Задать вопрос
64 просмотров
17 просмотров
Как сделать отчуждение доли в квартире
Содержание
Красота прав собственности заключается, прежде всего, в свободе действий. Законный владелец может дарить, завещать, обменивать и продавать свою собственность. В отношении доли в квартире действуют несколько иные правила. Хозяин квартиры также может быть готов продать ее, но при этом он должен учитывать мнение других хозяев. Например, при продаже необходимо уведомление и соблюдение права преимущественной покупки.
Как правильно продать долю в квартире? Что лучше выбрать? Продажа, дарение или обмен? Как распорядиться долей несовершеннолетнего? Мы обсудим наиболее важные моменты, связанные с жилищными сделками.
✅ Что такое отчуждение доли в квартире?
Юридические операции, связанные с жильем, ориентированы на использование, владение и отчуждение. Последний вариант тесно связан с отчуждением имущества.
Отчуждение жилой недвижимости — это добровольное или вынужденное прекращение права собственности путем возмездных или безвозмездных сделок. Право собственника — продать, подарить, заложить, обменять, завещать, предоставить аннуитет и другие виды передачи (статья 235 Гражданского кодекса).
Причины отчуждения акций могут быть разными:
- Для улучшения условий жизни третьих лиц (например, в случае дарения);
- Для снижения затрат на содержание жилья: плата за коммунальные услуги, капитальный ремонт и т.д;
- Для получения прибыли — путем продажи доли в жилище;
- Для урегулирования счетов с кредиторами — например, просроченные платежи по ипотеке.
Важно знать, что акционер может распоряжаться только своими собственными активами. Он не имеет права «захватывать» чужие акции. Сособственник может распоряжаться только своей долей, которая указана в свидетельстве о праве собственности (см. «Как узнать, какая доля квартиры вам принадлежит»).
✅ Способы отчуждения долей
Существует два способа передачи права собственности от одного владельца к другому
🔻 Добровольный
Полностью по требованию акционера. Выбор подходящей сделки также зависит от юридического совладельца:
- Отчуждение доли через договор купли-продажи;
- Обмен долями в доме;
- передача в дар родственнику или третьему лицу;
- Выплата пожизненных алиментов — пожизненные алименты в обмен на долю в доме; .
В таких сделках также должны учитываться интересы других совладельцев (статья 246 (2) Гражданского кодекса). Передача права собственности в ущерб совладельцам не допускается!
🔻 Принудительный
Второй способ отчуждения доли в квартире — это обращение взыскания через суд, судебного пристава, банк и местные органы власти. Обычно это делается без согласия собственника (статья 237 Гражданского кодекса). Однако всегда есть веские причины для такого вида взыскания:
- Лишение права выкупа из-за задолженности по кредиту (ипотека, автокредит);
- обращение взыскания в связи с задолженностью перед жилищным кооперативом или жилищным товариществом;
- арест имущества — на основании решения суда (например, в случае осужденных граждан); — если они не достигли соглашения;
- правовые последствия отмены сделки;
- Конфискация имущества.
Судьба акций решается в каждом конкретном случае. Конфискованное имущество может быть выставлено на торги (аукцион), предложено совладельцам, предоставлено в распоряжение банка, передано муниципалитету и т.д.
Владелец может иметь право на денежную компенсацию. Особенно если доля была конфискована (статья 242(2) Гражданского кодекса). Вопрос оценки также требует индивидуального подхода.
✅ Как сделать отчуждение доли в квартире?
Рассмотрим методы добровольного отказа от имущества, о чем может попросить собственник. В случае принудительной продажи такого права нет.
Наиболее распространенными вариантами являются:
- Продажа;
- Пожертвование;
- Обмен.
Давайте перечислим основные характеристики и рассмотрим процедуру.
🔻 Пошаговые инструкции: примеры
🚩 Распродажа
Владелец может продать свою долю в квартире и получить взамен денежную сумму. Однако эта сумма будет в два-три раза ниже рыночной стоимости доли во всей квартире.
Продажа акций:
- Определите, какая часть квартиры будет продаваться.
- Информировать владельцев о продаже — Отправить уведомление о продаже.
- Подписать договор купли-продажи с выбранным владельцем.
- Альтернативой в случае отказа является поиск покупателя «со стороны».
- Нотариально заверьте соглашения. ФКП в Росреестре.
- Получение денег от покупателя.
Совладельцы имеют приоритет при выкупе акций, даже если собственник не желает заключать с ними сделку (статья 250 Гражданского кодекса). Нарушение этого принципа может привести к тому, что сделка будет оспорена в суде.
Пример:
Розанову принадлежала ¼ часть квартиры. Поскольку у него не было особых прав на дом, он решил продать свою долю другим совладельцам. Уведомления дошли до адресатов, и от них были получены первые ответы. Один из партнеров согласился купить ¼ долю Розанова, но у других партнеров не было средств для покупки. Покупатель попросил у продавца скидку. Дом был построен в 1970 году, в нем давно не проводился капитальный ремонт, а квартиры стоили очень дешево. После тщательного рассмотрения Розанов согласился снизить цену. Совладельцы договорились, что продажа доли будет происходить у нотариуса, выкупная цена составит 150 000 рублей, а все расходы по регистрации будут разделены поровну. Розанов и второй совладелец подписали соглашение.
🚩 Обмен (своп)
Второй способ отчуждения — заключение договора мены. Соответственно, собственник передает свою долю другой стороне и получает взамен другое имущество (Гражданский кодекс ст. 567). Это возмездная сделка, но она касается имущества, а не денег. Здесь действуют те же правила, что и при купле-продаже жилой недвижимости. Владелец должен сообщить остальным акционерам о своем решении.
Обмен долями в разных квартирах считается экономической сделкой. Если одна акция стоит дороже другой, вам придется оплатить разницу в стоимости. Если цена акций примерно одинакова, участникам не нужно платить подоходный налог (НДФЛ).
🚩 С подарочным сертификатом
Договор дарения — это безвозмездная передача имущества в пользу родственника или другого собственника жилья (статья 572 Гражданского кодекса). Жест доброй воли чаще всего используется членами семьи. Родители могут дарить подарки своим детям и наоборот.
Что необходимо сделать:
- Согласитесь с потенциальным кандидатом (донором).
- Посетите нотариуса, подпишите договор дарения, заверьте документы у нотариуса.
- Переоформить право собственности на ФКП «Росреестр».
Поскольку сделка считается безвозмездной, нет необходимости отправлять уведомление. Достаточно найти дарителя, обсудить условия дарения и (нефинансовые) встречные требования. Одаряемый может отказаться от своей доли в жилом помещении (статья 573 Гражданского кодекса РФ).
Пример:
Дедушка хотел подарить своему внуку долю в многоквартирном доме. Родители ребенка и сам внук не возражали. Однако условием подарка было успешное окончание средней школы. Внук закончил 11-й класс и готовился к экзаменам. «Стимул» в виде подарка позволил ему сдать ЕГЭ и поступить в университет. Пожертвование было сделано ранее, но вступило в силу только в момент окончания учебы. Таким образом, дед распорядился своей долей в квартире в пользу внука.
🔻 Документы
Передача имущества третьим лицам требует соблюдения административных правил. Участники заключают соглашение и прилагают документы. Составленные комплекты необходимы для нотариуса и регистраторов МФЦ или Росреестра.
Подготовьте следующие документы:
Один из договоров о продаже доли в доме.
- Договор купли-продажи — в случае продажи «безупречных» акций;
- Договор мены — в случае обмена; — в случае безвозмездной сделки;
- Ипотечный договор — для получения кредита в банке.
Документы для получения жилья
- Свидетельство о государственной регистрации — выдано до 2015 года;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о праве собственности.
- Выписка из Росреестра с характеристиками недвижимости;
- Выписка из Единого реестра юридических лиц, подтверждающая отсутствие задолженности;
- Выписка из домовой книги — содержит сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении;
- Технический паспорт — старая версия или новая выписка из Росреестра.
Личные документы
- Оригинал и ксерокопия паспорта;
- Свидетельство о рождении — для детей младше 14 лет
- Сертификат об опеке или попечительстве — если применимо.
Другие документы
-
— В случае продажи или обмена;
- Разрешения от органа опеки и попечительства в случае продажи детских акций;
- справки из Федеральной налоговой службы — об отсутствии задолженности по налогам;
- письменного согласия супругов.
Для обращения в Федеральное управление центрального регистра необходимо подготовить заявление. Как правило, бланк заявления заполняет сотрудник ЗАГСа. Заполненная форма должна быть датирована и подписана.
🔻 Сроки
Особых различий в сроках оформления нет. Время обработки примерно одинаковое:
- Подписание договора, нотариальное заверение — в течение одного дня;
- подача в ФКП «Росреестр» — у нотариуса — в течение 1 дня (электронное заявление), в течение 2 дней (бумажный вариант);
- срок ожидания исключения из ЕГРЮЛ — до 3 дней с печатью нотариуса или до 7 дней без нотариального заверения сделки;
- Максимальный срок ожидания ответа от совладельцев — 30 дней.
Мои документы Отчуждение акций через МФЦ занимает от 2 до 3 дней, но позволяет человеку сэкономить время в ожидании своей очереди.
🔻 Сколько стоит отчуждение доли?
Начиная с 2016 года, участники сделок с акциями будут облагаться нотариальным тарифом. Ранее эти расходы не требовались, но теперь сделка не будет завершена без печати нотариуса.
Приблизительные затраты на продажу акций следующие:
- Проекты договоров — от 1 500 рублей;
- нотариальное заверение — общая государственная пошлина в размере 0,5% от стоимости сделки (договора). Минимальная сумма — 300 рублей, максимальная — 20 000 рублей (статья 333.24 Налогового кодекса РФ). Оба заявителя оплачивают пошлину в соответствии с договоренностью.
- плата за нотариальные услуги — индивидуально;
- государственная пошлина за регистрацию изменения права собственности — 2 000 рублей с человека;
- ставка подоходного налога — 13% для граждан России, 30% для иностранцев — налоговые льготы для близких родственников и супругов дарителя (мать, отец, бабушка, дедушка, внуки, братья и сестры).
В Москве средний подарок составляет от 15 000 до 30 000 рублей, а в регионах дешевле (без учета налогов).
✅ Отчуждение доли несовершеннолетнего
Дети признаны особенно уязвимой группой населения России. Об интересах ребенка заботятся не только родители, но и органы опеки и комитеты по защите детей. Возможные сделки должны осуществляться с учетом выгоды для несовершеннолетних.
Отчуждение доли ребенка требует одобрения CPS. Категорического запрета на продажу нет, но делать подарки от имени ребенка практически невозможно.
В каких случаях возможно отчуждение доли ребенка:
- Если ребенок получает новую долю в другом жилье — в идеале доля должна быть больше предыдущей (например, ½ доли в 1-комнатном жилье вместо ½ доли в 2-комнатном или 23 м² вместо 14 м² в отчуждаемом жилье). Прочитайте главу «Как детям выделяется доля».
- Если квартира соответствует санитарным и архитектурным нормам — достаточно просторная, с хорошей сантехникой, без насекомых, без неприятных запахов, без соседей-алкоголиков, без разбитых окон, трясущихся стен и потолков.
- Близость к инфраструктуре — школам, детским садам, больницам, магазинам, детским площадкам, зонам отдыха и паркам.
- Согласие родителей или опекунов — переезд должен быть выгоден не только для ребенка, но и для родителей. Недопустимо, чтобы родители обогащались за счет ребенка (например, продавая свою долю по высокой цене и получая взамен долю в старом доме).
Поэтому продажа доли ребенка возможна, но в интересах ребенка.
✅ Как можно избежать отчуждения доли в квартире?
Владельцы справедливо беспокоятся о своей собственности. Часто предметом взыскания является доля в квартире. Это, прежде всего, принудительная конфискация: судами, кредиторами, судебными исполнителями и т.д.
Как доля в жилой недвижимости защищена от обращения взыскания?
Речь идет о том, что совладельцы хотят выкупить небольшую долю, а вы выступаете против такого решения. Даже если ваша доля незначительна, вам необходимо доказать, что вы заинтересованы в квартире и появляетесь в ней.
Прочитайте статью «Как заявить о незначительном интересе» и узнайте, что это значит и как вам следует действовать.
Если интерес к жилью обоснован, арендодатели не могут его отнять. Норма жилья на одного человека составляет 12 м², но она варьируется в зависимости от региона (статья 50 Закона о жилье).
Соблюдение правил приобретения акций предотвращает оспаривание сделки. Проверьте документы на право собственности, сопоставьте данные с фактическим размером акций и определите, существуют ли какие-либо ограничения на продажу акций.
Если вы задолжали деньги банку, не затягивайте процесс до передачи дела в суд. Лучше связаться с банком и попросить об отсрочке/продлении. Скорее всего, кредитор пойдет на уступки — вы сможете реструктурировать долг и погашать его в рассрочку. Если вы не нарушаете график платежей, банк не будет подавать на вас в суд или отбирать вашу долю в доме.
Таким образом, мы разобрались с вопросом передачи долей в общей собственности. Существует различие между добровольными и принудительными действиями. Собственник может совершать всевозможные сделки и передавать права на свою долю третьему лицу. Популярными операциями являются продажи и подарки родственникам. Для распоряжения долей ребенка требуется вмешательство органа опеки и попечительства. Если условия проживания хуже, CPS не даст разрешения на передачу доли ребенка.
Отчуждение акций не является простым процессом. Судебное разбирательство сопряжено со многими сложностями: отказ в регистрации, отсутствие документов, ошибки в регистрации, нарушение прав собственников, проблемы с TIB и AOP. Нелегко разобраться во всех тонкостях. Теперь, если вы столкнулись с арестом акций из-за долгов, вам необходима помощь адвоката. Адвокат может оценить все факторы, победить в споре, проверить закон и дать разумный совет. Если вам нужна срочная консультация, отправьте свои вопросы на наш портал. Мы поможем расставить все точки над «i» в жилищных вопросах.
Смотрите в видеоролике подробности о продаже доли в совместном праве на квартиру:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...