Задать вопрос
55 просмотров
27 просмотров
Можно ли и как продать половину квартиры
Содержание
Если вы продаете половину квартиры, вам необходимо знать основные детали сделки. Самые важные правила — соблюдать преимущественное право на покупку других акционеров, подготовить необходимые документы и правильно составить договор.
✅ Можно ли продать половину квартиры
Недвижимость может находиться в собственности более чем одного человека. Обычно этому предшествуют процессы:
- Приватизация;
- наследование; наследство;
- раздел имущества между супругами;
- Имущество было приобретено по договору пожизненного содержания.
Перед продажей следует уточнить, действительно ли имущество является «совместной собственностью», поскольку на практике этот термин часто путают с «коммунальной» собственностью.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса, право собственности является совместным для двух или более лиц. Собственность может быть:
- Совместная. В этом случае доли не выделяются, но граждане владеют жильем в целом.
- Совместная собственность. Предполагается, что квартира разделена на «идеальные» доли. Согласно документам, совместные собственники владеют 1/2 квартиры (1/4, 1/6 и т.д.). Это доля, которая может быть продана. В исключительных случаях возможно разделение квартиры на реальные доли.
Предпочтительнее разделить долю в натуре, так как в этом случае арендодатель может продать недвижимость без учета мнения совладельца. Однако раздел реальной доли требует, чтобы все службы были размещены отдельно, т.е. у каждого совладельца должна быть своя кухня, ванная и туалет, входная дверь и коридор. Условия для раздельного проживания выполняются в частных домах, рассчитанных на несколько семей. Раздел недвижимости в квартирах — редкость, поэтому недвижимость продается в равных долях, и продавец должен получить согласие других собственников.
Если с совладельцами было заключено соглашение об использовании квартиры, это не означает, что новый владелец может использовать те же комнаты и тем же способом. При разговоре с покупателем желательно указать, что продается номинальная половина, и новый владелец сам определит порядок использования квартиры.
✅ Порядок продажи половины квартиры
Продажа ½ доли квартиры регулируется различными положениями Гражданского кодекса и Налогового кодекса. Составить проект продажи акций будет проще, если вы будете следовать пошаговому руководству.
🔻 Шаг 1. Поиск покупателя
Найти потенциального покупателя на целую квартиру — не проблема, в больших городах даже «половинки» квартир продаются очень хорошо. В пригородах или небольших городах акции недвижимости пользуются меньшим спросом и поэтому продаются по очень низкой цене. В среднем продавец теряет 1/3-1/4 стоимости недвижимости, поэтому всегда лучше договориться с совладельцами о совместной продаже, а затем разделить деньги. Если договориться не удается, можно обратиться в агентство недвижимости или разместить объявление в СМИ.
Стоимость половины квартиры всегда будет ниже, чем стоимость всей недвижимости. Гораздо лучше договориться о продаже со вторым владельцем и продать квартиру вместе.
🔻 Шаг 2. Уведомление совладельцев
Эта процедура необходима, если недвижимость продается третьему лицу. В этом случае, согласно статье 250 Гражданского кодекса, должно быть соблюдено преимущественное право покупки других арендаторов. Из этого следует, что:
- Обратитесь к другим жильцам с предложением принять долю. В зависимости от характера отношений, может сразу же состояться неформальная беседа и согласование сроков покупки.
- Если стороны отказываются от покупки, необходимо вручить им уведомления о продаже. Согласно закону, собственники могут рассматривать предложение в течение 1 месяца.
- По истечении 30 дней сделка может быть реализована. Срок ожидания заключения договора может быть сокращен, если все совладельцы подадут письменное согласие на заключение договора с третьим лицом.
Уведомление о продаже должно быть написано в свободной форме, но должно содержать следующую информацию
- характеристики продаваемого имущества
- цена продажи и другие условия.
Продавец может не иметь возможности продать по другой цене. Если стоимость имущества меняется, необходимо пересмотреть процедуру уведомления.
Продавцу рекомендуется принять необходимые меры для предоставления доказательств того, что уведомление было отправлено. Для этого необходимо обратиться в почтовое отделение и отправить уведомление о продаже с описью вложений заказным письмом.
Доставка нотариусом считается надежной. Если продажа задерживается или нет ответа от других владельцев, нотариус может подтвердить, что соответствующие стороны были уведомлены.
С привлечением третьего лица (почтового представителя, нотариуса) продавец получает доказательства соблюдения права преимущественной покупки. Если соседи предотвращают обращение взыскания, доказывая, что они не получили уведомление, они должны доказать, почему они не получили документ. Обычно совладельцам не удается найти такие доказательства.
🔻 Шаг 3. Собрать пакет документов
Чтобы продать 1/2 квартиры, покупатель должен собрать документы:
- Письменный отказ других собственников от покупки доли в квартире. При отсутствии такого отказа докажите, что другие жильцы квартиры были достаточно информированы о продаже и им был предоставлен месяц для принятия решения.
- Документ, удостоверяющий личность.
- Документы, подтверждающие право собственности на долю. Это может быть свидетельство о наследстве, дарственная, договор купли-продажи или другой документ, устанавливающий право владения имуществом.
- Свидетельство о государственной регистрации или выписка из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество.
- Технический паспорт жилья или кадастровый паспорт с указанием размера доли продавца.
- Свидетельство об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Ссылка на количество зарегистрированных в недвижимости людей.
- Если продавцом доли в жилом помещении является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то продажа недвижимости возможна только с согласия органа опеки и попечительства.
- В случае продажи части жилого помещения, приобретенного в браке, согласие другого супруга на продажу является обязательным.
- После изучения документов составляется основной документ для передачи права собственности — договор купли-продажи половины квартиры и акт приема-передачи права собственности.
🔻 Шаг 4. Составление договора купли-продажи
Документ оформляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и должен быть составлен в письменной форме.
Продажа части квартиры — один из случаев, когда договор должен быть заверен нотариусом (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Договор содержит основные и обязательные условия. К числу обязательных относятся следующие:
- Название документа. «Договор купли-продажи 1/2 квартиры» должен быть указан ниже и слева, а также дата и место подписания договора.
- Преамбула, в которой приводятся полные имена сторон; указывается, кто является продавцом, а кто покупателем. Также указаны паспортные данные сторон. Если среди сторон есть уполномоченный представитель, работающий через агентство, или лицо, представляющее интересы ребенка или недееспособного лица, необходимо указать их данные.
- Предмет соглашения. Продаваемая квартира должна быть подробно описана, включая ее адрес, квадратные метры и расположение по отношению к другим объектам недвижимости. Также необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности продавца на жилье.
- Стоимость имущества (статья 555 Гражданского кодекса). Цена указана за все жилище или за 1 м2 площади.
- Список лиц, зарегистрированных в квартире (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Собственник половины квартиры обязан предоставить информацию о гражданах, имеющих право пользования ½ квартиры после продажи, и сроке ее использования.
В дополнение к основным условиям следует оговорить и другие — уточняющие — условия. Они помогут уточнить детали сделки. К ним относятся:
- Срок передачи жилья. Это относится к моменту подписания акта передачи, документа, отражающего состояние недвижимости на момент покупки. Документ может быть подписан до регистрации или после официальной передачи права собственности.
- Конкретные детали, касающиеся состояния имущества.
- Способ передачи денег для оплаты имущества. Средства могут быть переведены напрямую или через банк. Наиболее надежным способом оплаты является аренда банковской ячейки или открытие аккредитива.
- Наличие (отсутствие) задолженности по коммунальным платежам.
- Условия гарантии. Если предоставляется гарантия, это условие должно быть указано в договоре.
- Обязательства сторон и ответственность за нарушение договора. Несоблюдение положений договора может повлечь за собой штраф.
- Ответственность сторон за невыполнение своих обязательств.
- Основные меры в случае форс-мажорных обстоятельств.
Если покупатель отказывается платить по уже заключенному договору, но в то же время отказывается расторгнуть договор, вернуть квартиру будет сложно. Чтобы избежать подобных ситуаций, целесообразно включить пункт, предусматривающий возврат имущества покупателем продавцу в случае ненадлежащего исполнения другой стороной своих обязательств.
🔻 Шаг 5. Нотариальное заверение договора
Без нотариального заверения дальнейшая регистрация перехода права собственности невозможна.
Нотариус не только подписывает и скрепляет печатью акт, но и проверяет личность обеих сторон и подлинность соответствующих документов.
Покупатели и продавцы могут составить соглашение самостоятельно, но стоит отправить документ нотариусу или юристу, который сможет скорректировать содержание документа и добавить новые пункты для устранения несоответствий и снижения рисков для обеих сторон.
Стоимость услуги регулируется законом. Государственная пошлина составляет 0,5% от общей стоимости жилья и не может быть менее 300 рублей и более 20 000 рублей (пункт 1 предложения 5 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ).
Пример расчета государственных налогов. Гражданин Иванов продает ½ часть квартиры за 1,6 млн. руб: 1,6 млн. руб. X 0,5% = 8000 руб.
Единственное лицо, которое обязано уплатить госпошлину, — это контрагент, для которого важно совершение нотариального действия. Если продается половина имущества, целесообразно разделить гонорар пополам с покупателем. В договоре могут быть предусмотрены и другие условия. Например, если две половины квартиры продаются одновременно, т.е. покупатель приобретает всю квартиру, но у двух собственников с разными договорами, продавец должен оплатить государственную пошлину, так как покупатель теоретически приобретает всю недвижимость, и нотариальный акт не был бы необходим, если бы собственники не были разделены.
🔻 Шаг 6. Произведение оплаты по договору
Покупатель может оплатить часть или всю стоимость квартиры сразу. Самый безопасный способ — перевести деньги через банк или счет условного депонирования у нотариуса. Таким образом, покупатель подтверждает, что у него есть сумма, подлежащая оплате, а продавец может получить деньги только после перехода права собственности к покупателю или при других условиях, подтверждающих выполнение обязательств.
🔻 Шаг 7. Госрегистрация имущества
Переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.
Новое законодательство. С февраля 2019 года регистрация перехода прав по нотариально удостоверенным договорам будет осуществляться нотариусом. Это одна из дополнительных задач, которую нотариус выполняет бесплатно. От получателя требуется только оплатить официально установленную государственную пошлину в размере 2 000 рублей и представить необходимые документы.
Для государственной регистрации необходимы следующие документы:
- Форма заявки. Покупатель принимает необходимые меры для регистрации собственности, а продавец принимает необходимые меры для передачи права собственности.
- Отказ других собственников от права преимущественной покупки или документ, подтверждающий, что все совладельцы будут уведомлены о продаже не менее чем за месяц до подписания договора.
- Квитанция об уплате государственных налогов.
- Паспорта обеих сторон. Если адвокат действует от имени одной из сторон договора, необходимы его паспорт и доверенность.
- Продавец представляет свидетельство о праве собственности на жилье, а покупатель — договор (в 3 экземплярах), согласно которому осуществляется передача.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Если имущество было приобретено в период брака, необходимо согласие второго супруга. Если имущество принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу и от его имени действует опекун, также требуется согласие AOP.
🔻 Шаг 8. Оформление передаточного акта
Акт подписывается до или после регистрации. Подписанный акт удостоверяет, что собственность действительно передана, ее состояние оценено покупателем, и покупатель готов получить половину жилья.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства по передаче имущества считаются исполненными с момента подписания акта.
Некоторые отделы ЗАГСа требуют, чтобы передаточный акт был одним из документов, представляемых на государственную регистрацию. Если есть договоренность о том, что акт будет подписан после регистрации, это должно быть указано в договоре. Тогда у регистратора не будет больше вопросов.
После регистрации, передачи имущества и оплаты контракта сделка считается завершенной.
✅ Что следует учесть при продаже половины жилья
- Поскольку образование новых жилых поселков не требуется по закону, отдать половину имущества в натуре будет сложно. Планировка здания редко позволяет сделать перепланировку, при которой части квартиры будут полностью разделены. Поэтому продаются «идеальные» (частичные) доли в совместной собственности.
- Во время продажи сособственники должны письменно отказаться от покупки доли. Это правило позволяет другим владельцам блокировать продажу, игнорируя уведомления, обещая купить недвижимость и воздерживаясь от подписания договора. Продавец должен немедленно обратиться к нотариусу, который приведет все в движение: Он рассылает уведомления и готовит сертификат, в котором говорится, что право преимущественной покупки было предоставлено другим владельцам.
- Договор должен быть заверен нотариусом. Затем он организует государственную регистрацию.
Поскольку для продажи части собственности обычно требуется согласие одного или нескольких собственников, выступающих против сделки, можно передать потенциальному покупателю небольшую часть своей доли, а затем продать ему остальную часть собственности как совладельцу. В этом случае для продажи недвижимости не требуется согласие других собственников. Такая сделка несет в себе некоторые риски, например, недействительность дарения, но это будет очень сложно доказать.
Один из способов продать половину дома — взять кредит под залог недвижимости. Если деньги не будут возвращены или не будет соблюден срок, банк наложит арест на имущество. Солидные банки не участвуют в таких сделках, а частные финансовые учреждения выкупают акции на треть ниже рыночной стоимости и делают все возможное, чтобы заставить второго владельца продать их.
Лучший способ продать половину квартиры — договориться с другим владельцем и привести аргументы в пользу совместной продажи, так как это в интересах каждого.
При продаже общей собственности учитываются интересы других совладельцев. Часто бывает трудно проинформировать жильцов о продаже и получить их согласие на продажу доли.
Как правильно сообщить сособственнику о продаже половины квартиры? Когда может быть достигнуто соглашение? Как я могу рассчитать юридические расходы на продажу? Каковы юридические возможности продажи недвижимости, если совладельцы отказываются продавать свою долю? Если у вас есть вопросы, свяжитесь с юристом на сайте и получите бесплатную консультацию.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...