Задать вопрос
64 просмотров
925 просмотров
Как узаконить пристройку к дому в 2022 году: на собственной земле, к многоквартирному дому, без разрешения
Содержание
Строительство пристройки к дому — это не только планы, сметы, ремонт и покупка строительных материалов. Она также должна быть легализована. В этом случае у надзорных органов не будет никаких претензий к владельцу. И владелец может делать с домом все, что угодно: продавать, дарить, завещать, закладывать и т.д.
Но вопреки закону, многие люди строят пристройки без разрешения. В результате выражается желание легализовать собственность — но предполагается, что поезд уже ушел. Или еще не поздно и возможно ли узаконить продление? Сегодня мы расскажем вам о том, как предотвратить снос незаконной пристройки, куда обращаться и как получить разрешение, а также дадим советы будущим владельцам пристроек.
✅ Что такое пристройка?
Дом — это многофункциональное здание с фундаментом и несущими стенами. Каждый дом имеет свою структуру. Вам необходимо ввести информацию о доме в техническую документацию. Изначально он не содержит никаких расширений. Однако, когда они построены, владелец может узаконить их и зарегистрировать в техническом паспорте дома.
Расширение — это тип преобразования здания, которое происходит в процессе эксплуатации готового дома. Строить или не строить пристройку — на усмотрение владельца.
Пристройки увеличивают площадь, изменяют инфраструктуру, защищают несущую стену, повышают стоимость дома или выполняют хозяйственные функции. Определение содержится в статье 1(14) Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Пример:
Иван и его отец живут в отдельном доме. Его отец часто ездит на своей машине, но припарковать ее негде. Владельцу автомобиля пришла в голову идея построить гараж. Размер участка не позволяет ему построить отдельный гараж. Однако можно построить гараж в качестве пристройки к дому. Для этого отец и сын должны заложить фундамент, возвести стены и поставить крышу — признаки ремонта. Часть гаража будет примыкать к несущей стене дома, а другие части будут располагаться отдельно. Гараж является постоянным дополнением к дому и должен быть одобрен строительным инспектором.
✅ Нужно ли узаконивать пристройку к дому?
Пристройки к дому занимают пространство по высоте или ширине. Когда к дому на участке земли пристраивается дом, существующие характеристики участка изменяются — часть участка изымается. Присоединенные к коттеджу блоки должны быть узаконены. В противном случае собственник не может распоряжаться домом, см. статью 222 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Даже если вы попытаетесь завершить сделку, Росреестр установит, что дом примыкает к незаконному объекту, не указав его в документах. Никакой сделки не произойдет.
Кроме того, владелец самовольной постройки может быть оштрафован. Такая ситуация возникает из-за несоответствия между фактическим местоположением объекта недвижимости и местоположением, зафиксированным в техническом паспорте.
Возникает вопрос, какие расширения нуждаются в легализации, а какие нет. Согласно правилам, постоянные структуры должны быть зарегистрированы, в то время как структуры, не имеющие капитального характера, не нуждаются в регистрации.
- Постоянное строение — это строение, которое имеет общую стену с домом и, самое главное, фундамент. Тесная связь с землей обязывает владельца такой пристройки зарегистрировать ее в Росреестре.
Примерами постоянных расширений являются: Гараж, сауна, кухня, теплица и т.д.
- Некапитальные здания — Нежилые здания, которые не опираются на капитальный фундамент и не меняют коренным образом характеристики основного здания.
Примерами являются: Ступенчатое крыльцо, терраса, балкон, навес, пергола.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, легализация состоит из двух процедур — регистрации предстоящей реконструкции в органах власти (вместо разрешения) и регистрации права собственности на созданный объект. Теперь эти процессы унифицированы. Если проблем с регистрацией нет, то процедуру регистрации проводит сама администрация, без привлечения собственника.
Совет: Рекомендуется выполнять наращивание на винтовых сваях. Площадь застройки не должна превышать 50 квадратных метров. В этом случае расширение не будет считаться капиталом — не придется тратить деньги на его легализацию. Аналогичная ситуация складывается и с внесением изменений в кадастровую карту. Такие изменения не требуют легализации в Едином государственном реестре недвижимого имущества.
✅ Как узаконить пристройку?
Легализация — это процедура утверждения изменений надзорными органами. Рекомендуется не пропускать эту процедуру, поскольку судебная реконструкция является более сложной, дорогой и длительной.
Прежде всего, необходимо знать, как оформить переоборудование в виде пристройки к зданию:
- Перед началом строительных работ.
- Если объект недвижимости уже построен, но разрешение не получено.
Сегодня распространены оба метода. Юристы рекомендуют оформлять пристройку до того, как дом будет перестроен. Такая процедура обычно считается административной. С 4 августа 2018 года это стало проще, быстрее и понятнее. Разрешение на строительство и/или реконструкцию больше не требуется. Они были заменены двумя уведомлениями — о планируемых работах и о завершении работ (см. «Можно ли сделать пристройку к дому без разрешения на строительство?»).
Давайте поговорим о наиболее распространенных ситуациях.
🔻 К частному дому
Если дом находится не на общей земле, а на вашей собственной, вы также можете возвести хозяйственные постройки, такие как гараж, ванная комната, лестница и другие пристройки. Одна из несущих стен дома будет общей.
Необходимо учитывать следующие моменты
- Зарегистрирован ли объект недвижимости — владелец должен предоставить свидетельство или выписку из ЕГРЮЛ + технический паспорт на дом.
- Были ли соблюдены строительные нормы, требования санитарно-эпидемиологических станций и правила пожарной безопасности?
- Все совладельцы дома согласны на реконструкцию;
- Есть ли какие-либо пожелания от соседей.
Как только вопросы прояснятся, можно приступать к восстановлению дома. Перед созданием расширения вы должны
- Подайте уведомление о проведении работ в администрацию.
- Дождитесь ответа о разрешении или отказе.
- Постройте пристройку.
- Попросите геодезистов измерить дом и передать эту информацию землеустроителю.
- Подождите, пока будет подготовлен инженерный план.
- После завершения работы отправьте второе уведомление — о выполнении или завершении.
- Дождитесь одобрения администрацией и заверения изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр прав собственности на недвижимость).
Последним шагом является получение общей выписки из Государственного реестра России. Здесь отмечаются новые параметры дома и обновление титула собственности.
🔻 К многоквартирному дому
Ремонтные работы обычно проводятся в городских районах, например, на этаже многоквартирного дома. Владелец квартиры может добавить балкон, нежилое помещение (пристройку), еще одну комнату или другие объекты. Обычно это делают владельцы квартир на первом этаже многоквартирного дома.
При предоставлении отсрочки необходимо учитывать два фактора:
-
— В таком случае достаточно подать заявление в администрацию и начать строительство.
- Строительная площадка не принадлежит владельцу — в этом случае работы должны быть одобрены жильцами дома.
Второй вариант встречается чаще. МФБ обычно располагаются на земле, прилегающей к зданию, и все владельцы жилых помещений в здании владеют этой землей. Лицо, инициирующее преобразование, должно организовать встречу для обсуждения создания пристройки (Раздел 44 (2) (1) Закона о жилье и местном самоуправлении).
Форма проведения собрания может быть очной, заочной или смешанной. Для утверждения требуется большинство голосов. Во-первых, учитываются голоса жильцов дома, который будет расширен.
Если кворум достигнут, владелец здания готовит копию протокола собрания и направляет ее в администрацию вместе с уведомлением о преобразовании. Там получен ответ. Затем реконструкция проводится и легализуется администрацией.
🔻 К нежилому зданию
То же самое делает владелец нежилого здания. Они также должны принимать во внимание статус земли и то, кому она принадлежит. Если речь идет о коммунальном участке, вам необходимо согласовать реконструкцию с местным органом власти (LAG), которому принадлежит участок. Если земля выкуплена муниципалитетом, владелец может строить на ней все, что захочет. Конечно, в рамках СНиПа, градостроительного плана и разрешения на землю.
Узаконивание пристроек к нежилым помещениям осуществляется строительной администрацией или судом. Заявитель обращается в ТИБ или другую организацию, разрабатывает проектную часть и заполняет уведомление об изменениях. Архитектурное проектирование предпочтительно должно выполняться профессионалом. Он/она готовит предварительный эскиз плана, рассматривает его в ТИБ в соответствии с приемлемыми стандартами и представляет заключение.
Если расширение не нарушает границ собственности, ландшафтного дизайна и линейных объектов, администрация даст разрешение. Иначе ничего нельзя будет восстановить!
✅ Как узаконить пристройку без разрешения на строительство?
Мы убедились, что процесс административного утверждения намного проще и быстрее. Однако многие владельцы часто игнорируют его. Только позже, когда им нужно сделать подарок, покупку/продажу, пожертвование или завещание, они держат голову. Они обращаются в исполком за разрешением, но получают отказ, поскольку объект уже построен без разрешения. Им угрожают сносом за то, что они не получили одобрения. Таких примеров можно привести множество.
Легализация самостроя осуществляется по-другому. Для подачи документов необходимо обратиться в суд. В таких случаях истцом выступает владелец дома с пристройками, а ответчиком — муниципальные власти или Федеральное центральное регистрационное управление.
🔻 На что обратить внимание
Легализация в суде — единственный способ получить продление и оформить права собственности. Однако сначала стоит проверить свою ситуацию. Иногда даже суд может отказать в легализации.
Какие моменты следует учитывать?
- Обязательным условием является владение землей и домом.
- Все реконструированное здание соответствует пожарным и санитарным нормам — имеется сертификат от надзорных органов (СЭС, МЧС, Строительная инспекция).
- Опасности обрушения здания нет, как нет и опасности для жизни и здоровья людей.
- Не нарушать права третьих лиц, например, домовладельцев или соседей.
Важно попытаться узаконить расширение в административном порядке. Владелец готовит доказательства этих фактов. Достаточно переписки с властями, официальных решений об отказе, официальных актов и т.д.
🔻 Куда обращаться?
Выбор суда, в котором будет рассматриваться дело, зависит от суммы спора. Цена тесно связана со стоимостью расширения дома. Если сумма менее 50 000 рублей, дело подается в районный суд; если более 50 000 рублей, дело подается в городской суд (районный суд).
Расчеты выполняются до подачи заявки. Оценка стоимости постоянного места жительства проводится экспертом. Истец может нанять любого независимого оценщика. Если суд не согласен с оценкой, он может назначить новую оценку.
🔻 Порядок узаконивания через суд
Задача истца — добиться того, чтобы самовольная постройка была признана законной. То же самое относится и к легализации пристройки к дому. Реконструкция должна быть признана законной, а дом должен быть защищен.
Пошаговое руководство:
- Примите решение о претензии.
- Подготовка доказательств и документов.
- Подготовить иск.
- Подача пакета документов в выбранный суд (мировой или районный).
- Ожидание повестки в суд.
- Выиграть дело в суде.
- Получение выписки из судебного решения.
- Обратиться в МФЦ для регистрации пристройки к дому.
- Получить обновленную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Вкратце процесс выглядит следующим образом. Однако в ходе судебного разбирательства могут возникнуть новые стадии. Например, назначение строительного эксперта, открытие встречного иска или апелляции, стадия апелляции и т.д.
🔻 Исковое заявление и документы
Застройщик или его представитель готовит следующие документы для рассмотрения дела по существу:
- Подтверждение права собственности на дом и землю — цветное регистрационное свидетельство или выписка из ЕГРП, содержащая сведения о недвижимости;
- готовый технический план дома;
- Выписка или паспорт — с указанием кадастровых данных земельного участка;
- копии договоров о реконструкции или строительстве хозяйственных построек.
- Официальные акты коммунальных служб и государственных органов — газоснабжения, МЧС, Роспотребнадзора, архитектуры, БТИ и других;
- Свидетельства достижения договоренности с соседями;
- Копия ответа муниципалитета — обычно это отказ в легализации в обычном порядке;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Ксерокопия паспорта + оригинал;
- Нотариальная доверенность — если представитель истца действует от имени истца.
Чем крупнее разработка, тем больше документов требуется. Копии обязательно должны быть заверены оригиналами.
Заполненная форма заявления должна быть представлена вместе с документами. Ниже приведен пример такой формы.
🔻 Сколько стоит?
Легализация пристройки к дому без разрешения на реконструкцию стоит гораздо дороже, чем получение разрешения (заявления). Судебные расходы возлагаются на истца. Истец должен заплатить государству пошлину за иск, заключение судебной экспертизы, апелляцию и т.д.
Самым важным видом расходов является пошлина за подачу заявления. Поскольку иски носят имущественный характер, стоимость иска рассчитывается в соответствии со стоимостью спорного объекта — в валюте. 1 п. 1 пункта статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации. Чем дороже пристройка, тем выше будет размер компенсации. Максимальная сумма составляет 60 000 рублей, а минимальная — 400 рублей.
Второй вид затрат — это плата за строительную и техническую экспертизу. Например, если суд ссылается на него при рассмотрении документов. Средний счет за такое обследование составляет 40 000 рублей.
Уже потребуется дальнейшая легитимация в Росреестре ФКП. Размер государственной пошлины за смену ЕГРН составляет 350 рублей.
Итого: в лучшем случае за легализацию по решению суда придется заплатить 30 750 рублей + штраф за незаконную реорганизацию. Как правило, затраты намного выше. Истец должен заранее подготовиться к его выплате.
✅ Судебная практика
При рассмотрении споров о защите пристройки и признании права собственности на жилой комплекс суды придерживаются буквы закона. Они также анализируют условия жизни. Если пристройка соответствует строительным нормам, никому не мешает и не затрагивает интересы совладельцев дома, есть шанс на легализацию.
Отрицание наблюдается в следующих эпизодах:
- Строитель сломал несущую стену (опасность обрушения для дома).
- Строительство пристройки вблизи коммунальных сетей — не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
- Пересечение границ соседских владений, жалобы и претензии соседей.
- Использование низкокачественных и устаревших материалов.
- Нарушение прав совладельцев дома — они могут выступить против строительства пристройки, так как это увеличит площадь дома, а значит и налоговое бремя.
Суды также следуют рекомендациям Верховного суда России. Разъяснения публикуются каждые три месяца. Они включают самые сложные дела, а также актуальные вопросы легализации расширений в частном секторе.
Пример:
Козин подал в суд на своего соседа Разина. Оказалось, что гараж ответчика находился на территории истца. Козин отказался разрешить другому лицу установить сервитут на его дом. Истец представил документы о своей земле и структуре капитала. Он попросил суд признать гараж самовольной пристройкой и обязать ответчика снести его.
Ответчик, которого представлял Разин, утверждал, что его гараж был законным и находился на участке с согласия владельца. Ответчик представил суду нотариально заверенное согласие бывшего землевладельца, который не возражал против въезда гаража Разина на его землю. Также было решено использовать подвал гаража для хранения соседского урожая. Разин пояснил, что согласие дал не истец, а покойный (который унаследовал землю и дом после того, как Козин обставил и построил их).
Суд назначил обследование здания и установил, что пристройка соответствует требованиям национальных строительных норм, является прочной и несущей, но нарушает градостроительные нормы, и что между соседями было достигнуто соглашение. Истец получил наследство в более поздние сроки. Согласно статье 1152 (4) Гражданского кодекса Российской Федерации, он не имел права распоряжаться наследством на момент заключения договоров с умершим собственником. Таким образом, предыдущая договоренность осталась в силе. Суд отклонил требование истца о сносе пристройки как неприемлемое.
Легализация признается судом как сложная процедура. Это стоит не только времени и денег, но и больших усилий. Адвокатам рекомендуется не доводить дело до суда.
Полезный совет для будущих владельцев пристроек:
- Не стройте, не проинформировав власти о своих планах.
- Согласуйте переоборудование с соседями.
- Соблюдайте расстояние до линий электропередач, жилых домов и соседних объектов.
- Поговорите со всеми акционерами.
- Поручайте грамотный проект конверсии и только компании с хорошей репутацией.
- Не скрывайте технические параметры расширения — несоответствие уже будет выявлено.
Поэтому, если вы готовите продление, рекомендуется провести процедуру уведомления. В противном случае вы можете столкнуться с судебными исками и штрафами со стороны муниципалитета. Самой сложной частью является подготовка документов. Вторая — координация с надзорными органами и соседними странами. Во избежание недоразумений лучше всего проконсультироваться с юристом. Свяжитесь с нами через наш сайт и получите юридическую помощь от адвокатов по жилищным вопросам. Скажут ли они вам, какие расширения нуждаются в легализации, а какие нет?
Рекомендуем видео, объясняющее, как легализовать строительные и ремонтные работы в частном секторе:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...