Задать вопрос
55 просмотров
133 просмотров
Можно ли и как перевести нежилое помещение в жилое: порядок и условия — процедура перевода нежилого дома в жилой в 2022 году
Содержание
Недвижимость делится на два типа: Жилая и нежилая недвижимость. Основное различие заключается в том, что жилая недвижимость служит гражданам для длительного проживания, а нежилая — нет. Функции нежилых зданий чисто коммерческие, социальные и экономические, например, школа, парикмахерская, магазин, торговая точка, склад, массажный салон и т.д.
Нередко поступают запросы на переоборудование нежилых зданий в жилые. Другими словами, владелец хочет превратить условный офис в уютную квартиру. Цель такого переоборудования — расширение жилой площади. Можно ли это сделать и как это сделать? Достаточно ли подать заявление в администрацию на переоборудование и получить разрешение? Процедура изменения статуса недвижимости имеет свои особенности и правила — о них мы расскажем в нашей статье.
✅ Можно ли из нежилого помещения сделать жилое?
Прежде чем переводить недвижимость из статуса нежилой, важно знать, разрешено ли это законом. Прямых запретов нет, и перевод соответствует части III Жилищного кодекса и градостроительным нормам.
Объекты, которые вы ищете, должны соответствовать техническим стандартам. Если целью является переоборудование школы в многоэтажное здание, то, как правило, это не удается. Но можно превратить подвал в уютную однокомнатную квартиру.
- Нехватка жилья означает, например, что в компании много пустующей недвижимости, но она не используется. Руководство решает переоборудовать их в квартиры для новых сотрудников.
- Например, желание расширить жилую площадь — у владельца квартиры внизу пустует чердак. Во время ремонта был переоборудован чердак, что увеличило общую площадь квартиры.
- Закрытие бизнеса, например, предприниматель предлагал косметические услуги, но был вынужден оставить бизнес из-за кризиса. Он переоборудовал оставшееся нежилое помещение на первом этаже многоэтажного дома в однокомнатную квартиру: Он будет сдаваться в аренду.
Кстати, закон не запрещает использовать квартиру для профессиональной или предпринимательской деятельности, например, в качестве места для работы нотариусов, художников или дизайнеров. Самое главное требование — чтобы не нарушались интересы других граждан, в том числе соседей по дому.
✅ Условия перевода
Жилищный кодекс устанавливает высокие стандарты для жилых помещений. И если нежилой объект не соответствует минимальным требованиям, его трудно перевести в статус жилого.
Условия для переоборудования изложены в статье 22 Жилищного кодекса:
- Заявитель является владельцем недвижимости на основании документа о праве собственности, например, договора о приватизации нежилого помещения.
- Согласие совладельцев на выселение из нежилого здания (подпункт 7 пункта 2 статьи 23 Закона о жилье).
- На нежилые помещения нет арестов, залогов или долгов перед коммунальными компаниями.
- Соблюдение стандартов, таких как СанПиН, ГОСТ, пожарная безопасность, технические регламенты и т.д.
- Наличие жизненно важных коммуникаций: Горячая вода, отопление, газ, электричество, канализация.
- Расположение в жилом районе, развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность.
- Отсутствие техногенных и природных опасностей, сильного шума, загрязненного воздуха — словом, здание не считается аварийным и не пригодно для проживания людей.
Невыполнение хотя бы одного условия является основанием для отказа в переоборудовании объекта. Окончательное решение принимается среди коллег — межведомственная комиссия оценивает помещения. Прежде чем приглашать на осмотр, необходимо убедиться, что недвижимость действительно не имеет дефектов.
✅ Запрет на перевод
Может случиться так, что власти откажутся переводить нежилое помещение в жилое. Можно выделить два типа причин: технические причины и причины регистрации.
Причины отказа:
- Здание признается аварийным, т.е. непригодным для проживания — здание переносится, а интерьеры выкупаются. Владелец нежилого здания может рассчитывать на максимальную компенсацию от местных властей;
- невозможно создать отдельный вход;
- отсутствие воды, газа, систем отопления, электричества и т.д.
- расположенные на сельскохозяйственных землях за чертой города;
- технически невозможно создать жилую площадь, например, из мастерской или склада для сельскохозяйственной продукции;
- заявление в администрацию подает не собственник, а арендатор нежилого здания.
Ограничения касаются исторического и культурного наследия города. Если нежилой объект расположен в таком здании, владелец должен получить разрешение от местных властей. Дело в том, что культурные ценности находятся под защитой государства. Прежде чем вносить какие-либо изменения, необходимо убедиться, что они не повлияют на целостность конструкции. Переоборудование под жилые помещения без официального разрешения запрещено!
Согласно статье 24 Закона о жилье и местном самоуправлении, отказ также может быть вызван процедурной ошибкой.
Мы перечислили наиболее распространенные причины:
- заявитель не представил установленные документы;
- отсутствие согласия совладельцев;
- техническая документация не соответствует условиям перевода нежилых помещений в жилые;
- нарушения при реконструкции или восстановлении помещений.
Если отказ носит чисто технический характер, вам необходимо исправить неточности и повторно подать заявление. Если, по мнению собственника, отказ необоснован, он может обратиться в районный суд. Лучше доверить эту задачу компетентному юристу.
Артем и Виталий были совладельцами офиса в подвале многоэтажного дома. Они купили квартиру у владельца год назад, а затем переоборудовали ее под офис. Однако из-за кризиса им пришлось закрыть бизнес. Возник вопрос: что делать с офисом? Артем хотел продать его как нежилое или сдать в коммерческую аренду. Виталий хотел превратить офис в жилую недвижимость. Мнения разделились, и совладельцы не смогли прийти к единому решению. Виталий решил подать заявление на перевод без участия Артема. Однако руководство отказалось. Причиной стало отсутствие согласия другого владельца недвижимости.
✅ Процедура перевода в жилое помещение
После того, как владельцы решат технические вопросы, можно будет рассмотреть возможность переезда офиса в жилое здание. Заявитель должен дать согласие на перепланировку, получить разрешение, собрать необходимые документы и зарегистрировать недвижимость.
Давайте рассмотрим, как это сделать шаг за шагом и во всех нюансах.
🔻 Куда обращаться?
Перевод недвижимости из одного статуса в другой осуществляется с помощью местного органа власти. Точнее, за это отвечает одно из жилищных управлений.
Кто принимает заявление и документы?
- местные органы власти, например, муниципальный отдел недвижимости или жилищный отдел;
- Департамент городского хозяйства; — Жилищный отдел при Департаменте городского имущества;
- мэрия или городской совет, представленный, например, отделом планирования и лицензирования;
- организация-посредник, представленная офисами МФЦ «Мои документы».
Вам следует обратиться в местный муниципалитет, чтобы узнать, куда направить заявление. Обычно они содержат список утвержденных организаций с адресами и номерами телефонов.
🔻 Пошаговая инструкция
- Составление проекта перепланировки . Важно, чтобы не только один, но и все совладельцы дали согласие на передачу. Интересы соседей также должны быть приняты во внимание.
- Собрать документы, подать заявление в Департамент архитектуры и градостроительства. Вы можете воспользоваться услугами МФЦ и подать документы через ближайший офис.
Как подать заявление, будут решать владельцы нежилых помещений. Это зависит от того, кто они:
- Лица, подающие заявление онлайн через сайт Администрации Москвы, офис «Мои документы», и их представители — только через МФЦ;
- Индивидуальные предприниматели (индивидуальные предприниматели) — на сайте мэрии Москвы и в Департаменте городского имущества (ДГИ), а для их представителей только через ДГИ.
- Получить одобрение межведомственного комитета.
- Восстановление и реконструкция. Заявитель может обратиться в любую строительную организацию, входящую в СРО. Переоборудование нежилых зданий в жилые должно осуществляться по возможности собственными силами заявителя. Но в рамках дизайнерского плана. Несанкционированные детали необходимо легализовать в Бюро технической инвентаризации, что требует дополнительных затрат и времени.
- Повторно пригласите комиссию и получите акт приемки. Эксперты могут осмотреть объект реконструкции и ремонтных работ. Владельцы также должны приглашать их после завершения работ по реконструкции. Цель визита комиссии — проверить соответствие будущего жилья техническим и санитарным нормам. Если они обнаружат несоответствия в планах, они укажут на них и установят срок для внесения изменений. Затем они вернутся и проверят, была ли выполнена работа.
- Закажите электронный технический паспорт, поэтажный план и план участка. У вас не будет никаких проблем с этим. Специалисты сами готовят необходимые документы, заверяют их электронной подписью и отправляют в Росреестр.
- Регистрация в Росреестре. Последний этап, во время которого регистраторы вносят изменения в регистр недвижимости. С этого момента нежилые помещения признаются жилыми. Владельцы получают подтверждение права собственности из Единого государственного реестра недвижимости. Старые документы, такие как свидетельства о праве собственности, больше не будут действительны.
🔻 Список документов
Для перевода коммерческой недвижимости в жилую необходимо собрать документы. На этом основании заявитель получает одобрение на преобразование и обеспечивает дальнейшую регистрацию изменений в Федеральном центральном регистрационном управлении.
Какие документы должны быть подготовлены?
-
(пример см. ниже);
- Паспорта всех совладельцев;
- Подтверждение права собственности на нежилую недвижимость — договор купли-продажи, мены или приватизации (см. «Как выглядит приватизационный документ»);
- Актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — о том, что помещение зарегистрировано в Земельном кадастре;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — свободно ли имущество от залогов и других обременений;
- техническую документацию из бюро технического контроля с указанием внесенных изменений;
- план жилого дома — на основании этого плана эксперты решают, можно ли отнести нежилые помещения к жилым;
- если его необходимо переоборудовать в жилой фонд, прилагается план реконструкции объекта;
- нотариальная доверенность — если от имени заявителя действует представитель.
Также может потребоваться выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Юридические лица должны подготовить организационные документы и получить одобрение вышестоящего руководства.
🔻 Заявление о переводе из нежилого помещения в жилое (образец)
Шаблон можно найти на стенде местного органа власти. В каждом регионе свои требования к закрытию.
Вот пример универсальной формы заявления для владельцев:
🔻 Стоимость
Основные расходы приходятся на реабилитацию, обновление и реконструкцию. Стоимость перевода нежилого помещения в жилое составляет от 200 000 до 550 000 рублей. Это не дешевая работа, поэтому лучше всего обратиться к юристу, чтобы уменьшить количество ошибок.
Что входит в стоимость конверсии?
- Услуги ремонтных бригад — от 20 000 до 150 000 рублей;
- Заказ технического плана (паспорта) — от 1 500 рублей и выше;
- Оформление выписок из ЕГРЮЛ — 300 или 750 рублей;
- Проектная декларация — от 2 500 рублей.
Государственная услуга по переводу нежилых помещений в жилые предоставляется бесплатно. Заявители освобождаются от уплаты 2 000 рублей. Однако они несут расходы, необходимые для передачи права собственности, то есть для изменения статуса имущества.
Физические лица (граждане) платят 350 рублей, юридические лица (организации) — 1 000 рублей (ст. 333.33 п. 27 п. 1 ст. 1 Налогового кодекса РФ).
🔻 Сроки
Срок службы также отличается.
Заявление о переводе нежилого помещения в жилое регистрируется в день подачи заявления гражданином или организацией. Кроме того, министерство рассматривает жалобу — на это отводится 45 дней. Затем решение о переводе или об отказе в переводе направляется заявителю не позднее чем через 3 дня (пункты 4-5 статьи 26 Жилищного кодекса).
Регистрация в Федеральной регистрационной службе Росреестра займет около 10 дней. Еще 5 дней уходит на уведомление заявителей о готовности документов. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц выдается в филиале МФЦ или Росреестре.
Если в передаче отказано, министерство уведомляет владельца о своем решении в течение 3 рабочих дней. С этого дня начинается трехмесячный срок для подачи апелляции в суд. Заявитель имеет право обжаловать решение жилищной комиссии в городском суде.
Процедура перевода из нерезидента в резидента занимает в общей сложности около 2 месяцев.
✅ Особенности и нюансы перевода
Объекты недвижимости различаются по стоимости, планировке, состоянию и технической возможности переоборудования. На вопрос о том, что можно и что нельзя переоборудовать в жилье, очень трудно ответить заранее.
Давайте рассмотрим особенности переоборудования в квартиру:
🔻 Нежилого дома, здания, строения
Отдельно стоящий дом, здание или сооружение — это независимый объект недвижимости, не пристроенный к жилому дому. Его перевод в жилое состояние осуществляется при условии соблюдения требований к жилым зданиям в соответствии с частью II ПП № 47 от 28 января 2006 года.
Для перевода нежилого здания в жилое требуется следующее
- оборудован гостиной, кухней, ванной комнатой и туалетом;
- соответствовать минимальным требованиям к жилой площади, например, жилая комната площадью не менее 12 м² и кухня площадью не менее 6 м²;
- высота потолка не менее 2,5 метров над уровнем пола;
- Монтаж основных коммуникационных сооружений: Вода, электричество, отопление, вентиляция и канализация (газоснабжение не является обязательным в частных домах);
- соблюдение санитарных, пожарных, строительных и экологических норм безопасности
- обеспечить комфортное проживание как минимум для одного человека.
Даже если инженерные коммуникации еще не проложены, но есть возможность их подключения, проблем с изменением статуса возникнуть не должно.
В обратном случае, то есть в случае преобразования жилья в коммерческую недвижимость, действуют те же условия, за некоторыми исключениями. Вы можете прочитать о них здесь.
🔻 Технического помещения
Техническое помещение — это помещение необходимо для обслуживания технических сетей жилого дома (например, лифты, мусоропровод, электрощитовая, теплоснабжение).
Почти все технические помещения имеют дополнительные функции. Они не могут считаться жилыми и не пригодны для проживания людей. Например, трудно превратить шахту лифта в комфортабельную квартиру. Затраты будут огромными, и никто на это не согласится, так как технические установки считаются общим имуществом (статья 36 Закона о ЖКХ).
Например, если подвал является собственностью, теоретически передача разрешена. Но для этого необходимо составить проект реконструкции, представить его на утверждение всем жителям помещения, провести собрание собственников, проголосовать, составить протокол собрания — и только после этого можно подавать заявление в муниципальный департамент недвижимости, подробнее об этом можно прочитать здесь. Затраты могут достигать порядка 300-500 тысяч рублей.
🔻 Части помещения
Очень сложно перевести часть нежилой недвижимости в жилую. Это происходит только потому, что затраты слишком велики. А согласно правилам, это не всегда возможно. Но если технические возможности позволяют, мы можем это сделать.
Например, вы можете переместить чердак или подсобное помещение в жилую часть квартиры. Таким образом, вы увеличите свою жилую площадь. Для этого арендодатель должен изменить технический паспорт, выдать новый документ и зарегистрировать его в земельной книге.
🔻 Квартиры
Популярной процедурой является регистрация квартиры в качестве нежилого здания, а затем переоборудование ее обратно в жилое здание. Это включает в себя реконструкцию и ремонт. Например, если жилище переоборудовано под парикмахерскую или салон красоты, владелец жилья должен перенести кухню, туалеты, окна, перегородки и входную дверь.
Если вы переоборудуете рабочее место в жилое, вам придется сделать все наоборот, то есть вернуть все на свои места. Вам также необходимо согласовать изменения с соседями и пригласить экспертов из межведомственной комиссии и БТИ.
Перевод нежилого здания в жилое предполагает техническое переустройство. Совладельцы должны получить разрешение от местных властей. Часто необходимо проконсультироваться с соседями по дому. Действительно, можно превратить в жилое пространство квартиру, отдельный дом, общежитие, чердак или подсобное помещение. С техническими помещениями, садовыми навесами и отдельно стоящими зданиями сложнее.
Конверсия — дело непростое. Даже если вы хорошо изучили предмет, могут возникнуть трудности с оформлением документов. В связи со спецификой передачи необходимо учитывать множество тонкостей, начиная от требований СанПин и ГОСТ и заканчивая юридическими вопросами в регионе. Лучше всего обратиться к юристу за консультацией по данному процессу. Юрист подскажет вам, возможно ли перевести вашу недвижимость в жилье, как и где можно сэкономить, и куда жаловаться на отказ властей. Спрашивайте: мы ответим и поможем!
Смотрите инструкции о том, как перевести нежилую недвижимость в жилую:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...