Задать вопрос
85 просмотров
37 просмотров
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа
Содержание
Развод неизбежно влечет за собой имущественные споры. Бывшим супругам трудно жить под одной крышей, и они хотят уйти из жизни друг друга. В настоящее время домовладельцы ищут способ изменить свой дом. Однако это подходит не всем. Один из вариантов для жены — выкупить свою долю у бывшего мужа. Женщина становится владелицей всей квартиры, а муж забирает деньги и съезжает.
Как определить супружеские доли в квартире? Что делать, если недвижимость взята в ипотеку или куплена на материнские деньги? Могу ли я выкупить долю мужа, если он против? Давайте обсудим основные моменты на примере нашей статьи.
✅ Может ли жена выкупить долю в квартире у бывшего мужа?
Приобретение квартиры в браке автоматически придает ей особый статус. Она становится общим имуществом супругов (статья 34 Семейного кодекса). Его особенность заключается в том, что акции не распределяются. Супруги являются полноправными владельцами без ограничений. Поэтому до приобретения доли бывшего мужа необходимо произвести раздел имущества и определить доли.
Раздел жилья означает переход от совместной собственности супругов к совместной собственности. Оно осуществляется путем заключения брачного договора, нотариального соглашения или через суд.
Покупка — это приобретение доли у бывшего супруга. Эта процедура следует за разделом имущества.
Если дом уже разделен, жена может выкупить долю бывшего мужа в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса. Может быть и так, что акции находятся в виде комнат. Это означает, что после выкупа жена будет владеть отдельной комнатой. Если муж владеет последней долей, а жена ее покупает, квартира становится личной собственностью (см. «Ипотека на покупку доли в квартире»).
✅ Особенности выкупа доли бывшего супруга:
Давайте рассмотрим некоторые нюансы, с которыми могут столкнуться муж и жена.
🔻 Если квартира в ипотеке
Благоприятные условия для покупки жилья часто являются толчком для получения ипотечного кредита. Если супруги уже состоят в браке, то один из них является заемщиком, а другой — созаемщиком. Дом является совместной собственностью, в которой каждый из супругов владеет равной долей.
Ипотека является долгом обоих супругов, т.е. мужа и жены. Равный платеж также должен быть внесен в счет погашения ипотеки (§ 39(3) Семейного кодекса).
Что могут сделать супруги?
- Продолжайте выплачивать кредит;
- Заключить договор и определить график платежей, судьбу заложенного имущества, права и обязанности;
- Передать договор одному из супругов (например, супруге); — В этом случае супруг может выкупить долю бывшего супруга.
Если ипотека привязана к 1-комнатной квартире, жена не может выкупить долю бывшего мужа. Разделение кредита на одну комнату и двух заемщиков запрещено законом (статья 5 Федерального закона «Об ипотеке»).
Помните, что банку выгоднее сохранить существующую договоренность, чем разделить кредит на два независимых кредита. Важно, чтобы оба заемщика были платежеспособны. В противном случае вероятность раскола практически отсутствует.
🔻 На материнский капитал
Особым вариантом использования материнского капитала является погашение взносов на покупку нового жилья. Супруги также могут улучшить имеющиеся жилищные условия (ремонт, обмен недвижимости). Однако они должны зарегистрировать имущество как совместную собственность. Размер долей может быть дискреционным, но обязателен для всех членов семьи — матери, отца и детей (пункт 4 статьи 10 Федерального закона № 256 «О дополнительных мерах»).
В случае развода жена может выкупить долю своего бывшего мужа. Поскольку акции уже зафиксированы, особых трудностей не возникает. Если муж хочет продать долю своей бывшей жены, сделка происходит обычным образом. Родители должны обратиться к нотариусу и оформить отказ от претензий на детей (они не участвуют в покупке). Затем подписывается договор купли-продажи и изменения регистрируются в ЗАГСе.
🔻 Личное имущество
Нередко супруги вступают в брак как владельцы дома. Или же они становятся собственниками во время супружеской жизни. Например, если они приобретают долю в результате продажи, дарения, приватизации, наследования и т.д.
Если дом принадлежит мужу, то жена не имеет на него никаких прав — это его личная собственность. Однако бывшая жена все еще может «отхватить кусок». Для этого необходимо доказать, что деньги или труд были вложены в квартиру бывшим супругом (статья 37 Семейного кодекса). Например, он использовал наследство для погашения части ипотеки за счет банковских вкладов. Или он занимался ремонтом и может предоставить счета, квитанции и документы о покупке. Подробнее об этом читайте в статье «Как делится имущество при разводе, если собственником является муж?».
Пример:
Кирилл и Ольга женятся. Счастливая пара сразу же переехала в квартиру мужа, которую он унаследовал от своей бабушки. Квартира нуждалась в ремонте, но у супругов не было необходимых средств. Вскоре Ольга унаследовала от отца 300 000 рублей. Пара решила не откладывать ремонт в квартире Кирилла надолго. За эту работу отвечала Ольга — она была в декретном отпуске и имела много свободного времени. Они также прошли курс по дизайну интерьера. Вложив 300 000 рублей собственных средств Ольги, супруги провели ремонт в западном стиле и увеличили стоимость своего дома в 1,5 раза. Все было хорошо, пока не произошел развод. Ольга настояла на том, чтобы разделить квартиру на равные части. Кирилл не возражал, так как в недвижимость были вложены деньги его бывшей жены. Таким образом, Ольга стала собственником ½ доли квартиры. Через шесть месяцев она выкупила долю бывшего мужа и стала владелицей всего имущества.
✅ Выкуп доли в квартире у бывшего мужа: пошагово
Предположим, супруги решили разделить дом цивилизованно, без ссор, мести и саботажа. Если жена заинтересована в покупке доли мужа, а он готов ее продать, сделка пройдет гладко.
Однако следует помнить о двух моментах:
- Бывшая жена является одним из совладельцев квартиры — покупка происходит напрямую (муж — продавец, жена — покупатель).
- Бывшая жена не имеет отношения к квартире — право преимущественной покупки соблюдено.
Давайте рассмотрим обе ситуации и выясним, как следует поступать разводящимся супругам.
🔻 Порядок действий
После того как стороны договорились о купле-продаже, они осуществляют сделку:
Шаг 1.
Установите цену за долю бывшего супруга. Стоимость устанавливает продавец, но если супругов двое, они могут договориться об ориентировочной цене (например, если супруг остается с ребенком). Формулу вы можете найти в статье «Как рассчитать стоимость доли в жилье».
Шаг 2.
Уведомление о продаже другим акционерам. Уведомление должно быть направлено в письменной форме по адресам совладельцев (статья 250 Гражданского кодекса). В уведомлении должна быть указана выкупная цена. Кроме того, если продавец устанавливает одинаковую цену для совладельцев и «случайно» хочет продать за гораздо меньшую, совладельцы имеют право возражать против сделки.
Период ожидания ответа составляет 30 дней или период отказа от покупки. Предположим, что если кто-то согласится на покупку, то бывшая жена (не совладелец) не сможет купить долю бывшего мужа.
Если бывшая жена является совладельцем, пропустите этот шаг.
Шаг 3.
Подписание договора купли-продажи. С 2016 года оформление сделок с акциями осуществляется нотариусом. Стороны должны обратиться в ближайший офис и составить проект договора (статья 549 и статья 550 Гражданского кодекса). Как правило, первым шагом является заключение предварительного договора купли-продажи доли в квартире. Затем следует основной договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества.
Шаг 4.
Заявление о регистрации права собственности. После согласования условий сделки бывшие супруги идут в «Мои документы» МФЦ или Росреестра, где должны перерегистрировать право собственности. В этом случае муж (продавец) больше не является владельцем доли, а жена (покупатель) становится новым владельцем доли. Информация вносится в выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества.
Шаг 5.
Расчеты и передача имущества. Последний этап, на котором деньги передаются продавцу. Супруги могут выбрать между наличным и безналичным расчетом: Оплата у нотариуса, депозит в банке, аккредитив и другие. Не забудьте задокументировать сделку распиской о получении денег.
Затем продавец передает ключи (если это необходимо). Стороны подписывают акт о передаче доли (комнаты).
Пример:
Андрей и Светлана женаты. У мужа уже была 3-комнатная квартира, которую он приобрел в результате приватизации. В квартире также проживали его мать и сестра. Его жена не входила в число совладельцев. Вскоре умерла мать Андрея, и они с сестрой получили свою долю. Последняя вышла замуж и переехала к мужу. Андрей и Светлана решили выкупить долю сестры, чтобы дом принадлежал только им. У Светланы были сбережения, поэтому после покупки акции она зарегистрировала ее на свое имя. Через несколько лет состоялся развод. Андрей переехал в другой город, а Светлана осталась в квартире, создала новую семью и взяла ипотеку. Старая квартира была не нужна. Светлана предложила взять на себя долю бывшего мужа, и сделка состоялась.
🔻 Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире
🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире бывшего мужа
🔻 Необходимые документы
При покупке акций у бывшего мужа ситуация ничем не отличается от обычной продажи. Участники должны подготовить пакет документов. Самые важные пойдут к нотариусу, остальные — в Росреестр.
Документы на покупку доли в квартире:
- паспорта бывших супругов;
- квитанция об оплате госпошлины — нотариусу и регистратору;
- Составьте проект договора купли-продажи (если таковой имеется);
- Документы, подтверждающие право собственности на долю — прикладывает собственник-продавец, то есть бывший муж;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельство о праве собственности;
- Документы на автотранспортное средство — старого образца (по запросу);
- Выписка из домовой книги;
- Выписка из лицевого счета — выдается в ЕИРЦ по запросу владельца;
- Отказ других домовладельцев от приобретения акций;
- Согласие органа опеки и попечительства — если в сделке участвуют несовершеннолетние.
Соберите документы заранее и не откладывайте процесс до лучших времен. Период ожидания для некоторых видов сертификатов составляет 7-14 дней.
Если договор имеет печать нотариуса, регистрация занимает 3 дня, если печати нет — 7 дней. Подача заявления через МФЦ «Мои документы» займет немного больше времени — от 5 до 8 дней (без учета выходных и праздничных дней).
🔻 Госпошлина, налоги
Стоимость регистрации покупки акции:
- Подготовка договоров — 3 000 рублей за один экземпляр;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — от 400 до 750 рублей;
- государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи — 0,5% от цены сделки, не менее 300 рублей, но не менее 20 000 рублей;
- другие нотариальные услуги — от 1 000 до 10 000 рублей;
- государственная пошлина за передачу имущества — 2 000 рублей.
Большую часть расходов несет получатель, т.е. человек, который берет на себя работу. Однако бывшие супруги могут договориться о разделении расходов (например, жена и ребенок платят меньше, муж — больше).
Договор купли-продажи тесно связан с налогообложением. Родство не имеет значения. Однако при этом учитывается период владения имуществом.
Продавец не платит 13% подоходный налог, если он/она владеет недвижимостью
- Принадлежал ему более пяти лет;
- Получены в результате приватизации, наследования и дарения (статья 217, пункт 17.1 статьи 17 Налогового кодекса) и удерживаются в течение 3 лет.
Если налога избежать не удается, продавец должен подать декларацию. Это необходимо сделать до 30 апреля следующего года. Налоговая служба рассчитывает сумму и высылает квитанцию об уплате налога. Срок уплаты — 2,5 месяца, т.е. до 15 июля текущего года.
✅ Выкуп доли в квартире бывшего мужа если он не согласен
Иногда бывшие супруги не могут жить в одной квартире. Даже если супруг сделает хорошее предложение, бывший супруг может не захотеть продавать свою долю. Часто он даже не живет в квартире.
Что должен делать бывший супруг? Оцените ситуацию и не пытайтесь забрать долю силой. Никто не может заставить владельца продать без его согласия. Поэтому вам нужно искать альтернативные пути.
🔻 Основания и способы
Обратите внимание на следующие параметры:
- Незначительная доля . Если она незначительна, то не относится к бывшему мужу и не может быть выделена в качестве комнаты (ст. 252 п. 4 ГК РФ). Такая доля может быть изъята в обязательном порядке. Согласие мужа не имеет значения. Это самый лучший вариант, но для этого необходимо подать иск и обратиться в суд.
Пример: Жена покупает 1/20 часть квартиры у своего бывшего мужа.
-
. Если бывший муж не выплачивает алименты или задерживает их выплату, может быть предложена замена. Супруга и дети получают долю будущих алиментов. Прекращение выплаты алиментов должником (статья 104 (2) Семейного кодекса).
Пример: Плательщик алиментов оставляет ⅓ квартиры бывшей жене и сыну, а мать обращается в ФССП для взыскания долга.
- Совместная продажа квартиры является финансово выгодным вариантом. Бывшие супруги продают всю квартиру. Необходимо найти покупателя, заключить договор и получить деньги. Затем вырученные средства делятся поровну или в соответствии с размером долей супругов. Однако вопрос о том, где вы будете жить после этого, должен быть прояснен.
Пример: Разведенные супруги имеют по ½ доли в квартире, но продают все имущество за 3 000 000 рублей. Если бы они продавали его отдельно, то могли бы получить максимум 750 000 рублей за ½ доли, то есть в 2-3 раза меньше рыночной цены.
Адвокаты советуют не шантажировать бывшего мужа. Утверждается, что, поскольку он не хотел продавать акции, она переехала к незнакомым людям и «подвергла бывшего мужа адским испытаниям». Помните, что такие схемы чреваты проблемами с полицией. А мужьям запрещено проживать в спорной квартире.
🔻 Пошаговая инструкция
Поэтому, если вы хотите обменять долю мужа через суд, вам придется запастись терпением. В то же время вам следует поработать над будущей стратегией и придумать аргументы. Чаще всего они выкупают меньшие доли в квартире. Порядок действий в таком случае и поговорим об этом.
Как купить небольшую часть квартиры бывшего супруга?
- Заказать оценку или собрать документы.
- Подготовьте форму заявления (см. ниже).
- Перечислить сумму возмещения (компенсации) на счет судебного департамента.
- Обратиться в суд по месту нахождения спорного имущества (как вариант, по месту жительства ответчика).
- Посещайте судебные слушания, чтобы обосновать свою позицию.
- Получите решение суда.
- Провести перерегистрацию права собственности на недвижимость в Федеральной регистрационной службе Росреестра.
Если это совместное имущество, вы должны сначала разделить его. Непосредственно после раздела суд определит доли мужа и жены. Нет уверенности в том, что одна часть будет незначительной. Им придется заключить отдельное соглашение.
🔻 Образец иска о признании доли бывшего мужа незначительной
🔻 Список документов
Для начала процедуры супруг или супруга должны подать заявление и представить следующие документы:
- удостоверение личности — паспорт;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- документы на долю в жилье;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о жилище;
- Выписка из домовой книги;
- технический паспорт — если документ старого образца;
- квитанция, подтверждающая перевод денег на счет администрации суда;
- экспертное заключение, указывающее, что неденежная часть имущества не может быть распределена;
- другие документы.
Документы, прилагаемые к заявлению, должны быть указаны в его содержании. Если у суда возникнут вопросы, он может запросить оригиналы документов.
🔻 Госпошлина, расходы
Обязательные расходы связаны с уплатой государственных налогов в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Определение малозначительности и требование компенсации можно рассматривать по-разному. Юристы рекомендуют следующее соглашение:
- Заплатите 300 рублей за неимущественный иск;
- если суд не тронет требование о компенсации, он укажет, сколько еще вам придется заплатить;
- вам остается только доплатить недостающую сумму с отсрочкой.
Если вам необходимо рассчитать госпошлину по иску материального характера, воспользуйтесь формулой:
Сумма госпошлины = Сумма компенсации * (0,5-1-2-3-4%) + фиксированная сумма и сумма превышения (статья 333.19(1)(1) Налогового кодекса РФ).
Пример:
Размер компенсации за миноритарный пакет акций составляет 150 000 рублей. Поэтому необходимо взять лимит от 100 001 до 200 000 рублей. Получаем: 3 200 рублей + 2%*(150 000 — 100 000 рублей).
Итоговая сумма составит 3 200 + 1 000 = 4 200 рублей. Это сумма, которую вам необходимо выплатить вашему супругу за подачу иска в окружной суд.
✅ Судебная практика
Успех принятия судом решения зависит от характера дела. Если муж действительно не заинтересован в своей доле и не может быть выделена комната, жена может настаивать на принудительной продаже. Однако если это единственное жилье бывшего супруга, суд не одобрит сделку. При условии, что ответчик фактически проживает в доме, оплачивает счета и несет расходы на ремонт.
Пример:
Гражданка Черкашина обратилась в суд с заявлением о выкупе незначительной доли в квартире у своего бывшего мужа. Заявитель и ответчик разведены. Собственность была приватизирована. Взрослый сын (который проживал с матерью) имел право на квартиру своих родителей. Черкашина предложила выкупить долю мужа, но получила отказ. Истец утверждал, что бывшая жена не приходила в квартиру, не оплачивала счета, состояла в гражданском браке и не имела особого интереса в доле. Размер небольшой доли ответчика составлял 7 м² (для сравнения: у его жены было 14 м², а у сына — 21 м²). Выяснилось, что муж ранее подарил 7 м² своему сыну, что уменьшило его «квадратный метр». Определяя детали спора, суд установил, что доля ответчика не может быть представлена в виде комнаты. Она не проявила никакого значительного интереса к акции. Бывший муж не явился на слушание. В своем решении суд вынес решение в пользу Черкашиной и обязал ее выплатить компенсацию за долю бывшего мужа.
Напряженные отношения со второй половинкой мешают трезво оценить ситуацию. Вы можете долго «стучать в стену», но не получить ответа. Если ситуация зашла в тупик и вы хотите выкупить долю у бывшего мужа, обратитесь к адвокату. Эксперт посоветует вам, как избежать судебного разбирательства. Эксперты знают, как повлиять на противную сторону, какие аргументы выдвинуть и во сколько оценить акцию. Задайте вопрос и получите бесплатный ответ. Это избавит вас от проблем с конкурирующим акционером.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...