Задать вопрос
33 просмотров
45 просмотров
Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд
Содержание
Коммерческие помещения активно востребованы как индивидуальными предпринимателями, так и юридическими лицами. Часто здания переоборудуются под офисы, склады, магазины и производственные помещения. Это не только удобно, но и финансово выгодно.
Однако аренда нежилых помещений не может продолжаться бесконечно: Расторжение договора аренды, просрочка платежа, порча имущества, перевод нежилого помещения в жилое и другие причины могут привести к выселению арендатора. Для некоторых это может показаться простым — есть причина, и выселение происходит просто. Но иногда выселить арендатора без решения суда невозможно.
Что делать в этом случае? Давайте рассмотрим ключевые моменты.
✅ Основания
Существует два вида нежилого использования: законное и несанкционированное.
Первый — стандартный случай: арендодатель (владелец) находит желающего снять жилье и подписывает с ним договор аренды.
Если договор аренды отсутствует, то, скорее всего, имеет место самовольное и незаконное использование нежилого помещения. Арендодатель действует на свой страх и риск, так как предоставляет недвижимость без каких-либо гарантий. Логично, что могут возникнуть проблемы с выселением.
Когда арендатор может быть выселен из нежилого помещения?
- Расторжение договора аренды.
- Желание владельца расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке — при условии, что сделка позволяет это сделать.
- Признание договора аренды недействительным — арендодатель обязан вернуть полученные деньги, а арендатор должен освободить нежилое помещение.
- Имущество было изъято для государственных (муниципальных) нужд.
- Арендодатель намерен использовать нежилую недвижимость в качестве жилья.
Эти причины требуют уведомления арендатора. Однако бывают случаи, когда вместо уведомления требуется подача жалобы. Например, если арендатор нарушает договор аренды.
Владелец имеет право выселить арендатора без уведомления в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса.
Основания могут быть следующими:
- Если подрядчик не платит арендную плату;
- Если у человека есть задолженность по счетам (газ, свет, вода);
- Если ущерб обнаружен на территории арендодателя;
- Если арендатор сдал нежилое помещение в субаренду без разрешения владельца;
- Если нежилая недвижимость не используется по назначению (например, в качестве жилья).
Обычно арендатора выселяют за неуплату. Но прежде чем прибегать к крайним мерам, попробуйте решить проблему путем обсуждения. Деловые люди всегда найдут компромисс и постараются достичь соглашения без вмешательства суда.
✅ Как выселить арендатора без суда?
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, добровольное изменение условий договора может быть основанием для отказа от обращения в суд. Например, если арендатор согласен на выселение, арендодателю не нужно принимать принудительные меры.
Однако следует уточнить, что НЕ считается «добровольным» выселением в нежилых помещениях:
- Личные угрозы, принудительное выселение;
- выселение имущества и оборудования арендатора;
- Замена старых замков, смена кодов безопасности;
- Отключение электричества, газа и водоснабжения нежилых помещений.
Возникновение таких действий приведет к судебному иску против арендодателя. Даже если арендодателю удастся выселить арендатора, арендатор подаст встречный иск о компенсации.
ООО «ПромКом», производитель натяжных потолков, заключило договор аренды на использование нежилого помещения. Собственником имущества являлся ИП Аветисян. Срок действия соглашения составлял один год, после чего стороны могли перезаключить соглашение. Спрос на услуги ООО «ПромКом» рос, у компании были хорошие активы, но в связи с ростом оборота ей требовались более крупные производственные мощности. ООО «ПромКом» сообщило Аветисяну, что не намерено продлевать договор аренды. Арендодатель был рад этому — он сказал, что уведомит компанию за месяц. Вскоре после этого PromCom Ltd. освободила занимаемое здание и арендовала другое помещение.
🔻 Пошаговая инструкция
Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что нужно для этого сделать?
- Во-первых, договоритесь о выселении без обращения в суд.
- Во-вторых: Выдать уведомление об освобождении нежилого помещения.
- В-третьих, расторгнуть договор аренды.
- Наконец, дождитесь, пока арендатор съедет.
Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Однако арендодатель также может инициировать выселение. Если арендатор согласен, выселение будет происходить по стандартному сценарию.
🔻 Уведомление о выселении
Пожалуйста, ознакомьтесь с официальным уведомлением о выселении для нежилых помещений. Строгих требований к заполнению документа нет. Мы настоятельно рекомендуем вам направить письменное уведомление. Если вы предоставите информацию устно, у вас не будет вещественных доказательств.
Содержание уведомления о выселении для арендаторов:
- Имя или юридические данные сторон (владельца и арендатора);
- Местоположение объекта недвижимости (адрес, номер квартала, номер участка, номер здания, номер строения);
- Причина выселения — обязательно укажите причину (например, переход права собственности к государству);
- Период, в течение которого арендатор должен освободить помещение;
- дата в формате «чч.мм.гггг»;
- Подписи и печать.
Уведомление может быть отправлено любым удобным способом: личным вручением (под роспись во втором экземпляре), почтовым переводом с уведомлением о вручении или представителем на основании доверенности.
🔻 Сроки
Очень важно указать срок, в течение которого арендатор должен покинуть нежилое помещение. Если срок не установлен, применяется стандартный срок в 30 дней с даты уведомления (статья 452.2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это крайний срок для выселения, и в случае задержки владелец имеет право обратиться в суд.
✅ Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд?
Диалог не всегда помогает. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет значительные долги. Если переговоры не увенчались успехом, вам придется обратиться в суд. Это сложный и трудоемкий процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.
🔻 Порядок действий
Если предыдущий алгоритм действий не вызывает вопросов, то судебный процесс требует тщательного планирования действий.
Как выселить арендатора в судебном порядке:
- Постарайтесь прояснить ситуацию, распространяя информацию из уст в уста.
- Подать жалобу.
- Если вы не получили ответа или получили отрицательный ответ, подайте петицию и соберите доказательства.
- Оплатите государственную пошлину и уведомите ответчика (себя).
- Подать пакет документов в арбитражный суд.
- Посещать судебные слушания.
- Получите копию решения суда.
- Нанять судебного исполнителя для выселения арендатора.
Помните, что арбитражные суды занимаются выселением арендаторов нежилых помещений. Исковое заявление подается так же, как и заявление в обычный суд.
🔻 Процедура
Ситуации с арендаторами бывают разные — это зависит от характера запроса.
Особенности судебного выселения:
Арендодатель уведомляет арендатора об окончании предыдущего договора аренды. Должен быть указан срок для выселения из нежилого помещения.
Необходимо отправить уведомление об освобождении помещения — срок не может быть указан, так как закон предусматривает срок в 30 дней. Если арендатор не освобождает помещение в течение указанного срока, владелец инициирует судебное разбирательство в суде.
- Если арендатор нарушает договор….
Составьте петицию и отправьте ее другой стороне. Арендатору будет установлен срок для устранения нарушения. Если этого не происходит, арендодатель прибегает к выселению через суд.
🔻 Список документов
Несоответствие утверждения должно быть доказано. Доказательством требований истца служат документы, подтверждающие нарушение со стороны ответчика.
Какие документы необходимы?
- Исковое заявление (количество — не менее 3 экземпляров);
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Копия уведомления о выселении и/или жалобы;
- Копия искового заявления ответчика — новое требование с 1 октября 2019 года;
- Паспорт истца + ксерокопия;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — организаций;
- Доверенность — если представитель истца действует от имени истца;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельство о праве собственности на нежилую недвижимость;
- технический паспорт объекта недвижимости
- копия договора аренды;
- документы, подтверждающие выселение ответчика (выписка из лицевого счета, акт осмотра нежилого помещения, акт продажи имущества, экспертное заключение, фото-, аудио- и видеоматериалы, переписка).
🔻 Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Общие правила составления искового заявления изложены в статьях 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ — их нарушение влечет отказ в рассмотрении иска.
Исковое заявление в арбитражном процессе должно содержать следующее:
- Название арбитражного суда;
- Подробная информация об истце и ответчике (форма организации, юридический адрес, идентификационный номер налогоплательщика, контактные данные, электронная почта);
- Местоположение и кадастровые данные нежилого здания;
- Кому и на каком основании принадлежит спорное имущество?
- Информация о договоре аренды (дата заключения, кто является сторонами, права и обязанности, срок действия, санкции).
- Описание текущей ситуации;
- Какие требования предъявляет истец к ответчику и на каких аргументах они основаны.
- Ссылки на законодательные положения;
- Подача заявления в суд о выселении арендатора из нежилого помещения;
- Список вложений (документов);
- Дата и подпись + печать организации.
Мы рекомендуем вам обратиться за юридической консультацией. Наши юристы помогут вам составить грамотное и обоснованное исковое заявление. Получение консультации бесплатно и выгодно для вас.
🔻 Сроки
Истцу редко удается выселить арендатора в течение 3 месяцев. Рассмотрение дел обычно занимает до 4 месяцев, а если дольше, то до 6 месяцев (Статья 152(2) КАС). Последующее выселение длится до 30 дней, но может быть продлено по просьбе арендатора.
🔻 Госпошлина, расходы
Орган власти примет заявление заявителя только в том случае, если государственный залог был оплачен. В случае выселения из нежилого помещения, вытекающего из правоотношений по изменению и расторжению договоров, государственная пошлина составляет 6 000 рублей (статья 333.21, пункт 1, подпункт 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). Пошлину можно оплатить через сайт арбитражного суда или банковским переводом.
✅ Судебная практика
Процедура выселения представляет особую сложность для суда. Обязанность освободить нежилое помещение возникает только после окончания срока аренды. Если договор не заключен, арендатор обязан немедленно выселиться.
В настоящее время прецедентное право выглядит следующим образом:
- Если арендодатель не получил оплату за следующий месяц, он может вручить уведомление о выселении в первый день нового месяца;
- Если оплата была произведена заранее, выселение возможно с первого дня неоплаченного месяца;
- Если арендатор не принимает уведомление или уведомление о выселении, арендодатель может подать иск в суд по исполнению судебных решений;
- Иск может быть подан арендодателем или третьим лицом, чьи права были нарушены (например, прокурором, компетентным органом, субарендатором).
Истец вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек. Важно, чтобы суд принял иск в полном объеме. Если принимается только часть иска, стороны несут расходы в соответствии со своими требованиями.
ИП Шайхутдинов, арендодатель нежилых помещений, заключил договор аренды с ИП Бурковским. Предметом договора являлось нежилое помещение, оборудованное под склад хозяйственных товаров. ИП Бурковский решил сдать здание в аренду ООО «Коммерс-Инвест», продолжая свою деятельность. Однако арендатор не сообщил об этом ИП Шайхутдинову и тем самым нарушил одно из условий договора. Владелец узнал об этом и в одностороннем порядке расторг договор аренды. ИП Бурковский отказался покинуть помещение, в котором находился, считая, что не совершил ничего предосудительного и действовал без корыстных побуждений. Владелец коммерческого помещения был вынужден обратиться в суд для выселения арендатора. Суд постановил, что ответчик не имел права в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ сдавать помещение в субаренду без уведомления истца.
✅ Помощь юриста
Каждый договор аренды отличается от другого. Содержащиеся в нем условия являются обязательными для арендодателя и арендаторов. Есть те, кто делает это без обращения в суд, но в некоторых случаях арендодатель сталкивается с упрямством арендатора. Последний не хочет съезжать и всячески препятствует выселению. Вариант суда является универсальным. В то же время он не терпит ошибок и пропущенных сроков. Чтобы выиграть дело и выселить жильцов, истцу необходимо составить исковое заявление, собрать документы, изучить законы и проверить судебную практику. Для некоторых людей это не составляет труда, другим требуется помощь юриста. Если вы являетесь арендодателем или арендатором, обратитесь к нашим юристам за бесплатной консультацией. Здесь вам расскажут о ваших правах, обязанностях и шансах на успех. Иногда можно обойтись без обращения в суд — адвокат подскажет вам, как это сделать. Часто вариант с судом является единственно правильным, поэтому действовать нужно незамедлительно. Пожалуйста, свяжитесь с нами, мы будем рады помочь вам!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...