Задать вопрос
64 просмотров
33 просмотров
Можно ли и как продать квартиру с обременением — Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)
Содержание
При проверке юридической чистоты сделки адвокат может указать на то, что желаемая квартира находится в ипотеке. Владельцам такой недвижимости нелегко продать ее, так как покупатели думают, что здесь что-то нечисто и боятся быть обманутыми. Действительно, нет никакой опасности в грамотной организации сделки, которая находится под строгим наблюдением не только заинтересованных сторон, но и кредиторов и государственных органов.
✅ Что это значит
Обременения — это ограничения, которые не позволяют домовладельцу распоряжаться своей собственностью. В законодательстве информация об обременениях содержится в статье 1 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.
Ограничения, влияющие на распоряжение недвижимостью, должны быть зарегистрированы. К ним относятся:
- Ипотека;
- Easement;;
- Аренда;
- Аренда жилой недвижимости;
- Доверительное управление.
Кроме того, об ограниченной возможности собственника распоряжаться имуществом свидетельствуют
- Регистрация договора на аннуитет;
- Наличие несовершеннолетних собственников и недееспособных граждан;
- Приобретение недвижимости с помощью материнского капитала;
- Наследники;
- Владение жилыми помещениями в статусе совместной собственности супругов.
В каждом случае сделка осуществляется при участии третьей стороны. Это может быть банк, орган опеки, судебный пристав или другая организация, без согласия которой сделка считается незаконной.
Ограничения не означают, что продажа невозможна. Все возможно, но только после снятия обременения или перевода долга на покупателя.
Недвижимость с обременениями считается проблемной, поскольку для снятия ограничений необходимо провести ряд манипуляций, поэтому агенты по недвижимости и сами владельцы часто умалчивают об этой проблеме. Покупатель должен знать, как проверить, есть ли обременения на недвижимость. Необходимая информация содержится в документах:
Ипотека. Квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен.
Аренда на год или более
Цитата из ЕГРН, но если срок 1 год, то информация нигде не отражается
Наличие наследников или лиц, составивших завещание
Доказательство права наследования
Маленькие
Паспорт продавца (страница с записью о наличии детей), выписка из ЗАГСа.
Продавец состоит в законном браке, что косвенно указывает на то, что они находятся в совместной собственности.
Паспорт (страница со свидетельством о браке) и документ из ЗАГСа. Проверьте, был ли брак заключен до покупки.
Зарегистрированы ли в доме другие лица?
Выписка из домовой книги, справка из жилищного отдела о количестве зарегистрированных лиц.
Все граждане, имеющие право на пожизненное проживание в жилище, если они откажутся от приватизации.
Договор приватизации, справка о количестве зарегистрированных жильцов
Приобретение имущества за счет средств материнского капитала
Выписка из ЕГРН, обоснование документа, свидетельствующего о том, что выплата производится за счет средств материнского капитала
Благодаря тщательному изучению документов можно выяснить, какие трудности связаны с покупкой и стоит ли иметь дело с этой недвижимостью.
✅ Можно ли продать квартиру с обременением
Заложенное имущество не всегда может быть продано. Если причиной является ограничение, наложенное учреждением, ограничения могут быть сняты или переданы другому лицу, как того требует закон. Если препятствие вызвано личными интересами других собственников, то проблемы либо не могут быть решены, либо вам придется пожертвовать собственными материальными интересами.
✅ Как продать квартиру с обременением
Каждый случай должен рассматриваться индивидуально. Лучший вариант — снять обременения и продать «чистую квартиру».
Продавец не должен скрывать ситуацию. Чтобы продать квартиру с ипотекой без финансовых потерь, нужно самому представить все документы, указать на тонкости и объяснить, что проблема решаема.
🔻 Ипотека
Когда вы берете кредит на покупку квартиры, недвижимость остается у банка в качестве залога. Эта плата действует до полного погашения обязательств по кредиту.
Если заемщик не выплачивает проценты по кредиту и уклоняется от выполнения своих обязанностей, банк обращается с ходатайством об аресте имущества, а затем продает его с аукциона. Кредитор должен ознакомиться со статьей 348 Гражданского процессуального кодекса, которая гласит, что имущество может быть принудительно продано, если
- просрочка длится 3 месяца и более или должник не оплачивал свои счета более трех раз за год;
- стоимость долга составляет не менее 5% от стоимости залога.
Обычно продажа инициируется самим должником, если он переезжает, внезапно нуждается в деньгах или не может оплатить свои счета. Существует несколько вариантов продажи:
- Попросите о досрочном погашении кредита и продайте дом без залога;
- Свяжитесь с банком и попросите одобрения на продажу недвижимости.
Отличный вариант — заставить покупателя предоставить залог для погашения кредита.
🚩 Продажа после снятия обременения.
Процедура выполняется следующим образом:
- Кредитор обращается в банк. Сотрудник финансового учреждения предоставляет перерасчет задолженности.
- Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, договор залога.
- Продавец погашает задолженность перед банком и обращается в Росреестр для снятия обременения. Для этого требуется справка об освобождении от долгов.
- С покупателем составляется договор.
В этом случае квартира продается как чистая, свободная от ипотеки.
Продажа заложенной квартиры через банковское хранилище
Некоторые банки, в частности ВТБ, предлагают продать заложенную квартиру через банковскую ячейку. Схема выглядит следующим образом:
- Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже заложенной квартиры. Банк принимает решение о продаже в течение 2 недель и назначает дату закладки денег в сейф.
- Стороны (продавец и покупатель) подписывают договор с банком об аренде банковской ячейки. Депозит оплачен. Обычно часть платежа идет в счет погашения долга, а другая часть — это деньги, которые получает непосредственно продавец. В некоторых случаях для получения суммы задолженности требуется банковский перевод.
- Продавец имеет право продать квартиру.
- Договаривающиеся стороны составляют договор купли-продажи.
- Продавец, покупатель и финансовое учреждение обращаются в Росреестр для снятия обременения и регистрации перехода права собственности.
- Время выдачи средств из кассы согласовывается с продавцом.
Обычно этот процесс занимает не более 3 недель — 1 месяца. Этот процесс занимает больше времени, чем обычная продажа, поскольку требуется время на согласование процедуры с банком.
🚩 Документы.
Чтобы продать заложенный дом, вам необходимо уведомить об этом банк:
- Выписка из Единого государственного реестра;
- Договор купли-продажи для приобретения заложенной недвижимости;
- Кредитный договор;
- Паспорта заемщиков и покупателей заложенного имущества.
Метод продажи заложенных в банке квартир изучен уже давно; все, что вам нужно сделать, это связаться с кредитным финансовым учреждением и узнать о разрешенных моделях продажи. Основная проблема — продать заложенную квартиру по минимально возможной цене, так как ее стоимость обычно ниже среднерыночной.
🔻 Арест
Невозможно продать имущество, находящееся под арестом, пока не сняты основания для обременения. Конфискация имущества осуществляется следующим образом:
- Мера безопасности. Это означает, что есть заинтересованная сторона, которая подает в суд на продавца и ходатайствует о временном аресте имущества. Например, если имущество было оформлено на имя жены до брака, но куплено на деньги жены, и есть доказательства, оно может перейти к ней после развода. Чтобы муж не смог продать имущество при разделе имущества, жена должна подать заявление о наложении залога. На дома с большим количеством неоплаченных счетов часто обращают взыскание.
- Процесс, предшествующий обращению взыскания на имущество. Например, если от уплаты алиментов упорно уклоняются, а другого имущества нет, дом может быть изъят за долги по решению суда у стороны-неплательщика.
Изъятие регистрируется в Едином государственном реестре недвижимого имущества. Когда продавец устраняет основания для наложения ареста, ограничение снимается органом, издавшим постановление о наложении ареста.
Если покупатель видит на недвижимости запись об аресте, ему не стоит рассчитывать на быстрое урегулирование спора. Например, если ордер на арест был выдан судом, это решение может быть отменено только судом.
Продавцу рекомендуется объяснить причину возникновения залога и согласовать сроки снятия залога.
✅ Рента
Пожизненная рента — это договорное соглашение о праве собственности (статьи 583-588 Гражданского кодекса), в котором одна сторона (покупатель) передает право собственности другой стороне (плательщику) при условии регулярной выплаты пожизненной ренты. Выплата может быть непрерывной (вечной) или фиксированной на определенный период времени.
Пожизненная рента является расходом, поскольку имеет побочное обязательство при передаче земли покупателю. Это означает, что получатель обязан перечислить ренту, если первоначальный кредитор не выполняет свои обязательства.
Продать такую квартиру можно, но, согласно статье 604 Гражданского кодекса, перед продажей необходимо согласие правообладателя (бывшего владельца).
Сделка сопряжена с риском для покупателя. Владелец аннуитета может отказаться от договора, если докажет, что не получает условий обслуживания, указанных в договоре аннуитета.
🔻 Аренда
Третьи лица в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них есть договор аренды «на руках», то проживание в ней законно, независимо от смены собственника.
Сведения о том, что квартира сдана в аренду, можно найти в реестре только в случае долгосрочного договора аренды — 1 год и более (статья 609 Гражданского кодекса РФ). Если срок действия договора составляет менее 12 месяцев, установить такую плату с уверенностью не представляется возможным.
Если вы решили продать арендованную квартиру, вы должны уведомить об этом жильцов. Согласно закону, у них должно быть не менее трех месяцев на поиск новой квартиры и переезд, если иное не указано в договоре.
Бессмысленно просить суд расторгнуть договор без уважительной причины. Они могут быть выселены по решению суда в следующих случаях
- нарушать условия договора
- они портили имущество
- нарушали сроки оплаты более двух раз;
- не выполнил ремонт в установленный договором срок.
Арендодатель должен найти компромисс как с арендаторами, так и с покупателем. Если у последнего есть другая квартира, он может подождать несколько месяцев и съехать в конце срока, оговоренного в договоре аренды. В течение этого времени арендная плата перечисляется на счет покупателя.
🔻 Прочие ограничения
В некоторых случаях квартира не может быть продана без согласия других собственников или третьих лиц. Ограничения действуют в следующих случаях:
- В число владельцев входят несовершеннолетние дети или психически неуравновешенные граждане. Согласно закону, продажа части имущества вышеуказанных лиц возможна только с согласия органа опеки и попечительства. При продаже недвижимости важно предоставить ребенку альтернативное жилье, не уступающее по размерам и пропорциям продаваемой недвижимости. В АОП должен быть представлен временный договор купли-продажи альтернативного жилья. Власти должны обеспечить детям хорошую жизнь и гармоничное развитие.
- Квартира является общей собственностью. Если квартира приобретается путем обмена, необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие на продажу от другого супруга, даже если один из супругов зарегистрирован в квартире.
- В квартире зарегистрированы другие жильцы. Продать квартиру можно, но условия снятия с регистрации третьих лиц должны быть четко прописаны в договоре. Граждане, отказывающиеся от приватизации, представляют особый риск для покупателя. Они имеют право пожизненного пользования квартирой. Также важно проверить, являются ли зарегистрированные граждане военнослужащими или заключенными. Они имеют право на повторный прием независимо от того, сколько времени прошло с момента их отсутствия. Если произойдет недосмотр и эти арендаторы не будут «освобождены» по собственной воле или по решению суда, договор может быть расторгнут покупателем.
- Квартира была куплена на материнский капитал. Закон предусматривает, что после покупки такой квартиры все члены семьи получают долю в собственности. Если вы «обойдете» закон и не выделите доли, а продадите квартиру без согласия АОП, сделка может быть оспорена покупателем недвижимости, представителями несовершеннолетних или самими детьми, если они достигли 18 лет.
Продажа заложенной квартиры вызывает трудности у продавца и неуверенность у покупателя. Обе стороны несут ответственность за представление и проверку документов и за то, чтобы сделка не была оспорена третьими лицами. Чтобы минимизировать все риски, стоит тщательно составить договор купли-продажи, желательно с помощью юриста.
✅ Как оформить договор на продажу
Наиболее типичной ситуацией является продажа заложенного дома. Недвижимость может быть первичной (когда продается квартира в новостройке) или вторичной. В обоих случаях в формулировке указывается способ оплаты: в рассрочку или единовременно. Формулировка следующая:
- «… оплата будет произведена после заключения основного контракта и регистрации перехода права собственности государством»;
- «… настоящим договором предусмотрена поэтапная оплата…» и далее — описание этапов с указанием условий и сумм;
- «Оплата будет производиться частями…», с указанием даты перечисления суммы.
Если деньги уплачены до заключения договора, то для продавца нет риска, что деньги не будут получены. Если оплата производится после заключения договора или даже после регистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одной из таких мер является залог недвижимости одним из следующих способов:
- В силу закона. Залог фиксируется в договоре, а регистратор вносит запись о залоге в Единый государственный реестр недвижимого имущества.
- По договоренности между сторонами.
Имущество, указанное в свидетельстве о праве собственности, заложено одновременно двум лицам:
- Банк, поскольку на момент перехода права собственности ипотека еще не погашена.
- Продавец, поскольку покупатель еще не заплатил за недвижимость.
Иногда в контрактах говорится: «Стороны договорились, что залоговое право продавца на имущество не возникнет…». Это означает, что только одно обременение (обременение банка) должно быть отменено в ЗАГСе после завершения сделки, в то время как обременение в пользу продавца не должно быть отменено «по закону».
Контракт должен содержать следующую информацию:
- О партиях: ФИО покупателя и продавца, паспортные данные, включая место регистрации.
- О предмете соглашения. Жилье должно быть четко описано, например, адрес, количество и размер комнат, свидетельство о праве собственности и другая информация, устанавливающая право собственности на жилье.
- Стоимость квартиры за единицу или за 1м2.
- Порядок расчетов между сторонами.
- Права и обязанности, санкции за нарушение обязательств.
- Подписи сторон.
Особое внимание уделяется определению порядка оплаты. Устанавливаются условия погашения финансовых обязательств и снятия обременений с жилья, а также определяется, кто несет ответственность за сохранность имущества.
🔻 Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)
🚩 Документы.
Необходимы документы для регистрации договора купли-продажи в пользу продавца в Росреестре или МФЦ:
- Заявление обеих сторон о регистрации перехода прав;
- ACD (3 экземпляра);
- Свидетельство о регистрации транспортного средства, кадастровый паспорт и документы, подтверждающие право собственности;
- В случае погашения кредитных обязательств — погашенная ипотека;
- Доверенность, выданная финансовым учреждением, предусматривающая снятие обременения;
- Выписка из домовой книги;
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- В случае продажи совместного имущества — нотариально заверенное согласие супруга на продажу; В случае продажи имущества ребенка — согласие КПК.
Регистрационный взнос установлен в размере 2 000 рублей.
Срок регистрации в Росреестре — 7 рабочих дней, в МФЦ — 9. После оплаты квартиры по совместному заявлению сторон обязательство снимается.
Продавец может оставить недвижимость себе, если покупатель не хочет этого. Для покупателя такой договор предусматривает возможность приобретения квартиры в рассрочку, что означает, что квартира находится в залоге у продавца до полной выплаты ее стоимости.
При профессиональном подходе покупка заложенной недвижимости безопасна. Часто заложенная недвижимость показывается как «юридически чистая», и на выявление мошенничества может уйти много времени. Хотя с ипотекой все прозрачно — в Едином государственном реестре четко указано, что недвижимость заложена, — наличие скрытых собственников может быть не сразу очевидным.
Меры защиты должны быть приняты на стадии заключения договора, и в него должны быть включены пункты о том, что любое нарушение обязательств другой стороной приведет к возврату денег (имущества). Чтобы не быть обманутым, обратитесь к адвокату: Каков риск покупки квартиры с помощью ипотеки? Как снять ограничения на продажу квартиры? Как подписать договор, если квартира заложена? Консультация на сайте бесплатная, объясните свою ситуацию, и квалифицированный юрист поможет вам получить хорошую сделку.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...