Задать вопрос
127 просмотров
55 просмотров
Минимальный размер доли в квартире
Содержание
Судебная практика знакома со многими делами о квартирных кражах с мелкими элементами. «Рейды» отпугивают домовладельцев. Многие вынуждены терпеть присутствие чужих совладельцев, которые намеренно усложняют их жизнь. Цель мошенников — купить оставшиеся акции по низкой цене или продать свои акции по завышенной цене.
Однако власти ограничивают такие схемы. В частности, путем установления минимальной доли собственности в квартире. Что это такое и как это помогает при покупке микродолей? Подробнее о размере мелкой фракции, возможных сделках и других особенностях вы узнаете из нашей статьи.
✅ Новый закон о микродолях
Законопроект направлен против так называемых мародеров, которые оформляют право собственности на микроакции, а затем живут дольше, чем нынешние владельцы. Были люди, которые остались без крова или искали деньги, чтобы выкупить свои небольшие акции. Ожидается, что вступление в силу поправок позволит пресечь мошеннические действия.
Инициатива была внесена в Госдуму 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошел первое чтение, готовятся поправки. Однако говорить о реализации пока рано — он еще не вступил в силу в первой половине 2019 года. Тем не менее, суды рассматривают некоторые из предложений в своих решениях.
Основная движущая сила закона о микротрафике:
- Запрет на продажу иностранцам;
- Ограничение на въезд (прописка), если жилье не соответствует минимальной жилой площади на человека (от 8 до 15 м²);
- Запрет на вселение в квартиру, если доля собственника ниже нормы проживания (количество метров).
Исключением является разделение жилья на микродома в результате приватизации или наследования.
Пример 1
У бабушки есть комната в коммунальной квартире. Пенсионерка хочет оставить квартиру своим внукам. Проблема в том, что есть 5 внуков. При открытии наследства комната делится между всеми внуками. Каждый из них получит долю в размере 1/5, то есть микроакцию. Согласно новому закону, такое разделение не является проблемой, поскольку существует семейная связь.
Пример 2
3-комнатная квартира принадлежит четырем собственникам. Один из них хочет разделить ¼ доли на две части — ⅔ оставить себе и ⅓ продать знакомому. Однако покупатель не является членом семьи и не состоит в родстве ни с одним из жильцов. Если раньше можно было купить третью ¼ доли и владеть 1/12 квартиры, то новый закон ограничивает такое деление. Учитывая, что 1/12 часть 3-комнатной квартиры — это маленькая доля, сделка не состоится. Новый владелец не сможет занять квартиру, так как его доля меньше жилищной нормы в 8-10 м².
✅ Минимальная доля в квартире
Жилищные стандарты дают вам представление о том, какова минимальная доля в квартире.
Владелец минимальной площади может использовать свое помещение без ограничений. В первую очередь это касается регистрации, проживания, продажи, дарения, аренды или обмена.
Какова минимальная площадь жилого помещения?
- До 30 м² — ⅓ жилой площади;
- от 30 до 60 м² — не менее 1/6
- Более 60-120 м² — 1/10 от площади пола;
- более 120 м² — 1/15 доля.
Пока закон не вступил в силу, владельцы могут продать меньшую долю. Однако в ближайшее время планируется изменить условия.
Далее рассмотрим особенности минимальных дробных долей в квартире.
🔻 По материнскому капиталу
Если вы покупаете дом на средства материнского капитала, вам необходимо выделить доли для мамы, папы и детей. Важно, чтобы проживание в квартире было комфортным. Поэтому в законе четко указано, что детям должна быть выделена доля, равная минимальной прожиточной квоте.
Родители не могут выделять одинаковую долю себе и своим детям. Полезно рассчитывать количество акций на основе размера основного капитала. Посмотрите, сколько средств из МК было потрачено на приобретение жилья. Отсюда можно определить доли детей и взрослых в жилье и заключить соглашение об определении долей.
Например, супруги купили дом за 3 миллиона рублей и потратили на него 453 026 рублей из государственной субсидии. Это означает, что 2 546 974 рубля были выплачены супругами из своих сбережений или заемных средств (ипотека). Оказалось, что средства МК покрывали только 1/5 стоимости квартиры. Это сумма, которую супруги могут выделить своим детям, а остальное делится между ними. Получается, что каждый ребенок будет иметь 1/10 часть квартиры, а супруги — 2/5 части квартиры.
🔻 Для несовершеннолетних
Если ребенок является собственником жилья, достаточно учесть норму жилой площади на человека. Эти цифры варьируются от региона к региону (например, 10 м² в Москве, 9 м² в Санкт-Петербурге и 11 м² в Воронеже).
Жилищный кодекс предусматривает 12 квадратных метров на человека (статья 50 Жилищного кодекса Российской Федерации). Родители должны учитывать эти значения и выделять своим детям минимальную долю квартиры площадью не менее 8-9 м².
🔻 Для проживания
Не только регистрация, но и желание жить в квартире требует наличия минимальной доли собственности. Расчет производится исходя из площади квартиры:
- 4-комнатная или 3-комнатная квартира — не менее ¼ от общего имущества (комнат);
- 2-комнатная — ½ часть жилья;
- 1 спальня, студия или небольшая квартира — полностью (исключая супругов, родителей и детей).
Минимальная жилая площадь для одного человека составляет 6 м². Это относится к общежитиям, служебным квартирам и общему жилью.
🔻 Для регистрации (прописки)
Не все хотят одновременно владеть акциями и жить в квартире. Есть люди, которые с удовольствием регистрируются там, где зарегистрирована собственность. Например, для поступления в школы и детские сады, для поиска работы, для получения медицинских или социальных пособий или для оформления пенсии.
Однако все больше судов отказывают в регистрации истцов по несчастным акциям. Объясняется это тем, что последние не соответствуют минимальному жилищному стандарту на душу населения.
Вопрос:
Наша семья хочет купить долю в многоквартирном доме, чтобы зарегистрироваться. Подскажите, пожалуйста, каким должен быть минимальный размер этой акции? Один из продавцов предлагает нам 3 квадратных метра, а другой — 1 квадратный метр. Может ли местное УФМС отказать в регистрации жилья в таком районе и есть ли вообще какие-то нормы?
Ответ адвоката:
В настоящее время нет конкретных параметров для регистрации (прописки). Закон устанавливает минимальную жилую площадь в 12 м² на человека, но эти цифры варьируются в зависимости от региона. Рекомендуется приобретать акции, которые могут быть представлены в виде изолированных объектов. Если вы приобретете такой номер, то проблем с регистрацией не возникнет. В то же время вы можете жить внутри комнаты. Нет смысла покупать 1 или 3 квадратных метра только для регистрации. Обращайте внимание не на «количество квадратных метров», а на реальную жилую площадь. Таким образом, вы избежите риска того, что другие партнеры купят вашу мизерную долю.
🔻 Для сдачи в аренду (наем)
Можно ли сдавать в аренду минимальную часть квартиры?
Если размер соответствует требованиям Закона о жилье, у вас не должно возникнуть проблем со сдачей квартиры в аренду. Самое главное требование — изолированность жилого помещения. Например, это может быть жилая комната — гостиная, спальня и т.д.
Во-вторых, необходимо согласие других владельцев квартир. Если доля не выделяется в натуре, требуется их согласие. Не допускается сдача в аренду помещения без согласия собственника, в противном случае собственник может подать в суд и признать сделку недействительной.
Более подробную информацию обо всех аспектах аренды см. в статье «Сдача в аренду доли жилья без согласия владельца».
✅ Как рассчитать минимальную долю?
Теперь мы выяснили, что минимальная доля равна норме жилой площади на душу населения. Следует уточнить, как арифметически вычислять дроби.
Формула расчета выглядит следующим образом:
Мд — минимальная доля;
S — общая площадь жилого помещения;
RH — стандарт жилья в соответствии с Жилищным кодексом (пример: ⅓ часть 30 м²).
Пример:
У нас есть квартира общей площадью 80 м². Определите тариф, который позволит вам проживать в квартире и зарегистрироваться:
80 м² от 1/10 допустимой нормы, т.е. 80/10 = 8 м² на человека.
Этот показатель рассчитывается на основе жилой площади (комнат). Части квартир и домов, которые не используются в жилых целях, не включаются. Совладельцы имеют одинаковое право на их использование. Подробнее о расчете см. статью «Как рассчитать свою долю в совместно нажитом имуществе?».
✅ Чем грозит владение минимальной долей в квартире?
Совладельцы могут не быть друзьями друг другу. Когда возникают споры, начинают делить квадратные метры. В первую очередь страдают недостаточные и минимальные доли. Особенно если они не в виде отдельных комнат в квартире.
Владельцы крупных акций могут выкупать мелкие акции. Согласно статье 252(4) Гражданского кодекса Российской Федерации, принудительное отчуждение допускается судом.
Достаточными являются следующие основания:
- невозможность получения доли в натуре;
- отсутствие реальной заинтересованности владельца (например, не появляется в квартире);
- наличие альтернативного жилья;
- финансовые возможности для выкупа заинтересованными акционерами.
Подробнее об этом виде процедуры покупки вы можете прочитать в статье «Принудительная продажа доли в квартире по суду».
✅ Минимальная и незначительная доля в квартире – есть ли отличия?
На практике многие путают термины «минимальная доля» и «незначительная доля». Между этими двумя терминами есть четкие различия.
- Незначительная доля в квартире не может быть указана как комната — можно указать минимальную долю.
- Несовершеннолетняя доля может быть выкуплена в судебном порядке — в случае с несовершеннолетней долей следует обратить внимание на размер доли.
- Небольшая доля подходит для проживания собственника, а малая доля представлена лишь условно (например, 1/21 часть квартиры).
- Наименьшая относится к стандарту жилья (м²), наименьшая — к «идеальным» фракциям.
Лучше иметь минимальную долю в квартире, чем долю меньшинства. Последний не приносит значительных дивидендов. Минимальный размер жилья основан на региональных нормах от 8 до 15 м² на человека или 6 м² на человека при совместном проживании.
Вы столкнулись с проблемой минимальной доли и хотите получить бесплатный совет? Обратитесь к нашим юристам, и они разъяснят вам вашу проблему. Юристы помогут вам произвести расчеты, определить ваши права, зарегистрировать, перевезти и сдать в аренду вашу долю. Адвокат знает закон и оценит вашу ситуацию с юридической точки зрения. Вам не придется искать ответ самостоятельно. Это означает, что совладельцы не в состоянии повлиять на вашу минимальную долю. А если возникнут споры, у вас есть надежный консультант по жилищным вопросам.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...