Задать вопрос
19 просмотров
50 просмотров
Можно ли и как расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры
Содержание
Иногда такая обдуманная и серьезная покупка квартиры может привести к серьезным проблемам, которые заставят стороны пожалеть о заключении договора. Но реально ли исправить ситуацию? На каком основании продавец и покупатель имеют право отменить эту хлопотную сделку?
✅ Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Право и порядок расторжения договора регулируется главой 29 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 450, вексель, подтверждающий сделку, может быть аннулирован по соглашению сторон или по решению суда.
Самый простой и быстрый способ обхода — это соглашение. Однако это возможно в редких случаях: когда продавец и покупатель приходят к взаимному соглашению и намереваются заключить договор, прекращающий юридическую силу предыдущей сделки.
Одностороннее расторжение договора возможно только через суд. Для этого заинтересованное лицо должно подать заявление об отмене в судебный орган и обосновать правомерность своего заявления.
При положительном решении суда сделка может быть расторгнута, а истец может получить компенсацию за нарушение своих прав и интересов.
🔻 До регистрации
Купля-продажа недвижимости происходит в 2 этапа:
- Подписание договора.
- Регистрация перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
А если уведомление будет сделано до регистрации квартиры (после подписания), то сторонам потребуется гораздо меньше времени и усилий для завершения процедуры.
В такой ситуации вероятность благоприятного исхода для сторон выше — у них есть гарантия, что им возместят несправедливо понесенные расходы.
В случае судебного разбирательства спорные вопросы и, соответственно, доказательства, представленные истцом в обоснование отказа от иска, будут сокращены.
🔻 После регистрации
Полная регистрация перехода права собственности на предмет сделки создает определенные препятствия для отмены покупки или делает эту процедуру гораздо более длительной.
Дело в том, что после регистрации юридический статус сторон меняется: покупатель уже не покупатель, а полноправный владелец жилья. Продавец теряет право распоряжаться имуществом, поскольку он, по сути, добровольно передает право собственности другому лицу.
В этом случае действие договора официально заканчивается с исчезновением обязательств, вытекающих из сделки.
Однако статья 425 Гражданского кодекса РФ предусматривает очень важное условие: даже расторжение договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение обязательств, предусмотренных договором.
На практике это означает, что фундаментальное нарушение основных положений подписанного документа и обоснованные претензии другой стороны могут быть вескими основаниями для последующего расторжения договора. Расторжение договора так же незаконно, как и смена собственника.
Обратная ситуация может иметь место, если бывшие покупатель и продавец желают расторгнуть сделку в соответствии со своей обоюдной волей, т.е. по взаимному согласию.
Если последствия отмены не указаны в соответствующем документе о праве собственности или не включены в качестве отдельного пункта в договор купли-продажи, бывший владелец не может забрать проданное имущество без лишних слов. То же самое относится и к деньгам, уплаченным покупателем.
Здесь кроется подводный камень добровольного увольнения. Чтобы избежать этого, стороны должны уделять должное внимание деталям соглашения и не забывать отмечать их в документе.
✅ Основания и условия для расторжения сделки
Гражданское законодательство предусматривает следующие основания для расторжения договора:
- Взаимное желание сторон.
- Невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств.
- Существенное изменение обстоятельств.
- Недействительность сделки.
И каждый из них напрямую влияет на специфику процедуры.
🔻 Соглашение об отмене
Стороны имеют право совместно расторгнуть сделку без веской причины.
Для этого они должны сделать следующее:
- Составьте соглашение о расторжении договора.
- Указать последствия расторжения договора (если они не оговорены в отдельном пункте договора купли-продажи).
- Переоформить право собственности на квартиру (если регистрация уже была проведена).
Соглашение о расторжении договора составляется в той же форме, что и сам договор — в письменной или нотариальной.
🔻 Неисполнение обязательств
Категорический отказ продавца и покупателя выполнять условия договора купли-продажи приведет к аннулированию сделки.
Для продавца это может быть именно так:
- нежелание выселяться из проданного имущества или снимать его с регистрации.
- Возражение против передачи имущества.
- Сокрытие или намеренное искажение фактов, таких как обязательства, другие владельцы имущества и т.д.
- Отказ от участия в процедуре государственной регистрации (без уважительной причины).
- Поставка имущества ненадлежащего качества (не соответствующего характеристикам, указанным в договоре).
Ненадлежащее исполнение обязательств покупателем выражается в следующем:
- Неуплата или существенное нарушение порядка перевода утвержденной суммы.
- Отказ от принятия жилья, которое полностью соответствует заранее известным (и указанным в договоре) характеристикам.
Расторжение договора обычно осуществляется в судебном порядке по требованию обманутой стороны.
🔻 Существенное изменение обстоятельств
Статья 451 Гражданского кодекса предусматривает возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, существовавших на момент совершения сделки.
Наличие этого основания определяется на основании следующих признаков:
- Непредвиденное изменение — стороны не могли предвидеть, что события будут развиваться именно таким образом).
- Форс-мажор — неспособность продавца и покупателя повлиять на изменение обстоятельств при проявлении разумной осмотрительности.
- Договор приводит к значительным потерям для одной или обеих сторон в изменившихся обстоятельствах.
- В договоре нет отдельного упоминания об ответственности соответствующей стороны в случае существенного изменения.
Поэтому в случае отмены договора судья должен распределить расходы, вытекающие из договора, между сторонами в соответствии со справедливостью.
🔻 Недействительность сделки
Также можно отказаться от договора, заявив, что договор является недействительным, то есть противоречит действующим правовым нормам.
Основания недействительности юридической сделки:
- Подпись неуполномоченного лица — несовершеннолетнего (кроме совершеннолетнего), недееспособного собственника, представителя без достаточных полномочий (без доверенности, документов, подтверждающих статус законного представителя).
- Неспособность органа опеки уполномочить несовершеннолетнего/недееспособного собственника распоряжаться своим имуществом.
- Заключение сделки в простой письменной форме, в то время как по закону требуется нотариальная форма (при продаже доли в квартире).
- Оказание давления на продавца и/или покупателя с целью заставить их подписать договор (шантаж, угрозы, насилие над ними или их родственниками).
- установление факта временного расстройства сознания во время продажи имущества (алкогольное опьянение, действие наркотических средств, психотропных препаратов, в горячке).
Заинтересованное лицо может добиться признания документа недействительным в судебном порядке, либо он может быть признан недействительным даже без судебного разбирательства, если для этого не требуется доказательств участия третьих лиц (при наличии документа, прямо подтверждающего незаконность сделки).
✅ В течение какого времени можно расторгнуть договор
Закон не предусматривает четкого срока расторжения консенсуального договора купли-продажи. В нем лишь говорится, что инициатор должен ждать ответа на официальное уведомление об увольнении в течение одного месяца. Но если адресат отказывается или молчит, он может обратиться в суд для разрешения спора.
Для исков существует специальный срок исковой давности, в течение которого суд обязан рассмотреть ходатайства, поданные гражданами.
✅ Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации
Единого руководства по расторжению договора купли-продажи не существует. Руководством может служить модель полюбовного и судебного расторжения юридической сделки.
🔻 Внесудебный порядок
Заручившись поддержкой другой стороны договора, инициатор должен начать процедуру:
- Подготовьте план урегулирования и обсудите с продавцом/покупателем сделку, подлежащую отмене.
- Согласовать дату и место подписания (если договор купли-продажи заверен нотариально, участие нотариуса требуется и для соглашения об аннулировании).
- Подпишите два экземпляра договора (по одному для каждой стороны).
- Посетите Управление Федеральной регистрационной службы России или отдел МФЦ для перерегистрации права собственности на недвижимость (если продажа уже была зарегистрирована).
- Возместить полную стоимость покупки (если это возможно) и освободить занимаемую покупателем квартиру или выполнить другие обязательства по последнему подписанному договору.
Чтобы облегчить возврат денег и имущества, стороны могут прибегнуть к помощи посредника, который будет следить за безопасностью сделки и обеспечивать выполнение условий нового договора.
🔻 Через суд
Процедура расторжения договора по решению суда требует от истца следующих действий:
- Сделать письменное предложение о расторжении договора купли-продажи заказным письмом или курьером (чтобы отправитель получил уведомление в результате доставки или обслуживания).
- Составление ходатайства о расторжении договора (при получении отказа возражателя или по истечении 30 дней с момента получения письма).
- Подача ходатайства и прилагаемых документов в районный суд по месту жительства ответчика.
- Ожидание уведомления о принятии дела.
- Присутствовать на назначенном слушании или ходатайствовать о рассмотрении дела в ваше отсутствие (неявка без напоминания приведет к прекращению дела).
- Участвуйте в слушании (подтвердите собственную позицию, объясните недостающую информацию и т.д.).
- дождаться решения суда (обычно оно принимается и объявляется сразу после окончания слушания, но в случае нерешенных принципиальных вопросов слушание может быть перенесено на другой день).
- вручение резюме решения суда через несколько дней после вынесения окончательного решения (лично или на определенный почтовый/электронный адрес).
- Направление в орган государственной регистрации для перерегистрации прав собственности или направление к судебному приставу для принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование невозможно).
Решение суда может быть оспорено истцом, ответчиком или другими заинтересованными лицами путем подачи апелляции (вторая инстанция) в течение одного месяца со дня вынесения решения. Далее по иерархии следует апелляция и обращение в Верховный суд РФ.
🔻 Документы и стоимость
В таблице ниже перечислены документы и расходы, необходимые для расторжения брака в судебном порядке и по обоюдному согласию.
Через судебное разбирательство
Документ, удостоверяющий личность (в случае нотариуса или представителя);
Доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия представителя.
Доверенность или другой документ, устанавливающий статус законного представителя;
Письмо об отказе ответчика истцу в соответствующем внесудебном урегулировании;
Документы и записи, свидетельствующие о наличии уважительных причин для принудительного расторжения контракта;
Квитанция об уплате государственных налогов;
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на спорное недвижимое имущество.
2000 рублей — за регистрацию повторной передачи права собственности на квартиру.
Для подачи искового заявления:
200 тысяч рублей как стоимость иска (по договору) до 1 миллиона — 5 200 + 1% от суммы, превышающей 200 тысяч;
свыше 1 миллиона — 13 200 + 0,5% от суммы, превышающей 1 миллион, но не более 60 тысяч рублей.
За регистрацию — 2 000 рублей.
Государственная пошлина за подачу заявления в суд оплачивается до подачи документов истцом; регистрация права собственности на квартиру оплачивается заинтересованным лицом или делится поровну между сторонами сделки.
✅ Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
Соглашение об отмене юридической силы продажи должно быть составлено в свободной форме и содержать только ту информацию, которая важна для сторон.
Следующая информация является обязательной:
- ФИО, адрес, паспортные данные сторон.
- Детали аннулируемого контракта.
- Основные характеристики жилья.
- Обязательства сторон.
- Правовые последствия аннулирования.
- Дата заключения.
- Подписи продавца и покупателя.
Договор составляется в количестве, соответствующем количеству сторон.
✅ Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
При подготовке искового заявления применяются положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно статье 131, исковое заявление должно содержать информацию по следующим пунктам:
- Полное название судебной инстанции.
- Место жительства, ФИО истца, ответчика и их представителей.
- Суть нарушения.
- Обстоятельства, подтверждающие позицию истца.
- Расходы по иску.
- Подробности о попытках урегулировать спор во внесудебном порядке.
- Список прилагаемых документов.
✅ Срок исковой давности
Законодатель установил срок для расторжения договора купли-продажи — срок исковой давности.
Срок составляет 3 года с даты, когда пострадавшая сторона узнала или должна была узнать о нарушении своих законных прав и интересов, но не более 10 лет с даты заключения соглашения.
По истечении этого срока иск может быть прекращен только в том случае, если ответчик или другое лицо, участвующее в деле, заявит об истечении срока.
✅ Судебная практика
Решения по делам о расторжении брака принимаются судьей на основании тщательного анализа фактов, показаний свидетелей, заявлений истца и ответчика, а также собственных доказательств.
Пример из судебной практики:
Истец, недавно купивший квартиру, обратился в окружной суд с иском о расторжении договора купли-продажи на основании непредвиденного обстоятельства, возникшего вскоре после покупки и коренным образом изменившего состояние квартиры.
Авария произошла следующим образом: В силу непредвиденных обстоятельств лестница, на которой была приобретена квартира, обрушилась. В результате инцидента здание было повреждено так, что его нельзя было использовать снова.
Суд проанализировал содержание файла и удовлетворил иск.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Безусловно, для этого есть юридические основания. Однако на практике добиться отмены транзакции очень сложно. Она начинается с поиска значимой доказательной базы и заканчивается исполнением уже принятого решения суда.
Чтобы избежать ошибок или своевременно их исправить, вы можете обратиться к нашим юристам. Вы можете сделать это практически без отрыва от повседневной жизни — через форму обратной связи на сайте или позвонив по указанным телефонам.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...