Задать вопрос
65 просмотров
23 просмотров
Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома в 2022 году: без разрешения, на собственной земле
Содержание
Квартиры можно строить по-разному. Но даже современное здание со временем нуждается в улучшении. Если владелец хочет увеличить жилую площадь, он возводит пристройку. Вам нужен дополнительный этаж? Нет проблем, сделайте чердак. Все это является частью ремонта семейного дома. Однако в этом процессе есть некоторые нюансы. Одним из них является уведомление властей об изменениях, произведенных в доме.
Чаще всего разрешение дается только в последний момент, когда ремонтные работы уже завершены. В связи с этим возникает вопрос: Могу ли я узаконить перестройку дома без разрешения? Здесь вы найдете самую актуальную информацию о легализации перестроек.
✅ Что такое реконструкция частного дома?
Термин «реконструкция жилого дома» определен в Законе о строительстве и других законах и постановлениях. Многие путают это понятие с реконструкцией и обновлением. Однако это совершенно разные понятия.
Перепланировка частного дома — это восстановление или замена конструкций и изменение здания с целью увеличения площади или этажности. Перепланировка всегда регулируется нормами СНиП и должна соответствовать градостроительным нормам.
Другими словами: Если вы решили пристроить к дому второй или третий этаж, то это уже перепланировка. Если вы хотите восстановить фундамент или пристроить к дому гараж или баню, это тоже можно переделать. Основные характеристики здания всегда будут оставаться неизменными. Здание не потеряет несущие стены, крышу, фундамент и т.д.
Реновация означает увеличение площади или жилого пространства. Это отличает его от реконструкции и капитального ремонта. Первый касается интерьера дома (перегородки, лестницы, ванные комнаты, камин). Капитальный ремонт — это замена или ремонт устаревших частей здания. Разница между реконструкцией и ремонтом заключается в том, что реконструкция предполагает изменение площади и фасада семейного дома.
Пример:
У Егора есть участок земли и построенный на нем дом. Владелец хочет пристроить к зданию гараж для своего автомобиля. Конструкция будет постоянной, с фундаментом и кирпичами. В данном случае гараж является переоборудованием жилого дома. Это нельзя назвать перепланировкой, потому что строительство ведется со стороны улицы. Это также не реконструкция, поскольку гараж построен с нуля.
✅ Как узаконить реконструкцию?
Изменилась процедура легализации строительства и/или реконструкции. В связи с изменениями, внесенными в Федеральный закон № 342 от 03.08.2018, с 4 августа 2018 года процедура легализации имеет приоритет перед разрешением на строительство.
Для того чтобы оформить реконструкцию жилого или садового дома, теперь достаточно направить уведомление о намерении. Местный орган власти (муниципалитет) получает уведомление, проверяет предоставленную информацию и выносит положительное или отрицательное решение (см. «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома»).
Теперь давайте рассмотрим, как подать заявление на получение разрешения на строительство для реконструкции.
🔻 Частного дома
Существуют различные виды перепланировки дома. Владелец дома может добавить еще один этаж, пристройку в виде чердака, комнату, кухню, гараж или сауну.
Лучше узаконить изменения через административные каналы. Таким образом, вы экономите деньги и время.
Что вам нужно сделать:
- Обратиться в администрацию с уведомлением о реконструкции частного дома.
- Получите разрешение на переоборудование.
- Завершите преобразование.
- Обратитесь в офис для получения технической инвентаризации, Росреестр или к специалисту. Там вы подписываете договор на проведение кадастровых работ и подготовку технического плана.
- Геодезисты проводят измерения и передают информацию главному инженеру.
- Технический план выпускается на компакт-диске в формате XML.
- Арендодатель направляет уведомление о завершении строительства, прилагая технический план и квитанцию об оплате государственной пошлины.
- Регистрация изменений в Едином государственном реестре юридических лиц.
Если на земельном участке находятся объекты недвижимости или линейные объекты, принадлежащие третьим лицам, интересы третьих лиц должны быть учтены в процессе легализации. Согласно статье 222 (3) Гражданского кодекса Российской Федерации, реорганизация не должна нарушать законные права. В противном случае он классифицируется как неприемлемый.
Второй момент легализации касается прав совладельцев дома. Если жилым домом владеют несколько человек, все они должны дать свое согласие на реконструкцию. Отказ другого лица ставит процесс под угрозу. Поэтому важно обо всем договориться заранее.
🔻 Многоквартирного дома
Многоэтажные жилые дома могут быть реконструированы по инициативе собственников или управляющей компании.
Вопрос о целесообразности реконструкции выносится на собрание собственников (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Для принятия резолюции необходим кворум и большинство голосов.
Если переоборудование уменьшает общую собственность на здание, требуется согласие 100% собственников и владельцев автомобилей в МФБ. Статья 51 (1) (6.2) Закона о городском развитии.
Планировщик должен согласовать планируемое переустройство с архитектором. К заявлению должен быть приложен план перестройки многоэтажного здания. План составляется организацией, имеющей СРО. Необходимым условием является наличие лицензии и разрешения на подготовку проектной документации. Если власти дадут «зеленый свет», конверсия может быть легализована по обычным каналам.
🔻 Нежилого помещения
Для легализации нежилых зданий действуют те же правила, что и для жилых зданий. Специалисты Росреестра советуют строителям включать в технический план заключение специалиста по организации технических обследований и архитектурных проектов.
Отчет должен содержать информацию о выполненной работе. Чтобы легализация прошла успешно, необходимо соблюдать следующие пункты:
- Мнение о несущих конструкциях (стенах);
- Тип сноса стен (несущие/не несущие);
- Информация о дверях и окнах;
- Информация о новой нагрузке на несущую конструкцию;
- Информация о безопасности нежилых зданий;
- Отсутствие опасности для жизни и здоровья граждан.
Нарушения СНиП, СанПиН и других норм затрудняют легализацию нежилой пристройки к дому. Владелец должен либо устранить нарушения, либо попытаться узаконить переоборудование в суде.
Не знаете, где и с кем можно получить разрешение на переоборудование? Прочитайте нашу статью «Как получить разрешение на переоборудование нежилого здания».
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем начать процесс «конвертации», владелец должен собрать документы. Им необходимо согласовать реконструкцию с Департаментом архитектуры и строительства региона.
До начала реконструкции необходимо подготовить следующее:
- Предоставление администрации заполненной регистрационной формы;
- российский паспорт
- нотариальная доверенность — если представитель действует от имени более чем одного совладельца дома;
- по запросу документ, подтверждающий, что данное лицо владеет своей собственностью;
Администрация может подать заявку на получение ГПЗУ на объект недвижимости. Однако подавать его вместе с другими документами необязательно. Власти будут сами подавать заявки в рамках межведомственного сотрудничества.
Аналогичное уведомление должно быть подготовлено после реорганизации:
- Аналогичное уведомление — но о завершении работ;
- российский паспорт
- договор о выделении долей в частном доме + графический план — в случае, если вы не являетесь единственным владельцем жилого дома;
- технический проект реконструированного дома;
- квитанция об оплате государственной пошлины за замену Единого государственного реестра юридических лиц.
Дальнейшее участие заявителя не требуется. Назначенный отдел проверяет документы, обеспечивает их представление в ФКП Росреестра и направляет в ЕГРН по межведомственному маршруту. Владелец (владельцы) должен дождаться документов. Есть две выписки — кадастровые данные (технический паспорт) и право собственности на жилой дом.
✅ Сроки и стоимость
С обновлением Градостроительного кодекса изменились и сроки легализации строительства или реконструкции жилых зданий.
Срок подготовки ответа на уведомление составляет 7 рабочих дней. Однако этот срок действителен только в том случае, если он одобрен администрацией. В случае отказа срок продлевается до устранения причин отказа.
Утверждение после реструктуризации занимает 10 рабочих дней. За это время назначенный орган направляет документы в ЕГРЮЛ, а Росреестр готовит необходимые резюме.
Заявитель обязан оплатить только расходы на подготовку технического плана. Стоимость варьируется в зависимости от региона. Минимальная плата составляет 8 000 рублей, а для сложных объектов стоимость достигает 20 000 рублей.
Уведомление о завершении работ также предоставляется бесплатно. Однако для легализации реконструкции частного дома владелец должен сразу же заплатить пошлину государству. Как и в случае со строительством, она составляет 350 рублей. Квитанция должна быть приложена к оригиналу бланка.
✅ Штраф за неузаконенную реконструкцию
Если владелец забудет узаконить изменения, он рискует быть наказанным государством. Неполучение разрешения и/или уведомления о реконструкции может быть наказуемо:
-
— связанные с незаконной реконструкцией, применимые к вашей ситуации (статья 9.5. КоАП). Физические лица (граждане) должны заплатить от 2 000 до 5 000 рублей и от 500 до 1 000 рублей за отсутствие вида на жительство.
- Уголовная ответственность — в связи с мошенничеством или причинением вреда жизни и здоровью людей в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Также может быть произведен снос (демонтаж) частного дома. Но сначала необходимо выяснить, является ли дом самовольной постройкой. Если изменения представляют угрозу для здоровья, домовладелец должен будет снести самовольную постройку. Если реконструкция не представляет угрозы, не вредит интересам соседей и соответствует СНиП и другим требованиям, то ее можно узаконить. В этом случае дом не считается самовольной постройкой.
✅ Как узаконить самовольную реконструкцию дома через суд
Проще, выгоднее и быстрее легализовать реконструкцию административным путем. Однако зачастую это невозможно. Одной из причин этого является отсутствие разрешения на «конверсию». Это тот случай, когда домовладелец не регистрирует реконструкцию в органах власти, а проводит ее тайно.
Если впоследствии дом будет продан, подарен или заложен, возникнут нарушения. А затем вам придется узаконить изменения. Администрация, конечно, откажется от этого — легализация через суд остается возможной.
🔻 Куда подавать иск?
Если перепланировка была произведена без разрешения, вам придется подать иск в суд, чтобы признать перепланировку законной и получить право собственности на дом.
Как правило, судебный иск подается в следующих случаях
- в районный суд — если стоимость строительных работ составляет более 50 000 рублей;
- в окружной суд — требования меньше этой суммы;
- арбитражный суд — споры между юридическими лицами.
В соответствии со статьей 30 ГПК РФ, исковое заявление подается в суд того района, где находится реконструируемый частный дом. Стоит заранее узнать о программе общественной приемной и часах работы суда.
🔻 Пошаговое руководство
Для того чтобы незаконная реконструкция была признана судом, необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Обратиться в администрацию для узаконивания.
- В 99% случаев вы получите ответ в виде отказа.
- Подготовьте документы для жилого дома.
- Наймите технического инспектора по строительству (если хотите), чтобы убедиться, что здание соответствует градостроительным, санитарным и другим нормам.
- Подготовьте исковое заявление, оцените его стоимость и сделайте несколько копий.
- Передайте заявление секретарю суда.
- Получение решения в пользу легализации результатов реконструкции.
- Получите копию решения суда.
- Подать документы в Единый государственный реестр природных памятников (USRN) для внесения изменений в кадастровый реестр и регистрации прав собственности.
Рекомендации являются общими, но не гарантируют успеха в конкретном случае. Истец должен оценить свои силы, подготовить правовую позицию, собрать доказательства и явиться в суд. Мы рекомендуем нанять адвоката — это повышает шансы на успех.
🔻 Документы для суда
Правовая позиция должна быть задокументирована. Суд запросит документы, подтверждающие соответствие реструктуризации стандартам.
Истец должен подготовить
- российский паспорт
- копии выписок из Единого государственного реестра юридических лиц — на дом и участок под жильем;
- копия технического плана этажа дома;
- копии договоров со строителями, строительными компаниями и другими организациями, участвующими в реконструкции дома;
- справка от местных властей о том, что переоборудование не нарушает правил безопасности и недвижимость может быть подключена к коммунальным сетям;
- другие разрешения — Роспотребнадзора, МЧС, Росавиации и др.
- Копии переписки с администрацией, попытки узаконить изменения обычным способом;
- Доходы от государственных пошлин;
- Копии искового заявления — по количеству сторон (не менее 3 копий).
Мы предоставляем шаблон формы заявления:
✅ Судебная практика
Дела о легализации реконструкции частного дома не менее важны, чем дела о признании прав на залоговое имущество. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, их интерпретация оставляет желать лучшего. В результате обжалования ряд дел передается в Верховный суд РФ, где суды первой категории получают рекомендации.
Положительное решение суда возможно, когда
- истец является законным владельцем дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- здание не представляет опасности для других людей — нет опасности обрушения, короткого замыкания, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий к соседям;
- соблюдение досудебной процедуры для разрешения спора.
Если истец строит/перестраивает на своей земле, шансы на легализацию высоки. Вторжение на чужую землю сопряжено с риском негативного встречного иска со стороны соседа.
Пример:
Арбитражный суд рассмотрел дело акционерного общества «Союс». Истец хотел узаконить переоборудование фитнес-центра. Здание было перестроено на месте магазина, пострадавшего от пожара. Согласно документам, истец обратился в администрацию за разрешением на изменение целевого использования земли и проекта здания.
Суд первой инстанции отклонил заявление. Согласно отчету, ОАО «Союз» сознательно нарушило законную процедуру узаконивания реконструкции. Дело дошло до апелляционного суда. Суд установил, что документы истца доказывают, что он провел реконструкцию магазина. В апелляции он постановил, что АО не нарушил градостроительные нормы, истец получил все разрешения от соответствующих органов власти, коммунальных служб и администраций. Он также установил, что здание расположено на земле с разрешенным IRR и не нарушает права и интересы третьих лиц (владельцев магазинов). В ближайшем окружении не было замечено жилых домов. Никаких претензий или встречных претензий к заявителю предъявлено не было.
В свете этого Апелляционный суд пересмотрел решение суда первой инстанции. Была одобрена реконструкция спортивного зала. ОАО «Союз» получило право зарегистрировать имущество в Едином государственном реестре собственности.
Мы собрали для вас судебную практику по сносу самовольных построек — вы можете найти ее здесь.
Решив, как действовать дальше — по обычным каналам или в суде, — вы можете узаконить реконструкцию. Это изменения в конфигурации здания, пристройки, увеличение площади и этажности. Уведомление о проведении работ является обязательным. Наконец, необходимо разработать технический план и объявить о завершении реконструкции. Если разрешения нет, домовладелец должен узаконить дом в суде.
Незаконная реконструкция частного дома вызывает проблемы. Хорошо, если они минимальны и никто об этом не знает. Еще хуже, если они придут к вам с инспекцией и потребуют разрешения на изменения. Чтобы избежать штрафов, затрат на снос и других расходов, вам необходимо знать, как узаконить несанкционированную пристройку к дому. Юристы на нашем сайте помогут вам разобраться в этой сложной ситуации. Они расскажут вам, куда обращаться, какие документы вам нужны, как и куда подавать заявление. Юристы дадут вам пошаговые инструкции о том, как действовать в отношении вашей проблемы.
Посмотрите видео о том, как правильно узаконить реконструкцию частного дома:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...