Задать вопрос
48 просмотров
46 просмотров
Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгами
Содержание
Если нет возможности оплатить накопившиеся счета, владельцу следует подумать о продаже квартиры с неоплаченными счетами. Важно знать все детали этой процедуры, чтобы в будущем у договаривающихся сторон не возникло претензий друг к другу.
✅ Можно ли продать квартиру с долгами
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, долги по коммунальным платежам не являются препятствием для продажи квартиры. Они принадлежат не собственности, а владельцу, который не заплатил за воду, свет, газ и т.д. То есть новый владелец не имеет к этому никакого отношения. При этом обязанность по внесению платежа возникает только после получения права собственности на жилье и регистрации перехода права в Госреестре РФ (ст. 153, ст. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).
Исключение составляют просроченные долги по капитальному ремонту. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры она переходит к новому собственнику независимо от согласия собственника.
Поскольку не все согласятся начать жить на новом месте после выяснения отношений с управляющей компанией, скорее всего, заинтересованных лиц в приобретении проблемной квартиры будет меньше. Управляющая компания не имеет права требовать от нового собственника погашения долгов. Однако в действительности многие менеджеры включают неоплаченные счета в квитанции нового владельца вместо того, чтобы отправлять их первоначальному должнику. Также нередко угрожают отключить коммунальные услуги (отключить воду, свет и т.д.). Проблема может быть решена путем заключения договора купли-продажи, в котором указывается, что долг за коммунальные услуги остается за предыдущим владельцем и не переходит к покупателю. Кроме того, в связи со сменой собственника необходимо реорганизовать все контракты на коммунальные услуги. Если управляющая компания не прекратит свои угрозы, новый владелец может подать жалобу в прокуратуру или суд.
Срок давности по неоплаченным счетам за коммунальные услуги составляет три года. По истечении этого срока они удаляются, а файл переносится в архив. Также будет незаконно требовать их в суде. Например, если коммунальные платежи не оплачивались в течение 6 лет, суд может взыскать только за последние 3 года.
Если продавец думает о продаже недвижимости, ему также следует учитывать следующие риски
- Обращение взыскания судебным исполнителем делает продажу невозможной до тех пор, пока долги не будут выплачены полностью;
- отключение коммунальных услуг (вода, газ и т.д.) еще больше усложняет процесс продажи.
🔻 Условия продажи
Возможна продажа жилья, имеющего задолженность по коммунальным платежам, если дело не будет рассмотрено в суде. Если есть судебное решение или исполнительное производство, требующее от владельца выплатить определенную сумму за коммунальные услуги или другие обязательства, судебные приставы могут арестовать имущество и сделать продажу невозможной.
- Проинформируйте потенциального покупателя. В противном случае у него впоследствии будет возможность оспорить сделку купли-продажи в суде и потребовать снижения покупной цены или аннулирования всей сделки и возврата уплаченной суммы.
В большинстве случаев коммунальные платежи невозможно скрыть: Агентства недвижимости и покупатели требуют от компании по управлению недвижимостью заранее предоставить выписку о состоянии лицевых счетов.
- Согласуйте варианты решения проблемы: кто и каким образом будет платить.
✅ Возможные варианты погашения задолженности
Перед продажей недвижимости, имеющей долги за коммунальные услуги, сторонам важно решить, кто будет оплачивать неоплаченные услуги.
🔻 Продавец
У продавца есть несколько вариантов решения проблемы:
- Вести переговоры о пересмотре сроков погашения долга (при наличии уважительных причин неуплаты). При наличии неоплаченных счетов следует обращаться непосредственно к поставщику услуг. Если речь идет о нескольких службах, вам нужно будет обратиться в каждую организацию отдельно. Возможно, вам удастся получить отсрочку или рассрочку платежа, а также добиться отмены или частичного списания процентов. С помощью реструктуризации вы можете избавиться от долга до того, как будет найден потенциальный покупатель.
- Погашение с помощью аванса или задатка, полученного от покупателя. Целесообразность этого варианта зависит от суммы долга, так как депозит обычно составляет до 100 тыс. рублей. Однако обычно стороны могут договориться о любой сумме. Денежный вклад оформляется в виде депозитного договора. После подписания сделка не может быть необоснованно отклонена. Если продавец отказывается, он возвращает сумму задатка в двойном размере, а покупатель теряет уплаченные деньги (статья 381 (2) Гражданского кодекса).
Пример. Цена квартиры составляет 4,5 миллиона рублей. Задолженность за коммунальные услуги 100 000 руб. Покупатель договаривается с продавцом о предварительной оплате и передает ему 100 000 рублей, включенных в цену имущества (ст. 380 п. 1 ГК РФ). Последний оплачивает все счета и предъявляет соответствующую справку из ЦК. Баланс — 4,4 млн. рублей. — Продавец получает эти деньги после завершения сделки.
- Получение кредита или целевого займа (для оплаты коммунальных услуг). В этом случае продавец несет дополнительные расходы в виде процентных ставок. Вы также можете взять кредит, который вообще не одобрен.
Для обеспечения обязательства продавца по оплате можно составить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются все достигнутые договоренности, а также условия оплаты и заключения основного договора. Если погашение происходит в виде аванса или задатка, необходимо указать, что внесенная сумма будет использована для погашения долга, а квартира будет продана в определенное время и определенному лицу.
🔻 Покупатель
Со стороны покупателя это перевод долга, при котором обязательство по выплате неоплаченной арендной платы предыдущего владельца переходит к новому владельцу. Этот вариант возможен только с согласия покупателя. Это особенно полезно, если долг большой и не может быть погашен другим способом, а покупатель не хочет вносить первоначальный взнос. В этом случае стоимость квартиры уменьшается на сумму неоплаченных счетов, чтобы новый владелец мог оплатить сопутствующие расходы.
Факт заключения договора с покупателем должен быть документально подтвержден с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:
- В самом контракте;
- в форме отдельного письменного соглашения о передаче права требования.
Практика показывает, что второй вариант лучше. Если уступка права требования цессионарию указана в самом договоре, могут возникнуть дополнительные трудности с регистрацией в Федеральном центральном регистрационном управлении или нотариальным заверением (если это требуется по закону).
Письменное соглашение составляется в свободной форме. Он должен содержать:
- ФИО сторон с указанием, кто передает и кто принимает на себя обязательства, паспортные данные;
- Подробная информация о собственности.
- Сумма задолженности.
- Дата и подписи сторон.
Важно указать точную согласованную сумму, тип услуги и период, за который будет производиться оплата. Также желательно включить в документ последние показания счетчика. Обратите внимание, что по закону перевод долга возможен только с согласия кредитора (в данном случае коммунальной компании или другого поставщика услуг), в противном случае он недействителен (статья 391 (2) Гражданского кодекса). Поэтому перед составлением договора сторонам следует обратиться в вышеупомянутую организацию.
✅ Как продать квартиру с коммунальными долгами
В целом, процедура продажи жилья должника ничем не отличается от обычной сделки. Процедура выполняется следующим образом:
- Получите выписку из управляющей компании с подробным указанием суммы долга.
- Согласуйте с покупателем условия сделки, включая цену и сроки погашения.
- Подготовьте пакет документов.
- Подпишите предварительный договор/соглашение о назначении.
- Снимите с регистрации всех своих арендаторов и запросите сертификат, подтверждающий, что у вас больше нет арендаторов.
- Погасите задолженность и получите обновленную выписку от управляющей компании.
- Подпишите основной договор купли-продажи.
- Подписание передаточного акта, акцепт и расчет между сторонами.
- Осуществить переход права собственности в Росреестре.
- Уведомить управляющую компанию о смене собственника.
Если продаваемая квартира находится в долевой собственности, каждый сожитель должен присутствовать лично или требуется нотариально заверенное согласие сожителя на продажу квартиры.
🔻 Необходимые документы
Вы должны подготовиться к продаже:
- Удостоверение личности сторон, участвующих в сделке: паспорта, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников), нотариально заверенная доверенность (для представителя).
- Подтверждение права собственности: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
- Справка от ЖЭКа о состоянии лицевых счетов.
- Кадастровая и техническая идентификационная карта.
- При необходимости другие документы (согласие второго супруга на продажу жилья, разрешение органа опеки и попечительства и т.д.).
🔻 Сроки и расходы
Обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи с коммунальными долгами не требуется по закону. Помимо оплаты стоимости квартиры (для покупателя) и погашения задолженности (для продавца), существуют расходы на оплату государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Сумма составляет 2000 рублей. Согласно закону, обязанность по уплате пошлины лежит на новом владельце, поскольку утрата права собственности на недвижимость не покрывается пошлиной. Однако стороны могут договориться о разделении расходов. Продавец также должен заплатить пошлину за недвижимость, которой он владеет менее 3-5 лет.
Как скоро будет выдан сертификат, зависит от управляющей компании и договоренности сторон о том, когда и как будут оплачиваться счета. Как правило, получение сертификата не занимает много времени. Вместе со всеми остальными документами сделка может быть завершена всего за несколько дней.
✅ Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)
Соглашение составлено в обычной письменной форме и содержит обычную для такого рода документов информацию:
- Стороны, участвующие в сделке (ФИО, паспортные данные).
- Предмет сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики).
- Документы на собственность.
- Цена и порядок расчетов.
Единственным отличием от стандартного договора является пункт о неуплате платы за услуги. Желательно указать, что он не передается покупателю. Это подтверждает, что покупатель не принимает на себя обязательства по оплате услуг, которыми пользовался предыдущий владелец. Как уже упоминалось, лучше оформить перевод долга на покупателя в отдельном письменном обязательстве.
Продажа дома с коммунальными долгами может быть продлена на неопределенный срок. Как договориться с покупателем о том, кто будет оплачивать долг? Как правильно отразить все соглашения в документах? Как завершить сделку законно и с минимальными потерями? Наши юристы готовы ответить на все ваши вопросы в рамках бесплатной консультации. При необходимости они проведут сделку от начала до конца, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...