Задать вопрос
94 просмотров
62 просмотров
Можно ли и как продать долю в квартире банку
Содержание
Агенты по недвижимости знают, как трудно бывает продать долю в квартире. Если покупателей нет ни среди владельцев, ни среди третьих лиц, есть третий вариант. Продать долю банку. Однако не стоит питать иллюзий и ожидать легкой сделки. Банк — это прежде всего кредитор, который ищет способы получения прибыли. Если они не заинтересованы, у них мало шансов.
Но не все так плохо — банки покупают доли, выделенные на квартиру. Что касается условий, то сделка будет полностью прозрачной и законной. Еще предстоит выяснить, как будут проходить переговоры о продаже, если на стороне продавца выступает юридическое лицо (банк).
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Всех собственников можно определить, разделив квартиру на доли. Они также являются первыми покупателями фракций друг друга. Поэтому, прежде чем объявить о продаже доли в бизнесе, необходимо сделать предложение о покупке всем совладельцам (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Возможно, кто-то из них соберет деньги и согласится. Если это не так, ваш единственный выход — обратиться в банк.
Варианты продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Залог — идея заключается в том, что владелец берет кредит под залог имущества в виде акций. Если заемщик не может выплатить кредит, банк забирает его долю в квартире. Кроме того, имущество продается — другим совладельцам или всем заинтересованным лицам через аукцион (статья 350 Гражданского кодекса). Основное преимущество — высокая сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатками являются очень низкая цена за долю и необходимость выделять ее под комнату.
- Продажа по договору купли-продажи . Обычная сделка, в которой юридическое лицо — банк — является покупателем (статья 421 (1) Гражданского кодекса). Процедура ничем не отличается от стандартной сделки купли-продажи.
Важно знать, что не все банки готовы заключить такую сделку. Список желающих приобрести пакет акций или принять его в качестве залога ограничен крупными учреждениями. К ним относятся Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-банк и ряд небольших кредитных организаций. Если банк не видит выгоды, сделка не состоится.
✅ Основные причины продажи
Что побуждает людей иметь дело с банком? Ответ кроется в обстоятельствах, в которых находится владелец многоквартирного дома.
Причины и мотивы могут быть следующими:
- Отказ других совладельцев является наиболее распространенной причиной. Многие люди не хотят или не могут выкупить свою долю в собственности. Также имеются возражения против продажи всей квартиры и раздела доходов.
- Отсутствие покупателей на рынке жилья. Продавец вроде бы выставил акцию на продажу, рекламировал ее, предлагал скидку — но желающих не нашлось. Бывает, что акция не пользуется спросом в течение 1-5 лет и более.
- Сложная жизненная ситуация — продавцу могут срочно понадобиться деньги. Если в обычном кредите вам отказано, вы можете попытаться продать банку долю в качестве залога.
- Развод — в этом случае происходит раздел совместного имущества с выделением долей мужу и жене. Они больше не смогут жить вместе. Одним из вариантов является продажа ½ дома банку, если не другому супругу.
Пример:
Гражданин Кайков имел ⅔ доли в жилом доме. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил купить его долю. Кайков согласился, но у него не было достаточно денег. Он обратился в банк за советом. Ему посоветовали взять ипотечный кредит под залог своей доли. После получения необходимых сертификатов совладельцы подписали предварительный договор купли-продажи. Кайков отправился с ним в банк и получил одобрение на сделку. Деньги были переведены на счет продавца, и Кайков начал погашать кредит. Однако вскоре он потерял работу и больше не мог платить банку. Произошла трехмесячная задержка, после чего банк обратился в суд. Согласно договору займа, кредитор взял на себя долю заемщика и взамен выплатил ему 70 процентов от рыночной стоимости. Поэтому Кайков расторг ипотечный договор и одновременно продал банку свою долю.
Представители финансового учреждения обязательно поинтересуются, почему владелец хочет срочно продать долю. Они также спросят, почему никто из совладельцев не забрал часть квартиры. Были ли предприняты попытки продать недвижимость на рынке недвижимости и как это произошло? Это дает банку полную картину и позволяет решить, выгоден ли для него актив в виде акций или не стоит беспокоиться.
✅ Какую долю банк не выкупит?
Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если они сочтут это выгодным, то согласятся на поглощение или залог. Однако «акция» в большинстве случаев является убыточным активом. Помимо продавца, другие покупатели также имеют долю в собственности. Что с ними можно сделать?
Причины, по которым банк отказывается покупать акции:
- Старые, обветшалые квартиры — дата постройки до 1970 года;
- неблагополучный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
- отсутствие спроса на рынке недвижимости;
- Другие владельцы — более 2 человек, часто с детьми, пожилые люди, инвалиды;
- проблемы с совладельцами;
- нераспределенная доля.
Последний пункт нуждается в уточнении. Неразделенная доля — это фиктивный термин для обозначения права общей собственности, например — собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. Неясно, в какой валюте выражена эта дробь. Также нельзя сказать, что нераспределенная доля представлена отдельной комнатой. Конечно, банк такой вариант не устроит и он даст отказ.
Вы также должны знать, что нельзя передавать в залог единственную пригодную для проживания квартиру семьи. Учитывая, что невыполнение обязательств может привести к аресту и реализации имущества, судебные приставы не могут наложить арест на единственную долю должника (ст. 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Поэтому банки логично отказываются работать с такими акциями. Даже если часть квартиры находится в финансовом интересе.
✅ Как продать банку долю в квартире
Основные действия такие же, как и при продаже акций частному лицу. Разница лишь в том, что это лицо не физическое, а юридическое или его представитель, например, генеральный директор.
Если доля продается через ипотеку, должны быть соблюдены определенные условия в соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса:
- Ипотечные долги (кредиты) со сроком погашения более трех месяцев;
- более 5% от стоимости заложенного имущества (доли в жилом помещении).
Финансовое учреждение принимает меры по принудительному взысканию с должника. Чтобы предотвратить арест ваших счетов, автомобиля и других ценностей, необходимо заранее сделать соответствующую запись в договоре. Должник заявляет, что сначала необходимо наложить арест на часть жилого помещения (например, комнату). Таким образом, можно собрать деньги и продать акцию банку.
🔻 Порядок действий
Ниже приведены пошаговые инструкции о том, как продать банку свою долю в квартире:
Шаг 1 Обратитесь за советом в банк.
Шаг 2: Предложите купить квартиру оставшимся совладельцам квартиры — отправьте уведомления по почте или через нотариуса. Ожидайте ответов в течение 30 дней.
Шаг 3. Обсудите будущую сделку, ее тип: кредит или ипотека.
Шаг 4. Оценка стоимости недвижимости — проводится внутренним оценщиком банка во время осмотра жилья. Будьте готовы к тому, что цена одной акции будет ниже рыночной. Банк предложит максимум 70% от фактической стоимости недвижимости.
Шаг 5 Подготовьте соглашение, составьте документы, подготовьте договор.
Шаг 6 Нотариальное заверение: Подписание договора купли-продажи акций в пользу банка. Альтернативы: договор залога + кредит заемщика. Подготовка декларации о принятии.
Шаг 7 : Подача документов на регистрацию в Федеральную регистрационную службу Росреестр.
Шаг 8: Заключительные соглашения с банком, подготовка налоговых платежей.
Возможно, банк внесет коррективы в действующую процедуру. Преимущество заключается в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. У заемщика или продавца нет проблем с недостающими документами, отказом банка или повторным обсуждением. Для проведения сделки обычно назначается юрист или представитель банка. Скорее всего, нотариус также будет входить в штат учреждения.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире банку
Содержание SAB соответствует всем правилам заключения таких договоров. Примерную форму можно найти по ссылке ниже:
🔻 Документы
Документы, необходимые для сделки, следующие:
- Удостоверение личности;
- Сведения о праве собственности на землю (выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности старого образца);
- Свидетельство о праве собственности — например, акт передачи жилья в собственность граждан (приватизация);
- старый технический паспорт или новая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Справка о составе семьи;
- Справка о своевременной оплате счетов за коммунальные услуги.
Вышеперечисленные документы, за исключением паспорта, можно запросить у нотариуса. Нотариус запросит недостающие документы в электронном виде от его имени.
Отчет об оценке будет составлен в присутствии сотрудника банка. Вам нужно будет прийти по месту нахождения квартиры и предъявить документы. Отчет будет готов через несколько дней. Отчет будет приложен к основному пакету документации.
Вам может быть интересно, как рассчитать стоимость самостоятельно — читайте статью «Как рассчитать стоимость доли в квартире?».
🔻 Сроки оформления
Банковское одобрение может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел проверяет, возможна ли сделка, а затем руководство банка уведомляет заемщика/продавца о своем решении.
В зависимости от загруженности сотрудников учреждения, это занимает от 2 до 4 недель. Для оформления окончательного заключения в виде акта требуется несколько дней.
Согласование условий договора может занять неделю. Сам договор подписывается в течение одного дня, в день, когда нотариус отправляет данные в Федеральное центральное регистрационное управление. Ответ регистратора выдается в течение суток (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации…». Статья 16 (1) Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации»).
Деньги зачисляются на счет продавца в течение 3 дней. Этот период обычно оговаривается заранее и включается в условия договора.
🔻 Госпошлины, затраты
Большая часть расходов покрывается за счет уплаты государственной пошлины. Всего существует два платежа, оба из которых оплачивает покупатель (представитель банка):
- госпошлина у нотариуса — 0,5% от стоимости продаваемой доли (от 300 до 20 000 рублей);
- Государственная пошлина за регистрацию в ЕГРЮЛ — 1 400 рублей, включая подачу документов в электронном виде.
Продавец, как получатель дохода, должен уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости сделки. Обязательства по выплате можно избежать. Для этого имущество должно находиться в собственности в течение 3 лет — в случае приватизации, дарения, аренды или наследования — или 5 лет — в случае ускоренных сделок (статья 217(3-4) Налогового кодекса).
Объясняя процесс, мы изложили идеальные варианты продажи акций банку. Что касается реализации, то здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдать кредит на небольшую долю. Интерпретация зависит от размера участка, пригодности района, условий проживания, цены на недвижимость, отношений с совладельцами и т.д.
Прежде чем претворять свои планы в жизнь, обратитесь за советом к опытным юристам. В вашем случае, вполне возможно, что вы сможете продать долю совладельцам, а не банку. Адвокат посоветует вам наилучший вариант действий. Помните, что главная цель — не расстаться с акцией, а получить прибыль от сделки. Вам необходимо проработать все варианты и только потом обращаться в банк. Вы можете задать вопросы на сайте или по горячей линии. Свяжитесь с нами!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...