Задать вопрос
136 просмотров
27 просмотров
Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке
Содержание
Ипотека, а также повторная ипотека остаются популярной формой приобретения недвижимости. Однако ни одна ипотека не гарантирует мир и гармонию между заемщиками. Один из них хочет продать свою долю и ищет подходящие варианты. Проблема в том, что квартира находится в ипотеке. Прежде чем продать акцию, банк должен дать свое согласие. Кроме того, учитываются интересы созаемщика — второго владельца.
Возможно ли это и как можно продать долю в ипотеке? Надо сказать, что такая сделка гораздо сложнее, чем обычная продажа. Мы подробно рассмотрим эту процедуру в данной статье.
✅ Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?
В ипотечной сделке участвуют две стороны: банк (держатель ипотеки или кредитор) и покупатели жилья (держатели ипотеки или заемщики). Перед выдачей кредита банк принимает приобретенное жилье в качестве залога. Заемщики не могут пользоваться квартирой, пока не выплатят ипотечный кредит. Однако в случае невыполнения обязательств по ипотеке кредитор может продать дом.
Дом находится в ипотеке до тех пор, пока ипотека не будет аннулирована, т.е. пока не будут произведены все выплаты по ипотеке. Поэтому должник не может самостоятельно продать свою долю в доме. Как минимум, он должен связаться с банком и получить его одобрение на сделку (статья 346 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации).
Дают ли кредиторы свое согласие на продажу акций? Практика знает как положительные, так и отрицательные примеры. Поэтому, прежде всего, необходимо решить, как продать долю в заложенной квартире.
✅ Способы и варианты
Невозможно избежать вмешательства владельца ипотечного кредита. Первый шаг — выяснить, согласен ли банк на такую процедуру. Обычно представители банка предлагают варианты, учитывающие эту ситуацию. Мы поговорим о них.
Способы продажи доли в заложенном доме:
Он применяется как в случае с созаемщиками, так и при заключении договора со сторонним покупателем. Идея заключается в том, что покупатель переводит деньги — «баланс» ипотеки — на банковский счет держателя ипотеки. Или же он передает деньги продавцу под расписку. Ипотечный долг погашается досрочно. Это освобождает продавца от обременения дома и позволяет ему продать его без участия банка. Стороны подписывают договор купли-продажи акций и заверяют его нотариально. Платежи осуществляются через банковскую ячейку — после передачи покупателю права собственности продавец получает доступ к банковской ячейке и забирает деньги.
Недостатком является то, что трудно продать отдельную долю в квартире. Для того чтобы снять обременение, необходимо полностью погасить ипотечный долг. Лучше всего действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.
Другим недостатком может быть истечение льготного периода. Банки не хотят, чтобы заемщики досрочно погашали ипотечные кредиты — ведь кредитор упускает небольшую часть процентов. Поэтому необходимо ознакомиться с условиями ипотечного договора или обратиться за консультацией к юристу. Если ограничений нет, сделка является приемлемой. В случае запрета вы должны будете выполнить ряд условий, например, вносить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.
Абсолютно безопасный и выгодный способ продажи квартиры. В сделке участвуют три стороны: продавец (заемщик), покупатель и финансовое учреждение. Сумма денег, которая будет выплачена за долю в квартире, делится на две части. Затем в присутствии банкира деньги кладутся в две коробки. Одна часть суммы — это «остаток» ипотечного долга. Другой — «баланс» стоимости имущества.
Договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса, продавца и покупателя. Затем документ подается в российский ЗАГС для регистрации. После того как банк получает остаток по ипотеке, он выдает сертификат об отмене обременения на недвижимость. С этого момента покупатель является владельцем недвижимости. Продавец получает «остаток по кредиту» из кассы после погашения ипотеки.
Соглашение, по которому продавец переуступает свои права в пользу покупателя — созаемщика или третьего лица. Опять же, требуется одобрение банка. Прежде чем одобрить сделку, кредитор проверяет потенциального плательщика — если он платежеспособен и имеет «белую зарплату», то проблем не будет.
Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик заключают новый договор на тех же условиях, что и предыдущий. Вместо должника и содолжника теперь есть только один должник (ст. 391 Гражданского кодекса). Второй должник получает средства, внесенные в счет погашения долга. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку платежа.
✅ Как продать долю в ипотечной квартире
Большое преимущество, если вы хорошо ладите с созаемщиком. Выгоднее продать свою долю ему, чем незнакомому человеку. Вы можете не найти покупателей по соседству. Или вам, возможно, придется согласиться на существенную скидку, которая идет вам вразрез.
🔻 Рабочая схема: описание + пример
На практике легче продать всю квартиру, чем долю. Иногда банк может помочь в этом. Однако, когда речь идет о продаже доли в квартире, рекомендуется действовать следующим образом:
Свяжитесь с банком и получите разрешение (!) Найдите покупателя, готового приобрести долю в обмен на наличные или ипотечные средства. Предпочтительно из числа созаемщиков или родственников. Предположим, что сумма сделки составляет 2 000 000 рублей, а остаток долга по ипотеке — 700 000 рублей. Как правило, заключается договор о первоначальном взносе или договор о предварительной покупке. Затем покупатель передает продавцу 700 000 рублей в качестве первоначального взноса. В свою очередь, «держатель ипотеки» отправляет эти деньги в банк для оплаты своей части ипотечного долга. Когда долг полностью погашен, банк выдает документ, отменяющий комиссию. Изменения регистрируются в местном отделении Росреестра. Затем стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире, заверяют его нотариально и регистрируют изменения в едином государственном реестре юридических лиц. Остаток» в размере 1 300 000 рублей передается покупателем продавцу наличными, через банковскую ячейку или нотариальный депозит.
🔻 Пошаговая инструкция
Например, давайте рассмотрим пошаговую инструкцию по завершению транзакции:
Во-первых, вам необходимо уведомить банк о своем намерении продать долю (например, второму заемщику). Обратитесь в отдел ипотечного кредитования и сообщите, что хотите заключить договор о продаже доли и погасить долг за счет залога. Ситуация будет решаться индивидуально, так как у каждого банка есть свои инструкции и условия для таких операций.
- Поиск покупателя — из числа заемщиков или третьей стороны.
В соответствии с общей процедурой, здесь также действует право преимущественной покупки. Подготовить уведомление для созаемщика, сообщить ему о продаже доли ипотеки, установить цену и определить способы оплаты (статья 250 Гражданского кодекса). Обращайтесь к внешним покупателям только в том случае, если существующие созаемщики по ипотеке отказываются это делать.
- Составить предварительный договор купли-продажи
Обычно он оформляется в нотариальной конторе выбранного банка. Подпись не требуется, так как транзакция будет зарегистрирована. Иногда договор предварительной купли-продажи заменяется договором о задатке — в зависимости от того, что удобнее.
Владелец доли и потенциальный покупатель обращаются в отделение банка (держателя ипотеки). Покупатель передает деньги на оплату ипотеки, а владелец передает ипотечный договор и документы. Затем необходимо подать заявление о досрочном погашении ипотечных платежей (это не всегда необходимо). Сотрудник банка расскажет вам, как именно снять обременение с дома.
- Подписание предварительного договора купли-продажи
Когда передача денег завершена, стороны подписывают предварительное соглашение или соглашение о вкладе. Получатель денег выдает расписку, свидетельствующую о том, что он получил деньги от получателя.
Документы передаются в электронном виде в Управление Росреестра. Теперь эта задача возложена на нотариусов, поэтому сотрудники банка будут помогать в регистрации. Далее необходимо сделать выписку из ЕГРЮЛ с отметкой о том, что обременение на жилье снято. Обычно это пустая строка в колонке «Ответственность».
С этого момента продажа проходит по стандартному сценарию. Договаривающиеся стороны идут к нотариусу, подписывают акт и получают копии договоров.
Нотариус поможет передать документы в Росреестр, где вы получите обновленную выписку из ЕГРП с указанием зарегистрированного права собственности на квартиру.
Не забывайте, что продавец должен получить сумму, оставшуюся после снятия ипотеки. Рекомендуется производить оплату через арендованный сейф — это безопаснее, удобнее и быстрее. Доступ к ящику возможен только после регистрации сделки в Росреестре. Если речь идет о нотариусе, вы можете арендовать ячейку в банке.
🔻 Образец заявления о досрочном погашении ипотечного кредита
🔻 Образец предварительного договора купли-продажи доли в ипотечной квартире
Наиболее важным моментом, который должен быть отражен в договоре, является информация о том, что акция приобретается с участием банка. «Ипотечник» может указать, что он взял кредит в этом или другом финансовом учреждении (см. «Ипотека на приобретение доли в жилом помещении»). Другие положения не отклоняются от стандартной модели.
🔻 Документы
Большое внимание следует уделять документации. Желательно подготовить его вовремя, чтобы не терять время на проведение сделки.
Полный список документов:
- Документы, удостоверяющие личность — паспорта или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- выписка или свидетельство из ЕГРЮЛ — свидетельство о праве собственности на продаваемое имущество с отметкой «ипотека»;
- PDCP заложенного имущества без подписей сторон сделки;
- технический план + кадастровый план объекта недвижимости
- Подтверждение права собственности форма № 9 — т.е. архивная выписка из домовой книги;
- Выписка из UIRC, подтверждающая отсутствие задолженности.
- Оценка жилья — обычно банки рекомендуют компанию, но в любом случае она должна иметь лицензию на проведение оценки;
- другие документы.
Кроме того, если в сделке купли/продажи участвует ребенок или лицо, не обладающее способностью давать согласие, вам может понадобиться получить письмо о согласии от опекуна. Заявление о выдаче документа должно быть подано своевременно — выдача документа может занять 15-30 дней.
🔻 Госпошлины, расходы
Существуют расходы на оформление документов при получении ипотеки. Сколько я должен заплатить?
- Штраф за расторжение ипотечного договора — зависит от политики банка, обычно составляет от 1% от остатка;
- Оценка стоимости квартиры — в среднем 1 500 рублей;
- государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора — 300 рублей и 0,5% от цены, не более 20 000 рублей
- Государственная пошлина за регистрацию в Едином государственном реестре юридических лиц — 2 000 рублей;
- заявление на получение выписки из ЕГРЮЛ о снятии обременения на жилье — 400 руб.
Стороны заранее договариваются о мировом соглашении. Рекомендуется включить этот факт в TDA или в соглашение об условном депонировании. Продавец также должен подписать расписку, подтверждающую получение денег.
Помните, что продажа доли в заложенном имуществе сопряжена со многими трудностями и подводными камнями. Вы должны найти покупателя, который готов оплатить ипотеку. Только в этом случае вы можете рассчитывать на одобрение банка. Кредитора не интересует, кто и как погашает ипотеку, лишь бы погашение было обеспечено. Однако могут возникнуть трудности с досрочным погашением кредита — не все банки предпочитают такой подход.
Ипотека считается самой рискованной формой инвестиций в недвижимость. Неудивительно, что существует множество проблем, сложностей, рисков и мошенничества. Продать долю в заложенном доме без помощи адвоката очень сложно. Вам необходимо проверить кредитный договор, политику банка, юридические требования, риски, надежность покупателя и т.д. Если вам нужна срочная консультация, задайте вопрос юристам на нашем сайте. Они объяснят вам вашу ситуацию и посоветуют правильное решение.
Посмотрите видео о сложностях и тонкостях продажи дома, заложенного в банке:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...