Задать вопрос
93 просмотров
62 просмотров
Можно ли и как подарить долю в квартире без согласия других собственников 2022
Содержание
Дарение акций считается довольно сложной сделкой, поскольку затрагивает интересы нескольких собственников: Супруги, дети, пенсионеры, третьи лица и даже государство. Некоторые люди путают дарение с продажей и отстаивают право первоочередного отказа — но обе процедуры отличаются друг от друга. Одно из этих различий — согласие других совладельцев.
Нужно ли согласие других совладельцев при передаче своей доли в квартире? Закон не дает четкого ответа, но разъясняет некоторые положения. Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.
✅ Нужно ли согласие второго собственника на дарение доли квартиры?
Продажа акций и дарение акций имеют некоторые сходства, но все же отличаются.
Дарение доли в квартире — это, прежде всего, безвозмездная сделка, при которой доля переходит от одного лица к другому. В нем участвуют две стороны: даритель (владелец доли) и донор (получатель).
Согласно статье 246 (2) Гражданского кодекса РФ, возмездная продажа доли осуществляется с согласия других собственников квартиры. Обратите внимание на фразу «переуступка за вознаграждение», то есть сделка, в которой доля продается третьему лицу. Например, сособственник решает избавиться от своей доли, уведомляет об этом другого собственника, находит покупателя или продает долю сособственнику.
Пожертвование является безвозмездной сделкой, поэтому положения статьи 246 Гражданского кодекса уже неприменимы. Таким образом, при дарении доли в квартире согласие другого собственника не требуется. Даже если он открыто выступает против, донору не нужно ждать, пока он передумает. В случае с дарителем его согласие является обязательным — в противном случае сделка не состоится.
✅ Когда требуется согласие?
Конечно, из каждого правила есть исключения. В некоторых случаях для дарения доли в жилой недвижимости необходимо получить согласие.
В каких случаях для дарения доли требуется письменное согласие?
Лучшим примером этого является квартира в совместно нажитом имуществе супругов. Прежде чем продать свою долю третьему лицу, вы должны получить согласие своего супруга (статья 35 Семейного кодекса). Это связано с тем, что структура совместного имущества меняется, и после смерти дарителя второй супруг уже не имеет права на подаренную часть дома. Согласие разрешает спорные вопросы. Обо всех нюансах, касающихся имущества супругов, вы можете прочитать в статье «Раздел общего имущества супругов».
Обратите внимание Если супруг получил дом по безвозмездной юридической сделке (наследование, дарение), ему не требуется согласие другого супруга на раздел доли по дарственной. Согласие также не требуется, если лица не состоят в законном браке и пользуются жильем только совместно.
- Бенефициар — несовершеннолетний или ребенок.
В случае с детьми необходимо получить разрешение от органа опеки (Управление по защите — AHS). От имени ребенка в возрасте до 14 лет действует его законный представитель — мать или отец. Если подростку исполнилось 14 лет и он получил паспорт РФ, то участвовать в сделке от его имени он может только с согласия родителей (ст. 26 Гражданского кодекса РФ).
Поэтому согласие обязательно, если в дарении участвуют супруги или дети. При отсутствии письменного согласия регистрационные органы отклонят заявление.
✅ Как подарить долю в квартире без согласия других собственников
В разделе выше мы уже отмечали, что совладельцы квартиры не участвуют в дарении доли, и поэтому их пожелания не учитываются. Процесс дарения проходит по стандартному сценарию.
🔻 С чего начать?
Во-первых, необходимо решить, где и как должен быть составлен договор дарения.
У донора есть два варианта:
- без нотариуса — они могут полагаться на свои собственные знания;
- обратиться к нотариусу и ждать результата.
Должен ли я обращаться к нотариусу или это возможно без нотариуса? Это зависит от характера сделки и правового статуса недвижимости. Если вы хотите выделить долю ребенка в совместном имуществе, вам не обязательно обращаться к нотариусу. Во всех остальных случаях требуется присутствие нотариуса (статья 574 Гражданского кодекса Российской Федерации).
🔻 Пошаговая инструкция, алгоритм
Успех сделки зависит от прохождения всех этапов процедуры:
Шаг № 1 — Договоритесь о сделке с человеком, который будет жертвовать.
Шаг №2 — Подготовка документов и составление договора дарения.
Шаг №3 — Заверьте предварительный договор дарения у нотариуса.
Шаг №4 — Запишитесь на прием в офис, чтобы основной договор был нотариально заверен при вас:
- Оригинальная копия договора дарения доли в доме;
- оригиналы паспортов;
- Нотариальное заверение совладельцев (второй супруг или дети);
- утверждение АОП;
- Документ, устанавливающий право собственности — договор купли-продажи, акт наследования, договор дарения, договор мены.
- Свидетельство о праве собственности или свежий документ из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Расширенная выписка из домовой книги;
- Доверенность (если применимо).
Шаг №5 — подача документов на регистрацию в Росреестр.
Шаг № 6 — Даритель получает выписку из Единого государственного реестра и договор дарения, внесенный за долю.
🔻 Документы
Вместе с подготовленными заявлениями регистратору также необходимо представить следующее.
- Паспорта обоих заявителей;
- Квитанция об оплате государственной пошлины (не путать с государственной пошлиной для нотариуса);
- Оригинальная копия договора дарения.
Сотрудники МФЦ и Росреестра также проверяют обременения на жилье. Как правило, они запрашивают последние выписки из ЕГРЮЛ — вам не нужно предоставлять их отдельно. Также нет необходимости предоставлять бумажные квитанции об оплате госпошлины, так как она автоматически вносится в базу данных.
🔻 Сроки
Законодательство упрощает регистрацию дарственной в агентстве Росреестра. Не нужно ждать своей очереди в офисе — гораздо быстрее подать заявление и документы через МФЦ в каждом регионе.
Нотариально заверенные сделки дарения регистрируются в течение 3 дней (часть 1 статьи 16 Федерального закона № 218 от 13/07/2015), однако до недавнего времени этот процесс занимал около 14-20 дней. Если заявление подается через МФЦ, то еще 2-3 дня уходит на отправку документов в Управление Росреестра.
Обратите внимание, что крайний срок влияет на характер процедуры. Если донор умирает, а донация еще не завершена, регистрация невозможна. Проданная доля становится частью наследства.
🔻 Сколько стоит?
Многочисленные мошеннические сделки заставили государство изменить процедуру регистрации дарения акций. С 2016 года такие сделки должны быть нотариально заверены, чтобы избежать неприятных последствий.
Согласно актуальным данным Единого государственного реестра юридических лиц, базовая ставка для договора дарения составляет 0,5 процента от суммы доли. Нотариусы обычно сами подают заявление. Пошлина не может быть менее 300 рублей, но не более 20 000 рублей.
Нотариальный тариф варьируется в зависимости от численности населения обслуживаемого региона. Неудивительно, что конечная сумма превышает 5 000 рублей, а в некоторых случаях даже более 10 000 рублей.
Отдельный тариф предусмотрен для регистрации предприятий в Росреестре — за регистрацию изменений в реестре собственности в 2022 году взимается плата в размере 2 000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации).
Кто несет расходы — донор или жертвователь? Стороны договариваются об этом заранее, но в случае дарения доли ребенку расходы несут мать и отец.
✅ Особенности и нюансы
Чтобы завершить обзор, перейдем к рассмотрению обычных ситуаций.
🔻 Если в квартире прописан ребенок
Это может быть еще более осложнено регистрацией детей в возрасте от 1 до 18 лет, независимо от того, кто является донором. Обязательным условием является получение разрешения от органа опеки и попечительства. Однако необходимо получить согласие родителей или опекунов молодого человека. Дети не должны быть ущемлены в правах при передаче акций третьим лицам.
Пример:
Мать умирает и оставляет свою долю в квартире брату, сестре и ребенку. Брат сначала хотел продать свою долю, но сестра возражала, потому что не хотела делить квадратные метры с чужими людьми. Вскоре сестра узнала, что ее брат без ее ведома отдал свою долю незнакомцу. Возникли подозрения, что подарок был прикрытием для продажи акций. Выяснилось, что брат действительно получил деньги от покупателя. Сестра обратилась в CPS, чтобы защитить интересы своего ребенка и решить этот вопрос. Совместно с органом опеки был подан иск о признании сделки недействительной. Жалоба была основана на статьях 170(2), 246 и 247 Гражданского кодекса РФ — брат не имеет права прикрываться дарственной и продавать свою долю постороннему лицу без согласия сестры и органа опеки. Исковые требования были удовлетворены в полном объеме, взаимность рассмотрения отсутствовала, была выявлена мошенническая сделка, и договор дарения был признан недействительным. Даритель» был обязан вернуть долю «получателю».
🔻 Если доля переходит несовершеннолетнему ребенку
Счастливым получателем подарка может быть также ребенок, близкий или дальний родственник. Обычно часть дома передается матери в качестве капитального обязательства по договору дарения. Подробнее об этом читайте в статье «Обязательство детской доли в материнском капитале».
Принято считать, что наделение ребенка акциями может быть осуществлено без участия AOP. Однако практически во всех случаях и нотариусам, и Росреестру требуется разрешение органа опеки и попечительства. Это снижает риск нечестной сделки или подарка с оговорками (оказать услугу, заплатить деньги). В обязанности представителей CPS входит проверка того, защищены ли интересы детей.
🔻 Если доля дарится не родственнику
Согласно статье 572 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации, получателем подарка может быть абсолютно любой гражданин, независимо от родственных связей с дарителем. Сделки с третьими лицами характеризуются наличием налоговых обязательств. Близкие родственники и супруг освобождаются от подоходного налога — налога на доходы физических лиц.
Дальние родственники и иностранцы должны заплатить 13% от кадастровой стоимости доли в приобретаемом жилье. Обычно расчет привязывается к квадратным метрам, например, если донор передает изолированную комнату. Взнос должен быть уплачен не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным годом после регистрации сделки в регистрационном органе. Неуплата подоходного налога является уголовно наказуемой и подлежит дополнительным санкциям в соответствии со статьей 199 Уголовного кодекса. За это предусмотрены дополнительные санкции по статье 199 Уголовного кодекса.
🔻 Если жилье с обременением
Необходимым условием участия нотариуса является проверка того, является ли сделка юридически «чистой». Эксперт запросит актуальную выписку из реестра США, показывающую, заложена ли недвижимость или нет. Залог — это, как правило, залог судебного исполнителя, залог банка, требование третьего лица и т.д.
Перед регистрацией дарения доли в недвижимости необходимо снять все обременения:
- Подача заявления судебным приставам, оплата долгов, снятие арестов;
- освобождение недвижимости от залога банку — погашение ипотеки (см. «Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом»).
- увольнять и выселять третьих лиц;
- переоформлять документы, пересчитывать размер акций.
Определить обременение и отказать в удостоверении договора дарения должен нотариус. Такой подход затрудняет незаконные сделки с жилой недвижимостью. Но даже если дарение было совершено, а квартира находится под обращением взыскания или в залоге, собственники имеют право оспорить сделку в суде.
Многие нюансы и подводные камни усложняют процесс дарения доли в квартире. Неподготовленному человеку трудно понять, когда требуется согласие собственников, а когда нет. Чтобы не стать жертвой мошенничества и не понести финансовые санкции, обратитесь за помощью к юристам. Мы предлагаем бесплатные консультации опытных специалистов в области жилищного права. Наше ноу-хау поможет вам подарить долю в квартире, даже если другие совладельцы отказываются от сделки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...