Задать вопрос
81 просмотров
42 просмотров
Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке в 2022 году: ИЖС, легализация
Содержание
Участок земли — это удовольствие для развития. Многие люди настолько погружаются в процесс, что забывают получить лицензию на строительство. Другие намеренно игнорируют все разрешения и не легализуют свои постройки. Распространенное мнение: «Моя земля — я могу строить, что хочу». Но это неверно с самого начала — закон ограничивает незаконное строительство на земле и наказывает нарушителей.
Что делать, если вы уже построили дом, но не получили лицензию? Единственный оставшийся вариант — узаконить строительство, зарегистрировав свидетельство о праве собственности. Что представляет собой эта процедура, как и где можно легализовать собственное строительство и сколько это стоит, вы узнаете из этой статьи.
✅ Нужно ли узаконивать самовольную постройку?
Первый вопрос: Можно ли перевести самовольную постройку в собственность владельца? Многие думают, что это сложная процедура. Они предпочитают скрываться от глаз и пользоваться имуществом незаметно. Этот подход работает, но недолго. Рано или поздно здание будет обнаружено — и тогда владельцу не избежать санкций.
Стоит ли регистрировать здание как собственность?
- Легализация самовольной постройки дает право на полную ликвидацию здания: Продажа, аренда, раздел акций, наследование, обмен, дарение и другие сделки. Никакие действия не могут быть предприняты в отношении тех, чье здание не подтверждено документально (статья 222 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Незаконные постройки облагаются штрафами. Санкции применяются не только к гражданам, но и к юридическим лицам. Обычным гражданам грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей, а компании должны заплатить штраф до 1 миллиона рублей (статья 9.5 КоАП РФ). Те, кто не соблюдает целевое использование земли или создает угрозу для окружающей среды, также будут наказаны.
- Начисление налогов и штрафов . В случае несоблюдения требований налог на использование земли и строительных площадок будет пересчитан. Вместо того чтобы платить за один год, владелец должен платить за три года или, если он владеет землей более 10 лет, платить за весь период пользования.
- Принудительный снос самовольных построек. В частности, если здание представляет опасность для жизни и здоровья, находится на землях общего пользования или имеется постановление суда о сносе здания. Расходы несет владелец здания.
- Конфискация земли . Неправильное использование земли сопряжено с риском конфискации. Собственник (государство) может прекратить аренду или постоянное пользование землей. Самовольная постройка также должна быть снесена.
Самовольная постройка — это всегда головная боль для владельца. Правительство постоянно вводит более жесткие санкции. Своевременное оформление документов и легализация самовольных построек предотвращают худшее. Кроме того, легализация гораздо дешевле, чем уплата штрафов и тройных налогов.
✅ Как оформить и зарегистрировать самострой?
В августе 2018 года были внесены изменения в процедуры получения разрешений на строительство и регистрации зданий. Также были добавлены критерии для самовольных построек (см. FC 339 от 3 августа 2018 года). Ранее дачи и летние участки были упразднены — они стали частью садовых участков.
Как учитываются инновации при легализации самовольных построек на участках?
🔻 На собственном земельном участке
Это право подтверждается свидетельством или выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц. На зарегистрированном участке можно вести строительство в соответствии с градостроительными нормами. Однако до начала строительства владелец должен уведомить власти о своем намерении. ФЗ 339 ввел процедуру уведомления. Теперь нет необходимости получать разрешение на строительство. Упрощенная процедура является частью «дачной амнистии», которая действует до 1 марта 2021 года.
Во-первых, необходимо попытаться получить легализацию через Комиссию по городскому планированию и земле (UPLC). Собственник приходит в МФЦ и подает заявление о выдаче градостроительного плана (статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ). Документ выдается в течение 20 рабочих дней.
Также составляется план земельного участка с указанием местоположения объекта. Строительство согласовывается с местной администрацией на основании ГПЗУ и плана участка. Архитектурный отдел выдает лицензию на строительство, для которой может быть составлен инженерный план. Наконец, документы подаются в МФЦ или Росреестр — владелец недвижимости получает выписку из ЕГРЮЛ.
🔻 На участке ИЖС
Жилые земельные участки позволяют строить жилые помещения, дома, гаражи, бани и другие здания. Они могут быть постоянными или временными (без фундамента). Первый должен быть зарегистрирован как юридическая форма.
Узаконить существующий дом на участке несложно. Самое главное, чтобы муниципалитет выдал сертификат одобрения. Затем необходимо сообщить о статусе завершения работ и составить инженерный план.
Если разрешения нет, то возникают проблемы. Вам необходимо обратиться в государственное инспекционное агентство, подать заявление на получение разрешения и заплатить штраф. К сожалению, вам придется заплатить штраф. Если совет откажется, вам придется обратиться в суд.
Пример:
Зверев построил одноэтажный жилой дом на участке земли, предназначенном для проживания. Владелец забыл сообщить властям о строительстве и не получил разрешения. Когда Зверев позже обратился в Росреестр для регистрации дома, ему было отказано. В ходе проверки было выявлено нарушение «самовольное возведение капитального строения». Администрация наложила штраф в размере 2 000 рублей по статье 9.5(1) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. От Зверева потребовалась административная легализация строения.
🔻 На дачном участке
Коттеджные участки больше не существуют. С августа 2018 года они были выделены в качестве участков.
Легализация дома на садовом участке в СНТ ничем не отличается от описанной выше процедуры. Владелец подает уведомление о начале строительства и прилагает план участка и документ на земельный участок. Администрация одобряет строительство. По завершении работ необходимо уведомить государственный орган. Затем составляется инженерный план, и информация подается в МФЦ или Росреестр для легализации.
Если к дому пристроен гараж, сауна или кухня, их также необходимо зарегистрировать. Для получения дополнительной информации см. статью «Как легализовать расширение».
🔻 На чужом земельном участке
Если недвижимость была построена на чужой, а не на вашей собственной земле, она является незаконной и подлежит сносу. Застройщик не может зарегистрировать недвижимость и сделать ее доступной для использования. Законный владелец недвижимости может потребовать сноса самовольной постройки. Чаще всего путем подачи негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исключение составляют случаи, когда часть земельного участка принадлежит застройщику строения. Ему предстоит доказать, что он использовал свою территорию. В противном случае землевладелец продолжает сохранять право собственности на сооружение, построенное им самим. Однако в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации он обязан возместить застройщику расходы на строительство. Сколько будет стоить строительство здания, решается в каждом конкретном случае.
Пример:
Алмазова подала иск против сноса спортивного клуба. Объект вторгся на территорию истца на 18 см. Это привело к подаче жалобы. Алмазова потребовала от ответчика снести или перестроить спортивный клуб в соответствии с требованиями. Суд первой инстанции решил, что наложение на землю было незначительным. Заявки на снос были отклонены. Апелляционный суд также не принял решение в пользу истца. Никаких оснований для сноса не было найдено. Истец выиграл дело, и оно дошло до Верховного суда Российской Федерации. Суд отметил, что Алмазова подтвердила, что является собственником земли и доказала, что она пересекается с границами участка ответчика; факт пересечения не оспаривался. Верховный суд установил, что суды не учли в своей правовой оценке тот факт, что истица была лишена права на часть своей земли. Дело было отправлено на повторное рассмотрение.
🔻 На муниципальной земле
Сложнее узаконить здания на незарегистрированной земле. Особенно если земля числится на балансе города или района. Необходимо проверить определение земли. Если земля относится к особо охраняемым ресурсам, лесным или водным территориям, или к объекту культурного наследия, охраняемому муниципалитетом, любое строительство запрещено. Самовольная постройка подлежит сносу в соответствии со статьей 55.32(2) Градостроительного кодекса.
Согласно новым правилам, такое самовольное строительство может быть узаконено
- если целевое использование земли позволяет строительство;
- здание соответствует стандартам СНиП и гармонично вписывается в ландшафт;
- если не нарушаются права третьих лиц (например, частных землевладельцев).
Легализация происходит либо по административным каналам, либо через суд. Лицо, инициирующее процедуру, может получить доверенность на легализацию самовольной постройки. Таким образом, человеку не нужно сначала собирать документы и отстаивать свои права в суде. В большинстве случаев, однако, требуется разрешение местного муниципалитета, которое не так-то просто получить.
✅ Как узаконить самовольную постройку – пошаговая инструкция
Для получения титула необходимо пройти два этапа. Во-первых, необходимо доказать, что здание не является запланированной застройкой, а представляет собой законное строение, соответствующее действующим градостроительным нормам и совместимое с целевым использованием земли. Затем имущество регистрируется в Реестре собственности Соединенных Штатов. Затем новый владелец получает свидетельство в регистрационной палате.
🔻 Два способа – что лучше?
Существует два способа узаконить самовольное строение на земле:
- Административная легализация — через Комиссию по городскому планированию и земле (UPLC) или Комиссию по прекращению несанкционированного строительства;
- Судебная легализация — подача иска, сбор документов, получение экспертных заключений, обращение в суд и т.д.
Последний вариант является самым сложным. Однако в большинстве случаев легализация через суд является единственным допустимым вариантом. Чтобы избежать проблем, лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу.
🔻 Что предстоит доказать?
Для легализации дела необходимо собрать доказательства. Истец должен убедить суд в том, что ситуация соответствует закону:
- Единственным признаком самовольного строительства является отсутствие разрешения на строительство. В этом случае истцу грозит штраф, но в легализации не может быть отказано.
- Постройка расположена на официальном участке — у истца есть соответствующий документ (свидетельство или выписка из ЕГРЮЛ). Договор аренды также предусматривает легализацию. Однако при условии, что строительство на участке будет завершено в течение 10 лет.
- Вид разрешенного использования и категория участка не запрещает строительство на территории.
- Интересы жителей, третьих лиц и муниципалитета не нарушаются. В микрорайоне нет линейных сооружений.
- Самовольное строительство велось в соответствии с нормами СНиП и не противоречит градостроительным нормам.
- Никаких претензий со стороны контролирующих органов к объекту не предъявлялось.
Невыполнение хотя бы одного условия делает легализацию невозможной. Перед подачей заявления необходимо проверить целевое использование земли. Если это садоводческая зона, то строительство жилого дома невозможно. Можно попытаться перевести землю в другую категорию, но это долгий, сложный и не всегда реалистичный процесс.
🔻 Порядок действий
Здесь описаны шаги, необходимые для легализации строительства дома на судебно-экспертной земле:
- Оценка соответствия требованиям. Заявителю необходимо понять, соответствует ли самовольная постройка требованиям законодательства, что мешает легализации по обычным каналам, почему администрация отказала и т.д.
- Пройдите предварительную процедуру — легализацию несанкционированных помещений в административном порядке. Обратитесь в БТИ, Росреестр, Госинспекцию, Управление архитектуры и градостроительства (в зависимости от того, какое ведомство компетентно в вашем регионе). Без доказательств вне суда просьба не будет рассмотрена.
- Подготовка доказательств, т.е. акт исследования с целью установления правовой позиции. Затем рассчитайте стоимость иска и оплатите гербовый сбор.
- Подайте заявление о признании права собственности на собственное здание. Вы можете найти образец на нашем сайте.
- Подать пакет документов в суд. В соответствии с правилами юрисдикции, вам необходимо обратить внимание на цену иска: Все, что меньше 50 тысяч рублей — в мировых судах, а больше — в городских (в областных). Суд должен находиться в том месте, где было возведено самовольное строение.
- Регистрация иска в суде . Если требования истца соответствуют нормам Гражданского процессуального кодекса, суд открывает гражданское дело по существу.
- Стадия испытания . Судья выслушивает позиции обеих сторон, их аргументы, возражения на иски, заключения экспертов и т.д.
- Принять решение о легализации.
- Получите копию решения суда. Если решение принято не в пользу истца, истец может подать апелляцию в течение 10 дней.
- Подайте документы в Федеральную регистрационную службу и зарегистрируйте право собственности на здание.
Таким образом, легализация самовольной постройки на земельном участке завершена. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждает, что владелец недвижимости является законным собственником. Он должен будет платить налог на недвижимость.
Кстати, переоборудование дома также должно быть зарегистрировано. О том, как узаконить несанкционированное переоборудование, вы можете узнать из нашей статьи. А в статье «Как получить разрешение на переоборудование частного дома» вы узнаете, где согласовать работы и как уведомить администрацию.
🔻 Необходимые документы
Не все знают, какие документы требуются для суда, когда речь идет о легализации постройки без разрешения. Существует различие между общими и вспомогательными документами.
Как готовится истец?
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Паспорт Российской Федерации;
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок — свидетельство о наследстве, узуфрукт на землю, договор купли-продажи и т.д.
- План зонирования и кадастровый план земельного участка, на котором расположен спорный объект;
- технический паспорт жилого или нежилого здания — его заказывают в региональном отделении Бюро технического обследования;
- переписка с властями — попытка легализовать объект в административном порядке;
- другие документы.
Муниципальные суды часто требуют приложить документ о договоренности с соседями о границах собственности. Справка оформляется кадастровым инженером из БТИ или Росреестра. Также может потребоваться осмотр самовольной постройки. Иногда обследование назначается судом — в этом случае вам придется подождать, пока работа будет завершена.
✅ Образец искового заявления об узаконении самовольной постройки
Цель искового заявления — узаконить самовольную постройку и признать право собственности владельца на недвижимость. Исковое заявление содержит информацию о личности сторон, адресе и назначении имущества, характере застройки и разрешении спора.
Предоставьте обязательную информацию в заявке:
- Имя или юридические данные заявителя/заявителя;
- Вид земельного права — жилищное право, сельскохозяйственное право, садоводческое право;
- тип самовольной постройки — постоянное место жительства, садовый домик, сарай, гараж, магазин, другие хозяйственные постройки;
- застройщик и подрядчик самовольной постройки; — причина, по которой была построена недвижимость, например — место, где была возведена самовольная постройка
- причина строительства объекта недвижимости, например, проживание семьи, хранение автомобиля, открытие индивидуального предпринимательства и т.д.
- факт отсутствия опасности для здоровья и жизни человека;
- соответствие СНиПам, СанПиНам и т.д.
- Природа внесудебной легитимности, куда и как обращается истец и как реагирует администрация.
Такие иски имеют сложную структуру. Истец должен сообщить все важные детали, но не должен долго спорить или останавливаться на мелочах. Рекомендуется составлять иск вместе с юристами.
✅ Сколько стоит?
Легализация занимаемого дома в суде считается дорогостоящей процедурой. Истец оплачивает судебные издержки в дополнение к штрафу за отсутствие разрешения на строительство.
Размер государственной пошлины за подачу имущественного иска зависит от рыночной стоимости (кадастровой стоимости) самовольных построек. Чем выше стоимость, тем выше требования. Расчет производится в соответствии с первым предложением первого пункта статьи 333.19 Налогового кодекса.
Пример:
Истец подает иск о признании большого гаража своей собственностью. Эксперт оценил гараж в 680 000 рублей. Поскольку это имущественный иск, госпошлина рассчитывается по следующей формуле: 5 200 рублей + 1% от суммы, превышающей 200 тысяч рублей.
Определим сумму превышения: 680 тысяч — 200 тысяч = 480 тысяч рублей. Из этой суммы вычтем 1% и получим 4 800 рублей.
Общая сумма государственных налогов: 5 200 рублей + 4 800 рублей = 11 000 рублей.
✅ Судебная практика
Новые правила изменили судебные решения по делам о легализации самовольного строительства.
Верховный суд регулярно выпускает разъяснения по тому или иному вопросу. В частности, внимание было обращено на следующие спорные моменты:
- Суды обязаны изучить документы, свидетельствующие о том, что была предпринята попытка легализовать постройку по административным каналам — допустима переписка с властями, копия отказа в легализации, назначение государственных чиновников и другие акты;
- Ограничение на покупку не распространяется на самовольную постройку (статья 234 Гражданского кодекса РФ);
- учет не только всего строения, но и некоторых его частей (например, чердака); перестройка вместо сноса;
- не принимать во внимание решение суда по делу, если истцы только утверждали об этом обстоятельстве, но не предоставили никакой информации о соответствии здания требованиям законодательства.
Верховный суд рекомендует анализировать факты дела и избегать формалистического подхода.
Пример:
Группа дольщиков обратилась в суд с просьбой узаконить их долевую собственность на многоквартирный дом. Оказалось, что они вложили деньги в строительство. Но когда строительство было завершено, застройщик не смог узаконить его «задним числом». Суд изучил документы, касающиеся земельного участка, и признал отказ администрации обоснованным. Подрядчику было выделено 6 земельных участков для строительства склада строительных материалов. Однако на участке был построен 9-этажный жилой дом. Компания не получила разрешения на это строительство. Суд постановил, что целевое использование земли было нарушено. Подрядчик не позаботился о перезонировании земли. Здание было незаконным, поэтому его пришлось снести, а компания была оштрафована за незаконное строительство. Права дольщиков на легализацию своих долей в доме были отклонены судами. Людям пришлось подать в суд на подрядчика.
Сегодня в стране уже есть опыт решения подобных дел. Однако после внесения поправок в закон некоторые положения пришлось пересмотреть. Например, такие как признаки самовольных построек, их правовой статус, права на земельный участок и безопасность окружающих.
Самовольные постройки без документов чаще всего легализуются через суд. Полюбовное решение не всегда возможно. Бюрократические сложности и слабые аргументы усложняют процесс легализации. Прежде чем узаконить самовольную постройку, необходимо проанализировать ситуацию. Не все могут это сделать из-за множества нюансов в законодательстве. Обилие документов может легко запутать неподготовленного человека. Незнание юридических тонкостей может привести к проигрышу дела в суде или потере денег на судебные тяжбы. Если ваше дело закончилось в суде, вы хотите разобраться с объектами самовольного строительства или получили отказ от администрации — обратитесь к нашим юристам. Они предлагают компетентные и бесплатные юридические консультации.
Посмотрите видео, объясняющее, как узаконить самовольную постройку на вашей или чужой территории:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...