Задать вопрос
34 просмотров
33 просмотров
Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире
Содержание
Почти все квартиры в России находятся в совместной собственности. Совместная собственность супругов встречается реже. Предполагается, что как только квартира принадлежит более чем одному человеку, рано или поздно возникнут споры. Обычно они связаны с продажей неразделенных долей в квартире. Например, если один владелец хочет избавиться от одной части, а другие требуют разделить или продать ее целиком.
Могу ли я продать свою долю, если она не выделена в квартире? Что говорит закон и как это происходит на самом деле? Давайте разберемся в соответствующих вопросах и рассмотрим процедуру такой продажи в свете закона.
✅ Что такое невыделенная доля в квартире?
Прежде всего, вам необходимо определить, какая доля считается неразделенной, а какая — выделенной, поскольку между ними существует большая разница. Особенно с точки зрения оценки для продажи — глядя в будущее, гораздо выгоднее продать земельный участок.
Существует два вида общей собственности на жилую недвижимость:
- Надел представлен физическим эквивалентом (одна комната). Собственнику такой доли может принадлежать не одна, а несколько изолированных комнат, в зависимости от планировки жилого помещения (ст. 247(2) Гражданского кодекса).
Индивидуальная доля» всегда включается в правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра прав. Это описание доли, например, общая площадь — метраж (квадратные метры), право на занятие отдельной комнаты и ее количество в конкретной квартире согласно техническому плану (паспорту). Обычно на долю, выделенную владельцу, ЕИРЦ выписывает отдельный лицевой счет.
Пример:
Санкт-Петербург, 3-комнатная квартира. Квартира находится в совместной собственности семьи, состоящей из супружеской пары с одним ребенком и одинокого молодого человека. Соотношение составляет ⅔ к ⅓ акций. Сособственники договорились о «разделе долей» и подписали соглашение о пользовании квартирой. Семья заняла 2 из 3 свободных комнат, а одинокий арендодатель — оставшуюся комнату (рядом с коридором). Таким образом, жильцы переводили математические дроби в их «физическое» выражение, то есть в комнаты.
- Невыделенная доля отличается тем, что она не представлена отдельной комнатой или другим имуществом. В противном случае совладельцы не заключили соглашение и не разделили доли на законных основаниях. Второй термин, используемый для обозначения неразделенной доли — «идеал», т.е. математическое разделение общей собственности на жилье. Сумма может составлять от ½ до 1/100 доли в квартире.
Собственник, конечно, может распоряжаться неразделенной долей, но с учетом ограничений, например, запрета на использование ее в качестве залога в банке.
Пример:
Брат и сестра наследуют 2-комнатную квартиру в равных долях. Поскольку дом принадлежит двум владельцам, каждый из них получает ½ общей доли. Поскольку в квартире есть две отдельные комнаты, братья и сестры могут согласиться занять одну из них. Однако, если они не могут достичь соглашения об использовании квартиры, доли остаются неразделенными. Другими словами, им не выделяется отдельная комната. Если кто-то позже захочет продать ½ акции, цена будет ниже, чем при продаже выделенной акции.
Таким образом, нераспределенная доля в квартире — это нематериальная ценность, которую нельзя измерить или потрогать. Пока она не соответствует площади, остается «идеальная» доля в общей собственности на жилье. Дополнительную информацию см. в статье «Преобразование доли в квартире в комнату».
✅ Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?
Неважно, есть ли это помещение или нет — его можно продавать, дарить и обменивать. Поэтому вы можете распоряжаться им по своему усмотрению (статья 246 пункт 2 Гражданского кодекса). Но есть три вещи, о которых следует помнить:
- Право преимущественной покупки, которое имеют другие совладельцы, — это право на то, что условия и цена не могут быть изменены в случае продажи «в сторону»;
- возможность раздела; дальнейшее распределение выручки между всеми собственниками.
Если вы намерены продать неразделенную долю, приготовьтесь снизить цену. Желающих купить «идеальную» секционку в пределах полосы отвода без места не так много. Однако неделимые доли пользуются спросом в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Чаще всего покупателей интересует регистрация (прописка), чтобы они могли купить долю с целью стать «москвичом». В регионах продажа долей не так популярна, как, например, продажа отдельных комнат.
🔻 Порядок действий
Для получения более подробной информации об этой процедуре см. таблицу:
Далее события развиваются следующим образом:
После выставления доли на продажу владелец может
— правоспособность продавца и покупателя; — соблюдение права преимущественной покупки; — уведомление совладельцев о продаже (если только доля не продается в пользу одного из собственников); — не пострадают ли интересы детей, есть ли у ООП разрешение на продажу доли ребенка; — юридическая чистота жилья; — платежеспособность сторон; — представленные документы; — соответствие договора истинным намерениям и т.д.
С 1 февраля 2019 года передача заявления в регистрирующий орган будет возложена на нотариусов. Таким образом, стороны сделки будут освобождены от этой процедуры совершенно бесплатно.
🔻 Необходимые документы
Для того чтобы сделка состоялась, участникам необходимо собрать документы. Нотариус проверяет правильность оформления документов. Поэтому необходимо отнестись к этому процессу со всей ответственностью.
Что входит в пакет документации?
- Копии паспортов продавца и покупателя;
- документ о регистрации права собственности на долю — до 2016 года выдавались свидетельства, сейчас выдаются выписки из ЕГРЮЛ;
- документы о праве на долю (не комнату);
- технический план этажа, поэтажный план, кадастровая выписка или выписка из кадастра недвижимости на жилое помещение;
- документ из Единого информационно-биллингового центра или управляющей компании, подтверждающий отсутствие задолженности
- Почтовые письма, телеграммы, уведомляющие адресатов о получении (или нотариальном отклонении) предложений;
- Согласие ГВГ или согласие другого супруга, если применимо.
Могут потребоваться и другие документы. Некоторые из них требуются нотариусу, другие подаются сторонами.
🔻 Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире
Устав ассоциации, гарантирующий передачу доли и оплату, заверяется нотариально. Обычно эксперт сам предоставляет форму и вводит необходимую информацию. Участникам нужно только прочитать текст и подписать документ.
Одним словом, содержание договора купли-продажи:
- ФИО, паспортные данные и адреса сторон;
- Идентификация объекта сделки — не только доля, но и квартира, в которой она находится, кадастровые данные и т.д.
- Информация о приобретении прав собственности — на продавца;
- Цена акций — в цифрах и словах;
- Информация об отсутствии ареста, наложения ареста и т.д.
- Права и обязанности сторон сделки;
- какова процедура урегулирования;
- дополнительная информация;
- Подпись и печать нотариуса.
Подробнее о содержании и пунктах вы можете узнать в отдельной статье «Договор купли-продажи доли в квартире».
В приложении вы найдете образец документа, который позволит вам составить документ с учетом специфики вашей сделки:
🔻 Сроки, время оформления
Продажа неразделенных долей намного сложнее, чем продажа всей квартиры. Вам необходимо соблюсти право преимущественной покупки, найти покупателя, договориться об условиях, показать квартиру и т.д.
Уведомления доставляются по почте или с помощью нотариуса. Доставка занимает от 3 до 14 дней. Срок выкупа исчисляется со дня вручения письма покупателю. Продавец должен подождать не менее 30 дней.
Договор купли-продажи может быть составлен в течение одного дня. Однако стороны могут заключить временный договор купли-продажи, если сделка откладывается на определенный срок. Документы направляются в Росреестр через нотариуса. Закон предусматривает срок 1-2 дня с момента нотариального утверждения договора купли-продажи. Ответ из Росреестра будет получен в течение 1 дня (электронное заявление) или в течение 3 дней (бумажный вариант).
🔻 Стоимость
Поскольку договор купли-продажи квартиры должен быть нотариально заверен, это влечет за собой финансовые расходы как для продавца, так и для покупателя.
Составление договора, проверка юридической чистоты сделки, получение информации от государственных органов, консультации в ЕИС — все это входит в юридические и технические услуги (UPTX). Участники сделки оплачивают работу нотариуса по официальному тарифу — 2 000 рублей.
Нотариальный тариф за удостоверение УДК соответствует размеру цены договора — 0,5% в диапазоне от 300 до 20 000 рублей (ст. 333.24 Налогового кодекса РФ). Кто должен нести эти расходы? Стороны заранее решают — расходы по сделке по умолчанию несет покупатель.
Основная государственная пошлина за внесение изменений в Единый государственный реестр юридических лиц составляет 2 000 рублей с покупателя. Со стороны продавца — 350 рублей за изменение правоустанавливающего документа на квартиру.
Дополнительные расходы могут возникнуть при заказе выписки из ЕГРЮЛ, справки о кадастровой стоимости, согласия второго супруга и т.д.
✅ Подводные камни, риски и сложности
Перед продажей неразделенной доли следует рассмотреть риски, связанные с этой сделкой. Бывали даже случаи, когда продавцы не могли найти покупателей в течение 1-2 лет.
Какие могут быть осложнения:
- Недооценка — проданная доля будет иметь меньшую стоимость, чем вся квартира. А при неразделенной доле можно рассчитывать только на 40-50% от рыночной стоимости. Тех, кого интересует возможность прописаться в квартире в первую очередь. Расчет проживания в квартире с совместной собственностью встречается реже.
- Конфликты с совладельцами — они, скорее всего, не будут в восторге от того, что вы хотите продать свою долю посторонним людям. На практике протест проявляется в виде затягивания ответа, запирания двери во время осмотра квартиры покупателем, подачи иска о передаче доли и/или определения правил пользования квартирой. Проблемы должны быть решены немедленно, иначе могут возникнуть трудности с продажей.
- Учитывайте интересы детей и супругов, если они имеют право на имущество. В случае с детьми дополнительным осложнением является подача заявления на разрешение в ООП и последующее выделение доли в новом жилье (см. «Как продать жилую недвижимость в случае наличия несовершеннолетнего ребенка»).
Прежде всего, покупатель должен быть предусмотрительным. Размер доли должен быть четко виден из земельного кадастра. Многие продавцы обманывают, показывая «долю» как «комнату», тем самым вводя в заблуждение доверчивых покупателей.
Продажа неразделенной доли в квартире намного сложнее, чем продажа разделенной доли. Отсутствие регламента использования квартиры приводит к осложнениям. Многие продавцы пишут в своих объявлениях, что продают акции «без осмотра». Возник спор с совладельцами квартиры. Последний может разорвать соглашение на стадии утверждения, например, подав судебный иск. Очень важно учесть все юридические детали, просчитать риски и подготовить документы. Если у вас возникли проблемы, обращайтесь к юристам на нашем портале. Ваша ситуация может потребовать комплексного анализа с индивидуальными ответами.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...