Задать вопрос
46 просмотров
18 просмотров
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Содержание
Как выбрать квартиру, где соседи порядочные, стены прочные, краны не протекают и нет злоумышленников, маскирующихся под жильцов? Ответ прост: Вам необходимо ответственно подготовиться к поиску недвижимости и составить список вопросов, которые необходимо задать агенту по недвижимости и владельцу недвижимости. Наличие «шпаргалки» поможет не упустить важные моменты и распознать все подводные камни.
✅ Какие вопросы задавать риэлтору
Потенциальный покупатель, желающий приобрести квартиру, обращается к средствам массовой информации: Он изучает рекламные объявления на интернет-платформах и в печатных изданиях. Первое, с чем вы столкнетесь, — это информационная блокада, навязанная агентами по недвижимости. Предложения от собственников труднодоступны и сразу же «блокируются» агентами по недвижимости, поэтому покупателю часто приходится разговаривать не с собственником, а с агентом по недвижимости.
Агент по недвижимости, продающий квартиры, никогда не будет представлять интересы покупателя. У него только один клиент — хозяин, чьи желания он старается выполнять беспрекословно. Покупатель должен воспользоваться услугами агента по недвижимости для защиты своих интересов или обратиться к адвокату и попросить юридического сопровождения сделки.
Если вам приходится работать с агентом по недвижимости, вы должны убедиться в его компетентности. Ряд вопросов поможет прояснить ситуацию:
- В какой организации работает агент по недвижимости? О репутации организации можно судить по отзывам на профессиональных форумах. Агенты, которые давно работают на рынке недвижимости, имеют штат юристов, которые консультируют их. Агенты часто работают «на себя», и невозможно отследить, работают ли они с владельцем или третьей стороной, или же они вовлечены в мошенническую схему. Опасно работать с «одиноким волком», если у него или нее нет отличных рекомендаций.
- Как устанавливается плата за оказанные услуги? Работа агента по недвижимости оплачивается либо по фиксированной ставке, например, 150 тысяч рублей, либо в виде процента от стоимости недвижимости.
- Когда я должен заплатить риэлтору: до или после поиска квартиры и подписания договора? Порядок оплаты регулируется соглашением между сторонами. Согласно общепринятой практике, опытный специалист с высокой загруженностью работает на условиях аванса (но не обязательно). Окончательный расчет происходит на заключительном этапе сделки, т.е. после заключения договора или регистрации перехода права собственности.
- Как проверить юридическую чистоту сделки? Кто несет ответственность за невыполнение другой стороной договора в соответствии с требованиями? В договоре с брокером указано, что брокер отвечает за доведение сделки до ее окончательного завершения. Чаще всего продавец задается вопросом, не обманули ли его, несет ли брокер ответственность за проверку документов. Законность» сделки означает возможность признания договора недействительным. Ответственный агент по недвижимости проверит подлинность документов и попытается обнаружить скрытые дефекты, но это не является его прямой обязанностью. Поэтому должно быть ясно, что агент по недвижимости не может быть привлечен к ответственности, если договор оспаривается.
- Сколько объектов недвижимости и как скоро они будут обработаны? Если агент медлит с ответом или говорит, что количество объектов неизвестно, а срок заключения договора не определен, вам следует быть осторожным. Существует вероятность того, что просмотр может занять слишком много времени. Если вы хотите совершить покупку в течение короткого периода времени (например, до окончания срока аренды или в связи с рождением ребенка), установите определенный срок для поиска жилья, который всегда можно продлить при необходимости.
После того, как вы определились с недвижимостью, которую хотите купить, важно выяснить следующее.
- С кем будет подписан договор — с владельцем квартиры или с уполномоченным представителем?
- Кто будет собирать документы?
- в какой форме будет заключен договор (простой или нотариальный); кто будет оплачивать государственную пошлину за услуги нотариуса;
- каким образом будет выплачиваться плата за недвижимость.
Необходимо поговорить не только с агентом по недвижимости, но и с владельцем недвижимости.
Квалифицированный агент по недвижимости, работающий на продавца, знает о квартире столько же, сколько и сам владелец, и может ответить на все вопросы. Иногда может не иметь смысла разговаривать с владельцем, потому что агент по недвижимости ответит на все вопросы. Если у вас назначена встреча с владельцем, важно уточнить все детали о недвижимости и о том, как будет проходить сделка.
✅ Какие вопросы задавать собственнику, продавцу квартиры
Не стесняйтесь приходить на встречу с блокнотом и ручкой. Лучше заранее составить список вопросов к владельцу продаваемой недвижимости и записать ответы. В этом случае легче выяснить, существует ли риск потери денег и имущества в ходе сделки.
Как долго продавец владел квартирой или собственники, если квартира продается по частям? На основании какого документа происходит смена собственника?
Это может быть документ о праве собственности:
- Договор купли-продажи недвижимости;
- Договор дарения
- Свидетельство о наследовании;
- Договор мены;
- Договор переуступки (если жилье было приобретено на первичном рынке).
- Сертификат паевого взноса (если жилье было приобретено через участие в кооперативе)
- договор пожизненного содержания (если квартира была приобретена через участие в кооперативе); — договор пожизненного содержания с иждивением.
Если вы унаследовали квартиру менее 3 лет назад, вы можете претендовать на это имущество. Чтобы проверить данные, необходимо обратиться к нотариусу, выдавшему документ, и выяснить, кто еще имеет право на наследство. Если имущество было приобретено давно (3 и более лет назад), другие наследники вряд ли будут указаны.
Следует проявлять осторожность, когда речь идет о жилье, которое было передано владельцу по решению суда. Не исключено, что родственники бывшего владельца или сам владелец захотят оспорить решение суда. Если в течение шести месяцев после вынесения судебного решения не будет подана апелляция, все опасения окажутся напрасными.
Доказательства должны быть включены в выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Дата документа должна быть соблюдена. Если недвижимость была приобретена менее года назад, а до этого происходила частая смена собственников, возможно, квартира была перепродана из-за скрытых дефектов или вовлечена в мошеннические действия.
Сколько собственников у квартиры?
Имущество может быть продано от имени одного или нескольких владельцев. Чтобы снизить налоговое бремя, совладельцы могут подать заявку на заключение нескольких договоров купли-продажи. В этом случае каждый из совладельцев должен получить согласие остальных собственников на продажу.
Договоры о продаже акций должны быть нотариально заверены, что влечет за собой дополнительные расходы. Узнайте, готов ли продавец сам оплатить государственную пошлину.
Есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние дети?
Если выяснится, что квартира была приобретена на материнский капитал, который при приватизации получают все члены семьи, это означает, что часть недвижимости выделяется ребенку. Согласно закону, нельзя продать детскую недвижимость без покупки другой квартиры, которая берется из проданной квартиры и не уступает ей по соотношению долей.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником означает, что планируется еще одна сделка. Необходимо составить временный договор купли-продажи, и продавец должен подождать, пока недвижимость не будет одобрена органами опеки.
Хорошая новость заключается в том, что покупатель может потребовать более низкую цену, так как сделка займет на 1-2 месяца больше времени.
Кто зарегистрирован в квартире?
Среди лиц, ранее зарегистрированных в квартире, могут быть люди, отбывающие тюремное заключение, проходящие военную службу или лечение в больнице. Согласно закону, вынужденное отсутствие не является основанием для снятия с регистрационного учета, то есть граждане могут вселиться снова и могут быть выселены только по суду.
Существуют ли какие-либо ограничения на собственность?
Может быть наложен запрет на продажу имущества. Основными причинами этого являются следующие:
- Недвижимость заложена банку. Тогда продать его можно будет только после одобрения представителя банка.
- Имущество арестовано. Если продавец не выплачивает алименты или совершил незаконные действия, которые привели к аресту имущества, продажа имущества запрещена до устранения нарушений, которые привели к аресту имущества.
После того как финансовое учреждение дает «зеленый свет» контракту, средства, переведенные в счет стоимости недвижимости, используются для полного или частичного погашения ипотеки. Сделка не является рискованной, так как процедура продажи заложенной квартиры очень подробная, но оформление документов займет больше времени (около 1 месяца).
Если квартира заложена, продавец может попросить внести залог или аванс для погашения долга и снятия обременения. Покупатель сам решает, доверять добросовестности продавца или нет.
Была ли недвижимость переделана или изменения узаконены?
При наличии разрешения БТИ можно перенести дверь или окно или снести стену в квартире. Однако зачастую владельцы не спешат узаконить изменения и продают квартиру без необходимых документов в ожидании осложнений. Такая сделка может быть зарегистрирована без проблем, но если новый владелец захочет в будущем что-то изменить или продать недвижимость, он должен устранить все дефекты. Ремонт может стоить от 10 000 до 100 000 рублей.
Даже если владелец указывает, что никаких изменений не было, рекомендуется проверить поэтажный план и сравнить расположение стен с информацией в свидетельстве о праве собственности. Особое внимание следует уделить стенам, отмеченным на чертеже красным цветом. Это указывает на несущие конструкции, которые не следует изменять.
Если в жилище есть газовые приборы, они должны находиться в четко определенном месте. Все изменения должны быть одобрены газовой службой и жилищной инспекцией. Даже незначительный перенос газовой плиты считается реконструкцией.
Оплачены ли сборы за обслуживание?
По закону новый владелец не обязан оплачивать долги, возникшие во время проживания предыдущего владельца. Однако постоянное напоминание о том, что вы должны оплачивать счета за воду, электричество, газ, мусор и прочее, испортит вам настроение. Покупатель должен попросить предыдущего арендатора заплатить. Но если он не платил за услуги во время проживания в квартире, должен ли он нести ответственность, когда съезжает?
Задача покупателя — не только получить информацию о долге, но и составить «обходной лист коммунальных служб». Этот документ поможет определить фактическую сумму задолженности.
Есть ли в квартире скрытые дефекты, каково техническое состояние коммуникационного оборудования?
Владелец может скрывать, что крыша здания протекает, весной на угловой стене появляется плесень, а зимой постоянно не работает отопление. Важно определить ключевые участки и обратиться за помощью к специалисту по обследованию зданий для анализа состояния недвижимости. Это поможет выявить дефекты не только при визуальном осмотре, но и при чтении технической документации.
Как состояние стен, холодно ли зимой, тепло ли летом, есть ли автономное отопление?
Важно знать, к какому типу относится здание. Квартиры в сборных домах самые дешевые. Они плохо изолированы от тепла и шума, а незаконная реконструкция может привести к полному разрушению дома. На суставах часто появляются трещины.
Монолитные дома имеют хорошую теплоизоляцию и устойчивы даже при сейсмической активности. Недостатком является плохая звукоизоляция. Монолитная стена передает звук перфоратора несколько раз вверх и вниз.
Кирпич чаще всего используется для строительства элитных жилых комплексов. Они обладают лучшей теплоизоляцией, звукоизоляцией и экологической безопасностью.
Работает ли система отопления?
Если в доме установлены чугунные, медные или алюминиевые радиаторы, необходимо оценить степень их износа и обнаружить участки с признаками ржавчины. Если у вас есть металлические или полипропиленовые трубы, выясните, как давно они были проложены. Хотя производители гарантируют срок службы до 50 лет, на практике износ проявляется только через 10-15 лет.
Если в доме имеется автономное отопление, важно проверить законность установки и наличие разрешений от местных властей и компании, поставляющей газ.
Каково состояние электропроводки?
Лучшими считаются медные провода, в то время как алюминиевые провода менее устойчивы к нагрузкам и колебаниям напряжения. Чтобы определить состояние проводки, задействуйте сразу несколько устройств. Если устройство остаточного тока (УЗО) подает сигнал тревоги, значит, где-то есть ток утечки, но работающая автоматика лучше, чем короткое замыкание. В идеале каждая ветвь электропроводки должна иметь отдельное УЗО.
Есть ли дефекты после замены установки?
Только визуальный осмотр помогает оценить ситуацию и найти засоры.
Есть ли в квартире счетчик?
Если у вас есть счетчики на электричество, воду и газ, ваши счета за коммунальные услуги будут ниже.
Также необходимо быть информированным, чтобы обеспечить комфортные условия проживания:
- Есть ли поблизости источники радиации или повышенного шума? Возможно, рядом проходит железнодорожная линия или аэропорт, и агент по недвижимости пытается показать квартиру между поездами или садящимися самолетами.
- Находится ли он рядом с инфраструктурой, транспортным сообщением? Спросите у хозяина, есть ли до дома общественный транспорт и как часто он ходит, как далеко находятся супермаркеты, школы и детские сады.
- Кто живет поблизости? Предпочтительно, чтобы за стеной жили дружелюбные люди без вредных привычек и проблем с психическим здоровьем.
Вы можете задать вышеуказанные группы вопросов арендодателю и агенту одновременно и сравнить ответы. Так легче выяснить, кто лжет о состоянии имущества. Один из способов получить достоверную информацию — поговорить с соседями и рассказать о преимуществах и недостатках проживания в выбранном доме или районе.
Сам покупатель может задать множество вопросов и визуально осмотреть дом, но если сделку сопровождает юрист, то беспокоиться о законности сделки не стоит.
Какие документы необходимо проверить для выявления скрытых владельцев? В каком документе отражен макет? Кто может пользоваться имуществом после подписания титульного листа? Безопасно ли покупать конкретную недвижимость или стоит отказаться от проверки и поискать менее рискованный вариант? Ответы на все эти вопросы предоставит юрист сайта.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...