Задать вопрос
93 просмотров
57 просмотров
Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья
Содержание
Желание людей сэкономить на жилье привело к появлению различных моделей — одной из них является покупка неприватизированной квартиры. Можно ли продать социальное жилье без приватизации и как это сделать?
✅ Что такое муниципальное жилье?
Муниципальное жилье управляется муниципалитетом — арендодателем является муниципалитет. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование гражданам (статья 674 Гражданского кодекса) — арендная плата не взимается, оплачивается только плата за обслуживание. Недвижимость находится в собственности государства, но благодаря приватизации квартира может перейти в собственность арендатора. В большинстве случаев договор заключается не на определенный срок, но если квартира сдается в аренду как служебное жилье или умер один проживавший в ней квартиросъемщик, квартира возвращается в жилищный фонд муниципалитета.
Раздел 35 Гражданского кодекса Германии регулирует все вопросы, связанные с социальным наймом жилья. Согласно закону, арендатор и его близкие родственники имеют право постоянно занимать жилье, выделенное муниципалитетом. Согласно статье 81 Закона о жилье, временные жильцы также могут вселиться в квартиру, если все члены семьи согласны. Размещение посторонних лиц на срок более 1,5 месяцев допускается только при соблюдении условий размещения.
✅ Причины, побуждающие заключить сделку
Приватизация жилья осуществляется бесплатно. После внесения изменений в Федеральный закон срок больше не ограничен (соответствующее постановление было принято Государственной Думой 10.02.17 и одобрено 15.02.17). После приобретения права собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять или завещать. Зачем покупать/продавать неприватизированные квартиры? И у покупателя, и у продавца есть свои причины.
Покупателя привлекает низкая стоимость и перспектива приватизации — после завершения процесса недвижимость будет иметь рыночную цену. У продавца также есть свои причины. Первая причина продажи совместного жилья — это те, кто уже воспользовался своим правом на бесплатную приватизацию — такая возможность предоставляется государством один раз (за исключением детей, которые могут приватизировать другую недвижимость после 18 лет). Вторая распространенная причина — срочная необходимость в деньгах. Человек также может быть заинтересован в продаже при переезде — трудно найти обмен между совместным жильем, так как большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в муниципалитете, можно купить ее в другом месте, добавив собственные сбережения или взяв кредит.
✅ Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?
Поскольку имущество принадлежит муниципалитету, гражданин не может продать его обычным способом. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам получить желаемое, не нарушая закон. Фактически, речь идет о передаче прав на проживание (но не прав собственности — они возникают только после приватизации).
✅ Как продать муниципальную квартиру?
Метод № 1.
Этот метод очень рискованный — его следует использовать только в том случае, если между покупателем и продавцом существуют доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения договоренностей).
Процедура выполняется следующим образом: В муниципалитет подается заявление о регистрации третьего лица. Если заявление одобрено, покупатель регистрируется в квартире. Продавец выселяется после получения денег (остальные жильцы, если таковые имеются, также снимаются с регистрации). В этом случае квартиросъемщик является единственным зарегистрированным жильцом и может обратиться в жилищный отдел, чтобы на его имя был заключен договор социального найма. Если хозяин не возражает, квартира передается новому жильцу. Если он или член его семьи еще не воспользовался правом на приватизацию, недвижимость переходит в собственность арендодателя.
Вполне вероятно, что арендодатель не желает заключать договор с новым арендатором. Согласно статье 82 (2) Закона о жилье, можно изменить договор аренды, если арендатором является здоровый член семьи, при условии, что другие лица, проживающие в квартире, также согласны. Эта опция недоступна для иностранцев.
Риски при смене арендаторов очень высоки. Один из них заключается в том, что новый арендатор может быть выгнан арендодателем сразу после получения денег. Закон дает арендодателю право подать в суд, если временный жилец отказывается освободить квартиру. Помимо продавца, в суд могут обратиться члены семьи, проживающие в квартире.
Метод № 2.
Эта схема предполагает использование агентов по недвижимости, которые имеют «буферный» жилищный фонд и готовы предложить свои услуги сторонам. AH создает «буферную» квартиру по индивидуальному заказу покупателя на основании доверенности. После этого обмен завершается — эта операция не запрещена законом. Наниматель муниципального жилья увольняется и прописывается в «буферной» квартире АХ, а покупатель идет в жилищный отдел для заключения нового договора социального найма. Не должно быть никаких препятствий для оформления документов. Затем продавец выселяется из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» квартиру AH и получает деньги). В результате интересы всех сторон защищены: агент получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец — деньги, а покупатель — квартиру, которую он может затем приватизировать (если он еще не воспользовался этой возможностью).
При обмене общих квартир количество снятых с регистрации лиц должно соответствовать количеству лиц, зарегистрированных в другой квартире. Особое внимание следует уделить детям — на них не должно приходиться меньше квадратных метров, чем на предыдущую квартиру. Несоблюдение этого правила приведет к подаче апелляции.
Обмен не допускается в следующих случаях:
- она серьезно влияет на условия жизни одной из сторон (это следует учитывать при выборе «буферной» квартиры);
- социальное жилье хранится в специальном фонде.
Если Регистратор подозревает, что транзакция является фиктивной, она будет отклонена.
Сделка, связанная с продажей социального жилья, не приветствуется арендодателем, поэтому раскрытие факта получения денег будет иметь очень неприятные последствия — вопрос будет обсуждаться в суде, и на 100% маловероятно, что решение будет в пользу ответчика.
✅ Как избежать проблем?
В такой сделке существует 3 основных риска:
- Продавец не покинет квартиру после получения денег и заставит покупателя выехать;
- владелец социального жилья не признает факт получения денег;
- агентство недвижимости откажется принять обратно предоставленную «буферную» квартиру (в силу деликатности фактов, отстоять свои интересы в суде не удастся).
Стоит избегать таких рисков:
- Убедитесь, что продавец (покупатель) компетентен;
- Тщательно выбирайте агента по недвижимости (смотрите на стоимость, проверяйте документы на наличие у него полномочий на ведение бизнеса);
- Не выплачивайте полную сумму до получения обменного ордера или подписания договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
- Документируйте все обязательства сторон, участвующих в сделке;
- Получите расписку о получении денег — продавец должен написать расписку синими чернилами и от руки написать сумму словами и цифрами (убедитесь, что он поставил дату и подпись).
Существует риск, что покупатель откажется платить или продавец не подпишет договор, поэтому гарантии необходимы. Рекомендуется поместить деньги в банковскую ячейку (сумма подсчитывается в присутствии обеих сторон и помещается в арендованную банковскую ячейку). Таким образом, одна сторона может быть уверена, что оговоренная сумма готова к передаче, а у другой стороны есть рычаг давления — продавец может получить деньги, когда все жильцы больше не живут в квартире.
✅ Документы
Для проведения сделки вам потребуется подготовить ряд документов:
- Паспорта — помимо оригиналов, необходимы нотариально заверенные копии;
- Если интересы одной из сторон представляет сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, вам потребуется доверенность с указанием даты подписания доверенности и списка уполномоченных представителей (документ должен быть нотариально заверен);
- заключить договор с агентством недвижимости;
- Расширенная версия выписки из домовой книги — в ней отображается информация о зарегистрированных лицах и статусе объекта недвижимости;
- Документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- технический паспорт (вместо кадастрового паспорта); — технический паспорт на жилье; Выписка из ЕГРЮЛ;
- Договор социального найма жилья;
- Согласие всех жильцов, проживающих в квартире;
- Заявление на обмен квартиры и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждой стороны сделки и регистратора).
Вам необходимо оплатить государственную пошлину (2 000 рублей).
Чтобы избежать проблем с приватизацией, необходимо получить письменный отказ от лиц, имеющих право инициировать процесс (арендодатель и члены семьи, зарегистрированные от имени арендодателя).
При продаже квартиры совместного домовладельца не следует подписывать акт купли-продажи, поэтому домовладелец должен составить неформальный договор о передаче квартиры. В акте должны содержаться:
- информация о сторонах, участвующих в сделке (паспортные данные);
- полная информация о квартире (адрес, жилая площадь, состояние).
- Другие важные детали, которые стороны хотели бы включить в документ;
- дата и подписи.
✅ Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры
Покупка квартиры в муниципальной собственности имеет только одно преимущество: ее стоимость намного ниже рыночной (обычно в 2-3 раза). Если сделка пройдет успешно, новый арендатор сможет обустроить квадратные метры по своему вкусу, что увеличит их стоимость. Также нет необходимости в проверке имущества по соображениям юридической безопасности.
Недостатки такого способа покупки очевидны: поскольку неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету, попытка нового жильца заключить договор социального найма с высоким пакетом акций закончится неудачей. Исключением является возможность использования «буферной» квартиры, но и здесь есть свои подводные камни — закон предусматривает возможность признания обмена недействительным (статья 75 Закона «О жилищном строительстве и городском хозяйстве»).
Независимо от вида продажи социального жилья, покупатель не имеет права на налоговый вычет, полагающийся в случае сделки купли-продажи (13% от 2 млн. рублей — 260 тыс. рублей). Это несколько снижает преимущество неприватизированной собственности по низкой цене.
✅ Сроки
Самым быстрым вариантом является регистрация нового арендатора — эта процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность благоприятного исхода и высокие риски сводят на нет это преимущество.
Вариант обмена с участием агента по недвижимости занимает больше времени (потребуется 1-2 месяца на обдумывание деталей, поиск надежного агента по недвижимости, сбор/документацию документов).
✅ Как продать муниципальное жилье на законных основаниях?
Единственной правовой основой являются права собственности — они также создаются в результате приватизации. Имущество передается бесплатно, процедура регулируется Законом РФ № 1541-1 от 04.07.91 и № 14-ФЗ от 22.02.17 (ограничения по сроку действия программы отменены). Если у вас есть долги перед коммунальными службами, то нет никаких препятствий для приватизации имущества.
Приватизация жилого помещения невозможна
- места, где проводится несанкционированная реконструкция;
- жилые помещения, классифицированные как опасные;
- размещение в закрытых военных лагерях;
- жилье, находящееся в собственности Фонда обслуживания (приватизация возможна при передаче жилья в муниципальную собственность или при получении согласия нанимателя).
Чтобы приватизировать квартиру, необходимо подать заявление в соответствующую региональную администрацию и предоставить список документов/требований (требования зависят от региона). Если кто-то из жильцов не хочет участвовать в процессе приватизации, он должен подать письменный отказ. После подготовки документов вам останется только подать их в соответствующий орган, дождаться рассмотрения заявления и подписать договор о приватизации (его должны подписать все проживающие в квартире, после чего недвижимость переходит в совместную собственность). Договор должен быть представлен в МФЦ — после регистрации прав собственности недвижимость может быть законно продана по рыночной стоимости.
Можно ли продать коммунальную квартиру без приватизации и как это сделать с минимальным риском? Как избежать претензий со стороны местных властей и не нарушить правовые нормы? Найти ответы на сложные вопросы юристам поможет сайт.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...