Задать вопрос
64 просмотров
30 просмотров
Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются
Содержание
Приобретая дом на рынке второго жилья, покупатели ожидают, что смогут свободно пользоваться своей новой недвижимостью. Но часто недвижимость заложена. Одна из трудностей заключается в том, что бывшему владельцу не разрешается выселяться из квартиры, которую он уже продал. Это часто противоречит договоренностям между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выселить бывшего владельца из приобретенной им квартиры. Что делать, если вы отказываетесь добровольно уйти? Мы постараемся ответить на все вопросы с юридической точки зрения.
✅ По закону
Основное преимущество недавно построенной недвижимости перед рынком подержанной — отсутствие предыдущего владельца. Как только строительство здания завершено, жилые помещения становятся доступными для использования. Однако площадь, которую вы покупаете во второй дом, уже занята и расположена в благоприятном районе. Продавец и покупатель подписывают договор о продаже квартиры.
Процедура выселения предыдущего владельца возможна как с соглашением, так и без него. В настоящее время часто в договоре оговаривается, что сразу после завершения продажи квартиры прежний владелец будет исключен из реестра. Если условие не выполнено, новый владелец имеет право обратиться в суд. Необходимо указать на нарушение договорного положения об удалении из помещения.
Основания для прекращения регистрации предыдущего владельца:
- Собственник имеет преимущественное право владения, пользования и распоряжения имуществом любым способом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Получив права, собственник вправе требовать устранения посягательств на его дом (статья 304 Гражданского кодекса) — одним из таких посягательств может быть регистрация продавца в качестве бывшего владельца дома.
- Право пользования членов семьи собственника (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации) прекращается при продаже жилого помещения — «члены семьи» — это термин, используемый законодателем для обозначения всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении до продажи и покупки жилого помещения.
Таким образом, закон всячески защищает права владельцев недвижимости. Если их интересы нарушены, новый владелец квартиры может подать заявление о выселении.
✅ Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?
Несмотря на защиту интересов собственника, закон не ограничивает право лиц на продажу жилья, в котором они зарегистрированы. Таким образом, лицо, приобретающее жилье, соглашается с тем, что бывший арендодатель и члены его семьи сохранят свою регистрацию. Однако такое случается редко.
Наиболее важным документом, регулирующим вопрос выселения, является письменный договор купли-продажи квартиры. Покупатель сам должен выяснить, кто зарегистрирован во время сделки. Вы также должны договориться с продавцом о точной дате переезда. Это гарантия того, что предыдущие владельцы не будут выписаны из квартиры. Если у вас есть доказательства нарушения, вы можете обратиться в суд. После рассмотрения дела суд вынесет постановление о принудительном выселении бывшего владельца.
Д.В. Кирюхин нашел новую квартиру. Единственным собственником квартиры являлась Васина А.А., но кроме нее в квартире были зарегистрированы двое внуков. Стороны согласовали детали сделки и составили договор купли-продажи. Васиной пришлось покинуть дом сразу же после того, как договор был зарегистрирован в Федеральном реестре. В действительности Кирюхин столкнулся с проблемой после регистрации собственности. Васина снялась с регистрационного учета, но ее внуки жили в другом городе. Васина отказалась предоставить информацию о своем местонахождении.
Затем Кирюхин подал в суд исковое заявление как новый собственник. Контактной информации о внуках не было, так как истец не имел о них никакой информации. Тем не менее, суд принял заявление. Оба внука были принудительно выселены из квартиры. В качестве основания было указано на отсутствие прав на недвижимость и право нового собственника выселить прежних жильцов (статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации). Выселение прошло успешно.
✅ Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд
В связи с утратой права собственности на продаваемое жилье, регистрация предыдущих владельцев аннулируется. Лица, ранее зарегистрированные в квартире (члены семьи), снимаются с регистрационного учета в связи с утратой права пользования жилым помещением. Выселение по решению суда всегда инициируется новым арендодателем.
🔻 Порядок действий и процедура
Вот пошаговая инструкция:
- Убедитесь, что бывший арендодатель не собирается сниматься с регистрации. Были случаи, когда человек находился в отъезде или в больнице. Отказ от переезда должен быть вручен лично. Тогда есть все основания для обращения в суд.
- Посетите управляющую компанию и попросите выписку из жилищного реестра (расширенную). В сертификате будет указано, кто зарегистрирован в качестве владельца недвижимости.
- Подготовьте заявление о расторжении договора аренды. Укажите, что бывший владелец нарушил ваши права в отношении приобретенного имущества. Также готовят документы в зависимости от количества сторон, участвующих в деле.
- Уведомление ответчиков и третьих лиц о предстоящем судебном разбирательстве является новым требованием с 1 октября 2019 года. Для этого нужно пойти на почту, подготовить ценные письма с описью вложений — и отправить их по адресу приобретаемой квартиры. Ответчикам отправляют посылку с документами внутри. Или они могут их не получить — но это не имеет значения, потому что истец уже уведомлен о том, что дело передано в суд. Это новое требование, о котором суды предварительно уведомили стороны.
- Отнесите посылку с документами в офис районного суда (обнаружение). Перед передачей документов необходимо оплатить пошлину за подачу, например, в том же суде или в банке.
- Дождитесь повестки на предварительное слушание. Вы должны прийти на слушание с четкими требованиями и документами для суда.
- Суд проверит, все ли правильно, и назначит основное слушание. Нет уверенности в том, что обвиняемый будет присутствовать на слушании. Это повод для отмены слушаний (дважды). Если ответчик не приходит в третий раз, суд выносит заочное решение на основании предоставленной информации.
- Чтобы получить копию исполнительного приказа, посетите канцелярию суда.
- Обратитесь в паспортный стол или жилищный кооператив для получения жилищного сертификата. Возьмите с собой копию решения суда. После этого вы получите справку о том, что обвиняемых больше нет в списке. Они также будут удалены из реестров. Остается выселить бывших владельцев квартиры (если они еще не съехали). После этого новый владелец имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
В ходе судебного заседания необходимо учитывать множество факторов. Если у вас возникли проблемы с ходатайством или документами, обратитесь к юристу на нашем портале. Бесплатная онлайн-консультация даст вам возможность убедиться в своих силах.
🔻 Исковое заявление
Самым важным условием для подготовки искового заявления является обоснованность позиции. Истец должен изложить свои требования и подкрепить их доказательствами.
Содержание искового заявления:
- Введение — название судебного органа;
- ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика), подробные данные об ответчике с 2020 года (ИНН, серия и номер паспорта);
- Поводом для обращения в суд послужил отказ бывшего владельца покинуть купленную им квартиру;
- Обоснование своей позиции, ссылаясь на законодательство;
- требования к суду — выселение бывшего владельца без его согласия;
- перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
- дата и подпись.
Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант — набрать текст претензии на компьютере. Желательно сделать это после консультации с адвокатом.
🔻 Прилагаемые документы
К исковому заявлению прилагаются следующие документы:
- копия паспорта заявителя (с отметкой о регистрации по новому месту жительства);
- справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении;
- копия личного заявления из Департамента жилищно-коммунального хозяйства;
- Нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на раздел «Регистрация предыдущих жильцов» — это самое важное доказательство ваших прав);
- Юридические документы, подтверждающие ваши права собственности (договор купли-продажи) и регистрацию (выписка из Единого государственного реестра недвижимости или свидетельство о регистрации);
- Письменный запрос предыдущему владельцу (можно приложить почтовую квитанцию или уведомление об отказе);
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Исковое заявление и документы вручаются всем сторонам дела: один экземпляр — секретарю суда, второй — ответчику, третий — свидетелям или другим сторонам, например, в Управление по делам миграции (UVM).
Грамотно заполните исковое заявление — инструкции о том, как это сделать, можно найти в статье «Как написать исковое заявление о выселении из дома в суд».
✅ Стоимость
Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу иска о несобственности. В начале 2022 года эта сумма была установлена на уровне 300 рублей. Однако госпошлина может быть уплачена дважды — это касается случаев, когда в заявлении содержится более одного (имущественного и неимущественного) требования.
Сроки уплаты государственной пошлины обычно публикуются на официальном сайте суда. Квитанцию можно запросить в секретариате реестра (но она выдается не везде). Оплата может быть произведена в любом отделении российского банка: кассе, терминале или через интернет-банкинг с подтвержденной банком квитанцией. Квитанция об оплате должна быть приложена к документам.
✅ Сроки выписки
Сделка завершается в течение 3 рабочих дней (за исключением выходных и праздничных дней). Если вы отказываетесь выселяться из дома предыдущего владельца, вам необходимо обратиться в суд. Это означает, что время, предусмотренное для выселения, добавляется к времени суда.
Самое простое дело занимает не менее 2 месяцев — 5-7 дней на подачу жалобы, 15-30 дней на предварительное слушание, 10 дней на основное слушание + 30 дней на обжалование решения суда. Обычно это занимает от 2,5 до 6 месяцев.
✅ Возможные сложности
Квартиры на вторичном рынке закладываются с правами предыдущих жильцов. Если вы покупаете такую квартиру, вам следует внимательно ознакомиться с условиями договора купли-продажи. Трудности могут возникнуть у лиц, отнесенных к категории «не имеющих права» (см. ниже). Игнорирование этого аспекта может значительно усложнить будущие сделки с недвижимостью.
Те, кто не может быть оправдан даже через суд:
- Несовершеннолетние — либо с родителями, либо вообще без них. Ситуация может быть еще более сложной, если ребенок имеет обязательную долю в домашнем хозяйстве. Даже органы опеки, не говоря уже о судах, не дают разрешения на выселение (см. «Выселение несовершеннолетних при продаже квартиры»).
- Лица, имеющие право на постоянное проживание, обычно являются бывшими владельцами недвижимости, которые подарили свою собственность родственникам или знакомым. Кроме того, право на постоянное проживание может быть передано наследникам по завещанию.
- Супруги имеют право пользоваться квартирой как частью своей доли в совместно нажитом имуществе. Такое право также может быть предоставлено им по брачному договору. Если супруг — бывший муж, то проблем не возникнет (см. Избавление от квартиры бывшего мужа).
Вышеперечисленные категории граждан обычно сохраняют регистрацию по месту жительства, даже если квартира была продана. Поэтому в интересах покупателя жилья выяснить, кто зарегистрирован. Это можно сделать на основании выписки из жилищного реестра. Информацию можно получить в Министерстве внутренних дел по месту регистрации жилья или в «паспортном столе» управляющей компании.
✅ Судебная практика
Судебная практика по выселению бывших собственников из квартиры основывается на статьях 209 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сначала судья рассматривает права собственника. Если бывший владелец не входит в число граждан, которые не могут быть выселены, суд разрешит ходатайство. Кроме того, новый владелец может обратиться в суд для взыскания долгов прежних владельцев за коммунальные услуги.
Пресненский районный суд г. Москвы рассмотрел дело Г.П. Свиридова против В.А. Наумова о выселении из проданной квартиры. Суть спора заключалась в том, что Наумов отказался от снятия с регистрационного учета в качестве бывшего владельца проданной квартиры. Это было связано с временными трудностями в поиске новой квартиры. Свиридов, новый владелец квартиры, настаивал на скорейшем выселении Наумова. Это было связано с тем, что это не позволило Наумову законно передать квартиру своей дочери. После продажи квартиры Наумов перестал оплачивать коммунальные платежи.
Свиридов обратился в суд с двумя требованиями: выселить бывшего владельца из купленной им квартиры и заставить его выплатить долги по квартире. Свиридов представил копию счета за коммунальные услуги и нотариально заверенный договор купли-продажи (содержащий пункт о выселении бывших жильцов) вместе со своим иском. Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности + справка из ЕГРЮЛ), а Наумов утратил все права на недвижимость. Также было установлено, что бывший владелец не имел права пользоваться квартирой до своей смерти.
В итоге было принято решение удовлетворить требование Свиридова и заставить Наумова освободить квартиру в течение одного месяца. Кроме того, ответчик обязан выплатить долги за квартиру. Основаниями являются статья 209 и статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 209 и Статья 304. Статья 304.
✅ Помощь юриста
Споры с бывшим арендодателем часто приводят к судебным разбирательствам. Истец — новый владелец квартиры — должен доказать, что он прав. Ему необходимо подать иск, собрать документы, уведомить бывшего владельца, получить выписку из домовой книги, нотариально заверить договор, выяснить права жильцов квартиры, изучить правовую базу… Одним словом, ему приходится тратить много времени и сил на подготовку к судебным слушаниям. И если выяснится, что произошла ошибка, вам придется все исправлять или начинать все сначала.
Гораздо удобнее обратиться к адвокату. Бесплатные онлайн-консультации призваны помочь сохранить дом через суд. Адвокат знает все тонкости дела, а потому составит подробный алгоритм действий. Юристы помогут заполнить исковое заявление без ошибок и указать все требования. Обращаясь за помощью, вы увеличиваете свои шансы на успешную защиту своих интересов в суде.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...