Задать вопрос
47 просмотров
140 просмотров
Можно ли и как сдать долю в квартире без согласия второго собственника, сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников
Содержание
Спрос на недвижимость позволяет сдавать квартиры в аренду третьим лицам. Владелец получает доход, а арендаторы — временное жилое помещение со всеми удобствами. Однако в случае совместного владения права собственника несколько ограничены. Интересы всех партнеров должны быть учтены, в противном случае дело будет передано в суд.
Нельзя ли сдать в аренду долю в квартире? Что делать, если другие собственники ставят препятствия, угрожают жильцам выселением и не дают им возможности распорядиться своей законной долей? Не отчаивайтесь, лучше решите, как поступить в такой ситуации. Наша статья посвящена ответу на этот вопрос.
✅ Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?
Если второй совладелец не дает согласия обычным образом, перспективы сдачи в аренду или субаренду невелики. Однако есть и возможности, и их следует описать более подробно.
Это связано с тем, что совместная собственность на квартиру требует совместного соглашения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (статья 247, пункт 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так что, к сожалению, без этого не обойтись. Даже если один из совладельцев против договора аренды, вы должны действовать по-другому.
Причины отказа могут быть самыми разными. Не всем нравится жить в одном доме с незнакомыми людьми. Вам необходимо знать, что к общему имуществу относятся не только жилые помещения, но и нежилые: Прихожая, ванная комната, кухня, туалет. И если люди, живущие в доме, привыкли жить в одной квартире, движение других людей может создать дискомфорт.
Как сдать в аренду долю в квартире даже без согласия партнера?
Фактически, вы становитесь владельцем комнаты. Скажем прямо, этот процесс сложный, финансово затратный и отнимает много времени. В городе, даже в 3-комнатной квартире, это практически невозможно. Подходит для просторного частного дома. Возможно, без финансовой компенсации, но вы можете оборудовать отдельную комнату и сдавать ее в аренду без согласия соседей по квартире.
- Договор аренды
В первую очередь необходимо определить, какая комната кому принадлежит. Договориться о том, что вся квартира (комната) или ее часть будет сдана в аренду немедленно. Доход может быть разделен поровну, и есть большая вероятность, что второй владелец согласится на это. Заверьте арендаторов, что они смогут использовать нежилое помещение по определенному графику — возможно, это успокоит другого владельца, и он передумает.
- Предпринять юридические действия для определения порядка использования имущества.
Самый крайний вариант, когда все попытки мирного урегулирования исчерпаны. Вам придется составить иск, подготовить вариант раздела имущества и отстаивать свою позицию в городском суде.
Лучший вариант в случае несогласия второго собственника — выделить долю в натуре, то есть выделить ее как комнату в просторной квартире (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).
Вопрос:
Здравствуйте, скажите, пожалуйста, могу ли я сдавать свою долю в аренду? Вместе со мной в квартире живут еще два хозяина. Они оба владеют 1/6 частью квартиры и против ее сдачи в аренду. Нужно ли мне их согласие или нет?
Ответ адвоката:
Независимо от размера доли, вам необходимо согласие других совладельцев. Если вы отправите им уведомление, но они будут против сдачи квартиры в аренду, сделка не состоится. Даже если вы сдаете комнату в аренду, совладельцы могут обратиться в суд и признать договор аренды недействительным — договор будет расторгнут.
✅ Как сдать долю в квартире без согласия собственников
Представьте, что вы решили сдать в аренду свою долю в квартире, но не можете получить согласие другого собственника. В такой ситуации лучше всего предложить долю в виде отдельной комнаты. Посредством раздела в натуре вы можете распорядиться частью квартиры без учета мнения совладельцев.
🔻 Порядок действий
Мы рекомендуем вам следовать следующему алгоритму:
- Проинформировать всех акционеров о распределении взноса в натуральной форме.
- Определитесь с размером помещения + компенсируйте слишком много или слишком мало квадратных метров.
- Составьте соглашение о раздельном проживании и заверьте его у нотариуса (альтернатива: раздельное проживание в суде).
- Рекламируйте сдаваемую в аренду недвижимость (газеты, интернет, «сарафанное радио», агентства недвижимости).
- Покажите квартиру потенциальным арендаторам.
- Определитесь с арендаторами и составьте договор аренды (одна комната).
- Договоритесь о размере арендной платы и форме доставки.
- Закройте счета с жильцами, запишите последние показания счетчиков и отдайте им ключи от комнат.
Рекомендуется уведомить других совладельцев, чтобы они знали о вашем намерении. Это необходимо для определения порядка использования нежилых помещений: Прихожая, кухня, ванная комната, туалет.
🔻 Документы
Давайте рассмотрим список документов, которые понадобятся вам при заключении договора аренды.
Приготовьтесь:
- Паспорт + ксерокопия;
- 2 экземпляра договора аренды — для вас и арендатора;
- копия свидетельства о праве собственности арендодателя или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Один из документов, устанавливающих право собственности на недвижимость — договор приватизации, свидетельство о наследстве и т.д;
- Выписка из домовой книги — о проживающих там людях;
- Согласие супруга, если комната принадлежит обоим супругам (см. «Раздел общего имущества супругов»).
Новые жильцы должны предъявить только паспорт + ксерокопию.
Вы подписываете договор аренды вместе со своими жильцами. Один экземпляр остается у арендодателя, другой передается жильцам.
🔻 Образец договора найма доли в квартире (комнаты)
Если вы не воспользовались услугами агентства, подготовка договора аренды является вашей обязанностью. Мы рекомендуем вам взять за основу наш шаблон и распечатать форму на своем компьютере. Нет смысла копировать его от руки, так как опечатки, орфографические ошибки и неразборчивый почерк могут отвлекать внимание.
Содержание договора на долю в квартире (комнате):
- Дата и место подписания;
- информация о помещении — полный адрес, кадастровый номер, информация из свидетельства о праве собственности и других документов.
- размер и количество комнат, соотношение жилых и нежилых помещений
- Права и обязанности сторон;
- информация об отсутствии обременений на имущество;
- Информация об оплате аренды и сервисных сборов: дата, сумма, способ перечисления, ответственность за неисполнение договора;
- ФИО арендодателя, паспортные данные, контактный телефон;
- Имя, реквизиты и контактная информация арендатора (лизингополучателя);
- ниже — протокол приемки помещения.
🔻 Сроки
Ответ на вопрос о сроках зависит от выбранного метода разделения. До суда потребуется 2-3 месяца, чтобы решить вопрос с жильцами мирным путем. Судебное разбирательство, включая пересмотр и апелляцию, может занять до 4-6 месяцев.
Сколько времени потребуется для сдачи в аренду вашей доли, зависит от того, сможете ли вы найти арендатора. Если вы найдете арендатора в течение 24 часов, лучше всего подписать договор в день заселения. Таким образом, вы можете сдать комнату в аренду и получить оплату уже в следующем месяце.
🔻 Стоимость, расходы, налоги
Аренда основана на финансовых соглашениях. Арендодатель должен информировать арендаторов о двух видах платежей:
- Аренда — плата за пользование частью жилого помещения (комнаты);
- Коммунальные услуги — ежемесячный платеж в соответствии с квитанциями жилищного товарищества или жилищного кооператива.
Расходы несут арендаторы, когда они въезжают в квартиру по договору аренды. Стандартный платеж: арендная плата + «плата за обслуживание».
Арендодатель, то есть собственник, несет расходы по уплате налогов за аренду помещения. Ставка налога зависит от суммы дохода и составляет 13 процентов от полученной суммы (статья 224 (1) Налогового кодекса). Обратите внимание, что в качестве прибыли арендодателя учитывается только стоимость аренды. Платежи за коммунальные услуги поступают в жилищный кооператив, к которому относится здание.
Владелец сдаваемого в аренду помещения должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и отправить ее в налоговую инспекцию. Срок подачи данных в налоговую инспекцию — не позднее 30 апреля следующего года. После того как налог рассчитан, гражданин может оплатить его любым удобным способом: в банке, онлайн, через терминал или на почте. Крайний срок оплаты — 15 июля следующего года.
Платить или не платить — личное дело каждого владельца. Однако нарушение закона может сыграть злую шутку, и FTT будет рассчитывать задолженность за весь период неуплаты.
✅ Особенности сдачи в аренду доли в квартире
Юристы ежедневно отвечают на вопросы об аренде совместных квартир. Наших граждан интересуют различные ситуации — от споров с сособственниками до расчета налогов. Рассмотрим наиболее важные из них.
Тонкости аренды доли:
- Основное требование к типу помещений — они должны быть пригодны для проживания людей. Комнаты в ветхих зданиях не подходят для сдачи в аренду, и заинтересованные лица вряд ли появятся.
- Жилая площадь должна быть более 12 м², что является жилищной нормой на одного человека (статья 50 Жилищного кодекса Российской Федерации).
- Размер комнаты может не соответствовать размеру доли в свидетельстве о праве собственности. Обычно в таких случаях владелец большей площади выплачивает компенсацию другому владельцу:
Пример: Иванов имеет ¼ долю в квартире, что соответствует 23 м² — при определении порядка пользования квартирой, в расчете он занимал жилую комнату площадью 27 м² — Иванов должен компенсировать Петрову превышение его доли на 4 м².
- Сдача в субаренду доли в квартире без согласия другого собственника ведет к расторжению договора аренды. Пострадавшая сторона имеет право подать иск против договора аренды, требуя признать договор недействительным.
- Законный владелец комнаты в квартире имеет право сдавать ее в субаренду без согласия других жильцов. Однако следует указать, как будут использоваться коридор, кухня, туалет, ванная и другие нежилые помещения. Как правило, существующие правила пользования коммунальной квартирой будут сохранены.
Поэтому невозможно сдать в субаренду простенок на неопределенный срок. Оно должно быть оформлено в натуральном виде и предлагаться в виде комнаты. Затем арендодатель может вызвать арендаторов и разрешить им заселиться в квартиру. Согласие других совладельцев в этом случае не требуется. Однако если доля не выделена в натуре, то сдать ее в аренду без согласия совладельцев невозможно.
Исчерпание уговоров и поблажек для совладельцев приводит людей к адвокатам. При совместном владении необходимо учитывать интересы каждого собственника, о чем не все знают. Аренда жилья — один из самых спорных вопросов в юридической практике.
Свяжитесь с нашими адвокатами по следующим делам.
- хочет выделить долю в натуре;
- хочет сдать комнату, но другие арендодатели против;
- хотите рассчитать ставку налога;
- они запутались в условиях договора аренды;
- не обязан сдавать квартиру в совместное пользование без вашего разрешения.
Юридическая помощь используется для разрешения споров между совладельцами. Профессионалы знают, как разрешить спор, составить договор, подать иск и добиться справедливости. Вместе мы направим вашу ситуацию в позитивное русло и добьемся максимального результата для вас!
Можно ли отказаться от своей доли в квартире без согласия соседей? Ответ — в видео:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...