Задать вопрос
93 просмотров
52 просмотров
Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире
Содержание
Нередко можно встретить объявления: «Продам комнату или сниму квартиру». Основной причиной покупки такой квартиры является экономия денег — содержать комнату гораздо дешевле, чем целую квартиру. В конце концов, вы можете привыкнуть к общей кухне, ванной и туалету. Неважно, придется ли вам жить в сталинской квартире или в хрущевке советских времен.
Основная задача продавца — найти покупателя на долю или комнату в коммунальной квартире. Многие люди до сих пор путают термины и не знают, является ли общая комната отдельным помещением или нет? Важно учитывать право первоочередного отказа. В нашем материале мы рассказываем о том, как правильно продать долю в коммунальной квартире.
✅ Что такое коммунальное жилье?
Официально понятие «коммунальная квартира» в законодательстве не существует. Этот термин потерял свою актуальность вместе с советской эпохой, но он до сих пор у всех на слуху. Коммунальная квартира — это квартира, состоящая из нескольких изолированных комнат, в которых проживают семьи. Пользование квартирой осуществляется на различных основаниях: договор социального найма, свидетельство о праве собственности, документ из земельной книги, договор залога и т.д.
Проводится различие между старыми общинами совместного проживания и «современными общинами совместного проживания» (малые семьи). Разделение на комнаты является следствием переезда других людей. Например, если пара разводится, один из супругов может продать свою долю третьему лицу.
Совместная квартира фактически ничем не отличается от сообщества по совместному пользованию квартирами. Но в большинстве случаев доли уже разделены на отдельные комнаты без удобств — они выделяются отдельным владельцам. Квартира может быть приватизирована в результате приватизации комнаты. Обычно двери небольших квартир оснащены замками. Ванная комната, кухня, коридор и другие места общего пользования делятся поровну. Расходы на жилье оплачиваются отдельными счетами.
✅ Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире
Владелец доли в комнате в коммунальной квартире имеет полное право распоряжения этой комнатой в рамках продажи. Характер сделки не сильно отличается от продажи доли в коммунальной собственности, но есть некоторые различия.
Сначала необходимо определиться с содержанием предложения — какая недвижимость продается? Собственнику может принадлежать не только «комната», но и абстрактная «доля в собственности квартиры». Если продается изолированная комната, то особых проблем не возникает. В случае доли необходимо приложить соглашение о пользовании квартирой. Он составляется по взаимному согласию всех совладельцев.
Основные условия продажи:
- Определение цели сделки — комната в коммунальной квартире или доля в праве собственности на отдельную площадь в коммунальной квартире (разное).
- Право собственности — продавец должен быть собственником доли (комнаты), выставленной на продажу. Об этом свидетельствует регистрация в земельной книге — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРЮЛ (см. «Как узнать, какая доля квартиры вам принадлежит»).
Коммунальная квартира может быть «смешанной», то есть иметь частные и нечастные комнаты. Если человек занимает квартиру на основании договора аренды с муниципалитетом, он не является собственником. Если у него нет права на продажу комнаты, он не может продать комнату.
-
— Соседи продавца по общей квартире имеют приоритет при покупке комнаты. Это важно помнить:
- Если продается целая комната, уведомление должно быть направлено всем собственникам комнат в общей квартире (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
- При наличии общего права на эту площадь — только уведомление других владельцев квартир (ст. 250 ГК РФ).
Пример:
Яков и Андрей занимают полкомнаты в общей трехкомнатной квартире. Хозяева двух других комнат, живущие отдельно от них, — Ольга и Никита. Если Яков хочет продать свою ½ долю в жилом помещении, он должен сделать письменное предложение Андрею, совладельцу той же комнаты. Ольгу и Никиту уведомлять не нужно, так как они не претендуют на долю. Однако, если Яков и Андрей хотят продать всю комнату, они должны сначала предложить выкупить других владельцев комнаты Ольгу и Никиту. Только после этого они должны приступить к поиску покупателя.
Если они откажутся или по истечении 30-дневного срока, они имеют право искать другого покупателя. Если кто-то из собственников готов купить их акции, продавец может заключить с ним договор. Если несколько владельцев согласны, они должны принять решение — обычно проводится аукцион по принципу «кто больше заплатит».
✅ Как продать долю в комнате в коммунальной квартире
Напомним, что совместное владение — это совместная собственность. Разница в том, что каждому из владельцев выделяется комната или общая квартира. Давайте рассмотрим тонкости продажи второму владельцу.
🔻 Нужен ли нотариус?
Большинство сделок с недвижимостью осуществляется через нотариуса. Необходим ли нотариус в вашем случае, зависит от характера сделки. Вам необходимо знать, что именно является предметом сделки:
- Если в свидетельстве о праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости) указана вся комната, вы можете продать ее без нотариуса. Однако вы должны предложить купить квартиру своим соседям по общей квартире;
- Если предметом права является доля в комнате, вы должны сообщить другим сособственникам изолированной комнаты о продаже — это означает, что вам понадобится нотариус (нововведение 2016 года).
Поэтому продажа акций требует нотариального заверения договора купли-продажи у нотариуса. Отсутствие печати нотариуса влечет за собой отказ в регистрации прав собственности в Федеральной регистрационной службе Росреестра.
🔻 Порядок продажи: поэтапно
Образец инструкции по продаже ½ доли комнаты в коммунальной квартире:
Продавец должен обратиться за выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц с указанием своей доли в праве общей собственности на комнату. Объектом является не вся комната, а некая абстрактная доля (в нашем случае ½). Она отчуждается в пользу покупателя.
Продавец может рассчитать ее сам, без необходимости обращаться в офис оценщика. Например, заказав кадастровую выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Однако следует иметь в виду, что реальная цена акции будет примерно на 30-40% ниже рыночной стоимости. Гораздо выгоднее продать всю комнату целиком. Желающих купить долю в комнате не так много, поскольку им приходится делить комнату с другим совладельцем.
- Отправка уведомлений о продаже
Помните, что это сделка с долями по общему праву, поэтому вам необходимо уведомить других совладельцев комнаты (не квартиры) о продаже.
Вполне вероятно, что другой владелец комнаты купит эту долю. Если нет, или если он откажется, вы можете поискать покупателя со стороны (но рынок ограничен). Затем стороны идут к нотариусу и составляют предварительный договор купли-продажи доли в комнате (PDCP) и основной договор после обсуждения условий сделки. Нотариус проверяет законность сделки, требования сторон и правовые документы на недвижимость и заверяет ACP своей подписью и печатью.
С 1 февраля 2019 года нотариусы предоставляют бесплатную услугу по передаче документов на регистрацию. Это делается через электронный ЛОК на сайте Росреестра. Кроме того, у нотариуса есть электронная цифровая подпись (ЭЦП) — на случай, если у сторон вдруг не окажется подписи для онлайн-заявления. Через 1-3 дня нотариус получает электронные выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и направляет их сторонам, участвующим в сделке купли-продажи.
Окончательный расчет между покупателем и продавцом (например, через нотариальный депозит или банковскую ячейку). Затем продавец должен заполнить декларацию о подоходном налоге на 3 лица и подать ее в налоговую инспекцию. Налог к уплате рассчитывается на этой основе.
🔻 Уведомление о продаже доли в комнате в коммунальной квартире
Невозможно избежать уведомления совладельцев помещения. Перед тем как выставить недвижимость на продажу, продавец должен предложить выкупить второго владельца. Причем не устно, а письменно, чтобы покупатель согласился или отказался от покупки (статья 250 Гражданского кодекса).
Условия, которые продавец налагает на совладельцев, распространяются и на внешних покупателей. Если изменения вносятся после отказа совладельцев, продавец обязан предложить им новую покупку на новых условиях. В противном случае суд может признать сделку недействительной.
Содержание уведомления о продаже доли в коммунальном жилье:
- Имя, адрес проживания второго совладельца;
- Название документа;
- Место и дата выпуска;
- ФИО, адрес и паспортные данные продавца;
- Информация о праве собственности на помещение;
- Объявление о продаже, размер доли, цена;
- напоминание о праве покупателя на первый отказ — указание срока действия предложения (30 дней) и вида ответа (письмо);
- другую информацию (например, о выдаче рассрочки);
- подпись продавца.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в комнате в коммунальной квартире
Не менее 4 экземпляров — один для продавца и один для покупателя, один для нотариуса и один для Росреестра. Вместе с договором необходимо составить акт передачи и соглашение об использовании помещения. Если в комнате проживает только один из двух собственников, то размер компенсации, скорее всего, будет определяться договором.
Текст акта содержит стандартные условия, на которых будет заключен договор. Участники должны указать свои имена, права собственности, размеры долей, способ расчетов, права и обязанности, обременения и т.д.
См. шаблон типового договора:
🔻 Какие нужны документы?
Одного договора купли-продажи недостаточно. В пакет также входят документы по сделке:
- Копии паспортов покупателя и продавца;
- квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию продажи;
- 3 экземпляра Налогового кодекса; один экземпляр остается у нотариуса;
- Доказательства уведомления других совладельцев помещения;
- Кадастровая сводка или план;
- Акт приема-передачи доли в Палате;
- Юридические документы — регистрация доли в Росреестре — обычно их запрашивает нотариус;
- Нотариальное заверение одного из супругов — если доля находится в совместной собственности;
- Согласие органа опеки и попечительства — в случае детей до 18 лет;
- Копия доверенности + паспорт представителя — при необходимости.
Информация передается в электронном виде. Нотариус сканирует оригиналы и готовит пакет с документами. Затем они идут в Росреестр, где получают готовые выписки о правах собственности.
✅ Сложности и проблемы
У совладельцев могут быть разные интересы в помещении. Если один из них вдруг захочет продать свою долю, он должен учесть мнение другого собственника. Нередко возникают проблемы, которые могут привести к открытым ссорам и судебным разбирательствам.
Какие трудности могут возникнуть:
Обиженный сосед может проигнорировать продажу доли в комнате. Если письмо не получено, оно будет возвращено продавцу по истечении 30 дней. Почтовое отделение пометит его как «отклонено». Отправитель должен приложить этот корешок к пакету документов. Однако нотариус может не доверять ему и попросить написать новое заявление.
Сособственник может либо отказаться от него, либо промолчать перед лицом уведомления. В качестве альтернативы вы можете попросить нотариуса отправить официальное письмо. Если ответа нет, нотариус выдает справку о вручении или неполучении письма. Второй вариант — подождать 30 дней и поискать покупателя «на стороне».
Отсутствие владельцев может доставить продавцам акций много хлопот. Если сосед пропал более года назад и у вас нет никакой информации о его местонахождении, выход только один: вы можете подать иск о признании лица умершим (статья 45 Гражданского кодекса). Вы также должны попытаться отследить его или ее. Для этого можно подать заявление в УФД или отправить запрос в адресное бюро. К пакету документации должны быть приложены «корешки» с отметкой о претензии.
Владельца второй доли может уже не быть в живых. В таких случаях обычно открывается наследство. Родственники и иждивенцы умершего лица приобретают права наследников, включая долю в комнате. Сделка должна быть согласована с новым законным владельцем из числа наследников. Если наследников несколько, то все наследники будут проинформированы.
Пример:
Зайцев и Соболев имели равные права на комнату в коммунальной квартире — по ½ доли на каждого из собственников. Соболев хотел переехать в другой город. Он решил продать свою долю и отправил уведомление Зайцеву. Но письмо не дошло до адресата — вдова Зайцева сообщила, что совладелец умер. Открылось наследство, и на это наследство претендовали 5 человек. Вскоре имущество было разделено — половина комнаты досталась вдове Зайцева. Она связалась с Соболевым, но он отказался немедленно взять на себя ответственность, поскольку деньги предназначались для похорон ее мужа. Женщина согласилась встретиться с нотариусом и отказаться от права преимущественной покупки. Финансовые расходы были понесены Соболевым как заинтересованным лицом. Через несколько дней появился покупатель, и владелец согласился с ним. Через месяц вдова Зайцева также продала свою ½ долю этому владельцу.
Таким образом, мы приходим к выводу, что продажа доли в праве отличается от продажи целой комнаты в небольшой квартире. Уведомления направляются только другим совладельцам. Их согласие означает, что они готовы купить, а их отказ означает, что они не хотят этого делать. Если они не в курсе, достаточно дождаться 30-дневного срока и начать искать стороннего покупателя. Сделка оформляется в офисе нотариуса. Без его подписи и печати сделка считается недействительной.
Продажа долей комнат в коммунальных квартирах считается самой сложной юридической сделкой. На практике возникают проблемы с уведомлением о продаже. Часто приходится искать совладельцев, которые не проживают в помещении. Такая ситуация часто вызывает много вопросов, особенно если нет денег на нотариуса. Что делать и как действовать? Ответы на эти и другие вопросы вы можете найти у юристов на нашем портале. Если у вас возникли проблемы с продажей, позвольте нам проконсультировать вас — быстро, бесплатно и компетентно!
Узнайте, как можно продать комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...