Задать вопрос
163 просмотров
14 просмотров
Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры, кто оплачивает договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель
Содержание
Покупка и продажа квартиры сопряжена с расходами. Это как обязательные сборы, связанные с оплатой государственной пошлины и нотариальных сборов за выдачу и заверение документов, так и дискреционные сборы. Последние включают в себя оплату услуг адвоката, брокера, судебных издержек и услуг технического нотариуса. Чтобы понять, как можно минимизировать свои расходы, необходимо знать, кто и за что должен платить при покупке или продаже жилья.
✅ Кто оплачивает договор купли продажи квартиры: продавец или покупатель
Затраты на покупку или продажу квартиры можно разделить на две группы:
- Подготовительный — связан с подготовкой документов для подтверждения того, что сделка юридически обоснована.
- Непосредственно связанные с продажей — регистрация и легализация договора, регистрация перехода права собственности.
Подготовка к продаже — задача продавца, поэтому расходы, связанные со сбором документов, несет он.
Покупатель должен оплатить фактическую сделку; однако в некоторых случаях расходы по сделке могут быть разделены между сторонами или лежать только на продавце.
Не существует фиксированных правил, по которым покупатель или продавец должен нести расходы. Все основано на добровольном устном соглашении сторон, что является обычной практикой.
✅ Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
На рынке недвижимости преобладают сделки по продаже вторых домов, занимаемых владельцами. На втором месте — покупка квартир в новостройках в рамках договора долевого участия. Недвижимость приобретается за наличные или заемный капитал. Ипотека также связана с дополнительными расходами. Процесс продаж в каждом случае имеет свои особенности.
🔻 На вторичном рынке
Продажи на вторичном рынке включают не только продажу недвижимости, которая ранее кому-то принадлежала, но и продажи застройщиками и строителями, которые оформляют право собственности на строящиеся объекты. Основные преимущества вторичного рынка — быстрый выбор готовых к заселению квартир. Покупка и продажа вторичного жилья происходит поэтапно. Каждая процедура связана с определенными расходами.
🚩 Поиск квартир на вторичном рынке жилья
Вы можете искать квартиру самостоятельно или с помощью агента по недвижимости. По оценкам экспертов, брокерская комиссия начинается от 80 000 рублей и может доходить до 300 000 рублей для дорогих объектов. Закономерный вопрос: Кто оплачивает услуги агента по недвижимости? Оказывается, что платит тот, на кого работает агент по недвижимости. Если агент по недвижимости проявил инициативу, связался с продавцом и предложил свои услуги по поиску покупателя, ему не придется рассчитывать на помощь посредника. Не исключено, что агент может пропустить некоторые «интересные моменты», такие как передача собственности по завещанию, непригодные системы связи или наличие проблемных районов.
При желании покупатель может сам нанять агента по недвижимости, но в этом случае ему придется рассчитывать на 2-4% от цены контракта.
Во-первых, продавец должен заплатить
- За размещение объявления о продаже — около 1000 рублей.
- за услуги агентства недвижимости — до 4% от суммы сделки;
- альтернатива — плата за юридическое сопровождение сделки — в пределах 10-15 тысяч рублей.
Во время поиска необходимо подготовить документы для продажи.
🚩 Подготовка документов для продажи квартиры: расходы.
Когда приближается дата подписания договора, покупателю и продавцу необходимо подготовить пакет документов.
Продавец несет больше расходов, поскольку ему приходится договариваться:
- Паспорт; свидетельство о рождении (если в сделке участвует ребенок).
- Выдержка из УГПР. Она может быть стандартной или расширенной. Стандартное письмо обычно выдается вместе с поэтажным планом и содержит информацию о документе, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру. Расширенная выписка — более информативный документ, позволяющий проследить историю квартиры и узнать, кто имеет права на недвижимость и есть ли на ней обременения. Выписка выдается Росреестром в течение 3 дней или МФЦ в течение 5 дней. Стоимость документа составляет 300 рублей. Рекомендуется заказывать сертификат не позднее, чем за месяц до сделки, иначе достоверность данных может быть поставлена под сомнение.
- Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных в квартире людей. Вам не придется платить за документ, если вы обратитесь непосредственно в управляющую компанию или паспортный стол, но в МФЦ вам придется заплатить сумму в размере 100-200 рублей. За предоставление архивной выписки взимается повышенная плата. Это надежный способ выяснить, есть ли третьи лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире или право продления регистрации. Такой документ стоит дороже — до 6 000 рублей — но поскольку он нужен покупателю, продавец не обязан требовать и оплачивать выписку.
- Кадастровый паспорт. Если вы закажете расширенную версию документа, то сможете получить его вместе с выпиской из ЕГРН (Единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество). Если недвижимость еще не зарегистрирована в Земельной книге, вам необходимо зарегистрировать ее. Ваш домовладелец должен обратиться в Агентство технической инвентаризации для получения сертификата земельного кадастра (LPR). Агентство оценит техническое состояние квартиры; если последняя инвентаризация проводилась более 5 лет назад, вам придется заплатить за оценку 1-2 тысячи рублей и подождать около 2 недель, пока будет выдан технический паспорт. Стоимость оформления кадастрового паспорта составляет около 400 рублей за бумажный вариант — 250 рублей за бумажный вариант. — За бумажную версию и 250 руб. — Для электронной версии.
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Официально документ является бесплатным, но на практике, в зависимости от региона, может взиматься плата до 800 рублей. Стоимость документа определяется нотариусом. Если квартира зарегистрирована на имя обоих супругов или одного супруга, но приобретена в период брака, требуется согласие мужа или жены. За справку о согласии нужно заплатить 500-800 рублей.
- Получение разрешения от органа опеки на распоряжение имуществом. Документ необходим, если среди собственников есть несовершеннолетние. Плата за сертификат обычно не взимается.
- Сертификат о психическом здоровье. Это не обязательно, но если собственником является человек преклонного возраста или с явными проблемами со здоровьем, покупатель может отказаться от заключения сделки без справки о том, что он осведомлен о действиях другой стороны. Причина этой оговорки в том, что сделка, заключенная лицом, ограниченным в дееспособности, состояние сознания которого изменилось, является недействительной. Стоимость справки психоневрологической и наркологической аптеки составляет от 1,5 до 4 тысяч рублей.
Расходы продавца на подготовку документов в общей сложности составляют от 1,2 до 8,5 тысяч рублей, в зависимости от того, требуется ли справка о психическом здоровье или согласие супруга, нужно ли оформлять кадастровый паспорт и других сопутствующих условий.
Дополнительные расходы могут возникнуть в связи с легализацией несанкционированных изменений или ремонтных работ в квартире. Если изменения «соответствуют» строительным нормам и правилам и нет аварийной ситуации, стоимость легализации составляет около 10 000 рублей. Вы можете обратиться к посреднику, но тогда расходы возрастут в четыре раза. Если ремонт окажется технически невозможным, изменения придется отменить — и затраты могут составить десятки тысяч рублей.
Для приобретения недвижимости покупателю нужен только паспорт и согласие супруга, поэтому на этом этапе нет никаких расходов.
🚩 Составление договора купли-продажи
После того как все документы подготовлены и нет сомнений в чистоте соглашения, можно заключать договор. В некоторых случаях вам может понадобиться договор предварительной купли-продажи, например
- если сделку придется отложить;
- если покупатель берет ипотечный кредит;
- когда жилье продается или покупается от имени несовершеннолетнего.
Содержание соглашения полностью соответствует содержанию основного договора, изменения могут быть внесены только по соглашению сторон, поэтому необходимо обоюдное участие в подготовке документа. Цена контракта — 2 тысячи рублей. Оплата производится другой стороной или обеими сторонами, что требует заключения предварительного договора.
После этого составляется основной договор. От его содержания зависит объективность сделки в будущем, возможность возврата денег при наличии скрытых дефектов в квартире. Для продавца важно уточнить выполнение обязательств по выплате стоимости квартиры, порядок взаиморасчетов.
При составлении документа необходимо проконсультироваться с юристом. Стоимость профессиональной помощи составляет около 7 000 рублей. Гонорар может быть оплачен стороной, запрашивающей юридическую помощь для совершения сделки, но договор составляется таким образом, что платящая сторона защищена. Лучше всего, если контракт оплачивают обе стороны.
Договор на покупку недвижимости может быть составлен в простой письменной форме, но в некоторых случаях сделка должна быть заверена нотариусом:
- Если имущество продается более чем одному акционеру;
- если имущество или его часть принадлежит несовершеннолетнему;
- если вместо завещания будет подписан договор пожизненного содержания.
В этих случаях нотариус выплачивает 0,5% от стоимости договора, которая не может превышать 20 тыс. рублей (ст. 333.24 п. 1 п. 5 НК РФ). Кто оплачивает расходы нотариуса, определяется по соглашению сторон. Если нотариальное заверение стало обязательным по чьей-либо вине, то все хорошо, если оно оплачивается этой стороной. Например, если квартира была продана одному покупателю, то нотариус не виноват, что недвижимость зарегистрирована на имя нескольких человек, поэтому платить должен продавец.
В случае, если договор не заверен в установленном законом порядке, а нотариально удостоверен на добровольной основе, нотариальные тарифы за продажу третьему лицу составляют (статья 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате)
- 3000 + 0,4% от суммы, если цена квартиры составляет до 1 млн. рублей;
- если цена до 10 млн. рублей, пошлина составляет 7000 + 0,2% от суммы, если цена превышает 1 млн. рублей;
- если цена превышает 10 миллионов рублей, тариф составляет 25000 + 0,1% от суммы, если цена превышает 10 миллионов рублей, но не более 100 тысяч рублей.
Если квартира продается родственнику (супругу, родителям, внукам или детям), стоимость нотариального оформления (не обязательного нотариального оформления) рассчитывается следующим образом.
- Если цена квартиры составляет до 10 миллионов рублей, плата составляет 3000+0,2% от суммы;
- Если цена превышает 10 миллионов рублей, сбор составляет 23 000+0,1% от стоимости квартиры, превышающей 10 миллионов рублей, но не более 50 000 рублей.
В случае необязательной сертификации сумма делится между сторонами, либо инициатором сертификации сделки выступает лицо, которое производит оплату.
🚩 Оформление передаточного акта
Составление и подписание передаточного акта является доказательством того, что продавец выполнил свои договорные обязательства. Покупатель, который еще не является владельцем, уже несет ответственность за сохранность имущества. Подписание передаточного акта часто является обязательным условием, так как земельный кадастр может отказать в перерегистрации недвижимости без правоустанавливающего документа. Документ о праве собственности является приложением к договору купли-продажи. Его стоимость может быть включена в услугу подготовки ACP или оплачиваться отдельно. Сумма составляет от 1 000 рублей, в зависимости от сложности работы.
🚩 Государственная регистрация права собственности
Право собственности переходит от покупателя к продавцу по взаимному заявлению сторон. Вместе с перечнем документов в Росреестр подается квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
🚩 Поселение
Наличные платежи становятся все более редкими из-за высокого риска мошенничества. Безопаснее привлечь третью сторону, например, банк или нотариуса.
Банковские хранилища или счета используются для осуществления платежей через банк.
Получатель несет ответственность за обеспечение безопасности платежа, т.е. аренда сейфа или оплата услуг нотариуса — это расходы получателя. От традиционного мирового соглашения можно отказаться по соглашению сторон.
В зависимости от политики согласованного банка по аренде сейфовых ячеек или других услуг, стоимость расчета составляет от 1 000 рублей в месяц.
🚩 Платить налоги
Получение дохода влечет за собой обязанность платить налоги. Продавец платит, но только в том случае, если недвижимость была приобретена и находилась в собственности менее 5 лет. Если недвижимость приобретена безвозмездно, то есть передана в дар, по наследству, по договору приватизации или по договору пожизненной ренты, срок владения сокращается с 5 до 3 лет.
Налог составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Налогоплательщики могут претендовать на получение налогового вычета в размере 1 млн рублей или суммы расходов (документально подтвержденных затрат), понесенных на приобретение продаваемой квартиры. Однако если сделка совершается между близкими родственниками (супругами, детьми, братьями и сестрами, родителями), вычет не применяется.
Покупатель имеет право на возмещение НДС на сумму, не превышающую 2 млн рублей, т.е. 260 000 рублей. Дата покупки квартиры имеет большое значение. Если недвижимость была приобретена до 2014 года, возмещение НДС используется только один раз, независимо от стоимости недвижимости; неиспользованный остаток не переносится на следующий период. После 2014 года максимальная сумма в 2 млн рублей вычитается до полного использования.
Граждане, взявшие кредит и вынужденные выплачивать проценты по ипотеке, имеют право на возмещение НДС в размере 390 000 рублей (из 3 млн рублей).
Кандидаты должны быть
- Плательщики подоходного налога;
- Жители.
Покупка квартиры — это не только фактор стоимости, но и приятный бонус, узаконенный для стимулирования развития рынка недвижимости.
При покупке квартиры в новостройке или с помощью ипотечного кредита следует учитывать и другие нюансы.
🔻 В новостройке
Покупка квартиры в новостройке удобна для тех, кто готов подождать с заселением. Это не отменяет затрат на обследование продавца — застройщика. Застройщик сам должен подготовить необходимые документы для регистрации договора участия.
- Разрешение на строительство.
- Поэтажный план дома с указанием количества жилых помещений и их основных характеристик.
- Проектная декларация — документ, в котором ежеквартально обновляется информация о финансовом состоянии застройщика. В декларации также содержатся результаты экспертизы проектной документации, планы по подключению дома к коммунальным сетям, как будут выполняться обязательства перед участниками долевого строительства, и другая информация о строительстве дома.
- Декларация регулирующего органа о соблюдении застройщиком требований законодательства.
- Гарантийное соглашение об обязательствах застройщика.
Вышеуказанные документы должны быть проверены юристом.
За выдачу КДА застройщик выплачивает в компенсационный фонд долевого строительства сумму, равную 1,2% от стоимости каждого завершенного контракта. Если Росреестр установит, что сумма не была уплачена в Фонд, договор не будет зарегистрирован. Однако из этого правила есть исключение: если акционер платит на счет эскроу по договору, он не обязан платить в компенсационный фонд.
Большая часть расходов для получателя возникает при подготовке документов. Чтобы подготовить CDU, вам необходимо предоставить следующую информацию:
- Договор участия дольщика, застройщика и Росреестра в нескольких экземплярах Если дольщиков несколько, количество договоров должно быть увеличено.
- Заявление обеих договаривающихся сторон о государственной регистрации правоустанавливающего документа.
- Паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних).
- Если один из супругов приобретает жилье по ТДК, требуется согласие другого супруга.
- Договор, на основании которого зарегистрировано обязательство. Если жилье в новостройке заложено в ипотеку, то право требования в случае невыполнения обязательств переходит к банку.
За подготовку договора плата не взимается. Юридическая служба организации предоставляет стандартную форму, которую участник должен изучить и при необходимости адаптировать. Стоимость юридических услуг составляет до 5 000 рублей.
ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Вам также необходимо заранее оплатить государственную пошлину:
- для физических лиц — 350 руб. разделить на количество договаривающихся сторон;
- для юридических лиц — 6 000 руб. деленное на количество договаривающихся сторон.
После выдачи документа (процесс занимает не более 7 дней) вам остается только дождаться окончания строительных работ и зарегистрировать недвижимость. Для этого необходимо подать пакет документов в контролирующий орган или МФЦ:
- Соглашение;
- Протокол передачи;
- Паспорт.
В случае совместной собственности необходимо свидетельство о браке.
В случае использования заемного капитала титул собственности должен быть зарегистрирован одновременно с регистрацией ипотеки. Затем проводится предварительная оценка квартиры. Оценку присылает банк. Стоимость оценки составляет около 3 000 рублей.
Для регистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость необходимо оплатить гербовый сбор в размере около 2 000 руб.
Читать далее:
🔻 В ипотеку
Покупатель, желающий получить ипотечный кредит, должен быть готов оплатить более высокую стоимость страховки.
Страхование является одним из условий получения кредита через банк. Он компенсирует сумму кредита, если залог поврежден в результате страхового случая (пожара, наводнения или другого). Банк является бенефициаром, то есть выгодоприобретателем по страховке, а кредитор оплачивает страховку.
Ипотечное страхование является обязательным или нет, в зависимости от политики банка. В Сбербанке, например, страхование является обязательным. Размер страховой премии уменьшается по мере погашения кредита.
Ставки варьируются в пределах 0,12-0,25% от стоимости недвижимости. Расчет производится двумя способами: от общей суммы кредита или с фиксированным перерасчетом от оставшейся суммы.
Если банк не требует страхования, вам, скорее всего, придется платить высокие проценты по кредиту.
Еще одной дополнительной статьей расходов является договор предварительной покупки. Если при покупке за счет частных средств необходимо составить основной договор, то при ипотеке требуется предварительный договор, так как банк должен проверить, какой тип недвижимости является обеспечением по кредиту.
Насколько увеличивается цена покупки, если вы берете ипотечный кредит? Стоимость составления предварительного договора составляет около 2 000 рублей. Кроме того, стоимость значительно возрастает, если учесть проценты по ипотеке.
Продажа недвижимости неизбежно влечет за собой расходы. Некоторые из них — оплата госпошлины, нотариальных сборов — являются обязательными. Вы можете сэкономить на оплате услуг регистраторов и зарегистрировать сделку в МФЦ или узаконить реструктуризацию лично. Единственной областью, где экономия не оправдана, являются юридические услуги. Только профессионал может защитить интересы продавца и покупателя, тщательно изучив договор и внеся необходимые изменения.
Задайте вопрос юристу на сайте law-divorce.ru: что платит покупатель и что платит продавец? Где вы можете сэкономить? Как оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса? Как получить более дешевые сертификаты для продажи квартир? Эксперты ответят на все эти вопросы и помогут вам проверить юридическую состоятельность сделки и предотвратить мошенничество со стороны контрагента.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...