Задать вопрос
69 просмотров
39 просмотров
Можно ли и как взять кредит под залог доли в квартире
Содержание
Кредит под залог доли в жилой недвижимости встречается нечасто — гораздо реже, чем кредит на всю недвижимость. Сумма кредита не очень велика, но заемщик сразу получает деньги на свои нужды. Не все банки идут на уступки в отношении части вашего дома, но такое может случиться. Кредиторам выгодно привлекать новых клиентов, поэтому кредитные предложения постоянно совершенствуются.
Не стоит спешить брать кредит под залог жилья. Прежде чем взять кредит, необходимо узнать о текущих процентных ставках банков, а также о требованиях, условиях, преимуществах и недостатках. Информации много, она противоречива — в этой статье мы собрали для вас последние данные в цифрах, примерах и рекомендациях.
✅ Можно ли взять кредит под залог доли в квартире?
Перед выдачей кредита банк требует залог, который может быть предоставлен поручителем, созаемщиком или, возможно, долей в доме. Например, часть дома может быть заложена в качестве обеспечения кредита. Если заемщик не в состоянии погасить кредит, банк продает заложенное имущество и получает взамен недостающую сумму.
В случае совместной собственности на дом, имущество делится на части, т.е. дольщики имеют определенные доли. Они могут самостоятельно распоряжаться своими акциями. Однако совместная собственность требует учета мнения всех совладельцев. Если один из собственников закладывает долю в качестве обеспечения кредита, приоритетное право других собственников на возврат кредита должно быть соблюдено (статья 250 (1) Гражданского кодекса).
Российские банки выдают кредиты под залог доли в квартире — но требуют залога. Гораздо проще заложить квартиру или комнату (доля в натуре). Гораздо сложнее, если часть дома находится в виде бессрочной доли — не все банки готовы заключить договор и выдать кредит.
Пример:
Савельеву принадлежала ¼ часть приватизированной 2-комнатной квартиры. Его мать, отец и брат жили вместе с ним. Савельев пошел в банк, чтобы взять кредит на покупку автомобиля — хозяин квартиры хотел заложить ¼ часть квартиры. Однако Сбербанк отказал ему на том основании, что его доля не была определена. Эксперты посоветовали, чтобы ¼ была предоставлена в натуральном виде — отдельная комната. Теоретически это было возможно, но на практике это было сложно.
Что делать Савельеву со своей долей?
- Он может стать владельцем ½ доли квартиры или всего дома, купив долю своего отца, матери или брата;
- представлять выделенную долю как площадь с компенсацией для остальных акционеров;
- отказаться от права залога на акции.
Савельев согласился пересмотреть правила пользования квартирой с другими дольщиками. Члены семьи договорились, что ¼ доли Савельева будет представлена спальней, а недостающую сумму владелец выплатит своему брату, чью долю он «унаследовал». Изменения были заверены нотариусом и внесены в базу данных Росреестра — совладельцы получили выписку из ЕГРЮЛ. Таким образом, Савельев смог бы заложить пакет акций в качестве помещения и получить на эти цели кредит.
✅ Куда обращаться: список банков
При поиске кредитора проверьте условия кредитования частных лиц.
Обратите внимание на следующие параметры:
- Репутация банка;
- наличие лицензии — убедитесь, что у банка не отозвана лицензия (например, 28 ноября 2018 года Центробанк отозвал лицензию у Русского ипотечного банка, хотя ранее он выдавал кредиты под залог доли в квартире);
- процентная ставка по кредиту — от 9 до 16 процентов годовых;
- Методы начисления процентов;
- Приоритет оплаты;
- Минимальная и максимальная суммы кредита;
- Список документов;
- Пересмотр условий кредитования;
- Сумма пеней, штрафов и страховки.
Какие банки предлагают кредит под залог доли в квартире? Как правило, это учреждения с хорошей репутацией и высоким рейтингом — наиболее известные банки в России: Сбербанк, ВТБ, Альфа. Теоретически, кредит можно получить в ломбарде или МФО — но за суммой кредита скрываются высокие процентные ставки, короткий срок и жесткие условия в случае невозврата.
Эксперты рекомендуют обратиться в один из следующих банков:
✅ Риски и сложности
Одним из шагов, которые необходимо предпринять при подготовке к получению кредита под залог доли в квартире, является расчет финансовых рисков.
Рассмотрим самые опасные из них:
Стандартной услугой, предоставляемой банком, является оценка имущества. Кредитору выгоднее занизить цену акции, чем указать ее реальную стоимость. Объяснение этому довольно простое: сумма кредита зависит от стоимости жилья (комнаты). То есть заемщик получает от банка меньше, чем он получил бы при текущей стоимости недвижимости.
Юристы советуют вам самостоятельно оценить квартиру. Достаточно обратиться к независимому оценщику и получить заключение о рыночной стоимости квартиры. Далее необходимо предоставить заявление в кредитный отдел выбранного банка.
Неуплата кредита грозит лишением доли в доме. Если заемщик перестает вносить платежи, доля в натуре (комната) переходит к банку. Кредитор, вероятно, продаст его другим держателям капитала или организует аукцион для всех заинтересованных лиц.
Финансовые учреждения заставляют своих клиентов страховаться — другого выхода нет. Страхование снижает риск невозврата кредита. Это не совсем выгодно для заемщика, так как к сумме выплаты добавляются страховые взносы в размере 0,5-2 процентов от суммы кредита.
Залог жилой недвижимости в качестве обеспечения кредита требует учета мнения домовладельца. Если квартира находится в совместной собственности, вам необходимо обсудить этот вопрос с хозяевами. Часто совладельцы затягивают решение, выступают против залога или требуют пересмотра долевого участия.
Один из вариантов — взять ипотечный кредит на покупку доли в квартире, особенно если вы планируете купить последнюю долю и стать единственным владельцем.
Ежегодные колебания курса валют не лучшим образом сказываются на заемщиках. Особенно если кредит был взят в иностранной валюте (доллар или евро). Несмотря на низкую процентную ставку, любое изменение курса рубля приводит к увеличению суммы задолженности. Вам придется вернуть гораздо больше, чем вы взяли в долг.
Прежде чем оформлять документы под залог части дома, взвесьте все плюсы и минусы сделки.
✅ Плюсы и минусы
Вот плюсы и минусы этой ситуации.
Для наглядности давайте сравним их в виде таблицы:
Так что плюсы и минусы практически равны. Решение остается полностью за должником. Поэтому подумайте, каково ваше финансовое положение, и сопоставьте его с целями кредитования.
✅ В каких случаях кредит не дадут?
Политика каждого банка заключается в получении прибыли от предоставления кредитов. Если заемщик или дом не соответствуют требованиям, о кредите можно забыть.
Причины, по которым банк может отказать в выдаче кредита:
- дом был построен до 1970 года;
- недвижимость обветшала, разрушена, имеет неприглядный вид (см. «Снос приватизированного жилья»);
- регистрация детей, инвалидов и отказ от приватизации жилья
- отказ второго супруга — если жилье находится в совместной собственности;
- отказ дарителя — если акция была подарена менее 1 года назад;
- Здание является частью программы реновации жилья, осуществляемой администрацией города Москвы;
- на недвижимость уже обращено взыскание или она заложена;
- здание имеет деревянную конструкцию или 2 этажа;
- статус «коммунальная квартира».
Статус заемщика также важен: До 18 лет, неофициальный доход, отсутствие гражданства РФ, отсутствие кредитной истории, судимости и т.д.
✅ Как взять кредит в залог доли в квартире
Первое, что необходимо сделать заемщику, — оценить риски и подготовиться к подаче заявки в банк. Как мы уже говорили выше, кредитные организации не принимают долю в квартире — вам нужна отдельная недвижимость в виде изолированной комнаты. Если вы еще не выделили долю, прочитайте нашу статью «Выделение доли квартиры в натуре» о том, как это сделать.
Затем вы можете подать заявку на получение кредита.
🔻 Пошаговая инструкция
Вы должны стараться использовать надежный банк или частного брокера. На рынке жилья много мошенников, поэтому рекомендуется обратиться за юридической консультацией.
Процесс рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита состоит из следующих этапов:
Шаг 1 — Определитесь с объектом недвижимости.
Очень важно, чтобы акции были представлены в виде комнаты — в противном случае банк не даст вам кредит или попросит дополнительное одобрение. Первый шаг — взаимодействие с другими акционерами. Если имущество является совместным, обратитесь к нотариусу и составьте соглашение между супругами.
Шаг 2 — выбор кредитора
Свяжитесь с кредитными организациями в вашем городе и выберите лучший вариант.
Учитывайте следующие факторы:
- кредит банка;
- Что говорят люди о кредите;
- условия кредита под залог недвижимости;
- условия погашения кредита;
- Процентные ставки и переплаты;
- Полисы страхования рисков.
Альфа-Банк и ВТБ предлагают выгодные условия для постоянных клиентов. Если вы получаете зарплату на карты этих банков, воспользуйтесь кредитным предложением. Скорее всего, вы получите хорошую процентную ставку, минимум бумажной волокиты и выгодный график погашения.
Шаг 3 — Подготовьте документы.
Узнайте, что нужно сделать, чтобы подать заявку на получение кредита. Нужно ли вам обращаться к нотариусу и когда это обязательно? Сбор документов — важный шаг на пути к получению кредита. Если вы представите все документы, шансы на то, что ваше заявление будет одобрено, значительно возрастут.
Шаг 4 — подписание договора с банком
Заемщик должен выбрать программу кредитования. Выбрать подходящий можно на официальном сайте банка или пообщавшись с менеджером в учреждении. Некоторые банки предлагают выгодные программы для пенсионеров, рабочих и многодетных семей.
Затем заявитель должен подписать
- договор о залоге доли в жилье;
- Кредитный договор (договор займа).
Отдельные соглашения могут быть заключены для страхования жизни и имущества. Отнеситесь к процессу серьезно — на кону стоит ваш дом.
Шаг 5 — получить кредит
Информация о залоге хранится в базе данных Росреестра, а заложенное имущество остается у кредитора (пункт 1 статьи 338 Гражданского кодекса РФ). Компетентный орган вносит «плату» в сведения о жилище. Заемщик получает деньги и использует их по своему усмотрению (например, в качестве первоначального взноса по ипотеке). Затем наступает период погашения, зависящий от условий кредитного договора.
🔻 Пакет документов
Теперь перейдем к этапу сбора документов для получения заемных средств. Традиционно документы можно разделить на две части:
Удостоверение личности заемщика:
- Паспорт РФ и копии — 2-3 шт;
- ИНН, военное или пенсионное удостоверение, паспорт моряка и т.д;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ — выдается в бухгалтерии;
- заверенная копия трудовой книжки, контракта или соглашения;
- согласие других сособственников или согласие другого супруга в случае совместного проживания;
- Военный билет — для мужчин до 27 лет (требуется не везде).
Характеристика имущества:
- Свежая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельство о праве собственности;
- Документ, подтверждающий регистрацию — свидетельство о наследстве, договор дарения, договор приватизации, договор купли-продажи;
- Поэтажный план жилого помещения — площадь (комната) жилого помещения с заложенным земельным участком.
- Выписка из земельной книги или актуальная выписка из Росреестра;
- Справка из ЖЭКа, подтверждающая отсутствие задолженностей;
- Выписка из домовой книги — о зарегистрированных жильцах, включая детей;
- Отчет об оценке стоимости доли (площади) — в случае проведения независимой процедуры без участия кредитора.
Желательно, чтобы собранные документы были нотариально заверены. Обратите внимание, что банк может потребовать и другие сертификаты на недвижимость.
🔻 Образец договора залога доли в квартире
Обязательство о заинтересованности оформляется в письменном виде в соответствии с образцом. Шаблон и форму договора вы сможете получить в отделении Сбербанка или другого кредитора.
🔻 Образец договора займа под залог доли в квартире
В нем содержатся условия предоставления кредита, срок возврата, обязательства сторон и другие особенности. Он заключается между физическим лицом от имени учреждения и сотрудником банка.
Рекомендация: Читайте условия и положения мелким шрифтом — практика показывает, что они содержат 80% невыгодных для клиента пунктов.
🔻 Стоимость, расходы
Большая часть расходов приходится на страхование рисков и ответственности:
- Страхование имущества — расходы индивидуальны, но в большинстве случаев не превышают 2-4% от суммы кредита;
- страхование жизни клиента;
- Отказ от страхования — более высокий процент по кредиту.
Некоторые банки требуют, чтобы договор залога был нотариально заверен. Окончательная стоимость зависит от цен бюро — она состоит из государственной пошлины в размере 0,5% от стоимости контракта и нотариальных услуг, которые взимаются в каждом конкретном случае.
Государственная пошлина за регистрацию векселя залогодержателя — 1 600 рублей.
Ежемесячные расходы на погашение кредита также индивидуальны. Заемщик выплачивает не только «массу» кредита, но и проценты + пени и штрафы за просрочку платежей. Общая сумма будет в 1,5-2 раза больше, чем первоначальный кредит.
🔻 Сроки
Период погашения кредита указывается в договоре между заемщиком и банком. Клиент вправе рассчитывать на длительный срок погашения, от 15 до 30 лет. Существуют также потребительские кредиты с более коротким сроком — до 36 месяцев с даты оформления.
Заявитель может получить кредит под залог доли в жилой недвижимости в течение 2-3 дней, не считая выходных и праздничных дней. Это зависит от времени работы отделов ФНС, ЖЭКа и бухгалтерии, а также от времени одобрения кредитного отдела. Обычно вы получаете ответ в течение 5-10 дней.
✅ Советы юриста
Изменения в политике банка автоматически приводят к изменениям в условиях кредитования. Чтобы избежать проблем, необходимо учитывать различные жизненные ситуации.
Теперь давайте рассмотрим самые важные из них:
- Подтверждение дохода — важный вопрос для заемщиков, которые не обслуживаются в своем текущем банке. Легче отслеживать доходы человека, который получает зарплату — именно поэтому юристы советуют выбирать банк, который ведет ваш личный счет.
- Плохая кредитная история является одним из важнейших факторов при получении кредита, но не решающим. Самое главное — не иметь больших непогашенных долгов. Например, если вы должны банку 10 000 рублей, кредит может быть одобрен, но если вы должны 150 000 рублей, вас не «спасет» даже залог в виде комнаты.
- Согласие совладельцев — если вы хотите получить кредит под залог доли, вам необходимо получить отказ от всех совладельцев. Если вы этого не сделаете, банк откажется выдать вам кредит. Помните, что совладельцы являются реальными покупателями вашей доли в доме. Поскольку они не получили от вас предложения, они могут возражать против залога доли, что является прямым нарушением статьи 250 Гражданского кодекса.
- Права несовершеннолетних — если в вашей части жилья прописан ребенок, кредитор откажется выплачивать средства. Любая регистрация детей в доме — это бремя. Решение должно быть принято совместно с родителями ребенка и органом опеки. Такие сделки практически невозможны.
- Социальное жилье — Вы не можете заложить свою долю в социальном жилье. Изначально жилье принадлежит государству. Перед подачей заявки на ипотечный кредит недвижимость должна быть приватизирована, и все жильцы должны получить долю. Подробнее об этом вы можете прочитать в статье «Приватизация квартиры или дома».
Статистика показывает, что кредиты на покупку собственного капитала не очень распространены. Гораздо проще заложить весь дом, чем продать его часть. Если заемщик хочет заложить долю, но не имеет в собственности другого жилья, это рискованный вариант. Неуплата кредита может привести к выселению. Заемщик может даже оказаться на улице без денег в кармане.
Адвокаты могут помочь вам принять правильное решение. Попросите бесплатного совета и получите хороший совет. Адвокат расскажет вам, нужен ли вам залог, на что следует обратить внимание, какие документы необходимы и сколько это будет стоить. Помощь адвоката увеличит ваши шансы на успех. Пишите в онлайн-чате или задавайте вопросы по горячей линии.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...