Задать вопрос
138 просмотров
19 просмотров
Купили квартиру с прописанным человеком как выписать, покупка квартиры с прописанным человеком
Содержание
Покупка недвижимости — очень ответственное дело. Необходимо учесть множество деталей, иначе велик риск возникновения проблем в виде обязательств. Как правило, все детали уточняются заранее, то есть до подписания договора купли-продажи. Однако если квартира была приобретена, а прежние жильцы все еще зарегистрированы в ней, они должны быть выселены. Есть два способа сделать это, и мы расскажем о них в этой статье.
Рекомендуем прочитать другие наши материалы — «Как выселить бывшего владельца квартиры» и «Выселение хозяина квартиры без его согласия». Статьи полезны для всех, кто хочет легко избавиться от регистрации.
✅ Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?
Нет никаких ограничений на покупку недвижимости там, где люди зарегистрированы. Юридически такие сделки возможны, но они должны осуществляться по всем правилам гражданского законодательства. При заключении договора купли-продажи квартиры продавец обязан раскрыть все обязательства в виде зарегистрированных жильцов (статья 558(1) Гражданского кодекса Российской Федерации). Если они скрыты, покупатель имеет право отказаться от договора купли-продажи и получить свои деньги обратно.
Почему люди покупают квартиры, даже если они уже являются арендаторами? В основном это связано с тем, что недвижимость недооценена. Арендованная недвижимость стоит дешевле, чем уже освободившаяся и свободная от долгов. Экономия может достигать 50%, что очень выгодно на сегодняшнем рынке жилья. Единственная проблема заключается в том, что новый владелец должен распоряжаться заложенными жильцами, а не продавец (см. «Продажа заложенной недвижимости»).
✅ Какие проблемы могут возникнуть?
Люди, которые законно зарегистрированы в жилище, имеют право проживать в нем, но они также могут решить не регистрироваться. На первый взгляд, в этом нет ничего криминального. Однако с юридической стороны незарегистрированные лица создают серьезные проблемы для новых владельцев:
- Обременения затрудняют продажу, обмен или раздел квартиры в будущем.
- С покупателей ипотечных квартир взимается плата за обслуживание в зависимости от количества зарегистрированных в квартире людей — дополнительные финансовые расходы для жильцов нежилых помещений.
- Лица, составившие завещание или отказавшиеся от приватизации квартиры в пользу бывшего владельца, не могут быть выселены — они получают право пожизненного проживания в квартире.
- Продавец и члены семьи могут отложить выселение — даже если стороны согласны, это усложнит процесс снятия с регистрации. Единственный вариант — обратиться в суд, что будет стоить новому владельцу больших денег и нервов.
Но на этом проблемы не заканчиваются. Покупка квартиры с прописанным человеком — это всегда риск. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи необходимо проверить, является ли сделка юридически обоснованной. Вы также можете узнать об ошибках, допускаемых при покупке квартиры.
✅ Как проверить квартиру перед покупкой?
Вы можете найти полную информацию об именах лиц, зарегистрированных в вашей квартире или доме. Подтвержденную регистрацию необходимо предоставить в паспортный отдел жилищного управления. Его может взять только владелец жилья. Выписка из реестра не может быть передана получателю. В некоторых случаях выписку можно заказать и через центр «Мои документы» (МФЦ).
Юридическая экспертиза — это проверка обременений квартиры (дома) в соответствии с информацией в квартирном реестре. Нынешний владелец квартиры должен представить соответствующую или расширенную (архивную) выписку по требованию покупателя, но не обязан этого делать. Кто проживает в квартире и какие права они имеют на нее? Например, лица, имеющие право пожизненного проживания, сохраняют право на регистрацию, даже если это право было временно отменено.
✅ Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком?
Право собственности на жилье оформляется с покупкой жилья. После того как покупатель становится полноправным собственником, он имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, то есть продавать, сдавать в аренду, обменивать или закладывать ее (статья 209 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации). Бывший хозяин должен не только освободить квартиру, но и исключить себя из реестра. Однако это применимо не во всех случаях.
Если вы покупаете квартиру, в которой проживает зарегистрированное лицо, новый владелец может предложить жильцу добровольное выселение. Если новый владелец согласен, он должен обратиться в УВМ или МФЦ и снять себя с регистрации. Отказ от добровольного освобождения влечет за собой судебное разбирательство. Инициатор — это человек, занимающийся разрядкой. Такие дела рассматриваются строго в контексте разбирательств по выплате компенсации.
✅ Как выписать человека после покупки квартиры
🔻 Способ №1. Добровольный порядок
Поскольку выселение из дома осуществляется с согласия жильца, оно отличается своей простотой. Фактически, арендодатель может не участвовать в судебном разбирательстве. Но он должен напомнить прописанному в квартире человеку, что тот должен уведомить о прописке.
🚩 Процедура
Процедура выселения основывается на положениях статьи 292(2) Гражданского кодекса РФ, в которой четко сказано, что новый собственник имеет право беспрепятственно выселить продавца и членов его семьи из квартиры. Другими словами: При смене собственника меняются и права на имущество.
Пошаговый алгоритм:
- Уведомить зарегистрированное лицо о том, что жилье должно быть освобождено.
- Арендатор идет в паспортный стол, чтобы выписаться из квартиры.
- Регистратор стирает регистрацию.
- Новый владелец может свободно распоряжаться имуществом.
*/ Можно переехать, зарегистрировавшись на новом месте. В этом случае регистрация происходит по новому месту, а через три дня регистраторы сами регистрируют человека по старому адресу.
Приведенная выше процедура является самой простой и не требует больших усилий. Ситуация становится сложной, если человек категорически против того, чтобы покидать дом.
Переехав в новый город, Гусев решил купить квартиру. После кропотливого исследования он купил недвижимость на втором рынке жилья. Предыдущими владельцами квартиры были муж, его жена и 6-летний ребенок. Несовершеннолетний участвовал в приватизации имущества и получил долю в имуществе. Семья переехала в новую квартиру, которая была намного больше той, которую они продали. Стороны заключили договор купли-продажи. Предыдущие владельцы объявили, что добровольно съедут, как только их право собственности будет зарегистрировано в Росреестре. Гусев знал, что квартира, которую он купил, была заложена мелкому собственнику. Однако найти лучшее решение было сложно.
Перед оформлением собственности родители посетили органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение на вывоз ребенка. В заявлении было указано, что несовершеннолетний имеет долю в квартире, но хочет переехать в лучшую квартиру. В то же время на имя ребенка был открыт банковский счет. Получив разрешение ООП, родители ребенка обратились в УВМ и подали три заявления о снятии с учета — отца, матери и ребенка до 14 лет. Вскоре после этого семья получила уведомление о выселении, и Гусев стал владельцем купленной им квартиры. Обременения в виде предыдущих жильцов с детьми были успешно сняты.
🚩 Применение.
Добровольное выселение жильца из проданной квартиры может происходить по месту жительства или по новому адресу. Заявление по форме № 6 должно быть подано в письменном виде, лично или через представителя.
Содержание заявления о выселении из жилья:
- кому адресовано заявление — наименование регистрирующего органа;
- Имена и паспортные данные
- Адрес, с которого будет выселено лицо;
- адрес, по которому лицо желает переехать
- Дата и личная подпись.
В прошлом необходимо было указать причину переезда на новое место жительства. Поскольку в этом больше нет необходимости, это делается только по просьбе арендатора. Арендодателя также не обязательно информировать. Вам не обязательно присутствовать — от этого можно отказаться.
🚩 Список документов
Документы, необходимые для проставления штампа о снятии с учета, прилагаются к заполненному заявлению.
Что должно быть предоставлено?
- Паспорт снятого с регистрации арендатора;
- Свидетельство о рождении (для детей до 14 лет) — обязательно вместе с документами законного представителя.
- Форма заявления № 6
- Справка об убытии или справка о статистике (в зависимости от нового адреса — Россия или заграница).
Предоставление домовой книги не является обязательным — она требуется только при регистрации собственника квартиры. Поэтому в случае выселения членов семьи достаточно паспорта.
🔻 Способ №2. Выписка через суд
Статистика показывает, что суды часто изымают дела, в которых лица, зарегистрированные как члены семьи, выселяются из своих домов. Это происходит в том случае, если стороны не могут решить вопрос полюбовно. Затем новый владелец обращается в суд с заявлением о прекращении права пользования предыдущих арендаторов.
🚩 Процедура
Правила подсудности требуют от граждан обращаться в районный суд по месту регистрации имущества. Если вы обратились в районный суд, заявление будет переслано в областной суд. Это может занять некоторое время и продлить время до слушания.
Инструкции по выселению арендатора в судебном порядке:
- Отправьте арендаторам уведомление/запрос на исключение из реестра.
- Подготовьте доказательства.
- Составьте исковое заявление и соберите документы.
- Отправьте документы ответчику заказным письмом с описью вложения и доказательством получения.
- Доставить заявление в судебную канцелярию.
- Присутствовать на предварительном слушании; подготовиться к основному слушанию.
- Присутствовать на судебных слушаниях в качестве владельца истца.
- Получение решения суда (если решение будет положительным).
- Получите судебный приказ о выселении арендодателем лица, зарегистрированного в квартире.
- Выселить арендатора вместе с судебными приставами (при необходимости).
Каждый этап судебного процесса сопряжен с объективными трудностями. Недостаточно просто написать исковое заявление. Вы должны доказать, что вы, как собственник, имеете право выселить предыдущего арендатора (статья 292(2) Гражданского кодекса РФ). Только в этом случае суд удовлетворит иск и заставит арендатора освободить занимаемое им помещение.
🚩 Исковое заявление
Исковое заявление должно быть подано в письменной форме. Лицо, которое приобрело квартиру, имеет право обратиться в суд не позднее одного года после того, как узнало о зарегистрированных в квартире лицах (статья 181.2 Гражданского кодекса РФ). Исковое заявление должно быть составлено в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса.
Документ должен содержать следующую информацию:
- полное название судебного учреждения (окружной или федеральный суд);
- данные истца и ответчика, контакты, адреса, паспортные данные;
- обстоятельства, побудившие истца обратиться в суд;
- причины принудительного увольнения установленного лица;
- Подробные сведения о попытках урегулировать спор до суда (достаточно доказательств письменных жалоб арендатору);
- Требования к суду со ссылкой на положения законодательства;
- Дата и личная подпись.
Особое внимание следует уделить подготовке искового заявления. Недостаточные доказательства, ошибки при заполнении, отсутствие попыток досудебного урегулирования, нарушение подсудности — все это является основанием для отказа в принятии искового заявления. Поэтому желательно составлять исковое заявление вместе с адвокатом. Эксперт знает, на что обратить внимание в суде и как выстроить стратегию защиты.
🚩 Документы
Передача дела в суд всегда начинается со сбора документов. Пакет документов, представленный истцом, ляжет в основу доказательств.
Обязательные документы для суда:
- Заполненное исковое заявление;
- Ксерокопия + оригинал паспорта истца;
- Сведения из Росреестра о реестре прав собственности на жилое помещение (выписка из ЕГРП или справка);
- Выписка из домовой книги;
- Нотариально заверенный договор о покупке квартиры;
- Копия уведомления ответчика о том, что дело передано в суд;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Этих документов обычно бывает достаточно. Вы также можете приложить показания свидетелей или счета за коммунальные услуги. Какие документы нужны для выселения, вы можете прочитать в нашем материале.
✅ Сроки
Добровольное выселение происходит в течение 3-дневного срока. Если вы подаете заявление через МФЦ «Мои документы», то этот процесс займет не менее недели. Разрешение на переезд из другого города — продлит процесс с 14 до 30 дней.
Процесс снятия с регистрации через суд занимает гораздо больше времени. Минимальный срок для судебного пересмотра составляет 2 месяца. Еще один месяц требуется для подачи апелляции и вступления решения суда в силу. Нередко судебные разбирательства длятся до шести месяцев. Особенно если обвиняемый категорически не хочет быть выписанным и предъявляет все возможные претензии. Компетентный адвокат может ускорить принятие окончательного решения.
✅ Сколько будет стоить?
Перед обращением в суд вам необходимо оплатить государственную пошлину. Для 2022 года эта сумма составляет 300 рублей (статья 333.19 Налогового кодекса). Доказательства оплаты должны быть приложены к документам, указанным в исковом заявлении. При обращении к нотариусу могут возникнуть некоторые расходы. Прейскурант можно получить у лучшего нотариуса. Прямая информация в отделах по вопросам миграции и беженцев или в МФЦ предоставляется бесплатно.
✅ Если прописаны дети
Если вы покупаете квартиру, в которой зарегистрированы дети, новый владелец должен позаботиться о правах собственности несовершеннолетних. Вы не можете просто выселить ребенка. Особенно если нет альтернативного жилья или если известно, что новая квартира хуже нынешней. Что бы ни говорили агенты по недвижимости, покупка квартиры с прописанным ребенком — одна из самых рискованных сделок.
Покупка квартиры с зарегистрированными детьми должна быть обдуманной:
- Родители (опекуны) ребенка должны быть согласны на освобождение — это обещание фиксируется отдельным пунктом в договоре и затем подается в органы опеки.
- Бывший домовладелец должен найти новое жилье для ребенка. Если юному жильцу не менее 14 лет, он или она имеет право жить отдельно — но только с согласия родителей. Родители обязаны предоставить ребенку новый дом, который будет не хуже предыдущего. В противном случае невозможно будет забрать ребенка из дома.
- Если ребенок имеет долю в квартире, на его имя будет открыт счет в банке. Сразу же после продажи квартиры счет будет переведен на счет ребенка. Несовершеннолетний может распоряжаться деньгами в любое время или доверить их своим родителям.
Орган опеки отвечает за все вопросы, связанные с регистрацией детей. Только после одобрения и подписи представителя компетентных органов ребенок может быть взят из дома для продажи. Орган опеки имеет право отменить регистрацию, если обнаружит нарушения правил.
✅ Полезные советы
Приобретая жилье, в котором зарегистрированы лица, новый владелец действует на свой страх и риск. Ситуации могут быть самыми разными, но общие советы, которые дают юристы, применимы ко всем:
- Обязательно попросите расширенную (!) выписку из домовой книги. Это также называется архивной выпиской. Покупатель, скорее всего, не получит выписку, но вы можете попросить ее у продавца. Последний не имеет права отказаться, поскольку нарушение статьи 558 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации может привести к расторжению договора купли-продажи.
- Обратите внимание на долю наследников. Лучше всего указать в договоре, что продавец будет оплачивать свою долю. Поэтому покупайте квартиру целиком, а не отдельными долями.
- Если вы покупаете квартиру, в которой зарегистрированы дети, вы должны обязательно получить разрешение местного управления по делам молодежи. Бывают ситуации, когда родители хотят снять ребенка с регистрации, но семье негде остановиться. Поэтому необходимо отказаться от освобождения несовершеннолетнего от опеки. Все это будет иметь последствия для судьбы будущих судебных разбирательств.
- Не давайте деньги за квартиру до тех пор, пока в ней не будут зарегистрированы члены семьи хозяина. Многие люди предпочитают арендовать сейф на время. Продавец может получить деньги за квартиру после выполнения своей части договора. Посредник — это банковское учреждение, которое снижает риск финансового мошенничества.
Если вы думаете о покупке квартиры, прочитайте наши статьи «Вопросы, которые нужно задать себе при покупке квартиры» и «Сроки освобождения квартиры после продажи по закону» — они помогут вам продумать детали сделки.
Покупка квартиры с зарегистрированным собственником — это всегда риск. Новый владелец имеет право требовать выселения арендатора на основании статьи 292(2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Существует два способа выселения прежних жильцов — добровольно или принудительно. Во втором случае вам необходимо составить исковое заявление и представить убедительные доказательства. Сложности возникают при снятии с учета несовершеннолетних.
✅ Помощь юриста
Приобретение заложенной недвижимости требует тщательного анализа ситуации. На практике оказывается, что не все жильцы хотят съехать с квартиры — в результате возникают споры между прежним и новым хозяином. Многие люди настроены на силовое решение конфликта. Однако прежде чем обращаться в суд, необходимо установить правовую позицию. Это проблема для неподготовленных людей.
Юристы на нашем портале предлагают бесплатные консультации по вопросам регистрации актов гражданского состояния. Адвокаты помогут вам решить вашу проблему в соответствии с нормами права. Они обладают достаточными знаниями, чтобы произвести отбор необходимых исков, сформулировать требования к суду и посоветовать вам эффективную стратегию защиты ваших интересов. Юридическая помощь направлена на разрешение сложных ситуаций профессионалами в своей области. Свяжитесь с нами!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...