39 просмотров

Можно ли и как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка в 2022 году — продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В квартире могут проживать не только взрослые, но и несовершеннолетние дети. Как правило, они имеют право на долю в квартире. Ребенок не может сделать это сам; за него это сделает мать, отец, опекун или орган опеки. Часто родители хотят продать квартиру и поэтому ищут покупателя. Однако помните, что дети, находящиеся в совместной собственности, — это совсем другая история. При этом должны быть учтены интересы несовершеннолетнего собственника (см. «Права и обязанности совладельцев при совместной собственности на квартиру»).

Почему трудно продать квартиру, в которой живет ребенок? На что мне нужно обратить внимание? Нужно ли мне получать согласие супруга от суда по опеке? Давайте обсудим самые важные моменты сложной сделки.

✅ О чем говорит закон?

Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30 процентах случаев. Примерно такую же долю составляют отказы органов опеки и попечительства (ООП). Это связано с игнорированием закона и нарушением прав детей.

Следующие законодательные положения регулируют покупку и продажу квартир с детьми:

• Конституция Российской Федерации провозглашает право ребенка на жилище, свободное распоряжение им и защиту его интересов (ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ);
• Гражданский кодекс РФ — отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (ст. 26), нюансы, касающиеся несовершеннолетних (ст. 28) и эмансипированных граждан (ст. 27);
• Семейный кодекс Российской Федерации — определяет место жительства детей (статья 65), имущественные права ребенка (статья 60);
• Жилищный кодекс Российской Федерации — рассматривает ряд вопросов, связанных с обеспечением жильем детей-сирот;
• Федеральный закон № 48 «Об опеке и попечительстве» — устанавливает функции государственного регулирования, определяет порядок и ответственность за его осуществление;
• Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» дополняет вышеуказанные требования.

В то же время важно соблюдать местные нормы и правила. К ним относятся правовые акты мэров, местные постановления ООП, прецедентное право и заявления Верховного суда РФ.

✅ Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Родители могут продать квартиру, в которой имеет долю их несовершеннолетний сын или дочь. Однако требуется разрешение местного органа опеки и попечительства. Если они дадут свое согласие, сделка состоится, если откажутся — возникнут трудности.

Главным условием таких сделок является получение ребенком доли в новом доме. Например, родители продают свою старую квартиру и покупают новую. Ребенку должна быть выделена доля, которая не будет меньше прежней доли (в случае квадратных метров, она должна быть меньше прежней доли).

Причины продажи квартиры с долей ребенка могут быть разными:

1. Улучшение жилищных условий семьи — родители накопили достаточно денег, взяли ипотеку, подали заявление на получение пособия по беременности и родам.
2. Смена места жительства в связи с разводом родителей.
3. Срочная необходимость в медицинском лечении супруга или ребенка.
4. Переезд из неблагополучного, криминогенного, слаборазвитого или экологически опасного района.
5. Строительство нового дома в рамках договора о покупке жилья.
6. Смена места жительства в связи с работой или учебой за границей.

Поэтому, каковы бы ни были причины, родители должны предоставить ребенку альтернативное место жительства. Второй вариант — открыть счет в банке и внести туда сумму за проданную долю ребенка. В то же время вы должны быть согласны с органом опеки и попечительства.

✅ С какого возраста ребенок может продать свою долю?

Юридические действия являются прерогативой взрослых дееспособных людей. Дети до 18 лет ограничены в своих действиях. Важен возраст ребенка — от этого зависят права и обязанности детей:

• Несовершеннолетние (от 6 до 14 лет) — они ограничены в распоряжении имуществом, особенно недвижимостью. Интересы несовершеннолетнего представляют его родители, опекун или представитель органа опеки (статья 28 Гражданского кодекса);
• Несовершеннолетние (14-17 лет) — имеют более широкие полномочия, в частности, право подписывать юридические документы. Однако они продолжают действовать с согласия своих законных представителей — родителей (статья 26 Гражданского кодекса). С 14 лет ребенка можно спросить, согласен ли он на продажу дома. Этот ответ играет важную, хотя и не решающую роль для Совета стражей;
• Несовершеннолетние (18 лет и старше) — никаких ограничений на сделки (за исключением случаев ограниченной дееспособности или полного отсутствия дееспособности в связи с психической недееспособностью).

Закон предусматривает еще одну категорию несовершеннолетних — несовершеннолетние граждане. Они могут распоряжаться долей в доме без согласия родителей. Основанием для освобождения является работа по трудовому договору и создание индивидуального предпринимателя или юридического лица (статья 27 Гражданского кодекса). Это было признано и судом.

Если один из супругов вступает в брак в возрасте от 16 до 18 лет (например, по причине беременности девушки), он становится дееспособным. Они также могут совершать сделки с недвижимостью без согласия родителей.

✅ Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Опекунский совет отвечает за рассмотрение предоставленной информации и принятие окончательного решения о продаже доли ребенка. Согласие также может сопровождаться отказом. Поэтому важно рассмотреть причины, которые влияют на решение Совета опекунов:

Могут быть и другие причины для отказа. Представитель AOP изучает ситуацию семьи, проверяет документы, запрашивает необходимые справки и декларации — на основании этого выдается разрешение (согласие) на продажу дома.

Родители должны подать заявление и приложить документы о сделке. Срок предоставления предварительного одобрения ТОР составляет 14 рабочих дней, не считая праздничных и выходных дней (статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). Иногда супруга приглашают на заседание комитета, где необходимо прояснить вопросы и неясности.

✅ Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире?

При продаже квартиры супруги должны принять совместное решение. Если мать подает заявление, а отец возражает, это не допускается. Развод и раздельное проживание не имеют значения — согласие отца должно быть получено, даже через суд.

Если второй супруг объявлен умершим или пропавшим без вести, необходимо приложить копию судебного решения. То же самое относится и к лишению родительских прав собственника ребенка. Если отец умер, вам необходимо получить свидетельство о смерти в ЗАГСе.

Пример:

Федотова хотела продать 2-комнатную квартиру и купить 3-комнатную квартиру для себя, матери и сына. Отец ребенка с ними не жил. Ранее он был лишен судом родительских прав за то, что был алкоголиком и систематически избивал ребенка. Он отказался дать согласие на продажу квартиры. Федотова обратилась за консультацией в орган опеки и попечительства. Орган опеки объяснил, что нет необходимости получать согласие отца, так как он был лишен родительских прав. Достаточно было написать заявление и приложить копию судебного решения. Поэтому Федотовой не нужно было получать согласие своего бывшего мужа.

🔻 Образец согласия отца

✅ Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Теперь рассмотрим процедуру продажи квартиры, в которой ребенок является одним из совладельцев. Многие люди путаются в отдельных шагах, не знают, где и когда подавать заявление, что нужно указать и где запрашивать документы. Наш обзор поможет вам сориентироваться.

🔻 Пошаговая инструкция

Продажа жилого помещения в случае долей несовершеннолетних осуществляется по следующему алгоритму:

1. Обсудите будущие сделки с супругом и ребенком.
2. Поиск нового жилья — если планируется выделить детям долю в другом жилье. Если речь идет об ипотеке, заключите кредитный договор. Также можно заключить предварительный договор с продавцом новой недвижимости (альтернатива — обязательство передать долю ребенку).
3. Соберите необходимые документы для подачи заявления в местном органе опеки.
4. Подайте заявление и документы в CPS по месту жительства.
5. Дождаться предварительного одобрения, получить копию решения опекунского совета.
6. Посещение нотариуса, подписание договоров купли-продажи (если вы продаете и покупаете квартиру одновременно), акт передачи, подготовка расписок о получении задатка (выселение из квартиры) — родители и дети.
7. Регистрация прав собственности через «Мои документы» (МФЦ) или напрямую через Федеральную регистрационную службу «Росреестр» — с 1 февраля 2019 года все сделки переданы нотариусам.
8. Получение денег от покупателя, окончательный расчет с продавцом.
9. Отчетность перед региональным АОП о завершении сделки, подаче документов и справок о выделении детских долей.

Иногда доля ребенка может быть заменена денежной выплатой. Этот платеж должен быть внесен на личный счет ребенка. Ребенок не может сразу распоряжаться деньгами, но как только ему исполнится 18 лет, он имеет право использовать деньги, находящиеся на счете.

🔻 Необходимые документы

Родители ребенка должны обратиться в CPS за разрешением и нотариально заверить договоры купли-продажи.

Список документов для органа опеки можно найти на сайте правительства. Супруги также могут подать заявление лично и получить уведомление от представителя AOP.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу дома?

• Копии паспортов родителей;
• для ребенка до 14 лет — копия свидетельства о рождении (паспорт — с 14 лет).
• образец заявления (выдается органом опеки и попечительства)
• временный договор купли-продажи или обещание выделить вашему ребенку долю в новом доме
• свидетельство о браке или разводе — из ЗАГСа;
• правоустанавливающие документы, касающиеся продаваемого имущества — свидетельство или новая выписка из ЕГРЮЛ (выдается по состоянию на 2017 год);
• Старый технический паспорт или документ из ЗАГСа, содержащий кадастровые данные;
• Выписка из домовой книги с указанием количества проживающих в старом и новом корпусе;
• Выписка из ЕИРЦ, свидетельствующая об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
• Другие документы — по мере необходимости.

Соответствующие документы + подтверждение UOP должны быть представлены нотариусу. На основании этих документов стороны могут подписать договор купли-продажи квартиры. Часть документов подается на регистрацию в Федеральную регистрационную службу Росреестра.

🔻 Договор купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей (образец)

🔻 Стоимость, расходы

За обращение в орган опеки и попечительства государственная пошлина не взимается. Одобрение выдается бесплатно, при условии, что все документы соответствуют вашей ситуации.

За услуги нотариуса необходимо заплатить пошлину. Стоимость составляет 0,5% от суммы контракта, то есть цены продаваемой квартиры. Размер государственной пошлины не может быть менее 300 рублей, но не может превышать 20 000 рублей (статья 333.24 пункт 5 предложение 1 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кто обязан платить государственную пошлину? Вопрос решается по взаимному соглашению между продавцом и покупателем. На практике расходы несет продавец, то есть родители (или опекун) несовершеннолетнего владельца. Нотариальная процедура выгодна в первую очередь для них, поскольку определяет судьбу имущества ребенка.

🔻 Налог с продажи

Сделки с недвижимостью облагаются подоходным налогом в размере 13%. Дети также не являются исключением, но есть некоторые нюансы:

• Квартиры, находящиеся в собственности более трех лет — подоходный налог не взимается (примечание: для квартир, полученных в результате приватизации, дарения или наследования);
• более 5 лет — освобождение от налога (примечание: по договору купли-продажи).

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, супруги и дети имеют право на получение налогового вычета за долю в квартире. Подробнее об этом читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры, находящейся в совместной собственности супругов».

✅ Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка

Иногда необходимо продать долю ребенка и оставить оставшиеся доли в жилье взрослым. Этот вариант гораздо сложнее — необходимо учесть интересы несовершеннолетнего и определить его долю в альтернативном жилье. Существующие совладельцы квартиры имеют приоритет при покупке (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Если это супруги, то они могут отказаться от него и, с одной стороны, найти покупателя. Сделка также контролируется органом опеки и попечительства.

Если CPS одобряет сделку, родители или опекуны ищут желающих купить дом и продают его в пользу покупателя. При этом доля ребенка должна быть выделена или сумма денег от сделки должна быть перечислена на счет ребенка (статья 60 (3) Семейного кодекса).

Иногда орган опеки и попечительства отказывается продавать долю. Иногда отказ не совсем справедлив. Например, если они хотят выделить непропорционально большую долю ребенку, если переводят на банковский счет больше денег, чем нужно, если приносят ненужные справки и т.д.

Если решение органа опеки противоречит вашим интересам, вы можете подать иск о признании отказа органа опеки недействительным. Ключевой момент здесь — убедить суд в необоснованности решения компетентного органа. Были случаи, когда истцы добивались успеха. Затем суд принимает решение пересмотреть решение, то есть разрешить продолжить выплату доли ребенка.

✅ Если отец не согласен?

Сложные отношения между супругами могут привести к тому, что отец откажется продавать дом. Отец может считать, что мать пытается нажиться на активах ребенка, и в некоторых случаях отказ является распространенной формой «ретроспективной» мести.

Что делать, если отец отказывается продать долю ребенка в доме?

• Прежде всего, попытайтесь достичь мирового соглашения — отправьте отцу заказное письмо с обратным уведомлением и списком. Укажите, что вы хотите продать квартиру, и попросите дать ответ в виде согласия (или обратитесь в орган опеки и попечительства за разрешением).
• Во-вторых, ожидайте ответа, даже если это будет отказ. Подготовьте пакет документов и приложите доказательства.
• В-третьих, обратиться за разрешением на продажу недвижимости без согласия отца ребенка.

Расходы по оплате госпошлины несет заявитель — мать или опекун ребенка. Стоимость подачи иска неимущественного характера — 300 рублей (статья 333.19 Налогового кодекса РФ). Рассмотрение иска судом займет 5 дней, после чего будет проведено предварительное слушание. Вы должны ждать не ранее чем через 30 дней после начала судебного разбирательства (судебного процесса).

Затем вам придется присутствовать на слушаниях, обосновывать свою позицию и отвечать на вопросы судьи. Окончательное решение суда зависит от приведенных вами аргументов. Если решение будет положительным, вам необходимо подать его в AOP и завершить продажу квартиры.

Продажа квартир с участием несовершеннолетних является сложной задачей. Невозможно предусмотреть все детали сделки. Часто проблема возникает только на заключительном этапе, когда вы собираете документы и готовитесь к заключению договора. Часто возникают споры с органами опеки — от их решения зависит судьба сделки. Важно, чтобы вы могли подготовиться к процедуре и знали порядок действий. Если вам сложно разобраться в нюансах, возникла проблема, срочный вопрос — задайте его нашим юристам. Опыт поможет вам преодолеть трудности и завершить продажу без риска для детей и родителей.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Задать вопрос

Отправить

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Еще вопрос

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Оцените статью

(Пока оценок нет)

Загрузка...