Задать вопрос
87 просмотров
26 просмотров
Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против
Содержание
Основой семейных отношений является взаимное доверие. Предполагается, что родственники помогут, подскажут и предложат хороший вариант жилья. Поэтому сегодня выгодно покупать квартиру у родственников, а не у чужих людей: Отец, мать, брат, сестра, бабушка…. Это особенно актуально, если покупателю нужна квартира, а продавец не против избавиться от квадратных метров.
Можно ли купить долю родственника в квартире и как это правильно сделать? Попробуем разобраться во всех тонкостях и обсудить ключевые моменты сделки. Например, если есть возможность договориться о покупке с родственником или если он категорически не согласен.
✅ Условия сделки
Обычно важен статус стороны, участвующей в сделке. Но когда речь идет о сделке с любимым человеком, нюансов не так много.
Покупка дома у родственника ничем не отличается от аналогичной сделки с незнакомцем. Одна из сторон выступает в качестве продавца, а другая — в качестве покупателя. Предметом сделки является доля в общеправовом смысле — «идеальная» (процент) или «реальная» (отдельная комната).
Основные условия покупки акций в общем праве:
- Квартира находится на территории Российской Федерации.
- Пригодность для проживания — квартира не находится в ветхом или полуразрушенном состоянии.
- Правоспособность обеих сторон договора — покупателя и продавца.
- Владелец имеет документы на право собственности на свою долю в квартире.
- Соблюдение приоритетного права на возвращение (статья 250 Гражданского кодекса).
- Продажа недвижимости по цене, предложенной родственником другим совладельцам.
Обратите внимание на пункт о праве преимущественного выкупа доли. Даже если вы хотите заключить сделку с родственником, родство не дает никаких преимуществ. Первые покупатели всегда являются совладельцами — другими собственниками квартиры. В случае их отказа право переходит к третьим лицам, не являющимся собственниками.
✅ Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников
Определившись с условиями, можно переходить к практической части. Процедура покупки акций у близкого родственника мало чем отличается от обычной сделки.
🔻 С чего начать?
Чтобы не нарушать права других собственников, продавец предлагает им право на покупку доли. Если покупателя найти не удается, ему все равно приходится ждать ответа. Еще проще, если у покупателя уже есть доля в квартире — в этом случае родственнику не нужно информировать других собственников о сделке. Достаточно прийти к соглашению с выбранным претендентом и подписать договор купли-продажи.
Пример:
Иван и две его сестры Людмила и Дарья владеют равными долями в приватизированной квартире. Дарья и Людмила живут там, где прописаны, а Иван имеет загородный дом и в квартире не живет. Через два месяца Иван продаст свою долю по кадастровой цене. Он живет со своей супругой Людмилой, и семья ожидает нового ребенка. Пара решает улучшить свои жилищные условия и покупает квадратный метр Ивана. Другая сестра Дарья рада, что у нее нет лишних денег, и не заинтересована в заключении сделки с братом. Людмила выражает желание купить свою долю и пишет ответ Ивану. Стороны заключают договор купли-продажи, приходят к соглашению и перерегистрируют собственность. Ивану не нужно сообщать Дарье, потому что он уже договорился с другим акционером, Людмилой.
🔻 Алгоритм действий
Что же нужно сделать, чтобы купить долю квартиры у близкого родственника (собственника)?
Обсудите количество акций, стоимость покупки, способ передачи денег, регистрацию у нотариуса, гарантии и обязательства.
- Принять решение о праве приоритета
Это то, что мы узнали наверху:
- Если покупатель уже владеет частью недвижимости, нет необходимости информировать других совладельцев;
- если нет прав на квартиру — собственник предлагает свою долю на продажу.
*/ — во втором случае нужно подождать 30 дней, и если один из собственников захочет купить долю по текущей цене, можно осуществить покупку у номинального держателя, не дожидаясь конца месяца.
- Заключение договора предварительной купли-продажи.
Она имеет свободную письменную форму. Это считается письмом о намерениях или соглашением о том, что основная сделка состоится в будущем.
Сделки по продаже доли в квартире должны быть нотариально заверены (Федеральный закон № 172 от 2 июня 2016 года). Обе стороны идут к нотариусу и составляют договор купли-продажи в присутствии клерка. Нотариус ставит свою личную подпись и скрепляет договор «мокрой» печатью.
Один из родственников дает другому деньги за его долю в квартире. Выбор процедуры урегулирования остается на усмотрение сторон:
- Наличные;
- банковский аккредитив
- Аренда банковской ячейки в банке;
- Эскроу-счет;
- Нотариальный депозит и т.д.
- Перерегистрация собственности
Заявители могут обратиться в Росреестр или подать документы через МФЦ — «единое окно». Родственники заполняют форму заявления, предоставляют сведения о купле-продаже и ждут результатов. Теперь публикуются выписки из Единого государственного реестра недвижимости — о праве собственности на долю в общем праве на жилой дом.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире у близкого родственника
Намерения продать или купить должны быть оформлены в письменном виде. Даже если родственники хотят передать долю устно, требуется договор купли-продажи. Такое соглашение является юридическим документом, который пригодится в будущем. Наиболее важные аспекты его составления перечислены в статьях 549-551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
🔻 Пакет документов
Перед регистрацией сделки в учреждении Росреестра необходимо собрать документы. Ниже представлены наиболее важные из них:
- Паспорта сторон, участвующих в сделке — родственников;
- Продавец — документ, устанавливающий право собственности, т.е. по какому закону владелец получил объект (пример: свидетельство о праве на наследство);
- Выписка из ЕИРЦ — об отсутствии долгов по госслужбе;
- Выписка из ЕГРЮЛ — информация об имуществе (например, отсутствие арестов, залогов);
- Технический документ для жилья — выдан Бюро технической инвентаризации;
- Выписка из домовой книги — свидетельство о заселении;
- Возражения совладельцев — нотариально заверенные или в письменном виде от всех собственников в регистрационной палате.
Так, покупателю понадобится только паспорт, а продавцу — все документы на недвижимость + расписки о получении денег. Информация о семейных связях не важна.
🔻 Сроки
Регистрация в МФЦ или Федеральной регистрационной службе Росреестра очень важна для совершения покупки:
- От 4 до 15 дней — с даты регистрации в регистрационном органе;
- Дополнительные 2-3 дня на маршрутизацию — если стороны регистрируют сделку через орган государственного бюджета «Мои документы» (МФЦ);
Пожалуйста, обратите внимание, что есть еще один период для рассмотрения — ожидание ответов от других владельцев. Согласно статье 250 (2) Гражданского кодекса РФ, продавец может ждать не более 30 дней. Тогда он может, например, заключить договор с членом семьи и продать ему долю.
🔻 Стоимость и расходы
С учетом всех факторов, сколько времени требуется для оформления продажи?
См. рисунки ниже:
- Цена доли в квартире одинакова как для нынешних владельцев, так и для внешних покупателей;
- нотариальное заверение договора купли-продажи — 0,5% от стоимости акций, не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей для обеих сторон;
- Нотариальные услуги (нотариус) — 1 000 рублей и выше;
- Регистрация прав собственности в Росреестре — 2 000 рублей за нового собственника.
Одной из особенностей договора купли-продажи является налоговая ответственность продавца. Обычно так и происходит, хотя бывают и исключения.
Налог не уплачивается
…если квартира была заселена более 3 лет;
если цена акции не превышает 1 000 000 рублей;
если нет разницы в цене между покупкой акции и ее продажей новому покупателю.
В остальных случаях ставка налога составляет 13 процентов от стоимости акций. Расчет производится на основе кадастровой стоимости, которая обычно указывается в свидетельстве Государственного унитарного регистра естественных монополий или других документах.
✅ Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против
Не все родственники готовы добровольно расстаться со своей долей в жилой недвижимости. Многие люди сознательно не продают свою долю в доме, хотя потенциальные претенденты есть. В результате жизнь в квартире превращается в кошмар. Возможно ли это и как повлиять на неохотно идущего владельца среди его родственников? В любом случае, выход есть!
🔻 Принудительный выкуп: в каких случаях?
Говоря прямо: каждый человек имеет неотъемлемое право на жилище, которое не может быть нарушено (статья 35 Конституции Российской Федерации). Однако есть исключения, когда другие совладельцы могут забрать долю у родственника, даже если они против этого.
Существует четыре условия:
- Незначительность доли — приводит к трудностям в использовании квартиры, так как дробь не может быть представлена как объект (например, 1/22 квартиры);
- Выделение фракции в натуре, т.е. она не может быть представлена как изолированная территория с собственным входом, коммуникациями и т.д;
- Безразличие к незначительной доле — примером может служить случай, когда человек не проживает в квартире, но владеет другой квартирой (статья 4, параграф 252 Гражданского кодекса);
- долг перед ЖЭКом — принудительная продажа доли для оплаты.
Одного условия недостаточно — как правило, должны быть выполнены все основания или, по крайней мере, три из них. Вопрос об экспроприации доли решается только судом.
🔻 Пошаговый алгоритм
Следует помнить, что только ограниченное число людей имеет право купить небольшую часть квартиры у родственника. Только акционеры и никто другой не имеет такого права!
- Постарайтесь договориться о покупке полюбовно.
- Подготовьте иск о признании акции ничтожной.
- Составление и подготовка документов для суда:
- Копия паспорта;
- Исковое заявление — 3 или более экземпляров, в зависимости от количества сторон в споре;
- Документы, подтверждающие право собственности на долю;
- Регистрационные данные — свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Выписка из домовой книги; — Выписка из домовой книги;
- отчет об оценке стоимости акции;
- техническая и кадастровая информация об объекте недвижимости
- Копии уведомлений родственнику (ответчику).
- Квитанции об оплате госпошлины;
- Свидетельство о перечислении выкупной суммы на счет суда / депозит нотариуса
- Выписка из ЕИРЦ — о долгах родственника;
- Другие доказательства в пользу истца.
- Предоставление данных в суд — городскому или мировому судье.
- Участие в судебных слушаниях.
- Принятие окончательного решения в пользу истца или в пользу ответчика.
- Запрос выписки из судебного решения.
- Перевод денег на счет родственника.
- Регистрация приобретенной доли в собственность истца — путем подачи заявления через Федеральную регистрационную службу «Росреестр» или государственное бюджетное учреждение «Мои документы».
🔻 Образец иска о принудительном выкупе доли в квартире у родственника
Возьмите за основу наш пример и правильно сформулируйте свою версию претензии:
🔻 Стоимость
Судебные расходы перечислены в статье 333.19 Налогового кодекса РФ. Под расходами в первую очередь подразумевается государственная пошлина за подачу иска:
- от 4 (минимум — 400 рублей) — при цене акции до 20 000 рублей;
- до 13 200 рублей + 0,5% от суммы превышения (максимум — 60 000 рублей) — если стоимость акции превышает 1 млн рублей.
Однако истцу придется нести расходы на проведение экспертизы. Также можно взыскать часть расходов с проигравшей стороны. Однако так происходит не во всех судебных разбирательствах — в вашем случае может понадобиться юридическая консультация.
✅ Судебная практика
Хотя эта доля может показаться незначительной, нет уверенности, что это так.
Окончательное решение принимает судья. Его решение будет основано на следующих нюансах:
- владелец не заинтересован в том, чтобы иметь долю в квартире;
- игнорирование или отклонение запросов на продажу;
- длительное отсутствие в месте совместного проживания в течение 6 месяцев;
- Агрессивное поведение, мешающее другим жильцам;
- Наличие долга перед жилищной ассоциацией, отсутствие ответа, частичное погашение, отказ от реструктуризации долга.
Эти и другие факторы лежат в основе решения суда. Он также основан на судебной практике по аналогичным делам.
Пример:
Юрченко и Свистунов были дальними родственниками. Им принадлежала квартира общей площадью 42 кв. м. Юрченко владел 9/10, а Свистунов только 1/10. Первый собственник считал, что доля второго совладельца незначительна. Юрченко неоднократно обращался в БТИ за советом, как разделить долю в натуре — ему говорили, что 1/10 доля не может быть предложена в качестве комнаты. Юрченко знал, что у Свистунова есть еще одна квартира и что он ею не особенно интересовался (и не жил там). Однако Свистунов отказался от заявок на продажу, так как хотел зарегистрировать третье лицо. Юрченко обратился в суд, чтобы заставить своего родственника купить 1/10 долю.
- Выписка из ЕГРН о праве собственности на другое жилье;
- Выписка из ЕИРЦ — о долгах за коммунальные услуги (4 месяца);
- Выписка из жилищной книги — об отсутствии фактического проживания в жилом помещении;
- заключение Бюро технической инвентаризации (БТИ) — невозможность учета 1/10 части квартиры как комнаты.
На основании представленных данных суд удовлетворил иск. Свистунов получил деньги за незначительную часть по кадастровой оценке. Расходы были разделены поровну между истцом и ответчиком.
✅ Особенности выкупа доли у родственников:
🔻 На материнский капитал
Использование государственных средств в связи с рождением второго ребенка ограничивает бенефициаров. В частности, покупка акций у близкого родственника — родителя или ребенка. Супруги не могут приобретать доли друг друга в пособиях по беременности и родам.
- когда приобретается «последняя доля», т.е. когда получатель является единственным владельцем жилья;
- если доля в виде комнаты;
- когда супруги хотят улучшить свои жилищные условия, но не имеют альтернативного жилья.
Часто ПФР отказывает в покупке доли у родственника за материнский капитал. Это связано с тем, что они пытаются получить субсидию, не меняя условий жизни семьи. Другими словами, доля остается у родственника, а деньги используются на другие цели. Это мошенническая сделка (статья 170 Гражданского кодекса). Чтобы избежать такого исхода, лучше всего обратиться за юридической помощью.
🔻 Если в ипотеку
Российские банки выдают кредиты на покупку акций у родственников. Ипотека доступна для тех, кто соответствует требованиям кредитора:
- Возраст — 18 лет и старше;
- Платежеспособность и официальный доход;
- Обеспечение — альтернативное жилье (см. «Кредит под залог доли в жилье»);
- Согласие других соакционеров;
- «Белая» кредитная история и т.д.
Если доля не в виде комнаты, банк откажет в жилищном кредите. Аналогично, если в доме имеется большое количество других долей, помимо доли продавца. С другой стороны, если родственник продаст последнюю долю другому владельцу, банк одобрит кредит.
Таким образом, покупка акций у родственника ничем не отличается от обычной сделки с жильем. Различия касаются родового капитала или ипотечного платежа. Стороны могут прийти к полюбовному соглашению или обратиться в суд, если родственник против продажи.
Приобретение доли в жилой недвижимости является сложной процедурой. Даже если у сторон нет претензий, заключить договор купли-продажи непросто. Многие люди не могут определиться с порядком, ценой, обязанностями, правами и размером акций. Малейшая ошибка может привести к тому, что продажа будет оспорена. Если дело передано в суд — не делайте этого без помощи специалиста. Мы предлагаем бесплатные консультации по покупке доли в доме родственника. Если вы сомневаетесь в своих решениях, хотите получить совет или оценить риски — наши юристы готовы помочь вам. Задавайте свои вопросы в чате, звоните на горячую линию. Юридическая консультация убережет вас от необдуманных шагов и проблем!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...