Бесплатная юридическая консультация

Задайте вопрос юристу и получите бесплатную
консультацию

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Консультаций проведено

Сегодня 549 За все время 175881

Прием вопросов круглосуточно

24 просмотров

Можно ли и как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Содержание

Фото: pixabay.com

Продажа жилой недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, имеет некоторые особенности, поскольку деньги, предоставленные государством, предназначены только для ребенка, а их использование контролируется органами опеки и пенсионным фондом. Ребенку выделяется доля собственности в приобретенной недвижимости. Родители могут распоряжаться имуществом при условии, что они не будут способствовать ухудшению условий жизни детей.

✅ Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

Материнский капитал покрывает только часть стоимости недвижимости, но владелец сертификата обязан оформить жилье в совместную собственность, включая детей, в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта (ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» п. 4, ст. 10). Продать квартиру можно, но процедура отчуждения будет иметь некоторые нюансы.

🔻 Условия продажи

Существует два варианта продажи имущества:

    У подростка есть своя доля, и вопрос о продаже квартиры решается по достижении им совершеннолетия. Гражданин обладает полной дееспособностью с 18 лет и может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. При продаже заключается один договор, если в соглашении участвуют несколько собственников (родители и дети), или несколько договоров, если каждый собственник продает свою долю покупателю.

Некоторые родители считают, что если они зарегистрируют квартиру, приобретенную на материнский капитал, только на свое имя, то смогут избежать проблем с «бумажной волокитой» при последующей продаже. Однако такие сделки считаются незаконными и могут быть отменены органами опеки, пенсионным фондом или прокуратурой. Кроме того, ребенок, достигший 18 лет, может обратиться в суд с требованием признать сделку незаконной.

Не обязательно покупать новую квартиру взамен проданной, но это обязательно:

  • предоставление несовершеннолетним доли в другой недвижимости с комфортными условиями проживания и перечисление части вырученных средств на банковский счет, которым дети смогут пользоваться после достижения 18 лет;
  • обмен недвижимости на другое жилье с большей площадью.

Во всех случаях перед совершением сделки вы должны получить разрешение на продажу от Офиса опекуна (OOP).

Если для покупки недвижимости был использован материнский капитал, следует заранее выяснить, как продать недвижимость, что входит в состав необходимых документов и какие документы нужны для получения одобрения от CPS. Заблаговременная подготовка поможет сократить время, необходимое для продажи старой и покупки новой недвижимости.

✅ Порядок продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Процедура продажи недвижимости выглядит следующим образом.

🔻 Поиск равноценного жилья

Поскольку права детей не должны нарушаться, важно учитывать следующие аспекты:

  • Размер имущества. Если дом ребенка меньше, чем старая собственность, IEP не одобрит продажу.
  • Размер агрегатов. Детям нельзя выделять меньшие доли, даже если жилая площадь больше. Например, если ребенок владеет ¼ частью жилья, он должен получить не менее ¼ части нового жилья, при условии, что оно будет такого же размера или больше, чем старое.
  • Местонахождение. Например, если продается квартира в городе и покупается недвижимость в сельской местности, следует аргументировать, что этот вариант более благоприятен для детей (ближе школа, лучше экология и т.д.).

🔻 Получение согласия членов семьи

Все члены семьи должны дать согласие на сделку, даже если отец живет отдельно и не участвует в ней. Отец пишет заявление о том, что он не против продажи.

Если ребенку исполнилось 14 лет, требуется письменное согласие (статья 26 Гражданского кодекса). Заявление должно быть составлено в свободной форме.

🔻 Получение разрешения органов опеки

Родители должны лично явиться в местный попечительский совет для получения разрешения. Заявление необходимо подать в учебное заведение и предоставить список документов.

Заявление может быть подано опекунами или попечителями несовершеннолетних при наличии документов, подтверждающих отсутствие родителей (например, свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав и т.д.).

Перед подачей заявления в OOP вам необходимо предоставить доказательства того, что несовершеннолетнему будут выделены доли в другой недвижимости. Например, заключить с продавцом предварительный договор, в котором будут учтены права ребенка.

  • Паспорта родителей и детей (свидетельства о рождении для детей до 14 лет).
  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — подтверждение права собственности на объект недвижимости.
  • Свидетельство о браке или разводе.
  • Подтверждение права собственности, правоустанавливающие документы и справка из Бюро технической инвентаризации.
  • Выписка из личного отчета об отсутствии задолженности.
  • Нотариально заверенный ПДП или письменное обязательство о том, что продажа будет завершена и дети будут размещены в другом доме, который ни в чем не уступает старому.

Заявка будет рассмотрена в течение двух-четырех недель. При необходимости власти могут осмотреть заменяемое жилье, чтобы убедиться, что оно подходит для детей.

Обратите внимание на ограничение по времени. Разрешение PPA действительно в течение трех месяцев после его выдачи. Если договор не зарегистрирован в течение этого срока, сделка должна быть повторно одобрена органами опеки. Кроме того, родители должны предоставить детям новое жилье в течение одного месяца с момента выдачи разрешения. В противном случае регистрирующий орган может отказать в оформлении договора.

🔻 Подготовка документов

После получения разрешения от органов опеки вам нужно будет подготовить документы для продажи имущества. Стандартный пакет включает в себя:

  • Документ, указывающий состав семьи.
  • Паспорт каждой из договаривающихся сторон и свидетельство о рождении ребенка.
  • Документы опекуна, если он представляет интересы несовершеннолетнего.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из земельного кадастра.
  • Выписка из специального государственного реестра недвижимого имущества, подтверждающая право собственности.
  • Выдержка из личного отчета.
  • Передаточный акт.
  • ППКП.
  • Договор аренды боксов.
  • Нотариально заверенная доверенность в случае, если интересы владельца представляет третье лицо.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Вам также необходимо будет предоставить их для оформления сделки. Например, документ из банка об отсутствии задолженности по ипотеке.

🔻 Регистрация сделки

В определенный день стороны встречаются у нотариуса. Нотариус сравнит документы и заверит соглашение. Затем договор направляется в Федеральную регистрационную службу. Помимо договора, для регистрации необходимы следующие документы:

  • Заявление на регистрацию.
  • Акт принятия.
  • Получение оплаты государственных взносов.
  • Выписка из земельного кадастра.
  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  • Паспорта детей или паспорта договаривающихся сторон, включая свидетельства о рождении.

После завершения регистрации сделка считается совершенной.

🔻 Расходы

В соответствии с пунктом 5 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора составляет 0,5% от суммы сделки, не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Стоимость регистрации договора составляет 2000 руб. Если в операции участвует адвокат, за услуги адвоката выплачивается дополнительная плата. Размер гонорара строго не определен, но в среднем — от 5 до 20 тысяч рублей. Участие юриста помогает избежать возможных проблем с регистрацией и снижает вероятность того, что соглашение будет оспорено.

В зависимости от ситуации могут возникнуть и другие расходы. Например, для получения дополнительных справок (от нарколога, психиатра) или нотариального заверения некоторых документов (доверенности третьим лицам и т.д.).

🔻 Сроки

Поскольку для получения одобрения AOP требуется время, время, необходимое для завершения сделки, больше, чем при стандартной процедуре. Кроме того, продажа объекта материнского капитала часто сопровождается одновременной покупкой другого объекта. Вам нужно будет подготовить PDCP и представить документы, подтверждающие, что новое жилье не хуже старого. Этот процесс может занять от двух недель до двух месяцев.

✅ Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Нередко на средства материнского капитала покупается дом в кредит. Деньги обычно используются в качестве залога. Существует несколько вариантов распоряжения залоговым имуществом, приобретенным на средства материнского капитала:

  1. Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа дома. Покупатель должен внести первоначальный взнос, который используется для погашения кредита. После предъявления справки из банка квартира освобождается и продается в обычном порядке.
  2. Имущество продается и одновременно погашается кредит. Сделка осуществляется при сотрудничестве с банком. Покупатель открывает два банковских хранилища: одно для ипотеки и одно для продавца. Договор регистрируется в регистрационной палате, и продавец может использовать средства из сейфа для погашения ипотеки. После погашения кредита банк выдает справку о благонадежности, на основании которой покупатель может получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц о том, что он находится в благонадежном состоянии. Затем продавец получает доступ к средствам во втором хранилище. Это безопасный вариант для всех сторон, участвующих в сделке.
  3. Продажа дома с задолженностью по ипотеке. Я также покончил с банком. Если банк принимает сделку, ипотечный договор перезаключается с покупателем, который обязан погасить остаток кредита. Поскольку сделка сопровождается юристами банка, риски для обеих сторон минимальны.

Стоимость ипотечной квартиры на 10-15 процентов ниже рыночной цены. Это следует учитывать, если вы решите продать свою квартиру и купить новую.

Сложность обоих вариантов заключается в том, что получить разрешение от органа опеки на продажу имущества может быть непросто. Если органы CPS будут удовлетворены новым обязательством взамен старого (письменное обязательство относительно доли несовершеннолетнего в заложенном доме) или если интересы детей будут удовлетворены иным образом, сделка может быть завершена. Например, доля в другом жилье.

✅ Риски продавца

Основные риски для владельца дома с материнским капиталом заключаются в отказе от продажи со стороны органов опеки или банка. Сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо получить письменное разрешение от соответствующих органов и только после этого оформлять другие документы.

Если квартира находилась в собственности семьи менее 5 лет (менее 3 лет до 1 января 2016 года), при продаже недвижимости необходимо уплатить подоходный налог (13% от общей стоимости договора). Порядок освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости установлен статьей 217.1 Налогового кодекса РФ. Существуют варианты, при которых налог не уплачивается, если сделка совершается в одном налоговом периоде, при условии, что не был заявлен налоговый вычет. Учитывая, что каждая сделка уникальна, в таких случаях необходимо проконсультироваться с юристом.

Законодательство не запрещает продажу жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Важно соблюдать интересы детей. Если у вас есть сомнения в правильности принятых мер, проконсультируйтесь с нашим адвокатом. Является ли выделение акций несовершеннолетнему обязательным в вашем конкретном случае? Нужно ли мне получать разрешение органа опеки? Каковы варианты получения одобрения сделки от AOP, если недвижимость заложена и т.д.? Вы можете получить бесплатную консультацию у наших специалистов.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист



Оцените статью

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...