Задать вопрос
55 просмотров
42 просмотров
Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире
Содержание
Двухкомнатная квартира — это самая маленькая неделимая площадь, состоящая только из жилой комнаты. Доля в двухкомнатной квартире показывает, что люди имеют наименее выгодные активы в случае продажи. На самом деле, очень сложно продать третьему лицу даже половину доли в двухкомнатной квартире. Может оказаться, что другие совладельцы не хотят покупать долю продавца. Но они будут получать звонки от «черных агентов по недвижимости»…. с предложениями.
Сложностей много, рисков еще больше — пока неясно, можно ли продать 1-комнатную квартиру и как это сделать на практике.
✅ Законодательная база
Долевая собственность имеет некоторые особенности, которые необходимо знать перед заключением сделки с квартирой.
В 2016 году в закон были внесены фундаментальные изменения. Акционеры должны были продать свои акции перед нотариусом. Ранее нотариальное заверение не требовалось, но теперь это обязательное требование, без которого вас не допустят к регистрации (статья 42(1) Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года).
Также важно соблюдать еще одно правило, а именно право первоочередного отказа других совладельцев. Перед размещением объявления и поиском стороннего покупателя владельцам должна быть предоставлена возможность покупки:
- Одобрение означает подписание договора купли-продажи с выбранным совладельцем;
- Отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней — это повод искать покупателя «на стороне».
Игнорировать интересы совладельцев не получится, так как в противном случае они имеют право признать продажу недействительной (статья 250 Гражданского кодекса).
Содержание договора купли-продажи регулируется статьями 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации, а подписание передаточного акта — статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.
Например, закон разрешает продажу доли в однокомнатной квартире. Участникам необходимо лишь следовать правилам и учитывать специфику продажи. Юристы отмечают, что доля в двухкомнатной квартире является «большой сделкой» в случае продажи. Недостатком является то, что доля не выделяется, как комната, а является (нефизическим) правом собственности.
✅ Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?
Идея продажи доли в небольшой квартире имеет место в жизни. Однако это не всегда простое дело. Важно прийти к соглашению с другими партнерами — если они согласны на покупку, то проблем не будет.
🔻 Пошаговая инструкция
Обычная процедура продажи доли жилья:
- Установите цену и условия продажи.
- Предложение выкупить совладельцев двухкомнатной квартиры:
- Устное соглашение с одним из совладельцев без уведомления остальных — в этом случае договор купли-продажи может быть подписан немедленно;
- Отправьте уведомление о продаже по адресам совладельцев (или вручите уведомление лично под роспись) или воспользуйтесь услугами нотариуса.
- Через 30 дней определите покупателя из числа совладельцев или внешнего покупателя (не владельца кондоминиума), если он согласен на покупку.
- Назначьте дату приема у нотариуса.
- Составить предварительный договор или генеральный договор купли-продажи (далее «ДКП») и заранее оплатить услуги специалиста.
- Нотариус удостоверяет договор и вносит информацию в единую информационную систему нотариата.
- Электронное заявление направляется в Управление Росреестра нотариусом, который при необходимости ставит на документах свою цифровую подпись (электронную цифровую печать).
- Снова сходите к нотариусу и заберите готовые документы.
Последний шаг — получение правоустанавливающих документов в Управлении Росреестра (Росреестр). Новый владелец получает электронную выписку из Единого государственного реестра недвижимости о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и стал собственником. Смена собственника продавца также регистрируется в Земельном реестре.
Пример:
Хренников и Светлова подали на развод и начали делить квартиру. Изначально 1-комнатная квартира находилась в долевой собственности — Хренников имел ½ доли, Светлова — такую же долю. Бывший муж хотел продать свою долю — он предложил бывшей жене купить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена 700 000 рублей). У Светлова не было столько денег, и он хотел отложить продажу. Он сказал ей, что займет часть суммы и возьмет потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова объявила, что готова к сделке. Бывшие супруги пошли к нотариусу, подписали договор купли-продажи и оставили изменения в Росреестре. Светлова стала единственной владелицей 1-комнатной квартиры, но она по-прежнему была должна деньги банку.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире
Намерения продавца и покупателя были зафиксированы в письменном виде. И не только в письменном виде, но и нотариально заверенном. Ниже вы найдете шаблон соглашения о совместном использовании квартиры APC в небольшой квартире.
Если вы продаете всю квартиру, вам понадобится другой шаблон — прочитайте и скачайте статью «Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности».
🔻 Список документов
Особых отличий в документах на продажу всей квартиры нет. Вам необходимо будет предоставить документы о доле и факте уведомления других сособственников.
С 1 февраля 2019 года документы подаются нотариусу онлайн (через сайт Госуслуг или Росреестра). Кандидаты должны принести с собой необходимое оборудование, включая
- Копии договора купли-продажи;
- копии паспортов
- Копии свидетельств о регистрации собственности или копии новых выписок из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Копии технических и кадастровых документов;
- Копии уведомлений или нотариальных документов о том, что все совладельцы были уведомлены о продаже (не требуется, если один из совладельцев избран);
- Копии выписок из домовой книги;
- электронное заявление продавца и покупателя о регистрации изменений в правах собственности.
В зависимости от ситуации вам могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки, если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).
🔻 Стоимость, расходы
Что входит в стоимость продажи доли в доме?
Во-первых, государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи — 0,5% от цены правоустанавливающего документа, но не более 20 000 рублей.
Во-вторых, плата за нотариальные услуги, так называемый УПТХ — индивидуальный.
В-третьих, государственная пошлина за государственную регистрацию собственности — продавец платит 350 рублей, а покупатель — 2 000 рублей.
Первоначально стоимость будет выше, если продавцу необходимо уведомить всех владельцев. Отправка ценных писем через Почту России стоит 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного характера, сопровождаемые свидетельством о доставке письма, стоят до 300 рублей.
✅ Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника
Дольщики могут иметь собственное мнение по поводу отчуждения жилой недвижимости. Один из них хочет продать свою долю, а другой владелец против. Часто они даже не хотят покупать недвижимость продавца, ожидая, пока цена упадет или решение изменится. Что делать в такой ситуации?
Вам не нужно беспокоиться, даже если один из собственников блокирует продажу вашей законной доли. Самое главное в такой ситуации — соблюдать право преимущественной покупки других акционеров (статья 250 (1) Гражданского кодекса). После принятия этих мер достаточно подумать о поиске покупателя.
Процедура такая же, как описано выше. Владелец доли уведомляет совладельцев о своем решении, указывает цену и условия сделки и дает им возможность приобрести долю в течение 30 дней. Что такое уведомление, как оно выглядит и кому оно должно быть отправлено?
🔻 Уведомление о продаже доли в однокомнатной квартире
Если вы продаете долю в двухкомнатной квартире, вы должны уведомить всех владельцев доли о своем решении, даже если они сначала не согласятся. Уведомление составляется в форме обычного письма-предложения, т.е. оно должно быть в письменной форме.
Варианты уведомления несогласных акционеров о продаже
- Вручение письма под роспись — если сособственник не хочет покупать вашу долю, но в то же время не хочет уклоняться от ответа;
- заказное письмо с описью вложения + доказательство вручения / уведомление о вручении;
- нотариальное уведомление — с последующим выдачей свидетельства о получении.
После того как уведомления о продаже акций отправлены, остается только ждать. Если есть лица, которые не согласны с покупкой, они могут сразу же подать ответ — нотариальный отказ (платный). Одновременный отказ всех совладельцев дает право начать поиски покупателя до истечения срока.
Если ответа нет, вам нужно подождать 30 дней — время, необходимое продавцу для рассмотрения предложения. По истечении месячного срока вы можете договориться с другим покупателем доли (статья 250 (2) Гражданского кодекса).
Что считается отказом?
- Уклонение от предложения — игнорирование доставки письма почтальоном или курьером;
- Неполучение писем, несмотря на уведомление почтового отделения о том, что письмо доставлено;
- Невозможность ответить на письмо с предложением.
Поэтому возражение совладельца не имеет значения. Достаточно отправить уведомления, подождать месяц и — если ни один из совладельцев не захочет продолжать — продолжить поиск покупателя.
Пример:
Фролов хотел продать свою ½ долю в двухкомнатной квартире. Хозяин квартиры хотел купить на эти деньги комнату в другом городе. Его брат, который также имел долю, жил в квартире вместе с ним. Он выступал против продажи, потому что не хотел, чтобы в квартиру вселились другие люди. Фролов предложил купить его, но брат отказался, так как у него не было денег. Сообщив другому владельцу о продаже, Фролов подождал месяц и дал объявление о поиске покупателя. Однако желающих не нашлось, только сомнительные агенты по недвижимости. Подумав об этом, Фролов передумал продавать свою долю в двухкомнатной квартире и отложил сделку. Если бы продажа состоялась, его брат не смог бы предотвратить ее.
✅ Риски и трудности
Наверное, многие думают, что продать долю в двухкомнатной квартире легко. В действительности, существуют серьезные риски. Владельцы сталкиваются не только со спорами, но и с мошенничеством брокеров.
Какие осложнения могут возникнуть:
- Иск, поданный «опоздавшим» совладельцем — совладелец не ответил вовремя на предложение о покупке. Например, он находился в больнице, за границей, не имел связи или доступа к переписке. Примечательно, что суды встали на сторону опоздавших.
Осторожно. Истец может заявить, что у него не было времени отреагировать на уведомление продавца, хотя он намеревался приобрести акцию. Иск о переуступке прав и обязанностей покупателя должен быть предъявлен в течение 3 месяцев после заключения сделки с третьим лицом. Необходимым условием является платежеспособность истца, т.е. способность покрыть расходы, понесенные ответчиком (покупателем).
- Освобождение от опеки — предоставляется в случае нарушения интересов несовершеннолетних собственников. В случае, если продавец продает свою долю в 1-комнатной квартире с долей ребенка, новому владельцу будет сложно выселиться. Маленькая комната ухудшит условия проживания детей. Ни один суд не сможет разместить в одной спальне две семьи или двух незнакомых людей разного пола.
- Неликвидный актив — очень трудно продать двухкомнатную квартиру.
На рынке недвижимости очень мало желающих купить его. Но есть много желающих «черных брокеров». Они готовы купить вашу долю за бесценок, а потом устроить ад для других владельцев. Шумные вечеринки, потопы, «соседи с Кавказа», алкоголь, вредные смеси и краски, ночной ремонт — вот лишь некоторые из способов воздействия на бедных домовладельцев. Цель таких бизнесменов — заставить акционеров продать свои акции за копейки (или купить имеющуюся акцию по завышенной цене — в 2-3 раза). Как показывает практика, этот метод работает — у людей не остается другого выбора, кроме как иметь дело с «обманщиками». Готовы ли вы разрушить жизнь других жителей?
Очень трудно разместить людей в однокомнатной квартире. Если соглашение не может быть достигнуто, вопрос решается в суде — но не все собственники должны быть удовлетворены. Каждый хочет иметь свою собственную комнату. Ситуация с однокомнатной квартирой еще больше усложняет ситуацию. Лучшим решением будет продажа квартиры целиком, а не по частям.
Маленькие квартиры создают проблемы не только с жильем, но и с продажей акций. Между владельцами часто возникают конфликты. Также нередко ООП отказывается от акций, если затрагиваются интересы ребенка. Чтобы избежать проблем, необходимо иметь опыт действий в таких ситуациях. Юристы на нашем сайте помогут вам осуществить продажу 1-комнатной квартиры. Работа со специалистом убережет вас от рисков, мошенничества и потери денег.
Рекомендуем посмотреть последнее видео о процедуре продажи доли в двухкомнатной квартире:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...