Задать вопрос
43 просмотров
25 просмотров
Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Содержание
Проведя реконструкцию, вы можете эффективно использовать пространство и улучшить свои жилищные условия — но часто это делается без разрешения соответствующих органов. Можно ли продать отремонтированную квартиру без разрешения и как ее продать?
✅ Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой
Юридически можно продать квартиру без разрешения на строительство, но это создает некоторые проблемы при поиске покупателя. Многие люди, ищущие квартиры на рынке жилья, не хотят утруждать себя согласованием изменений в планировке квартиры, поскольку это означает прохождение инстанций (что занимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды ремонта делают это невозможным). Обращение в специализированные компании, которые обещают согласовать несанкционированные изменения, требует вложения денег.
Поскольку продавцы редко получают полную цену за свой дом, им часто приходится сокращать расходы (в среднем на 10-15 процентов). Сознательно принимая решение о покупке дома без разрешения на строительство, покупатель соглашается нести все последствия и расходы — отсюда и требование скидки.
Если ремонт не соответствует строительным нормам или доставляет неудобства соседям, квартира должна быть приведена в первоначальный вид — что обычно не компенсируется скидкой, которую вы получаете при покупке. Кроме того, Федеральная регистрационная служба имеет право отказать в регистрации недвижимости в качестве нового собственника — это возможно только после того, как претензии будут устранены или узаконены.
Поскольку продавец не хочет соглашаться на снижение цены, а потенциальный покупатель хочет расширить свой круг общения, он может добиться одобрения перепланировки. Основной недостаток такого решения заключается в том, что процесс продажи приходится откладывать, что не всегда приемлемо. Жизненная ситуация может потребовать срочного решения жилищной проблемы (например, переезд или покупка другой недвижимости, продажа которой уже согласована).
Если срочность не является решающим фактором, самостоятельное согласование ремонта дает некоторые преимущества — вы можете продать свой дом на 10-20% дороже, чем при стандартном проекте дома. Учитывая, что штраф за «самодеятельность» невелик (2-2,5 тысячи рублей), серьезных препятствий для легализации нет. Однако это касается только тех случаев, когда они незначительны, не нарушают правил и проводятся внутри жилища (не затрагивают фасад здания).
Если продавец решит не упоминать о внесенных изменениях, покупатель окажется в сложной ситуации — ему придется решать все вопросы, связанные с легализацией изменений, за свой счет и в свое время. В этом случае покупатель может потребовать от бывшего владельца компенсацию в соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса о продаже некачественного товара.
Подача иска о возмещении расходов на принятие изменений или расторжение договора купли-продажи не обязательно означает, что решение будет вынесено в пользу истца. Отказ основан на том, что покупатель был обязан проверить техническую документацию и осмотреть квартиру до ее приобретения — следовательно, подписав договор, он подтвердил, что согласен приобрести квартиру именно в таком состоянии. В данном случае не имеет значения, что продавец намеренно скрыл наличие изменений.
Однако не стоит скрывать факт внесения изменений — у грамотного юриста есть возможность решить вопрос в пользу покупателя, понесшего незапланированные расходы из-за недобросовестных действий продавца.
✅ Проверка квартиры на наличие перепланировок
В интересах покупателя своевременно обнаружить изменения. Это означает, что перед покупкой следует тщательно осмотреть недвижимость, чтобы убедиться, что интерьеры не соответствуют записям Бюро технической инвентаризации.
🔻 В каких случаях согласования не требуется
Некоторые изменения допускаются и без согласования. Владелец имеет право убрать антресоль, убрать встроенную мебель, убрать перегородку в ванной комнате (если она не является несущей конструкцией) и заменить двери на более современные. Разрешение не требуется:
- Увеличение количества секций радиатора;
- Установка антенн;
- Кондиционер;
- другие незначительные приспособления, которые не влияют на общественные службы здания.
Перенос умывальника/ванны в ванной комнате, установка перегородки или пластикового окна не требуют разрешения. После внесения всех вышеперечисленных изменений вы можете без колебаний вступать во владение квартирой.
🔻 Перепланировки, требующие узаконивания
Проект необходим для увеличения жилой площади за счет кладовой или коридора, открытия двери в ненесущей стене, удаления подоконника, установки раздвижной двери на балкон (радиатор должен остаться на месте), изменения расположения газовых приборов или «мокрых комнат» (они не должны находиться над жилой площадью). Также должен быть антресольный этаж. Если продавец не санкционировал свою сделку в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса и не получил разрешения, стоит отказаться от сделки (как вариант, можно потребовать скидку или узаконить сделку до подписания договора).
🔻 Что невозможно узаконить
Следующие изменения планировки не могут быть узаконены:
- Снос несущих стен;
- Объединение «влажных комнат» (ванная, туалет, кухня) с жилыми комнатами или расположение их над спальней, гостиной, детской комнатой;
- Критическое увеличение нагрузки на узлы пола;
- недопустимое соединение чердака (кладовой);
- Устранение вентиляции;
- подключение напольного отопления к электросети здания;
- другие изменения поэтажного плана, которые могут подвергнуть опасности соседей или ухудшить условия проживания, создать пожарную опасность или нарушить санитарные и строительные нормы.
Не стоит покупать такую недвижимость, иначе ответственность перейдет к новому владельцу. Если соседи пожалуются, необходимо заплатить штраф (2,5 тысячи рублей по статье 7.21 Административного кодекса) и восстановить квартиру.
Если арендодатель игнорирует требования восстановить помещение в соответствии с планом БТИ, он рискует потерять помещение. Пример тому произошел в 2014 году, когда по инициативе Московской жилищной инспекции на аукцион была выставлена квартира. Поскольку такое обращение в суд уже имело место, не следует исключать возможность такого исхода.
✅ Как продать жилье с неузаконенной перепланировкой?
Если реконструкция не нарушает санитарные и строительные нормы, не представляет пожарной опасности и не угрожает целостности здания (нет разрушения несущих конструкций), то особых препятствий для продажи квартиры нет. Вы можете продать его за наличные (наличные/безналичные) или с помощью ипотеки. Не рекомендуется скрывать факт сделки от покупателя, иначе может быть начато судебное разбирательство. Стоит быть готовым сделать скидку — это обычная практика, чтобы компенсировать покупателю процесс легализации и устранить любые претензии с его стороны. Договор купли-продажи составляется обычным образом.
🔻 Особенности продажи по ипотеке
Если реабилитация будет проведена и не будет одобрена, не каждый банк захочет кредитовать покупателя. Если заявление будет одобрено, в договоре должен быть пункт, обязывающий нового владельца узаконить изменения. Как правило, на это отводится не более 6 месяцев.
✅ Как легализовать перепланировку?
Согласно статье 29 ЖК, уже произведенные изменения могут быть узаконены при условии, что не нарушаются структурные и санитарные нормы и соблюдаются интересы жителей.
Регламент состоит из 2 этапов. Составление документов, получение разрешения от Жилищной инспекции:
- БТИ . Для подготовки аннотированного поэтажного плана и технического паспорта необходимо 10 дней. После осмотра жилища все изменения отмечаются в техническом паспорте красным цветом.
- Бюро планирования, утвержденное СРО. Посещение СРО необходимо для получения технического заключения о безопасности проводимых работ и подготовки проекта (требуется одобрение властей). Если изменения незначительны, можно самостоятельно создать проект (выполненный на копии технического паспорта). Если затронуты несущие стены, заключение о безопасности составляется специалистом, который проектировал здание.
- Жилищная инспекция. Все подготовленные документы подаются в Жилищную инспекцию вместе с правоустанавливающими документами. Срок рассмотрения документов составляет 45 дней.
Направление в суд для легализации изменений в объекте в случае отказа.
Если решение неблагоприятное, следующим шагом является судебная процедура (срок обращения в этот орган после решения об отказе составляет 3 месяца). В дополнение к поэтажному плану, эскизу и проекту заявитель должен представить
- согласие соседей
- Документы, подтверждающие право собственности (копии договора купли-продажи, акта передачи квартиры);
- Исковое заявление.
На основании заключения инженерно-строительной экспертизы выносится решение в пользу истца или предписывается вернуть квартиру в прежнее состояние. Если изменения узаконены, соответствующие исправления вносятся в техническую документацию жилья. Стоимость оформления нового технического паспорта составляет около 2 тысяч рублей (определяется на региональном уровне). После этого можно без колебаний совершать любые сделки, связанные с недвижимостью. Арендодателю не грозят никакие штрафы или другие санкции.
Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, но стоит ли ее покупать? Какие меры необходимо предпринять, чтобы избежать высоких затрат и отказа в регистрации прав со стороны Росреестра? Правила легализации постоянно обновляются, меняются понятия допустимых и недопустимых изменений. Избежать ошибок и осложнений помогут юристы в данной области.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...