Задать вопрос
50 просмотров
37 просмотров
Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2022 году
Содержание
Чем больше собственников проживает в квартире, тем сложнее достичь соглашения. Особенно если все они живут под одной крышей. Интересы совладельцев не всегда совпадают и часто противоречат друг другу. Один собственник может захотеть продать свою долю в квартире, а другие могут ему помешать. Или они сами не хотят покупать.
Горячие дискуссии затягивают процесс и поиск подходящего покупателя. Что делать в этой ситуации? Должны ли вы заботиться о мнении других владельцев? Говоря прямо: Обойти закон невозможно — но вы можете прибегнуть к эффективному методу. Что это за метод и как его можно использовать на практике, вы узнаете из этой статьи.
✅ Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?
Совместная собственность означает, что квартира принадлежит более чем одному человеку. Они являются совладельцами по отношению друг к другу. Каждый из них имеет право на определенную долю (статья 244 (2) Гражданского кодекса). Заинтересованное лицо из числа собственников имеет право продать такую долю. Однако при этом он также должен учитывать интересы других акционеров. Если они не согласны на сделку, необходимо оценить ситуацию.
Что означает согласие?
- Согласие/несогласие на продажу доли недействительно, поскольку только владелец (или его уполномоченный представитель) имеет право распоряжаться долей. Другие не имеют права препятствовать ему в этом (хочет — продает).
- Согласие/несогласие на покупку доли является одной из привилегий сособственников по праву преимущественной покупки по той же цене и на тех же условиях (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Первыми покупателями являются нынешние владельцы, а не третьи лица (не владельцы). Если они отклоняют предложение или не отвечают в течение 30-дневного периода, право преимущественной покупки теряется; продавец может искать потенциального покупателя с одной стороны.
Заключение: Вы не можете продать свою долю в квартире, не уведомив об этом другого собственника. Уведомление требуется в любом случае — даже если есть уверенность, что адресат откажется от покупки. Следование алгоритму избавит вас от юридических трудностей.
Сособственники не имеют права запретить продажу доли в квартире, поэтому их согласие не может быть принято во внимание. Единственное, что должно быть соблюдено, — это своевременное и надлежащее уведомление о предстоящей сделке.
✅ Стоит ли заменять продажу дарением?
Часто считается, что «дарение вместо продажи» помогает обойти право первоочередного отказа других совладельцев. Утверждается, что нет необходимости отправлять им уведомление. Можно подарить часть доли потенциальному покупателю, а затем продать ему остальную часть. Это иногда советуют и сами юристы на форумах. Стоит ли прибегать к этому и каковы могут быть последствия?
Определенно нет, и этому есть несколько объяснений:
Во-первых, нет гарантии оплаты — «донор» может отказаться дать вам деньги. Трудно доказать, что вы не подарили, а продали ему долю. В большинстве случаев продавец возвращается с пустыми руками, а умный получатель подарка получает долю в квартире и право собственности.
Во-вторых, отказ от покупки оставшейся доли — бывает и так, что человек, ставший новым совладельцем квартиры, отказывается от покупки доли «дарителя». Достаточно было пожертвовать минимальную долю — и совершенно бесплатно.
В-третьих, и это самое главное, существует риск того, что сделка будет оспорена. Если совладельцы узнают, что дарения не было, они могут подать иск и добиться признания сделки притворной (статья 170 Гражданского кодекса). Проще говоря, «фиктивная» продажа — это дарение, которое в корне противоречит закону. Ущерб, возникший в результате притворной сделки, должен нести нерадивый продавец.
Даже если совладельцы против продажи части квартиры, это не повод прибегать к «серым» моделям дарения. Гораздо проще следовать алгоритму продажи по нормам статьи 250 Гражданского кодекса РФ — подробнее об этом ниже.
Если вы не уверены, какой вариант выбрать, прочитайте статью «Что выгоднее: подарить квартиру или продать долю?».
✅ Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2022 году
Мы часто получаем вопросы от владельцев. Прежде чем объяснить процедуру, давайте рассмотрим одну из проблем.
Здравствуйте. У нас есть трехкомнатная квартира в долевой собственности. Мне принадлежит 9/10 доли квартиры, и я хочу продать всю квартиру и купить дом за городом. Но мне препятствует владелец меньшей доли — он владеет 1/10 доли и имеет сильные возражения против моей продажи. Могу ли я продать свою долю без согласия другого акционера?
Ответ адвоката:
Добрый день. При продаже своей доли вы должны учитывать мнение других совладельцев. Но не в смысле разрешения на продажу, а в смысле права первого отказа. Если ваш арендодатель не хочет покупать вашу долю, вы можете продать ее любому покупателю на рынке недвижимости в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса.
Если необходимо продать всю квартиру, а совладелец не согласен, сделка не состоится. Единственная возможность — признать 1/10 долю соседа ничтожной в суде. Причины: отсутствие интереса, неиспользование квартиры, невозможность раздела в натуре (комната). Даже если сособственник не согласен и имеет другую квартиру, суд будет на вашей стороне. Если вы объедините свою долю с долей совладельца, вы сможете продать всю квартиру.
🔻 Пошаговая инструкция
Процедура продажи доли собственности без согласия других собственников является обычной. Никто не может помешать вам продать свою долю. Напоминаем, что совладельцы имеют законное право выкупить свои доли первыми — это право, а не обязанность. Отказ или согласие не имеет значения — продавец может продать свою долю в любом случае.
Пошаговое руководство:
Шаг 1: Подготовка.
Первый шаг — рассылка уведомлений совладельцам. Вы можете отправлять уведомления самостоятельно или через нотариуса. Тогда вам придется ждать ответов. Если вы не получите ответа в течение 30 дней, вы можете начать поиск внешнего покупателя.
Шаг 2 — составление договора
Второй этап — подписание контракта с выбранным заявителем. Стороны заключают договор в присутствии нотариуса (обязательное требование для продажи акций по общему закону — по состоянию на 2016 год). Нотариус сам предлагает и заполняет проект договора купли-продажи (DKP). От участников требуется только прочитать и подписать содержание. Однако можно также заказать проект договора у юриста.
Шаг 3: Регистрация в Росреестре.
Третий этап — регистрация перехода права собственности в центре или в Росреестре. Формально в свидетельстве о праве собственности ничего нет. Право собственности переходит к покупателю только после регистрации в Росреестре. Нотариус отвечает за передачу документов в компетентный орган (новое с 1 февраля 2019 года). В результате покупатель получит выписку из ЕГРП в электронном или бумажном виде, а продавец утратит свои права на долю в квартире.
Шаг 4 — финансовое урегулирование
Последний шаг — договориться с продавцом. Ограничений нет — рекомендуется проводить платеж через нотариальный сейф или банковскую ячейку. Оплата должна быть произведена в письменной форме — продавец должен подписать расписку.
Иногда в Федеральном центральном регистрационном управлении просят предоставить квитанцию. Поэтому если вы платите только после регистрации сделки, вам следует отметить это в договоре купли-продажи, чтобы не возникало вопросов.
🔻 Какие нужны документы?
Судебные разбирательства осуществляются при наличии необходимых документов. Участники должны предоставить копии и заверить их оригиналом (Original).
Подготовьте следующий пакет документов:
Уведомление совладельцев
- Доказательство доставки/недоставки письма — выдается нотариусом по запросу
- Телеграмма или уведомление о вручении по адресу совладельцев + опись вложения ценного письма.
Главная страница
- Копии паспортов — продавца и покупателя;
- Сертификат о владении кондоминиумом — выдается отделом регистрации по заявлению;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — о характеристиках жилых помещений;
- Копия справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по арендным платежам.
- Копия выписки из домовой книги — количество человек, проживающих в жилом помещении;
- Договор купли-продажи — в трех экземплярах (один экземпляр остается в Росреестре).
Одновременно необходимо предоставить подтверждающие документы на оплату госпошлины + UPiTx (см. ниже). Остальные документы — по требованию нотариуса или учреждения, уполномоченного на регистрацию.
🔻 Образец договора купли-продажи доли квартиры
🔻 Сколько займет?
Стремление к быстрому завершению сделки соответствует минимальным срокам. К сожалению, быстро завершить продажу не представляется возможным.
-
— 30 дней или до первого подтверждения покупки;
- 1-2 недели — дополнительное время ожидания, если письмо еще в пути и не дошло до продавца;
- подписание контракта — в течение 24 часов;
- передача электронных документов нотариусом в Росреестр — 1 рабочий день или 2 дня (если направляются бумажные копии);
- Изменение регистрации недвижимости — 3 дня;
Расчет с продавцом — по договоренности между сторонами, обычно в течение 1-7 дней.
🔻 Стоимость, расходы и налоги
Выбытие акций путем продажи считается дорогостоящей операцией. В основном из-за нотариальных сборов.
Какова стоимость продажи?
- Нотариальные сборы — 0,5% от стоимости договора купли-продажи, но от 300 до 20 000 рублей;
- Вспомогательные услуги (УПТХ) — индивидуальные (например, в Санкт-Петербурге суммы за одну сделку с квартирой составляют до 4800 рублей);
- Выписка из ЕГРЮЛ о характеристиках объекта недвижимости — 400 рублей (оплачивает продавец);
- от 80 до 300 рублей + УП — за нотариальное заверение и отправку уведомлений нотариусом.
О том, кто будет нести расходы, необходимо договориться заранее. Для обеспечения договоренностей они включаются в предварительный или основной ДЭХ. На практике расходы обычно несет покупатель.
Отдельной статьей расходов для продавца является подоходный налог на сделку с недвижимостью. Размер налога на доходы физических лиц составляет 13% от полученной прибыли (денег от покупателя). Однако налога можно избежать, например, если акция находилась в собственности более 3 (5) лет или была продана за меньшую сумму, чем цена покупки. Более подробную информацию см. в статье «Налог на продажу доли в квартире».
Покупатель имеет право претендовать на льготы при покупке недвижимости — читайте статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, находящейся в совместной собственности супругов».
✅ Можно ли заставить сособственника дать согласие на продажу доли?
Гораздо выгоднее заключить сделку с одним из совладельцев, чем искать в качестве покупателя незнакомого человека. А для собственников лучше купить долю в квартире, чем жить с новым бенефициаром. Но на практике с этим возникают проблемы. Есть ли способ повлиять на совладельца, который выступает против продажи вашей доли?
Одним из способов преодоления права преимущественного выкупа является подача иска о принудительном приобретении акций. Ответчик — несогласный партнер. Но для этого он должен иметь незначительную долю в доме (например, 1/22 или 1/100). Если суд признает часть дома незначительной, истец может выкупить дом по кадастровой стоимости (статья 252 Гражданского кодекса РФ). Ответчик также исключается из числа совладельцев, а его права на жилье аннулируются.
Этот метод подходит в случаях, когда есть два правообладателя, один из которых является продавцом и владельцем большей доли, а другой блокирует продажу. Если один человек владеет всей квартирой, он может продать недвижимость дешевле. Продажа отдельных акций — не очень выгодное и сложное мероприятие.
✅ Сложности и проблемы
Соперничающие совладельцы блокируют продажу доли, а в некоторых случаях даже заставляют вас отказаться от доли.
Почему так сложно продать квартиру без согласия других совладельцев?
- Обход уведомления о продаже — самая распространенная проблема, с которой сталкиваются 40% продавцов. Совладелец может намеренно не получить уведомление, сменить место жительства или дать расплывчатые ответы.
Советы адвоката: Отправляйте письма (телеграммы) заказной почтой с уведомлением о вручении. Непринятие писем регистрируется в почтовой базе данных и направляется отправителю. Суды примут во внимание копию уведомления, чтобы у вас было доказательство выполнения требований (статья 165.1 Гражданского кодекса).
- Фальшивое подтверждение покупки — чтобы задержать продажу и напрячь нервы продавца.
Совет: Для обеспечения контрактов попросите кандидатов дать письменный ответ. Соответствующий заранее напечатанный договор купли-продажи, который может быть немедленно заверен у нотариуса.
- Отсутствие информации о месте проживания владельца не обязательно является его виной, но может быть вызвано жизненными обстоятельствами (срочный переезд, лечение, учеба, командировка). Однако непредоставление уведомления о продаже является правонарушением.
Совет: Если вам возвращают письма с пометкой «Получатель не проживает по указанному адресу», возможно, вам придется отправить их по другим известным адресам. В частности, по последнему известному месту жительства получателя. Также рекомендуется обратиться в адресное бюро, органы власти и полицию — не забывайте сохранять «квитанции» и расписки о своих действиях. С помощью этих доказательств вы можете объяснить, что пытаетесь найти совладельца.
Если вы не согласны на продажу своей доли в квартире, это не повлияет на дальнейший ход сделки. Продавец обязан направить уведомление о своих намерениях. Если никто из совладельцев не согласен, можно поискать кандидатов в Интернете, через объявления, знакомых, агентов по недвижимости и т.д.
Знание теории не является гарантией того, что сделка пройдет гладко. Часто сособственники не могут войти в квартиру, избегают общения с сособственниками, спорят о размере долей в общем праве. Если вы хотите продать долю, но владельцы отказываются, вам понадобится помощь адвоката. Вы не должны никого принуждать к согласию. Достаточно составить план действий, разослать уведомления и провести операцию. Благодаря юридической поддержке можно избежать рисков, отказов, судебных исков и ненужных расходов.
Можно ли и как продать долю в квартире с согласия второго собственника — смотрите на видео:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...