Задать вопрос
94 просмотров
140 просмотров
Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире
Содержание
Лицо имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако в случае с заложенным жильем заемщик имеет лишь ограниченные права собственности — дарение, продажа, завещание и обмен могут осуществляться только с согласия кредитора.
Представьте, что вы хотите подарить долю в заложенной недвижимости. Отчасти это означает, что вам придется вести переговоры с банком, поскольку банк владеет залогом в виде квартиры. Поэтому подарок будет отличаться от стандартной процедуры. Как именно? Об этом вы можете прочитать в нашей статье.
✅ Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Получение ипотеки означает, что вы подписываете с банком ипотечный договор, по которому кредитор предоставляет вам кредит на покупку дома. Заемщик продолжает жить в доме, но соглашается передать свои права на ипотеку банку. Затем наступает период погашения кредита, в течение которого дом находится в залоге у банка.
Если заемщик еще не погасил ипотеку и хочет подарить долю, он должен получить разрешение кредитора (статья 37 Федерального закона «Об ипотеке»). Разрешение может быть включено в ипотечный договор. Но это происходит очень редко — банкам невыгодно менять плательщика по кредиту, и поэтому согласие кредитора бывает очень редко. Но на самом деле волноваться не стоит — даже если вам отказались простить долю в ипотеке, никто не запрещает вам ждать погашения кредита. После полной выплаты всей суммы собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению (статья 352(1) Гражданского кодекса, первое предложение).
Таким образом, если банк не разрешает отчуждение имущества по ипотечному договору, дарение доли возможно только при условии погашения кредита.
✅ Условия сделки
Пожертвование при имеющемся ипотечном кредите на жилую недвижимость — не простая процедура. Прежде чем приступить к процедуре оформления титула, вам следует рассмотреть свои обстоятельства.
Условия дарения ипотеки следующие:
- Оговорка о возможности совершения дарения в период погашения ипотеки;
- Соглашение между залогодателем и получателем, например, о передаче прав и обязанностей по ипотеке;
- Пересмотр ипотечного договора по просьбе заемщика.
Обязательным условием сделки является регистрация изменений в агентстве Росреестра. Новый владелец (даритель) приобретает юридические права только после регистрации в государственных органах.
Обратите внимание, что банки не одобряют дарение акций в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, то есть лиц, которые не могут выполнять свои обязательства по выплате ипотеки. Единственный вариант — передать долю в дар этим лицам, но сохранить за собой обязательство по погашению кредита (статья 38 Федерального закона «Об ипотеке»).
Вопрос:
Можем ли мы подарить долю ребенку, если квартира была куплена на деньги из пособия по беременности и родам? Ипотека уже ⅔ погашена, но мы еще не обращались в банк.
Ответ:
Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно статье 37(1) Федерального закона № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Прочитайте договор об ипотечном кредите. Если есть пункт о том, что вы можете подарить долю до погашения ипотеки, вы должны иметь возможность совершить сделку. Отсутствие такой оговорки затрудняет дарение доли. Вам нужно будет обратиться в банк за разрешением на проведение ипотечной сделки.
Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому пособию, родители должны составить временный договор дарения или заключить соглашение о разделе доли между детьми.
✅ Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке
Содержание договора дарения доли в заложенном имуществе:
- Место и дата (прописью);
- ФИО, паспортные данные и адреса сторон;
- юридические данные кредитора — банковского учреждения, выдавшего ипотечный кредит;
- разрешение кредитора на передачу части жилья;
- Адрес, здание, тип постройки, этаж, квадратный метр, технические характеристики заложенного имущества;
- Документы о праве собственности на недвижимость — указывающие на то, что жилье находится в залоге у банка;
- Пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
- Права и обязанности договаривающихся сторон (донора и грантодателя);
- Информация об обременениях (ипотеках);
- Информация о том, кто несет расходы;
- Количество экземпляров договора;
- Подписи и имена сторон.
Составители оформляют договор дарения и делают несколько его копий, которые необходимы для подачи в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.
✅ Порядок дарения
Его основное отличие от обычного дарения акции заключается в том, что третья сторона правоотношений (банк) должна его принять. Поскольку речь идет о продаже доли в квартире, заявитель должен обратиться к нотариусу. Но все в порядке.
🔻 Куда обращаться?
Первый шаг при дарении своей доли в ипотеке — получение согласия кредитора. Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги бессмысленны.
Даритель обращается в банк за разрешением на передачу доли третьему лицу. Заявка передается в кредитный отдел, который рассматривает первоначальную заявку на кредит. После обработки заявки банк созывает комитет, который принимает окончательное решение об одобрении или отклонении пожертвования.
Обратите внимание, что процент отказов составляет явное большинство. Однако это не означает, что вы должны опустить руки и не пытаться вести переговоры с кредиторами. Известны случаи, когда плательщикам удавалось включить пункт о пожертвовании в первоначальный договор с банком.
🔻 Пошаговая инструкция
Процедура дарения доли жилого помещения в ипотеку имеет свои особенности.
Следуйте этому алгоритму:
- Определитесь с кандидатом (желательно, чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или нуждающийся человек — процент отказа со стороны банка возрастет).
- Прочитайте ипотечный договор с банком — посмотрите, есть ли в нем пункт, разрешающий/запрещающий продажу недвижимости.
- Обратитесь в банк за консультацией по этому вопросу.
- Попросите кредитора согласиться заложить часть недвижимости.
- Подготовьте документы для проведения сделки.
- Запишитесь на прием к нотариусу.
- Составьте договор дарения доли, оплатите государственную пошлину и передайте собранные документы.
- Подайте документы для регистрации сделки в МФЦ «Мои документы».
- Донор делает выписку из Единого государственного реестра прав собственности.
- Уведомить банк о завершении сделки с жильем.
Обращайтесь в банк только в том случае, если в ипотечном договоре есть соответствующий пункт. Если вы погасили значительную часть ипотечного кредита, целесообразно также спросить разрешения у кредитора. Другие случаи, к сожалению, не в пользу заемщика.
🔻 Документы
Оформление документов отнимает много времени — вот обзор документов, которые вы должны представить в органы власти.
Заявление в банк для получения одобрения:
- Стандартная форма заявления;
- Паспорт донора (заемщика);
- Справка 2-НДФЛ о доходах из банка;
- Юридические документы на другое жилье.
При необходимости банк может запросить свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей.
Если кредитор принимает договор, вы можете пойти к нотариусу и зарегистрировать сделку в реестре дарения.
Документы для МФЦ и Росреестра:
- Письменное подтверждение от банка;
- Паспорта дарителя (заемщика) и донора;
- Юридический документ на квартиру (например, договор купли-продажи);
- технический паспорт жилого помещения;
- актуальная выписка из ЕГРЮЛ, содержащая кадастровые данные — вы сами попросите ее в МФЦ;
- Согласие второго супруга или сособственников — в случае совместной или долевой собственности на жилье (читайте раздел «Могу ли я передать свою долю в жилом доме без согласия других собственников?»).
- Справка о составе семьи — теперь это выписка из домовой книги;
- Доказательство родственных отношений (свидетельство о браке, свидетельство об усыновлении и т.д.);
- Одобрение надзорного органа (если требуется).
🔻 Расходы, стоимость
За пожертвование части жилья взимается плата в соответствии с прейскурантом. Будьте готовы к расходам на профессиональные услуги.
Основными расходами являются:
- Госпошлина у нотариуса — 0,5% от стоимости подаренной доли в квартире (300 рублей — минимум; 20 000 рублей — максимум);
- госпошлина в Росреестре — 2 000 рублей за одного донора;
- техническая и юридическая работа нотариуса — от 2 000 до 5 000 рублей
- Оценка стоимости квартиры — от 3 000 до 15 000 рублей
- Запрос справок и выписок — от 1 000 рублей.
Однако возможны и бесплатные процедуры:
- одобрение банка на дарение части квартиры;
- составление акта приема-передачи объекта недвижимости.
🔻 Налоги
Юридические операции, связанные с недвижимостью, облагаются налогом. Дарение доли в ипотеке не является исключением.
Отчуждение части жилой недвижимости в пользу третьих лиц обязывает дарителя уплатить подоходный налог — 13% от кадастровой стоимости доли (статья 220 Налогового кодекса РФ). Сделки с близкими родственниками освобождаются от налоговой ответственности — подоходный налог с физических лиц платить не нужно. Однако вам необходимо подтвердить родственные отношения, например, свидетельством о рождении.
🔻 Сроки
Подача заявки в банк на одобрение занимает 3-7 рабочих дней. Это срок, в течение которого комиссия должна рассмотреть заявление заемщика. Если решение положительное, банк выдает письменный разрешительный документ. В случае отрицательного решения выдается уведомление об отказе с указанием оснований для отказа.
Нотариальное заверение обычно занимает от одного дня до одной недели, в зависимости от типа документа и графика работы офиса.
Одобрение сделки в МФЦ или Росреестре занимает от 3 до 14 рабочих дней, в некоторых случаях до месяца.
✅ Что делать, если банк не дал согласия?
Отказ банка от дарения акций — не такая уж редкая практика. Напротив, более вероятно, что кредитор не примет заявление, если ипотечный договор изначально запрещал продажу заложенного имущества.
В каких случаях банк отказывается от дарения доли в доме?
- Заемщик (доверитель) не соблюдал график платежей по ипотеке.
- Непогашенная часть кредита слишком высока.
- Прямой запрет на продажу заложенной доли дома.
- Заемщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, низкий доход, дорогостоящее лечение…).
- Частая смена места жительства.
Остается только один вариант: погасить ипотеку, а затем подарить долю в квартире. Если ваших сбережений недостаточно, вы можете получить потребительский кредит в банке. Вы должны выбрать того же кредитора, который выдает вам ипотечный кредит.
Если кредит одобрен, банк переведет деньги с одного счета на другой. Заемщик может оставить имущество без обременения. Вам нужно будет подать документы в Федеральное регистрационное управление, которое проверит, погасили ли вы ипотечный кредит, и выдаст свидетельство о снятии обременения с недвижимости.
✅ Можно ли подарить долю в обход банка?
Даже не думайте о том, чтобы отдать часть заложенного дома в обход банка. Помните, что все секреты будут раскрыты. Это стало еще более актуальным с введением единого государственного реестра (ЕГРП), куда заносится вся информация об ипотеке.
Реакция кредитора может быть очень жесткой:
- признать сделку недействительной — расторгнуть договор дарения и вернуть подаренную долю (статья 167 Гражданского кодекса РФ);
- требовать досрочного погашения кредита (статья 39 Федерального закона «Об ипотеке»);
- продажа заложенного имущества — квартира уходит «с молотка», а даритель рискует остаться без имущества.
Любые действия, предпринимаемые заемщиком без ведома банка, чреваты трудностями. Чтобы избежать негативных последствий, не идите против кредиторов.
✅ Заключение
Каков результат?
- Заложенный дом может стать предметом дарения только в случае согласия банка.
- Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении части дома, сделка вряд ли окажется под угрозой.
- Кредитор дает свое согласие в письменной форме после обращения заемщика (донора).
- Незаконное дарение, совершенное без согласия банка, может привести к репрессиям, таким как аннулирование сделки и продажа имущества.
- Для оформления договора дарения заложенного имущества требуется нотариальная форма.
- Изменение статуса имущества производится по заявлению дарителя в регистрационный орган.
- Близкие родственники освобождаются от уплаты подоходного налога по ставке 13%, в то время как все остальные получатели подарка должны уплатить налог.
Дарение доли в заложенной недвижимости вызывает много вопросов у обычного гражданина. Практика показывает, что не все разбираются в тонкостях. Многие сталкиваются с необоснованным отказом банка или перегружают нотариуса. Найти ответы на вопросы можно и самостоятельно, но не у всех есть время или доступ к юридической информации. Если вам нужна срочная юридическая консультация, подайте заявку через наш портал — специалист свяжется с вами и поможет с дарением доли в заложенной квартире. Юрист подберет подходящий образец заявления, предоставит комплект юридических документов, посоветует, как лучше вести себя с банком, и рассчитает государственные пошлины. Когда вы доверяете адвокату, вам не нужно беспокоиться о сложностях и неудачах!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...