Задать вопрос
48 просмотров
21 просмотров
Как застраховать сделку при покупке квартиры
Содержание
Даже если вы тщательно изучили юридическую историю покупаемой недвижимости, вы не сможете защитить себя от непредвиденных ситуаций, которые могут привести к потере прав собственности на недвижимость. Страхование завершения покупки не предотвратит возможные осложнения, но предотвратит их последствия — страховая сумма покрывает имущественный ущерб.
✅ Титульное страхование
Страхование от потери имущества обеспечивает защиту от пожара, наводнения, землетрясения и других факторов, которые могут привести к более или менее масштабному разрушению имущества. Страховой случай наступает, когда договор купли-продажи признается недействительным. Такие ситуации довольно часто встречаются на рынке недвижимости, поэтому в интересах нового владельца защитить себя от возможных рисков. Благодаря титульному страхованию новый владелец не теряет деньги в случае потери имущества, а получает компенсацию за рыночную стоимость имущества. Этот вид страхования предназначен в первую очередь для вторичного рынка, поскольку при покупке пристроенной жилой недвижимости существует риск предъявления иска продавцу, его родственникам и наследникам.
Пример. Гражданка Иванова нашла покупателя на свою квартиру. После завершения сделки ее дети обратились в суд, чтобы признать договор купли-продажи недействительным. Они заявили, что мать была склонна к алкоголизму и не до конца понимала последствия своих действий. Это было подтверждено справками из медицинского учреждения и экспертным заключением. Суд удовлетворил требования и обязал вернуть квартиру бывшим владельцам и выплатить деньги покупателю. Поскольку денег и дорогостоящего имущества у Ивановой больше не было, покупателю пришлось обратиться в суд за компенсацией, и суд также обязал вносить ежемесячные платежи — учитывая высокую стоимость имущества, быстрое погашение в такой ситуации невозможно. Если бы вы заключили договор страхования судебных расходов, страховая компания возместила бы вам всю сумму в течение 10 дней.
✅ Стоимость полиса и сроки страхования сделки
Стоимость полиса напрямую зависит от рыночной стоимости имущества. Второй фактор, влияющий на цену, — срок действия (обычно страховые компании предлагают оформить полис на 1-3 года с возможностью продления).
Первый год является самым дорогим с точки зрения тарифа — именно в этот период наиболее вероятно появление мошенников. Это не стоит того времени, которое они потратят на затягивание дела. В течение трех лет можно ждать, пока заинтересованные лица — родственники, совладельцы, наследники — обратятся в суд. Это срок исковой давности, установленный государством, но он начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении своих интересов. При наличии обоснованных причин срок может быть продлен судом (т.е. 3 года — это не максимальный срок).
Аналитики страховой компании учитывают риск сделки при расчете ставки — проводится полная юридическая экспертиза документов на приобретаемую недвижимость. Она помогает выявить возможных претендентов на имущество, установить, есть ли судебные решения о нетрудоспособности владельца, и другие важные факторы. Чем больше рисков обнаружено, тем выше коэффициент (средняя ставка на 1 год — 0,4% от суммы сделки, на 3 года — 0,8%). Решение принимается в течение 1-3 рабочих дней. В некоторых случаях компания может отказать в страховании. В этом случае лучше найти другую квартиру (риски слишком высоки).
✅ Преимущества титульного страхования
Вы можете заключить договор страхования до или после подписания акта — он вступает в силу с момента подписания акта. Лучше всего стать клиентом страховой компании до подписания документов — аналитики, которые проводят предстраховые исследования, редко ошибаются в своих прогнозах. В зависимости от того, что они скажут, вы можете подтвердить свое желание купить квартиру или поискать другую недвижимость.
Поскольку СК не заинтересована в потере денег, ее представители будут настаивать на соблюдении всех юридических аспектов сделки, что выгодно для покупателя — проблемные вопросы будут выявлены и учтены.
Если в суд подан иск о признании недействительной застрахованной сделки, страховая компания может быть включена в дело в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников. В большинстве случаев, если покупатель узнает, что заключил или собирается заключить договор страхования правовой защиты, он откажется от своего намерения — избежать ответственности будет трудно или невозможно, что несовместимо с концепцией легкой наживы. Хотя страховая компания преследует свои интересы в суде, застрахованный заинтересован в сохранении права собственности на имущество.
✅ Объекты страхования и обстоятельства наступления страхового случая
Помимо жилой недвижимости (квартир, домов и долей в них), застраховать можно также нежилые здания и землю. Страховой случай наступает, когда сделка оспаривается на основании
- Ошибки при подготовке документов
- Имущество было продано против воли владельца (например, из-за поддельной доверенности);
- Предыдущие сделки с этим имуществом были незаконными;
- Нарушение интересов несовершеннолетних, сособственников, наследников, бенефициаров пенсии.
POA может быть признана недействительной в следующих случаях:
- Принуждение к подписанию соглашения путем угроз или обмана;
- Нарушение решения о приватизации;
- Отсутствие согласия одного из супругов на распоряжение общим имуществом;
- Непонимание одной из сторон последствий своих действий.
В тексте договора страхования юридических расходов должны быть четко указаны основания для компенсации. Если в перечне не указаны обстоятельства, делающие застрахованную сделку недействительной, требование о выплате не может быть предъявлено. Также следует внимательно изучить дополнительные условия — некоторые страховые компании требуют, чтобы клиент работал только с лицензированными юристами. Важно также не пропустить срок — обычно компенсация должна быть востребована в течение одного месяца после вынесения судебного решения.
Дополнительные расходы также могут быть покрыты в рамках договора страхования: судебные разбирательства, плата за временное жилье и выселение из дома в случае принудительного выселения.
✅ Нестраховые случаи
Страхование имущества не покрывает расходы на имущество:
- изъятый, конфискованный, конфискат, арестованный по распоряжению властей;
- поврежденные в результате забастовок, войны, стихийных бедствий или пожара;
- подвергается радиоактивному загрязнению;
- конфискованные из-за «небрежности» или незаконного использования; или
- приобретенные для муниципальных нужд.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам страхователя не считается страховым случаем.
✅ Как заключить договор титульного страхования?
После того как подходящая квартира найдена и осмотрена, следует обсудить с продавцом цену и условия сделки (будет ли заключен предварительный договор и внесена предоплата, когда все жильцы заселятся и т.д.). На этом этапе желательно упомянуть о том, что была заключена страховка на случай судебных издержек. Честному продавцу нечего бояться, поэтому эта информация не повлияет на заключение договора — покупатель заплатит за полис. С другой стороны, мошенники, скорее всего, откажутся от своей схемы, поскольку привлечение третьей стороны, заинтересованной в мошеннической схеме, слишком рискованно.
Следующий этап — запрос необходимых документов. Представители страховой компании рассматривают их и принимают решение об одобрении или отклонении заявки.
Если заявление одобрено, необходимо заключить договор страхования и оплатить страховую премию. Если сумма, оговоренная в ДКП, установлена слишком низкой, в полисе по соглашению сторон указывается реальная рыночная стоимость — она возмещается в случае страхового случая.
Далее алгоритм покупки дома проходит по стандартному сценарию — стороны последовательно подписывают предварительный договор / основной договор, покупатель получает свидетельство о праве собственности и подписывает акт приема-передачи. Перевод средств должен быть подтвержден квитанцией, написанной от руки синими чернилами. Возврат средств невозможен без подтверждения оплаты.
🔻 Какие документы необходимы?
Помимо копий паспортов обеих сторон договора, страховой компании необходимы все основные документы на приобретенную вами квартиру:
- технический паспорт (чтобы убедиться в отсутствии изменений) и расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- документ, подтверждающий, что продавец является собственником жилья (договор передачи, свидетельство о наследовании, инвестиционный контракт, свидетельство о приватизации и т.д.)
- Выписка из жилищного реестра лиц, зарегистрированных в жилом помещении;
- Свидетельство о регистрации в Национальном налоговом управлении, Региональной психологической службе;
- Доверенность, если продавца представляет адвокат.
Если имущество продается супругами или в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга или положительное решение органа опеки и попечительства. СК также требует справку о задолженности и другие документы (свидетельства о рождении детей, о браке/разводе/смерти супруга и т.д.).
🔻 Порядок выплаты
Если суд по иску заинтересованного лица принимает решение о недействительности застрахованной сделки, это является основанием для страховой компании возместить клиенту понесенный ущерб. Размер компенсации равен цене дома, но не может превышать сумму, указанную в полисе. Как правило, оплата может быть произведена в течение 10 дней с момента признания договора купли-продажи недействительным.
✅ Особенности страхования при ипотеке
В стоимость ипотечного договора также входит страхование залога. Согласно статье 35 Федерального закона № 102, в случае нарушения непрерывности страхования кредитор имеет право потребовать от должника досрочного возврата всей суммы.
Страховая сумма обычно превышает сумму кредита на 10-15 процентов, поэтому дополнительные расходы (например, пени за просрочку) также покрываются страховой суммой. Платежи будут уменьшаться по мере погашения кредита. Соответствие страховки рыночной стоимости недвижимости является гарантией того, что не только банк, но и заемщик останется доволен — в случае страхового случая первый взнос будет возвращен заемщику в полном объеме. В дополнение к строительной конструкции дома можно также застраховать внутреннюю отделку, движимое имущество и ответственность.
Страхование имущества и жизни не является обязательным, но банки рекомендуют заемщикам включать эти пункты в полис — они заинтересованы в этом и поощряют своих клиентов льготными процентными ставками, если те оформляют комплексный полис. Даже при значительном увеличении страховой премии такое решение становится более выгодным в долгосрочной перспективе. Заемщик не только экономит проценты по кредиту, но и защищает себя от риска потерять деньги в случае спора о правах собственности, а свою семью — от необходимости выплачивать долг в случае его смерти или потери трудоспособности.
Банк не имеет права навязывать заемщику конкретную страховую компанию — заемщик должен иметь возможность выбирать из нескольких утвержденных страховых компаний. В случае нарушения данного условия клиент банка имеет право обратиться в Федеральную антимонопольную службу (№ 135-ФЗ).
Стоит ли страховать сделку при покупке дома и может ли договор помочь избежать проблем? Важно понимать, что страховая компания никогда не действует против вас — в документе могут быть оговорки, которые делают невозможным получение компенсации при наступлении страхового случая. Чтобы избежать такой ситуации, рекомендуется проконсультироваться с юристом. Юристы сайта подскажут вам, на какие моменты следует обратить особое внимание при оформлении полиса и как избежать нарушения ваших интересов.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...