Задать вопрос
48 просмотров
74 просмотров
Как выселить квартирантов которые не платят если нет договора и по договору, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры без договора
Содержание
Представьте, что вы снимаете квартиру, а ваш квартиросъемщик не платит за аренду, меняет замки и отказывается съезжать. Что вы должны делать в этой ситуации?
Контракт — это всегда риск. Хороший доход — ничто по сравнению со стрессом при попытке выселить недобросовестного арендатора. Даже если у вас есть официальный договор, ситуация может вынудить вас обратиться в суд. В результате выселение жильцов займет много времени. Некоторые арендодатели даже не могут взыскать арендную плату с арендаторов.
Чтобы не стать жертвой агрессивных арендаторов, необходимо следить за возможным развитием событий. Давайте рассмотрим, как вам следует действовать, если вы хотите выселить своих жильцов за неуплату. Теперь давайте рассмотрим арендаторов с договором аренды и без него.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Арендодатель может использовать недвижимость по своему усмотрению. Он имеет право сдавать недвижимость в аренду, регистрировать арендаторов, а взамен требовать от арендаторов ежемесячной платы и поддержания чистоты.
Одной из основных причин, по которой арендодатель может расторгнуть договор с арендатором, является неуплата арендной платы. Согласно статье 678 Гражданского кодекса, арендатор имеет финансовые обязательства по договору аренды. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, картой или арендаторы сами оплачивают аренду + плату по счетчику.
Если арендаторы задерживают платежи, имеют значительные долги и не соблюдают правила аренды, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и потребовать от арендаторов съехать: без суда или судебного разбирательства. Неплатежеспособным жильцам не будет предоставлено новое жилье.
✅ Основания
Адвокатам часто задают вопрос какие причины, кроме неуплаты, существуют для выселения жильцов? Поскольку причины выселения различны, различаются и виды выселения.
Правила выселения жильцов следующие:
- Нарушение условий договора аренды — если договор был заключен;
- Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, регулярные жалобы на жильцов.
- Создание офиса, склада, мастерской или кальянной в жилом помещении — применяется статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях и влечет наложение штрафа;
- Разрушение жилого помещения, ненадлежащее содержание арендованного жилья.
- уклонение от уплаты платежей за пользование жилым помещением (арендная плата, плата за наем, плата за обслуживание)
- Систематическое насилие, крики, драки, злоупотребление алкоголем, шумные вечеринки, сомнительные скопления людей
- Создавать угрозу жизни или здоровью соседей/собственников.
Арендодатель должен предоставить доказательства выявленных правонарушений. Обычно проблем не возникает — жильцы сами дают повод и в результате могут быть выселены.
Арендодатель должен доказать, что арендатор не платил за квартиру:
- Если это краткосрочный договор (12 месяцев), арендодатель имеет право выселить жильцов, если они просрочили оплату более чем на 60 дней;
- если речь идет о долгосрочном контракте (от 12 месяцев до 5 лет), причиной является неуплата более шести месяцев.
Неуплата арендной платы является наиболее распространенной причиной для выселения арендаторов, не соблюдающих требования законодательства. Однако следует принимать во внимание условия жизни, которые меняют ход санкции.
✅ Нюансы выселения квартирантов
Обратите внимание, что на выселение распространяются положения гражданского и жилищного кодексов. Например, есть рекомендации — выселять ли жильцов зимой или подождать до отопительного сезона? Читайте подробнее в статье «Можно ли выселить арендатора зимой?
Нюансы могут быть разными:
🔻 Без договора найма
Предположим, что стороны решили не тратить время на заключение договора аренды. Например, «доверительные отношения» могут возникнуть между людьми, которые близки друг к другу.
Как можно выселить жильцов, если договор аренды не был подписан?
- Уведомление о предстоящем выселении;
- Установите срок, в течение которого они должны добровольно покинуть помещение;
- Подать жалобу в районную полицию, милицию, прокуратуру и выселить жильцов силой.
Некоторые домовладельцы жалуются, что их арендаторы сдают квартиру в субаренду, в результате чего домовладелец вынужден выселять других арендаторов. В этом случае возможно возбуждение судебного дела против арендатора в соответствии со статьей 160 «Растрата и вымогательство» Уголовного кодекса.
Самый большой риск при аренде квартиры без договора аренды — это сложность сбора арендной платы. Арендаторы могут воспользоваться тем, что арендодатель не может доказать, что они проживают в квартире, и могут легко съехать и не платить арендную плату.
🔻 По договору найма
Договор аренды составляется в свободной форме, в которой стороны указывают основные детали сделки, свои права и обязанности, возможные санкции и т.д.
Договор аренды обеспечивает защиту от непредвиденных проблем с арендаторами. Но в то же время у владельца могут возникнуть проблемы, если арендатор откажется съезжать. Например, досрочное расторжение договора аренды без уважительной причины.
Однако если причиной выселения является неуплата арендной платы, проблем не возникнет.
Вопрос:
Не могли бы вы дать мне совет, что мне делать? Я являюсь хозяином двухкомнатной квартиры, я заселил в свою квартиру сожителей и подписал с ними договор аренды. Мы сразу обговорили вопрос об оплате аренды. Я получал ежемесячные платежи со своей карты, но вскоре квартиранты перестали платить без объяснения причин. Я сразу же обратился в суд, но пока шло разбирательство, жильцы выехали из квартиры со своими вещами, не заплатив. Что мне делать, могу ли я вернуть невыплаченные деньги?
Ответ адвоката:
Как арендодатель, вы можете не беспокоиться — если вы заключили официальный договор аренды, арендаторы должны соблюдать его условия. Подайте еще одно заявление в суд и укажите в нем, что арендаторы не заплатили за недвижимость и неизвестно, где они сейчас находятся. Вы можете указать их последний адрес проживания — улица, дом, многоквартирный дом, корпус, номер вашей квартиры. Суд проведет необходимые расследования и выяснит новый адрес беглеца. Вы имеете законное право взыскать не только арендную плату, но и гонорар адвоката и судебные издержки (госпошлину). Если вам нужна помощь в составлении иска, вы можете обратиться к юристам нашего портала за бесплатной консультацией.
🔻 Имеющих регистрацию по месту пребывания
Досрочное расторжение договора аренды приведет к снятию с учета жильцов, если они зарегистрировались в центре приема. Неуплата арендной платы является основанием для уведомления арендатора о нарушении договора, за которым следует одностороннее расторжение договора (статья 687 Гражданского кодекса РФ).
Если договор аренды не подписан, арендодатель имеет право выселить уведомленных лиц по причине:
- отсутствие арендатора по месту жительства в течение 6 месяцев;
- арендатор прошел обязательную/контрактную военную службу;
- был приговорен к тюремному заключению любой продолжительности;
- Гражданин был объявлен пропавшим без вести;
- Смерть зарегистрированного лица;
- Злоупотребления в семье;
- Фальсификация документов для целей регистрации.
Обратите внимание, что регистрация по месту жительства — это обычная регистрация по месту жительства собственника. Это удобно при переезде из одного города в другой. Если арендатор не согласен на выселение, арендодатель должен обратиться в суд.
🔻 Без суда
Сегодня жильцы могут покинуть дом по собственному желанию. Например, они знают, что не могут платить за квартиру, поэтому им проще найти жилье подешевле. Конечно, вы должны платить арендодателю за фактическое пользование жильем.
Выселение арендатора без решения суда состоит из двух этапов:
- Уведомление арендодателя;
- Арендодатель должен уведомить вас, а затем выселить.
Стороны могут составить акт приема-передачи. Арендодатель обязан обеспечить хорошее состояние квартиры, наличие мебели и бытовой техники. И наоборот, арендатор проверит, все ли свои вещи он взял с собой. Затем он передаст арендодателю копию ключей.
✅ Как выселить квартирантов, которые не платят по договору?
Давайте представим ситуацию: Арендодатель и арендатор подписали договор аренды, но арендатор не хочет платить ежемесячную арендную плату. Что делать арендодателю? Единственный вариант — выселить жильцов через суд.
🔻 Подробная инструкция
Выселение арендатора можно разделить на три этапа:
Стадия 1 Предварительное разбирательство:
- Определение нарушения;
- предупреждает арендатора за нарушение договора аренды;
- в ожидании оплаты аренды;
- предупреждение о необходимости немедленно освободить квартиру;
- Подготовка к выселению арендатора.
Этап 2 Выселение по решению суда:
- Сбор доказательств и допрос свидетелей;
- Подготовка искового заявления;
- Передача документов в окружной суд;
- Жду судебного заседания;
- Участие в предварительных и основных слушаниях;
- Получение судебного решения (исполнительного листа).
Шаг № 3 Исполнение решения суда
- Доставка документа в SSP по месту нахождения имущества;
- Выселение с помощью судебных приставов;
- Подготовка акта приема-передачи жилья;
- Отчет судебного исполнителя о проделанной работе.
Подробнее о последнем этапе вы можете прочитать в статье «Выселение из квартиры по решению суда».
Вышеупомянутые этапы четко структурированы: За досудебной фазой следует судебная фаза и только потом — фаза исполнения. Нарушение порядка, например, игнорирование переговоров с арендатором, не допускается.
🔻 Список документов
Расторжение договора аренды с неплательщиками требует одностороннего расторжения договора аренды. Однако если жильцы не хотят с этим соглашаться, арендодатель должен обратиться в суд и представить следующие документы.
- Копия + оригинал паспорта;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельство о праве собственности (старого образца цвета).
- Копия договора аренды (все страницы)
- Выписка с банковского счета — если арендатор сам оплачивал расходы на обслуживание;
- Квитанции, банковские выписки, банковские переводы, подтверждающие факт оплаты или неуплаты арендной платы.
- Показания свидетелей — если они могут доказать, что арендатор имеет задолженность
- Копия уведомления арендодателя / уведомления арендаторов
- Копия паспорта арендатора (при наличии).
Вместе с вышеперечисленными документами истец должен оплатить государственную пошлину за подачу иска о выселении арендатора-неплательщика. Конечно, не стоит забывать и о самом исковом заявлении. Ниже вы узнаете, как правильно его приготовить.
🚩 Образец заявления
Заявление в суд должно быть написано в свободной форме в соответствии с правилами судопроизводства. Истец должен использовать черную или синюю пасту, если пишет от руки, или набрать текст на компьютере и распечатать его.
Содержание иска о выселении арендатора за неуплату арендной платы:
- Правый верхний угол — Имя должностного лица суда;
- Полное имя истца, ответчика, их адрес и контактный телефон;
- Центр — название документа «Иск о расторжении договора аренды и выселении…».
- Также предоставляется информация об истце, его правах на жилье и подтверждающие документы;
- Информация о прекращении договора аренды (стороны, дата, дата окончания).
- Затем истец указывает, на каком основании он хочет расторгнуть договор аренды и выселить арендаторов. Достаточно стандартной причины: Неуплата арендной платы в течение 60 дней (краткосрочная аренда) или шести месяцев (долгосрочная аренда).
- В нижней левой части — дата и подпись (расшифровка).
Согласно статье 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец обязан приложить к основному иску несколько копий, количество которых зависит от числа сторон в рассматриваемом деле. Как правило, основной иск составляет + 2 экземпляра (для ответчика и судьи).
🔻 Сколько займет времени?
Выселение жильцов, которые не платят арендную плату, займет гораздо больше времени, если дело дойдет до суда. Невозможно сказать, сколько времени займет рассмотрение дела в целом. Как правило, выселение жильцов занимает от 3 до 6 месяцев, плюс время, необходимое для исполнения судебного решения.
🔻 Госпошлина
Единственными и обязательными расходами для истца являются государственные пошлины. Поскольку иск о выселении из квартиры относится к категории нематериального имущества, расходы составляют 300 рублей (статья 333.19 Налогового кодекса РФ).
Квитанция, оплаченная в банке, должна быть приложена к пакету документов. Впоследствии расходы могут быть взысканы с проигравшей стороны, но об этом необходимо заявить сразу же — на первом слушании дела о выселении.
✅ Как выселить квартирантов, которые не платят без договора?
Некоторые арендодатели не заключают договор аренды, а переселяют своих арендаторов на так называемой «честной» основе. Юридически сделка считается неофициальной, что значительно затрудняет доказательство неуплаты.
Далее мы заявим, что бессмысленно обращаться в суд для выселения жильцов без соглашения. И почему? Все очень просто — владельцу квартиры будет сложно доказать факт аренды: Договора нет, и установить этот факт на основании квитанций и выписок из банка невозможно.
🔻 Что делать?
При выселении жильцов без договора аренды следует попытаться решить вопрос полюбовно, а если это не удается, следует подать жалобу в полицию. Арендодатель должен действовать в рамках закона, иначе его действия могут быть расценены как произвол.
В результате арендодатель не только не сможет выселить жильцов, но и столкнется с административными санкциями — штраф за произвол составляет от 100 до 300 рублей (ст. 19.1 КоАП РФ).
Юристы рекомендуют придерживаться следующих инструкций:
- Попытайтесь разрешить спор, поговорив с жильцами.
- Посетите неплательщиков, проверьте, сменили ли они замки, и войдите в квартиру.
- Позвоните в районную полицию с мобильного или домашнего телефона (вы также можете позвонить по номеру 102 или 112).
- Сообщите о присутствии иностранного лица в вашей квартире.
- Дождитесь прибытия участкового и сотрудников правоохранительных органов.
- Сотрудник зафиксирует посторонних лиц в квартире — будет составлен и подписан протокол.
- Попросите арендатора съехать добровольно и пригрозите ему судом, если он откажется.
Этого часто бывает достаточно, чтобы непослушные жильцы покинули квартиру со своими личными вещами. Конечно, если они задолжали арендную плату, арендодатель не может взыскать с них деньги — ведь договора аренды нет.
Существует и другой способ выселения арендатора: они могут отключить подачу электричества, воды, тепла и газа. Им не нужно знать об установке.
Арендодатель может подать письменное заявление в коммунальную компанию с просьбой отключить коммунальные услуги на определенный период времени. Вряд ли кто-то захочет жить в неотапливаемой квартире без электричества и воды. Наиболее вероятным исходом является выселение жильцов самостоятельно.
🔻 Документы
Если вы обращаетесь за помощью к участковому или полицейскому, то к их приходу у владельца должны быть готовы документы:
- Документ, удостоверяющий личность — паспорт Российской Федерации;
- документ, удостоверяющий личность — паспорт РФ — и выписка из ЕГРЮЛ (новая версия) или старое свидетельство о праве собственности.
Еще лучше обезопасить себя, пригласив соседей, которые подтвердят присутствие иностранцев в квартире хозяина. Если захватчики нарушили общественный порядок, то в отношении них будет составлен отдельный протокол. Но самое главное для домовладельца — выселить нежелательных жильцов.
🚩 Подача жалобы в полицейский участок (шаблон).
Жалоба должна быть подана в полицейский участок по месту нахождения имущества. Сотрудник полиции примет жалобу лично, проинформирует о дальнейших действиях и назначит встречу для осмотра имущества.
Что должно быть указано в заявлении на имя участкового полицейского?
- В правом верхнем углу — имя владельца квартиры, информация об участковом (фамилия, звание);
- в нижней центральной части — название петиции;
- краткое изложение спора с арендаторами;
- просьбу прояснить ситуацию;
- Дата и подпись заявителя.
Домовладелец имеет право попросить полицейского вмешаться в ситуацию. Если ситуация никак не разрешается, несмотря на подачу заявления, можно подать жалобу в прокуратуру.
🔻 Сроки
Выселение происходит гораздо быстрее, чем выселение с помощью соседского сторожа. Обычно выселение жильцов без соглашения занимает 5-7 дней при условии, что районная полиция отреагирует на запрос с должным усердием.
✅ Как выселить квартирантов с детьми?
Взрослые жильцы могут делить квартиру со своими детьми. Закон налагает строгие условия на выселение молодых жильцов. Важно вовлечь в процесс орган опеки и попечительства. Однако это относится к правам собственности на квартиры. В нашем случае речь идет о другом виде правоотношений — договоре аренды.
Арендодатель имеет право выселить жильцов с детьми. Единственное, что вам нужно помнить, это то, что вы должны своевременно сообщить своему арендодателю о своем намерении съехать. Если жильцы не нарушают правила проживания в доме и вовремя платят арендную плату, они не могут быть выселены немедленно. Если есть нарушения, необходимо дождаться их устранения, прежде чем прибегать к выселению как к последнему средству.
Процедура выселения жильцов с детьми такая же, как описано выше: если есть официальный договор аренды — в суд; если договора нет — обращаются в правоохранительные органы.
О юридических нюансах, касающихся детей и жилья, читайте в статье «Выселение из жилья для малолетних детей».
✅ Судебная практика
Судебная практика в нашей стране трактует ситуации с точки зрения прав собственности. Арендодатель должен собрать достаточные доказательства неразумного поведения жильцов.
Пример:
Шумихин сдал квартиру молодой девушке после того, как прежние жильцы съехали. Стороны договорились, что оплата будет производиться 12 числа каждого месяца. Первоначально арендная плата вносилась, но затем арендатор стал задерживать платежи, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства. Сумма долга превысила 25 тысяч рублей, и Шумихин был вынужден пригрозить ей немедленным выселением, если она не заплатит. Арендатор отказался и был вынужден обратиться в суд за расторжением договора аренды на основании статьи 687 Гражданского кодекса РФ. Слушания длились около двух месяцев, а долги продолжали накапливаться. Но владелец ничего не потерял — суд удовлетворил его требования.
Окончательное решение: расторжение договора аренды, предписание ответчику выселиться из квартиры, выплата долга (сумма уже достигла 32 000 рублей) и возмещение судебных издержек истца.
В целом, арендодатель имеет право выселить жильцов по договору или даже без договора. Причина — неуплата арендной платы в срок. Если договор подписан, возможно выселение через суд. Если договора нет, арендодатель может привлечь полицию и выселить жильцов, как если бы они проживали там незаконно. Однако они вряд ли смогут собрать деньги, причитающиеся жильцам-неплательщикам.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...