Задать вопрос
77 просмотров
57 просмотров
Можно ли и как выделить доли детям в ипотечной квартире
Содержание
Молодые семьи предпочитают не зависеть от своих престарелых родителей и поэтому стараются приобрести собственное жилье. Ипотека — самый распространенный вариант. Сбережений супругов недостаточно, поэтому они вынуждены брать кредит в банке. Стороны подписывают ипотечный договор, согласно которому заемщики обязуются выплатить кредитору сумму долга вместе с начисленными процентами.
Тот факт, что недвижимость находится в залоге у банка, затрудняет получение доли родителями и детьми. Несовершеннолетние часто оказываются теми, кто не может получить то, на что имеет право по закону. И причина всего этого в том, что многие родители сталкиваются с нежеланием банков идти на уступки и выделять доли детям до тех пор, пока не будет выплачена ипотека. Что делать в такой ситуации? Об этом мы поговорим в нашей статье.
✅ Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
По статистике, каждая третья российская семья берет ипотечный кредит. Самый распространенный вариант — просторная квартира с 2 или 3 спальнями. Идеальная планировка жилища гарантирует, что всем членам семьи будет достаточно места.
Когда обязательно передавать акции детям?
- Во-первых, когда часть ипотеки выплачивается за счет материнского капитала.
Следует отметить, что пособие по беременности и родам — это денежное пособие при рождении второго ребенка в семье. Размер государственного пособия постоянно меняется. Например, с января 2020 года условия изменились. Нет необходимости заводить второго ребенка. Сейчас капитал выдается за рождение первого ребенка (466 617 рублей), а за рождение второго ребенка выплачивается еще 150 000 рублей — всего за двоих детей можно получить 616 617 рублей.
Бенефициар или оба супруга должны подписать заявление о том, что они передадут свою долю детям. В случае с ипотекой речь идет о долгосрочных обязательствах, поскольку дом находится в залоге у банка.
После выплаты ипотеки родители могут подарить ребенку долю в новом доме.
- Во-вторых, органы опеки требуют выделения доли ребенка до завершения сделки купли-продажи
Если за пособием при рождении ребенка не обращаются, денежная сумма выплачивается супругами. Органы опеки заставляют родителей заранее распределить долю ребенка. Примечательно, однако, что банки вовсе не выступают за такое решение. И почему? В случае дефолта банк получает право собственности на ипотечный кредит, но не может продать его из-за доли детей. Именно поэтому такие сделки настолько сложны.
✅ Сложности
В ипотечных отношениях существует множество несоответствий:
- Родители не могут разделить долю детей, даже если они используют М-капитал.
- Сложности с продажей жилья в доле несовершеннолетнего — требуется не только согласие органа опеки, но и одобрение совета директоров банка.
- Размер новой доли в ипотечном жилье может быть меньше предыдущей.
- Трудности с погашением ипотеки — даже если доля ребенка выделена, у банка есть все основания изъять квартиру и выселить супругов «из воздуха» (см. «Выселение из заложенной квартиры»).
Решение банка чревато проблемами. Юристы рекомендуют использовать один из следующих способов повлиять на одобрение вашего ипотечного кредита:
- Найти правильного кредитора — целесообразно выбрать целевого партнера в виде агентств домашнего кредитования (АДЖК);
- Проверьте свою кредитную историю — у заемщика не должно быть непогашенных долгов перед другими банками, особенно ипотечных кредитов;
- Предоставьте банку другую недвижимость в качестве залога;
- Распределить доли детей в другом доме (близкие родственники: бабушки, дедушки, дяди, тети).
Семья может извлечь из этого максимальную пользу для себя.
Семья Волковых решила улучшить свои жилищные условия. Женщина унаследовала старую квартиру своей бабушки, в которой семья жила несколько лет. После того как Волковы нашли новый дом, они захотели взять ипотечный кредит. Кредитор одобрил кредит в размере 900 000 рублей, а взамен пара заложила свою старую квартиру — что позволило им перевести ¼ доли каждого из двух детей в заложенную квартиру. Заложенный дом оставался в банке в качестве страховки на случай, если ипотека не будет погашена.
Волковы могли пойти другим путем: продать старую квартиру, взять ипотечный кредит, выплатить из вырученных средств депозит, а затем взять ипотечный кредит на покупку новой квартиры. Перед продажей старого имущества необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для защиты интересов несовершеннолетних.
✅ Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку
Часто квадратный метр заложенной недвижимости не может быть передан сразу. Если, например, было заявлено о выплате пособия по беременности и родам, допускается отсрочка в соответствии с обязательством выделить детям долю. Также возможна передача доли по договору дарения или по соглашению между супругами.
Существует два способа передачи доли в заложенном имуществе ребенку:
- Разрешение родителей;
- судом.
Теперь рассмотрим добровольный раздел части заложенного имущества.
🔻 Порядок действий, инструкция
Согласие родителей, органа опеки и банка благоприятствует выделению доли в заложенном имуществе для несовершеннолетних детей.
Пошаговые инструкции для разбора в 2022 году:
- Подать заявление в банк или специализированную организацию (АИЖК).
- Получите одобрение от кредитора.
- Найдите недвижимость.
- Обратитесь в орган опеки и попечительства за разрешением банка.
- Составить договор купли-продажи дома на первичном рынке.
- Разделите долю ребенка.
- Подпишите ипотечный договор с выбранным вами банком (Сбербанк, ВТБ…).
- Начните выплачивать ипотеку.
Они сразу же скажут вам, что сделка проста только на бумаге. Перед заключением любой сделки рекомендуется проконсультироваться с юристом.
🔻 Необходимые документы
Необходимо обратиться в различные инстанции для регистрации ипотеки и распределения долей детей. Супруги должны подготовить документы заранее.
Как часть заявки на ипотеку:
- оценка стоимости имущества;
- квитанция от продавца;
- Нотариальное заверение одного из супругов;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по недвижимости;
- Удостоверение личности — паспорт Российской Федерации;
- Подтверждение трудоустройства (копия трудовой книжки, лицензия предпринимателя, копия трудового договора, справка 2-НДФЛ и т.д.)
- Свидетельство о браке.
Сотрудники Росреестра должны будут его предоставить:
- Документы, удостоверяющие личность всех сторон, участвующих в холдинге;
- Свидетельства о браке;
- свидетельства о рождении/усыновлении детей;
- титул — договор купли-продажи квартиры;
- Добровольное соглашение между родителями о разделе доли ребенка;
- Подарочный поступок (аналогично);
- Квитанция об оплате госпошлины.
Обратите внимание, что кадастровые данные и жилищные нагрузки, а также выписки из Единого государственного реестра юридических лиц не требуются. Сотрудники МФЦ или Росреестра запросят их из электронной базы данных.
🚩 Соглашение о разделе доли между детьми.
Доля детей в жилище — это соглашение, заключенное между супружеской парой, которое обязывает родителей заключить договор с детьми. Если супруги претендуют на получение пособия по уходу за ребенком на дому, контролирующим органом является Пенсионный фонд России. Подробнее об этом читайте в статье «Выделение долей детям при использовании материнского капитала».
Договор подписывается сразу после погашения ипотеки — на это у вас есть шесть месяцев. Ребенок получает долю, указанную в тексте брачного договора. Размер доли не может быть меньше установленного законом максимума для данного региона. Как правило, жилая площадь составляет не менее 12 квадратных метров.
Вы можете скачать нотариально заверенный образец родительского соглашения по ссылке ниже:
🔻 Сроки
Ситуации при разделе доли в заложенном имуществе очень индивидуальны. Это приводит к другому графику реализации проекта:
- Срок ожидания банковского одобрения — от 10 до 30 рабочих дней;
- Срок утверждения органом опеки и попечительства — 14 дней;
- Срок исполнения обязательства (договора) — 6 месяцев;
- Оформление недвижимости в Росреестре — от 14 дней до месяца.
Не забывайте о погашении ипотечного кредита. Если банк откажется освободить долю до подписания ипотечного договора, вам придется ждать снятия обременения с квартиры. Жизнь показывает, что если нет проблем с выплатами, то может пройти от 10 до 40 лет.
Судебный процесс занимает от 3 до 4 месяцев, в некоторых случаях гораздо дольше. Требуется время, чтобы изучить контракты, финансовое положение сторон и требования банка. Единственный способ повлиять на решение кредитора — судебное разделение.
🔻 Стоимость, расходы
Существует два пункта, на которые можно оказать финансовое влияние:
- добровольное соглашение или обязательство о выделении доли — нотариальное заверение документа (от 300 до 20 000 рублей);
- заявление о праве на разделение детей — государственная пошлина в размере права.
Вам также может потребоваться запросить сертификаты и выписки за отдельную плату. Это стоит от 200 до 1 000 рублей, но в большинстве случаев сертификаты не нужны — их запрашивают регистраторы через местную базу данных.
✅ Заключение: выводы
- Родители имеют право передать свою долю в заложенной квартире детям: по взаимному соглашению или через суд.
- Части жилья могут быть переданы как до получения ипотеки, так и после ее использования. Наиболее важным требованием является одобрение надзорного органа и кредитора (банка).
- Супруги могут воспользоваться отложенным разделом акций, взяв на себя обязательства перед Пенсионным фондом России. Текст и структура обязательства составляются нотариусом в соответствии с предложенным шаблоном. Срок исполнения обязательств — 6 месяцев после выплаты ипотечного кредита.
- В некоторых банках дети могут получить долю только после погашения ипотеки. Тогда единственный выход — обратиться в суд или начать делить долю после выплаты ипотеки.
Теперь вы знаете, как выделить доли детей, если дом заложен в банке. Если вы будете следовать приведенным выше инструкциям, вы сможете разделить дом с учетом интересов младших членов семьи. Если у вас есть вопросы или вам нужна помощь, вы можете воспользоваться бесплатной консультацией с нашими юристами.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...