Задать вопрос
55 просмотров
50 просмотров
Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)
Содержание
На погашение ипотеки уходит в среднем 10-20 лет, за это время условия жизни могут существенно измениться. Что делать, если вам пришлось сменить место жительства или вы больше не можете вовремя платить и погашать долги из-за низкого дохода? Единственный выход в таких случаях — продать заложенную недвижимость банку. Возможно ли это и каково мнение кредиторов о продаже заложенной недвижимости?
✅ Стоимость залогового имущества
Недвижимость, на которую обращено взыскание, не пользуется большим спросом — рынок недвижимости полон интересных, необремененных предложений. Покупатели рассматривают их только потому, что цена ниже по сравнению с аналогичными объектами.
Насколько высокую скидку может установить продавец? На этот вопрос нет однозначного ответа. В зависимости от обстоятельств, она может достигать 3% или 30%. Это зависит от того, сможет ли владелец привлечь потенциальных покупателей — аргументы в пользу более высокой цены следующие
- хорошая инфраструктура;
- расположение квартиры в престижном районе;
- дорогостоящий ремонт;
- наличие бытовой техники, включенной в общую стоимость.
Но в любом случае, недвижимость в эскроу стоит дешевле, чем аналогичная недвижимость, и по мере увеличения срочности она автоматически опускается в нижнюю часть прайс-листа. Но даже в этом случае не стоит рассчитывать на быструю продажу — это позволит опытному агенту по недвижимости ускорить процесс, что повлечет за собой дополнительные расходы (до 5% от стоимости квартиры).
✅ Способы решения проблемы
Если возникают трудности с погашением долга, вы можете попросить банк перенести срок погашения долга или продать имущество. Первый вариант позволяет лишь немного снизить финансовое бремя, в то время как второй — полностью избавиться от обязательств. Продажа заложенной недвижимости не запрещена законом, но она должна осуществляться только после консультации с кредитором — дом заложен, что усложняет ситуацию и снижает шансы на выгодную продажу.
🔻 Досрочное погашение ипотечного кредита
Этот метод позволяет определить рыночную стоимость квартиры. Она заключается в досрочном погашении кредита — после снятия обременения нет никаких препятствий для продажи. Основная сложность заключается в том, что заемщик должен найти деньги. Если у вас есть относительно небольшая сумма для оплаты, вы можете занять у друзей и родственников или взять потребительский кредит — долг может быть погашен сразу после того, как покупатель оплатит дом (в большинстве случаев банк разрешает досрочное погашение потребительского кредита без штрафных санкций). Если предстоит выплатить еще несколько миллионов, вы вряд ли найдете денежные вливания.
🔻 Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными
Этот метод больше подходит для людей, «перегруженных» ипотечными кредитами, и поэтому является наиболее распространенным. Заемщику не нужно выпрашивать деньги у родственников или обращаться за дополнительным кредитом в банк. Квартира предлагается к немедленной продаже по цене ниже рыночной. Потенциальным покупателям говорят, что сумма, уплаченная за недвижимость, будет использована в первую очередь для погашения ипотеки. Существует 3 способа перевода денег в банк.
- Коробка Представитель кредитной организации имеет доступ к одному из ящиков, содержащему ипотечный долг, а продавец — к другому (содержащему остаток).
- Безналичный перевод кредитору. Сумма денег, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на банковский счет. Оставшаяся сумма обычно помещается в банковскую ячейку.
- Расчеты через депозит нотариуса . С 2014 года продавцы недвижимости имеют возможность оплачивать покупную цену через публичный депозитный счет (FZ-457). За эту услугу взимается комиссия в размере 0,5% от суммы. Сначала деньги переводятся на счет, указанный покупателем. Нотариус заверяет доверенность и отправляет кредитору сумму, необходимую для погашения кредита. После предоставления закрывающих документов по кредиту он направляет заявку на регистрацию собственности и, после завершения процедуры, переводит остаток продавцу.
Использование банковских ячеек сопряжено с некоторыми трудностями. Банк не снимет комиссию до тех пор, пока не получит деньги. Это означает, что покупателю придется перевести значительную сумму, прежде чем он получит право собственности на недвижимость. Это очень рискованно, поскольку после выплаты кредита продавец может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.
🔻 Передача кредитных обязательств
По договоренности с банком продавец может продать заложенную недвижимость и передать обязательства по кредиту новому владельцу — это важно, если у покупателя нет денег на покупку и поэтому он хочет сам взять кредит. Новый владелец будет оплачивать счета после передачи имущества.
Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс — если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент вместо него имеет стабильный высокий доход и хорошую кредитную историю, то такая замена оправдана (но потенциальный покупатель ипотеки в третьем банке не может ее взять, такая просьба рассматриваться не будет). Банк тщательно проверяет заемщика, чтобы убедиться в честности и платежеспособности нового заемщика — в случае сомнений заявитель не утверждается, а старый заемщик должен продолжать выплачивать кредит.
Такое соглашение не противоречит букве закона — согласно § 37 Закона об ипотеке, залог может быть продан при согласии залогодержателя.
🔻 Продажа залогового имущества с торгов
Если клиент банка больше не в состоянии платить по своим долгам, он может дать зеленый свет на аукцион, не дожидаясь, пока кредитор получит такое право в суде. В этом случае банк отвечает за продажу заложенного имущества, а должник не участвует в этом процессе.
Основной недостаток этого метода заключается в том, что кредитор защищает только свои собственные интересы. Он не заинтересован в длительном аукционе, поэтому устанавливает низкую цену. Она ни в коем случае не будет меньше суммы долга, и представителей банка не волнует, останется ли должник хоть с чем-то или нет.
Пример. Рыночная стоимость квартиры составляет 4 миллиона рублей. Ровно половина этой суммы остается банку. Имущество было продано на аукционе за 3 миллиона рублей. Кредитор получает свои деньги и гасит долг, а клиент получает только 1 миллион рублей.
✅ Порядок продажи залогового имущества
Первый этап посвящен переговорам с кредитором — стоит поговорить о возможности продажи заложенной недвижимости. Если он одобрен (дано письменное согласие, указана сумма долга), можно начинать поиск покупателя.
Перед продажей клиент должен узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обсудить порядок оплаты (наличные, банковский перевод, кредит) и условия обращения взыскания. Все достигнутые договоренности фиксируются в договоре купли-продажи.
Сначала выдается трастовый договор на заложенный дом — он остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход права собственности (процесс занимает 5 дней) — продавец по-прежнему должен ипотечный кредит. После того как покупатель передает деньги, кредит погашается, и банк выдает соответствующий сертификат. На основании этого сертификата регистрируется отмена обременения (в этот момент квартира уже находится в собственности покупателя, процесс занимает до 4 дней). После этого с продавцом заключается окончательный расчет — он получает оставшуюся сумму.
🔻 Содержание ДКП
Контракт имеет некоторые особенности. Одним из них является наличие в списке сторон, участвующих в сделке, банка, который является залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:
- Предоставляются паспортные данные продавца и покупателя;
- информация о продаваемой недвижимости (адрес, площадь и другие данные);
- цена указывается цифрами и прописью.
Способ и порядок внесения депозита (через банковскую ячейку, нотариальный депозит) является обязательным. Условия договора определяют очередность банка (кредитор имеет приоритет) и продавца (чья очередность наступает после регистрации прав). Ипотека (залог) жилья является обязательством. Стороны могут добавить в договор другие необходимые пункты. Наконец, они подписывают контракт, чтобы подтвердить его.
🔻 Требуемые документы
Помимо паспортов сторон, необходима также доверенность от лица, представляющего интересы банка. Покупателю должны быть представлены документы на жилье — технический паспорт, справка об отсутствии задолженности перед коммунальными службами, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности.
В пакет документов обязательно входит договор залога/кредита. Если покупатель приобретает недвижимость в кредит, то на его стороне также находятся необходимые кредитные документы (они подписываются одновременно с АКТом).
Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит от политики банка (обычно кредитор требует, чтобы договор был заверен лицензированным нотариусом, другие специалисты не допускаются).
✅ Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья
Одним из преимуществ является то, что цены на заложенную недвижимость ниже среднерыночных. Покупатель получает хорошее предложение за дом, который в противном случае стоил бы на 10-30% дороже. Еще одним преимуществом является то, что недвижимость проходит тщательную проверку, прежде чем она будет принята банком. Это значительно снижает риск стать «подколотой свиньей».
Самый большой недостаток заключается в том, что сделка является рискованной. Если покупатель не знает, что делать, ему, возможно, придется выплачивать чужой кредит и в итоге ничего не получить. При принятии решения о совершении такой сделки стоит обратиться за компетентной юридической консультацией. Они также должны иметь в виду, что продажа займет больше времени, так как им придется согласовывать сделку с банком и ждать отмены залога.
Есть еще один минус в случае покупки квартиры в кредит: новый владелец будет обязан вносить регулярные платежи (потеря работы или низкий доход поставят плательщика в затруднительное положение).
Можно ли продать квартиру под залог и требуется ли нотариальное заверение договора? Такая сделка является довольно рискованной, и вам не следует заключать ее до тех пор, пока у вас не будет как можно больше уверенности. Юристы сайта рассказывают, на какие моменты нужно обратить особое внимание, будут заниматься продажей.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...