Задать вопрос
93 просмотров
124 просмотров
Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос: покупка ветхого жилья
Содержание
Ветхое и аварийное жилье имеет множество недостатков. Жить в таких квартирах практически невозможно, ремонт не приносит никаких улучшений, а дом находится на грани разрушения. Разве это плохо? Нет, даже в «обреченных домах» есть покупатели, которые предлагают реальные деньги. Трудно поверить, но владельцы квартир в полуразрушенном здании также получают прибыль от этого бизнеса.
Эксперты часто сравнивают покупку и продажу квартир в старых домах с лотереей — если выиграть, можно получить хорошую прибыль, если не выиграть, можно потерять деньги и в итоге получить «обузу» в виде ветхого жилья. Что побуждает людей покупать квартиры в ветхих «хрущевских» домах? Сколько стоит такая недвижимость? Кто зарабатывает больше: продавец или покупатель? Как достичь соглашения, не нарушая закон? Давайте посмотрим на это.
✅ Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?
Старый жилой дом — не самая выгодная инвестиция. В связи с ветхостью здания арендаторы могут съехать. В обмен на непригодные квартиры они получают ключи от квартир в новостройках в том же городе.
Однако если у владельца есть квартира в здании, он может продать ее другим способом до того, как здание будет перенесено. Если договор аренды не состоится, они смогут найти покупателя для аварийного приюта. Закон не запрещает продажу квартир в аварийных домах. На самом деле, ветхие и разрушенные здания похожи на нормальное жилье в новостройках или на вторичном рынке.
Операции в приютах для беженцев должны соответствовать закону:
- Жилищный кодекс — т.е. статья 32, статьи 86-89 Жилищного кодекса;
- Положения ПП № 47 от 28.01.2006, касающиеся критериев для аварийных убежищ, условий проживания, гражданских процедур и т.д.
- Федеральный закон № 185 от 21 июля 2007 года «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» — регулирует финансовые вопросы, связанные с договорами с жильцами аварийных домов;
- Гражданский кодекс — Глава 30 (статьи 549-558 Гражданского кодекса РФ) устанавливает основные принципы, порядок и условия продажи недвижимости.
Договаривающиеся стороны должны изучить законодательство и учесть все тонкости продажи аварийного жилья. Для простоты мы обобщили их в отдельных разделах.
🔻 Особенности сделки
При подготовке к заключению сделки существует ряд особенностей, которые должны быть приняты во внимание сторонами:
-
. Вам следует проверить, что вы покупаете — ветхое здание или квартиру в обветшалом доме? Покупать кондоминиум следует только в том случае, если вы живете в ветхом здании. В ветхом здании нет смысла покупать квартиру в этом здании в будущем.
- Продать квартиру в доме, подлежащем сносу, может только собственник или совладельцы, то есть те, у кого есть свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРП (ст. 209 ГК РФ). Другие арендаторы, например, арендаторы по договору аренды, не имеют права на продажу, так как не являются собственниками имущества.
- Продавец обязательно должен проинформировать покупателя о срочном состоянии квартиры. Несоблюдение этого требования может легко привести к судебному разбирательству, в результате которого сделка будет признана недействительной.
- Цену на недвижимость устанавливает продавец.
- Цель покупателей — долгосрочная инвестиция: новая квартира вместо проживания в ветхой «хрущевке». Например, в случае последующей перепродажи недвижимости в новом здании.
Но не стройте иллюзий по поводу больших прибылей. Не все покупки и продажи возможны во всех случаях. Из правил есть исключения.
🔻 Ограничения на продажу
Жилищное законодательство накладывает ограничения.
Если невозможно продать или купить квартиру в здании, подлежащем сносу:
- Если продавец (собственник) заключил соглашение об изъятии имущества для муниципальных и государственных нужд.
- Было заключено соглашение, предусматривающее покупку муниципалитетом аварийного жилья с целью последующего сноса здания.
- Если есть решение суда о выселении собственника, например, отказ от выплаты выкупной цены или нежелание переезжать в новую квартиру (ст. 32(1) и (9) Жилищного кодекса РФ).
- Жилье не приватизировано, а находится на балансе муниципалитета. Арендаторы действуют только как арендаторы — арендаторы на ограниченный срок (см. «Приватизация аварийных убежищ»).
Соответственно, только законный владелец имеет право продать квартиру в доме, подлежащем сносу. Соглашение с покупателем может быть заключено в тот момент, когда здание объявлено готовым к сносу и до подписания контракта с властями. Помните, что жители должны быть уведомлены не менее чем за год до сноса.
🔻 Плюсы и минусы
Объясним преимущества и недостатки соглашения, учитывая специфику договора и ситуацию на рынке жилья.
Для покупателя
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Переезд из старой «хрущевки» в новое здание — в будущее | Неопределенность — будет ли здание снесено или исключено из городского списка аварийных зданий? |
| Доступность — цены на квартиры в опасном жилье ниже рыночных (примерно на 25 процентов) | Задержки в переселении из-за трудностей в новом строительстве, таких как банкротство подрядчика, очереди, кризис в стране и т.д. |
| Развитая инфраструктура — старые многоквартирные дома были построены давно и обычно расположены в центре города или рядом с ним. | Реновация ветхих зданий, проживание в ветхом здании до переезда |
| Меньше соседей | Прерывание работы государственных служб: Газ, электричество, вода, отопление |
| Менее переполненная парковка | Трудности при сдаче недвижимости в аренду |
| В целом непригодны для проживания, минимум удобств |
Для продавца:
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Избавление от проблемной недвижимости | Лишение квартиры в новостройке в рамках программы переселения из аварийного жилья |
| Осуществление платежа |
Покупателям следует подумать, стоит ли обращать взыскание на квартиру в ветхом здании. Наверное, лучше подождать и купить новый дом у государства. Покупатель стоит перед решением, имеет ли смысл приобретать проблемную недвижимость в здании, которое скоро будет снесено. Возможно, лучше инвестировать в жилье на рынке второго жилья. Идеального варианта не существует; необходимо взвесить все «за» и «против» с учетом ваших жизненных потребностей.
✅ Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме
Процедура продажи дома, подлежащего сносу, идентична стандартной процедуре. Основное отличие заключается в характеристиках недвижимости — distressed property. Однако, при желании и наличии покупателя на него. Давайте посмотрим, как происходит сделка в соответствии с законом и на практике.
🔻 Алгоритм действий
Процедура выполняется следующим образом:
- Владелец аварийного жилья, например, Avito, Cian, размещает объявление о продаже через агентства недвижимости и/или брокеров.
- Заинтересованные лица отвечают на объявление.
- Встреча и осмотр объекта недвижимости, обсуждение предпосылок для сделки.
- Подготовка предварительного договора купли-продажи (ПДКП) квартиры в ветхом здании.
- Передача аванса или депозита, выдача квитанции.
- Подписание основного договора купли-продажи + акта приема-передачи, если необходимо, в присутствии нотариуса.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр.
- Получение выписки из ЕГРЮЛ, документа, подтверждающего право собственности на поврежденное имущество.
- Окончательный расчет с продавцом, например, через кассу банка или депозит нотариуса.
- Расчет и уплата налога — за продавца.
Найти подходящую квартиру в ветхом здании нелегко. Заинтересованные лица должны выяснить, относится ли здание к региональным зонам сноса. После того как вы нашли подходящую квартиру, можно приступать к ее поиску. Один из способов сделать это — посетить все квартиры или расклеить объявления о продаже квартир на входе в здание. Кто-то позвонит по указанному номеру и свяжется с вами.
Советы покупателям! Не доверяйте честности продавца (продавцов), проверяйте покупаемый предмет сами. Чтобы узнать, является ли дом аварийным, вы можете зайдите на сайт «Жилищная реформа» — найдите адрес дома — найдите объект — посмотрите, запланирован ли он к сносу? На сайте будет указан год постройки здания, текущий ремонт, дата принятия статуса «опасность» и условия выселения. По результатам поиска вы можете заключить соглашение.
🔻 Перечень документов
Документы такие же, как и для обычного дома.
Покупатель должен предоставить:
- паспорт РФ — удостоверение личности; + копия паспорта — если от имени покупателя действует его представитель (адвокат, родственник);
- медицинскую справку из наркологического консультационного центра, подтверждающую, что лицо дееспособно, не состоит на учете и не страдает психическими расстройствами.
Продавцу необходимо подготовить
- Паспорта Российской Федерации — на каждого из владельцев продавца;
- свидетельство о праве собственности — выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельство старого образца;
- свидетельство о праве собственности — выписка из ЕГРЮЛ или договор дарения старого образца на квартиру в ветхом доме;
- технический паспорт или поэтажный план жилья;
- архивная выписка из жилищной карты — информация о том, кто фактически проживал в жилище;
- выписка из Государственного центра информации и документации — об отсутствии задолженности на счете продавца;
- доверенность — если вы выдали доверенность третьему лицу.
И то, и другое — заявление в Федеральную регистрационную службу Росреестра для обработки.
Кроме того, могут потребоваться и другие документы. Например, если совладельцами квартиры являются дети — разрешение от органа опеки (O&M). Если ребенок не является собственником и только зарегистрирован в квартире, разрешение органа опеки не требуется.
🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в аварийном доме
🔻 Сроки
Продолжительность регистрации согласовывается сторонами сделки — продавцом и покупателем. Следует также отметить, что этот срок зависит от работы компетентных органов — например, Федерального центрального регистрационного управления или Министерства иностранных дел.
Сколько времени требуется для завершения сделки купли-продажи?
- Нотариальная регистрация — в течение одного дня;
- Регистрация в Росреестре: через нотариуса — от 1 до 2 рабочих дней; самостоятельно — от 7 до 10 дней;
- Регистрация в МФЦ «Мои документы» — от 9 до 12 дней;
- Согласование с местными органами власти — от 14 до 30 дней;
- Прекращение совместного владения — 30 дней и более;
- Оформление банковских кредитов — на индивидуальной основе.
Обычно процедура занимает 1-2 месяца, в некоторых случаях она может занять больше времени.
🔻 Расходы, госпошлины, затраты
Список расходов для продавца и покупателя не одинаков. В некоторых случаях покупатель обязан участвовать в расходах по продаже, но чаще продавец несет расходы по продаже.
Сколько стоит продать квартиру, которая больше не является законной?
- Помощь от агентов по недвижимости и брокеров — от 1% до 3% от суммы сделки (или фиксированная сумма);
- Услуги оценщика — индивидуальны, но цены начинаются от 2-3 тысяч рублей;
- нотариальные услуги по обеспечению договора — в размере 0,5% от цены ДКП, но в пределах от 300 рублей до 20 000 рублей;
- другие нотариальные услуги (UPTX) — по ценам от 3 000 рублей;
- отдельные выписки и справки — от 500 рублей; — согласно банковским ставкам, от 1 000 рублей и выше;
- регистрация в Росреестре — госпошлина 1 400 рублей (электронная выписка из ЕГРЮЛ) или 2 000 рублей (бумажный вариант).
Продажа квартиры является возмездной сделкой, при которой продавец получает деньги (прибыль). Это означает, что он должен заплатить подоходный налог с суммы сделки — ставка налога для граждан России составляет 13% подоходного налога (для иностранцев — 30%).
Налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую часть. Для этого необходимо получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Эта сумма вычитается из суммы, полученной от получателя. Окончательный остаток учитывается в подоходном налоге.
✅ Можно ли купить аварийное жилье на материнский капитал или в ипотеку?
Отсутствие личных сбережений благоприятствует использованию заемного капитала или материнских пособий. Можно ли использовать его для покупки дома, подлежащего сносу?
Материнское пособие (MCF) — это сумма, выплачиваемая при рождении второго и последующих детей с целью государственной поддержки семей. Согласно правилам, она может быть использована для улучшения жилищных условий матери, отца и детей.
Является ли аварийное жилье «улучшением»? Ни в коем случае! Даже если жилье еще пригодно для проживания, оно должно быть расселено и снесено (раздел II постановления правительства от 28.01.2006).
Ипотечный или жилищный кредит в банке — это кредит, предоставляемый заемщику и его/ее семье на приобретение жилья. При выдаче кредита банк рассматривает будущее назначение залога. Ветхий дом по своей сути является убыточным активом — например, если по ипотеке допущен дефолт, банк не сможет продать такой дом или будет эксплуатировать его в убыток. Другая причина заключается в том, что дом скоро будет снесен, а значит, исчезнет и предмет залога в виде квартиры (статьи 29, 32, 36 Федерального «Закона об ипотеке»).
Если вы хотите получить кредит, вам следует искать ипотечные кредиты под залог существующей недвижимости, которая не является ветхой. Банк одобрит кредит, оформит договор залога, и вы сможете купить квартиру в ветхом здании. Вы также можете получить потребительский кредит. Однако имейте в виду, что процентные ставки по нему гораздо выше, чем по ипотечному кредиту.
✅ Стоит ли покупать квартиру под снос?
Основной мотивацией тех, кто покупает ветхие и разрушенные квартиры, является желание улучшить свои жилищные условия. Ведь взамен государство предлагает равноценную квартиру, но в новостройке и со всеми удобствами. Стоимость нового жилья будет намного выше, чем аварийного. Жилая площадь в новой квартире может быть на 20% больше, чем в старой «хрущевке». Так ли все просто и насколько опасна сделка для покупателя?
Закон пока не содержит четких критериев. Например, многих волнует вопрос, смогут ли они получить новую квартиру по программе переселения в случае ее покупки. Действительно, они должны. Но на практике возникают трудности, задержки, неравноценное жилье, ухудшение условий проживания, неблагоприятное расположение и т.д.
Многие покупатели хвастаются: «Мы покупаем ветхую хрущевку, чтобы переехать в новостройку». Иногда радость приходит рано. Если вам не хватает жилой площади, власти могут выделить вам новую квартиру в доме за городом. Дорога до центра займет много времени, и неважно, есть ли у семьи автомобиль, маленькие дети или пожилые родители.
Вторая проблема часто заключается в «метрах». Нет уверенности, что у переселенцев будет столько же места, сколько у них было в старой квартире, которую они купили. Например, вместо проживания в ветхом здании им может быть выделена квартира с верандой или кладовой. На самом деле, жильцы могут не нуждаться в этих «метрах», если, например, общая жилая площадь семьи меньше, чем раньше. Однако власти будут отчитываться о соблюдении условий переселения.
А если администрация покупает срочное жилье, то надеяться на высокую цену бессмысленно. Даже если взять кадастровую стоимость, она намного ниже средней по рынку. Очень трудно найти новую квартиру за такие деньги!
И есть много негативных примеров, подобных этому…..
Только арендодатели имеют возможность продать свою собственность. Арендаторы и арендодатели не имеют такого права. Но продажа происходит до подписания договора с руководством. Если дом уже расселен и домовладелец подписал соглашение с властями, он не может продать недвижимость. Цель покупателя аварийного жилья — получить квартиру в новом доме, который строится по программе переселения.
Продажа в кондоминиуме не должна считаться обычной! Существует множество тонкостей, о которых не все знают. Покупатели должны быть особенно внимательны. В «хрущевках» они покупают старые, изношенные, нерентабельные квартиры. В долгосрочной перспективе такие покупки служат лишь цели переезда в новое здание. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо просчитать все риски. Если вам нужен совет — юристы на нашем сайте к вашим услугам. Задайте вопрос онлайн или позвоните на горячую линию.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...