Задать вопрос
94 просмотров
13 просмотров
Какие риски при продаже квартиры для продавца
Содержание
При покупке или продаже недвижимости риски несет не только покупатель, но и продавец. Некоторые владельцы обращают внимание только на две вещи: стоимость недвижимости и скорость поиска покупателя. В то же время они игнорируют другие не менее важные особенности процесса: надлежащее оформление и передачу документов, переговоры, взаимные договоренности и т.д. Так о чем же должен помнить продавец, чтобы не попасть в лапы нечестного или ненадежного покупателя?
✅ Риски при определении цены недвижимости
Прежде всего, продавец должен правильно провести оценку своего дома. Если владелец не выполнит этот шаг правильно, он подвергается риску:
- Устанавливать низкую цену — терять деньги.
- Завышение цены может привести к потере времени. Квартира по завышенной цене не будет пользоваться спросом на рынке недвижимости.
Лучше, если продавец подтвердит расчет стоимости документально. Часто владельцы игнорируют это и устанавливают цену на квартиру только в соответствии с рыночными тенденциями. Они ищут квартиры с похожими параметрами и смотрят, какие цены за них просят. Таким образом, продавцы определяют среднюю рыночную цену, которую они используют и для своих собственных квартир.
Не каждый продавец может объективно оценить свою собственность и сравнить ее с другими объектами на рынке. Покупатель или налоговые органы могут задать вопросы о такой квартире. Вас могут спросить, почему вы установили такую цену и какими критериями вы руководствовались. Поэтому продавцу, который не хочет «попасть впросак», рекомендуется обратиться к независимому оценщику недвижимости. Заказать услуги такого специалиста можно либо в Бюро технической инвентаризации (БТИ), либо в частной компании. В результате вы получите документ, подтверждающий точность и объективность рассчитанной суммы — либо справку из Бюро технической инвентаризации о стоимости квартиры, либо отчет об оценке квартиры.
Помните, что при определении цены необходимо учитывать все параметры в целом. На стоимость недвижимости влияют, например, следующие факторы
- технические характеристики (квадратный метраж, количество комнат, этажность, состояние здания, наличие/отсутствие ремонта и т.д.;)
- степень качества жизни окружающего района;
- инфраструктуры и развития окружающей территории;
- транспортное сообщение;
- удаленность здания от центра города или другого населенного пункта.
Продавцу не следует доверять сомнительным агентам по недвижимости, которые обещают продать квартиру по самой высокой и дешевой цене. Как правило, по такой схеме действуют мошенники, которые знают, что каждый владелец хочет выйти из положения, продав максимально возможную сумму. Мошенников не интересует ваша прибыль, они просто хотят получить оригиналы документов на право собственности и правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Имея комплект оригинальных документов, они могут продать недвижимость без вашего ведома, получить деньги и скрыться.
Квартира не должна и не может быть дороже, чем аналогичная недвижимость на рынке. Если агент по недвижимости уверяет вас, что может продать вашу недвижимость по более высокой цене, это повод насторожиться. Во-первых, агент может быть не новичком и не профессионалом. Опытные агенты знают, что покупателей не интересуют предложения с высокой ценой. С другой стороны, агент по недвижимости может быть настоящим мошенником. Его цель — заставить вас «сотрудничать», давая ложные обещания и заверения. Будьте бдительны к подозрительным посредникам и откажитесь от сотрудничества с ними.
✅ Риски при осмотре квартиры посторонними людьми
С вами может связаться заинтересованный покупатель для организации первого просмотра недвижимости. Это нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости, потому что никто не заинтересован в покупке «подколотой свиньи».
Но есть особая категория посетителей, которых следует остерегаться. Здесь мы говорим о ворах. Их цель — не оценить состояние квартиры, качество ремонта или вид из окна, а взять все «плохое».
Поэтому перед визитом необходимо оставить все документы и ценные вещи вне поля зрения. Самое главное, что во время распродажи
- хранить все документы и ценные вещи в недоступном месте (например, в сейфе);
- перевезти все документы и ценности в другое жилье (например, в дом вашей семьи).
Не оставляйте посетителей одних надолго — всегда будьте рядом с ними и присматривайте за ними. Прежде чем потенциальный покупатель или агент посетит квартиру, желательно записать его личные данные (имя, телефон, адрес, паспортные данные).
Вы можете отличить настоящего покупателя от вора, обратив внимание на его поведение и психологическое состояние:
Фальшивый покупатель — это вор, мошенник.
Он просит продавца предоставить технический план и проверяет информацию в документе. Он начинает с того, что сравнивает план этажа на бумаге с реальным планом этажа.
Технический план не запрашивается.
Он обращает внимание на состояние имущества. Проверяет стены, потолки, полы, мебель, установки и т.д.
Он не обращает внимания на состояние имущества. Его интересуют только вещи, находящиеся в собственности.
Он задает вопросы о личности продавца и истории дома (кто был предыдущим владельцем, как дом перешел к нынешнему владельцу, какие люди живут в этом районе, какие коммунальные услуги здесь есть и т.д.).
Почти никогда не задают вопросов, не интересуются личностью продавца и историей квартиры, не предоставляют никакой информации о документах.
Они напрямую заинтересованы в достижении максимальной безопасности, поэтому не бойтесь поставить покупателя в неловкое положение. Сотрудники ОВД часто берут показания у обманутых продавцов о похищенных вещах во время осмотра имущества. Не делайте себя одним из этих жалобщиков.
✅ Риски при обращении к риэлтору
Обращение к агенту по недвижимости — потенциально рискованное и небезопасное предприятие. Основная проблема заключается в том, что многие агенты по недвижимости являются частными лицами со своими собственными планами.
Чтобы избежать сотрудничества с мошенниками, проверьте репутацию выбранного вами агента. Узнайте отзывы пользователей в Интернете или расспросите друзей и знакомых о той или иной компании. Вы можете узнать «из уст в уста», что компания плохо работает или обманывает своих клиентов. При проверке репутации необходимо обращать внимание на несколько компонентов:
- Как давно компания появилась на рынке недвижимости? Если она появилась недавно, это повод задуматься и проявить осторожность.
- Каков коэффициент успешности компании? В идеале агентство должно успешно проводить множество сделок в год, а не только 1-2 сделки. Если так говорит большинство клиентов, вы можете принять помощь брокера. Но имейте в виду, что вы должны рассматривать только те отзывы, которые максимально подробны и точны (с именами, датами и т.д.). Помните, что мошенники могут намеренно подделывать или покупать некоторые отзывы, чтобы заманить доверчивых покупателей.
- Как выглядит рекламная кампания компании? Как правило, крупные, надежные и заслуживающие доверия компании проводят самые масштабные рекламные кампании. Им нечего скрывать, и они не боятся быть на виду у всех.
- Есть ли у компании все необходимые документы? Вам необходимо запросить регистрационные документы агентства: Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, договор аренды офиса или договор купли-продажи офиса. Кроме того, вы можете попросить у конкретного специалиста паспорт, дипломы и лицензии, дающие ему право заниматься риэлторской деятельностью. Если вы не получите хотя бы один из этих документов по вашему запросу, откажитесь от сделки и ищите другого агента.
Даже если вы нашли профессионала, который кажется вам максимально надежным, все равно необходимо соблюдать правила личной безопасности. К ним относятся следующие пункты:
- Не отдавайте агенту по недвижимости оригинал свидетельства о праве собственности, подтверждение права собственности и техническую документацию на квартиру. Не давайте агенту по недвижимости оригиналы документов, удостоверяющих вашу личность (например, паспорт). Предоставляйте только копии всех документов, так как оригиналы могут быть легко использованы для продажи квартиры за вашей спиной.
- Запишите паспортные данные агента по недвижимости и сделайте копии страниц паспорта. Это повысит ваши шансы найти агента, если он исчезнет и вам придется обратиться в Министерство внутренних дел.
- Не выдавайте генеральную доверенность на имя агента по недвижимости. С генеральной доверенностью у агента полностью связаны руки — он может устанавливать условия сделки, подписывать документы, принимать деньги за недвижимость и т.д.
- Внимательно прочитайте клиентское соглашение, подписанное между вами и агентом по недвижимости. Иногда беспечность продавца приводит к тому, что он становится полностью зависимым от агента по недвижимости. Владелец внезапно осознает, что контракт содержит кабальные условия сотрудничества. Агент начинает диктовать продавцу свои условия, отказывается вернуть документы и принуждает к продаже. Всегда изучайте договор, обращайте внимание на мелкий шрифт и указывайте положения, которые могут быть спорными или неоднозначно истолкованными. Если необходимо, подождите немного с подписанием контракта и обратитесь за советом к независимому юристу.
✅ Риски при оформлении документов
Все документы должны быть подготовлены с использованием стандартизированных форм и заранее напечатанных бланков, которые сегодня можно легко найти в Интернете. Документы должны быть актуальными. Например, в доме могут быть значительные дефекты. В данном случае:
- Покупатель должен быть своевременно проинформирован о наличии этих или других дефектов.
- Если эти дефекты не смущают покупателя и он готов купить недвижимость в ее нынешнем виде, все дефекты должны быть упомянуты в договоре купли-продажи.
Если продавец не укажет покупателю на существенные недостатки квартиры и не перечислит их в договоре купли-продажи, велика вероятность того, что покупатель впоследствии откажется от покупки. В этом случае закон на стороне покупателя.
Трудно доказать, что покупатель знал о дефектах недвижимости, поскольку документы и контракты доказывают обратное (его незнание и неосведомленность). В этом случае продавец может быть привлечен к ответственности в суде. Покупатель имеет право на компенсацию (за понесенные расходы) и компенсацию за нематериальный ущерб (за потерю времени).
Материальные дефекты, которые должны быть зарегистрированы в DKK для безопасности обеих сторон, следующие
- несанкционированная перепланировка жилища;
- неисправная проводка;
- технические проблемы, возникающие после проведения ремонта;
- юридические или иные претензии третьих лиц к имуществу и т.д.
Документы должны быть тщательно проверены на наличие орфографических ошибок. Например, фактическая площадь квартиры составляет 40 м², но из-за опечатки в договоре она указана как 400 м². Юридически DCCC — это уже другая собственность. Именно этот «незначительный и несущественный недостаток» приводит к признанию сделки недействительной.
В договоре купли-продажи должна быть указана фактическая цена, по которой будет продано имущество. Некоторые продавцы убеждают покупателей согласиться на меньшую сумму в договоре купли-продажи и передать оставшуюся сумму «по взаимному согласию» без оформления документа. Эта манипуляция позволяет продавцам уменьшить свою налоговую базу и платить меньший подоходный налог со своих доходов.
Однако для честного, ответственного и законопослушного владельца этот вариант вряд ли будет рассматриваться. В случае обнаружения налогового правонарушения последствия могут быть следующими:
- Сделка купли-продажи будет признана недействительной. Покупатель обязан вернуть квартиру продавцу, а продавец обязан возместить покупателю покупную цену. Часть денег возвращается по договору купли-продажи, а другая часть обычно считается неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Эти деньги также можно вернуть, но только если покупатель сможет доказать, что он заплатил эти деньги и передал их продавцу.
- Сделка купли-продажи остается действительной, но продавец должен взять на себя обязательства по уплате в соответствии со статьей 122 § 3 Налогового кодекса РФ. Пункт 3 статьи 122 Налогового кодекса РФ. Бывший владелец должен заплатить штраф в размере 40% от суммы неуплаченного налога.
Если вы получаете деньги от покупателя, вы должны своевременно зарегистрировать и запомнить этот факт. В противном случае ситуация может быть следующей:
- Вы договариваетесь с покупателем, что деньги будут переданы вам сразу после подписания договора купли-продажи. Вы пишете положение об оплате как в тексте договора, так и в тексте протокола передачи. Вам не нужно предоставлять никаких других квитанций ни сейчас, ни позже.
- Вы принимаете деньги и подписываете договор купли-продажи и акт передачи.
- Договор регистрируется в ЗАГСе. Позже покупатель просит вас выдать расписку о полученных деньгах (хотя это не обязательно — на этом этапе вы не получаете никаких денег!
- Поступая таким образом, вы создаете ситуацию, как если бы вы получили деньги дважды. Это подтверждается документами: DKPK и передаточный акт для «первой квитанции», квитанция для «второй квитанции». Получатель имеет возможность обратиться в суд, если пожелает. Суд, скорее всего, решит, что вы необоснованно обогатились за счет имущества истца. Поэтому вам придется «вернуть» сумму денег, указанную в квитанции. Вы не сможете доказать, что действительно получили деньги только один раз и что вы лишь допустили ошибку в документах. Так что будьте очень осторожны.
✅ Риски в особых случаях: ипотека, маткапитал, дарение
Не все квартиры отчуждаются одинаково. Есть некоторые особенности:
- Продажа квартиры с ипотекой;
- Продажа квартиры покупателю, имеющему право на получение пособия по беременности и родам;
- Подарок на жилье.
В случае с ипотекой могут возникнуть следующие сложности:
- В кредитном договоре указано, что недвижимость, которая все еще находится в залоге у банка, не может быть продана. В противном случае это будет основанием для расторжения договора между клиентом и банком и принуждения покупателя к выкупу недвижимости.
- После совершения сделки продавец понимает, что передал покупателю только квартиру без каких-либо кредитных обязательств. Однако кредит остается «непогашенным» у продавца.
- Банк отказывается проводить операцию. Сделка по обращению взыскания, совершенная без разрешения и одобрения банка, признается недействительной.
Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, внимательно изучите бумаги и обсудите с банком все возможные нюансы продажи.
Если покупатель планирует оплатить квартиру из своих родовых денег, то вряд ли это безопасный и выгодный вариант для продавца. Обе стороны будут зависеть от решения Пенсионного фонда России (ПФР). Во-первых, продавец должен дождаться, пока покупатель подаст заявление в ПФР, заявление будет рассмотрено и так далее. Но даже если все формальности и контракты выполнены, все равно существует вероятность, что ПФР откажется выдать деньги. В этом случае покупатель должен либо покрыть PSC из собственных сбережений, либо расторгнуть сделку.
Другая возможность — «замаскировать» продажу под дарение недвижимости. Стороны договариваются, что они официально подпишут договор дарения и неофициально урегулируют вопрос о собственности «полюбовно». Этот вариант также рискован для собственника, поскольку по закону он не имеет права получать деньги от дарителя (статья 572 Гражданского кодекса). После перерегистрации права собственности даритель может заявить, что не будет платить никаких денег, так как квартира является «подарком». Продавец является заложником условий:
- С одной стороны, он должен добиться признания сделки недействительной и доказать, что дарение является замаскированной продажей (т.е. дарение является обманом в смысле статьи 170 Гражданского кодекса).
- С другой стороны, даже если продавцу удастся доказать факт мошеннической сделки, будет считаться, что он действовал «недобросовестно». Суд может квалифицировать действия продавца как мошенничество и, соответственно, привлечь к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса.
✅ Риски при передаче денег
Многие покупатели настаивают на том, что передача выручки не состоится до тех пор, пока переход права собственности не будет зарегистрирован в российском ЗАГСе. Для таких покупателей это вполне объяснимо. Продавец действительно может быть ненадежным, потому что он берет деньги вперед, исчезает с выручкой и не выполняет заказ.
Однако продавец рискует, если деньги не будут выплачены до момента регистрации в ЗАГСе. Нет никакой гарантии, что деньги дойдут до него быстро и в полном объеме после перерегистрации права собственности.
На практике бывают случаи, когда новый владелец вдруг заявляет, что деньги потеряны или украдены, и поэтому не может в данный момент исполнить договор. Процедура возврата квартиры, за которую покупатель не заплатил деньги и, по сути, незаконно завладел правом собственности, может занять много лет. Если квартира захвачена группой мошенников, шансы получить ее обратно или выполнить договор в принципе очень малы.
Поэтому важно быть внимательным заранее, чтобы получить свои деньги правильно и безопасно. В ваших интересах убедиться, что платеж осуществляется через независимого посредника, например, банк. В настоящее время существует 2 современных и надежных способа перевода денег: банковская ячейка или аккредитив. Дополнительная информация: Оплата аккредитивом при покупке дома
При использовании сейфа покупатель приходит в банк с наличными деньгами и помещает их в арендованный им сейф до того, как произойдет передача права собственности. Деньги «заморожены». После регистрации счета эскроу в Росреестре покупатель может прийти в банк и забрать причитающуюся ему сумму из ячейки. Аккредитив идентичен банковской ячейке, за исключением того, что деньги в нем хранятся не наличными, а безналичными. Средства вносятся покупателем на аккредитив, «замораживаются» на некоторое время, а после регистрации перехода права собственности средства переводятся на счет продавца.
Самый ненадежный и небезопасный метод — передача денег наличными. Покупатель может расплатиться с вами фальшивыми банкнотами или принести вам меньшую сумму денег. Кроме того, деньги нужно перевозить. По пути может случиться много непредвиденных вещей — он может быть потерян, украден и т.д. Поэтому следует избегать наличных денег и настаивать на других, более современных способах передачи денег.
Если вы передаете деньги «наличными», убедитесь, что на встрече присутствует свидетель:
- Ваш свидетель присутствует на заседании.
- Сделка с покупателем происходит в безопасном месте, оборудованном специальной машиной для проверки подлинности банкнот.
Для продавца существуют риски на протяжении всей сделки. Владельцу необходимо установить точную цену за квартиру, организовать осмотр иностранцами, оформить документы и произвести расчет. Не знаете, как избавиться от рисков, связанных с продажей квартиры в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...