Задать вопрос
40 просмотров
56 просмотров
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)
Содержание
Продажа недвижимости часто связана с различными трудностями. Что делать, если выезд арендатора задерживается по тем или иным причинам? Можно ли завершить продажу и должен ли покупатель пойти на сделку с продавцом?
✅ Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?
При стандартной продаже продавец обязан освободить недвижимость и выселить всех жильцов в оговоренный срок. Срок обычно составляет 14-15 дней с даты регистрации свидетельства о праве собственности. Это указано в POA. Некоторые продавцы освобождают свои квартиры перед сделкой, чтобы сделать их более привлекательными для покупателей. На практике не всегда удается договориться с арендаторами, но это не повод отказываться от намерения продать квартиру.
Можно продать недвижимость, даже если некоторые из жильцов все еще живут в ней — главное, чтобы у них не было прав собственности на недвижимость. В жизни бывает много разных ситуаций, которые вынуждают владельца делать это. Во многих случаях это сложные отношения с соседями или собственными домочадцами — когда уже нет сил терпеть ссоры и другие неудобства, единственным выходом становится смена места жительства. Если вы являетесь единственным собственником жилья, вам не нужно получать согласие зарегистрированных в нем лиц. Согласно статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ, их права ограничены — если право собственности переходит к третьему лицу, они автоматически теряют возможность пользоваться квартирой.
Второй распространенной причиной является то, что зарегистрированный в квартире человек давно не проживает в ней и его невозможно найти. Чтобы заявить о пропаже человека, необходимо обратиться в суд и предоставить доказательства — на что у домовладельца часто нет времени.
Арендаторы по каким-либо причинам могут быть обязаны оставаться зарегистрированными в течение некоторого времени, а затем обещать съехать — часто это является условием покупки квартиры. Пока права на новую недвижимость не получены, продавцу и членам его семьи нужно где-то остановиться. Трудно точно предсказать, когда они уедут, что создает некоторые неудобства — необходимо принимать меры.
🔻 Минусы для продавца
Если жильцы не освобождают квартиру ни де-факто (сохраняют регистрацию и место жительства), ни де-юре (человек не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), у продавца нет возможности потребовать полную рыночную цену за квартиру. Обычно продавцу приходится снижать цену на 10-30 процентов, а иногда и больше. На такие квартиры трудно найти покупателей — всем известно, что экономия может привести к серьезным проблемам (некоторых жильцов нельзя выселить или вывезти по закону).
Если продавец не хочет раскрывать эту информацию, на недвижимость может быть обращено взыскание. Покупатель с помощью опытного адвоката имеет возможность доказать, что информация не была раскрыта, и поэтому его интересам был нанесен ущерб.
🔻 Минусы для покупателя
Покупателю, соблазнившемуся привлекательной ценой, может оказаться очень трудно избавиться от нежелательных соседей. Закон отменяет право членов семьи проживать в доме после его продажи третьему лицу. Но мало кто понимает разницу между правом на проживание без постоянной регистрации и с постоянной регистрацией — если человек зарегистрирован в квартире, но после увольнения он практически теряет возможность там проживать и заставить его зарегистрироваться невозможно.
Мошенники часто пользуются этой ситуацией, предлагая купить дом по низкой цене и обещая выселить всех жильцов после получения денег. В итоге покупатель сталкивается с настоящим ужасом, когда иностранцы настаивают на проживании в недвижимости и предъявляют в качестве доказательства свои паспорта и виды на жительство.
Самый простой способ решения проблемы — временная регистрация жильцов. Он действителен максимум пять лет и минимум шесть месяцев, но обычно регистрируется на один год. Если арендатор зарегистрирован, но не проживает в квартире, новому владельцу проще дождаться окончания срока аренды, чем ввязываться в судебный спор.
Заставить нежелательного постоянно проживающего соседа выехать можно только путем обращения в суд, но обращение в суд не гарантирует, что решение будет принято в пользу истца.
Чтобы получить положительное решение суда, вы должны написать соответствующее заявление с указанием причин, по которым вы хотите, чтобы человек покинул ваш дом. Иск должен соответствовать требованиям законодательства (ст. 131-134 Гражданского процессуального кодекса), любая ошибка приведет к отказу в рассмотрении иска. Чтобы избежать этого, работу должен выполнять опытный юрист.
Дело будет утверждено судом, если доказано любое из следующих обстоятельств
- Плохое или опасное поведение соседа по комнате;
- Длительное отсутствие, пропажа без вести или смерть;
- Отсутствие правовых оснований для проживания.
Члены семьи бывшего владельца имеют право защищать свои интересы. Такая возможность предусмотрена статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Очень трудно доказать, что они действительно утратили право на проживание в квартире. Смена собственника не считается достаточным основанием для выселения в соответствии с действующим законодательством. Если вы столкнулись с такой ситуацией, вам следует обратиться за советом к опытному юристу, иначе положительного результата добиться невозможно.
✅ Кого не получится выписать?
Невозможно выселить арендатора в следующих случаях
- имеет право собственности — если продавец продал свою долю в квартире, он может избавиться от соседства, только если выкупит оставшиеся доли у других совладельцев;
- если он получил квартиру по завещанию или дарственной с условием сохранения права проживания в ней до конца жизни;
- отказались от участия в приватизации жилья (в этом случае право пожизненного проживания в жилье возникает автоматически, а смена собственника незначительна);
- подписался на пай в кооперативе (даже если сумма незначительна);
- заключили договор аннуитета или страхования жизни;
- заключил брачный контракт на пожизненное заключение
- еще не достиг совершеннолетия.
Последняя ситуация считается наиболее сложной. При совершении сделок по продаже жилой недвижимости, затрагивающих интересы несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства. Если продавец не получил разрешения на сделку, сделка признается недействительной. Закон не допускает увольнения ребенка без предоставления ему аналогичного жилья.
✅ Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами
Процедура продажи такая же, как и при стандартных сделках. Присутствие зарегистрированных лиц в доме не имеет юридического значения. Это связано с тем, что здесь затрагиваются разные интересы: покупка недвижимости — это право на владение ею; регистрация жилья — это право на проживание в нем.
🔻 Порядок действий
Первым шагом является информирование всех арендаторов о сделке и необходимости освободить помещение. Если не удается найти зарегистрированное лицо или недвижимость не может быть освобождена по другим причинам, покупатель должен быть проинформирован об этом. Будьте готовы к значительной скидке — никто не хочет покупать недвижимость с «излишествами» по полной рыночной стоимости.
Следующий шаг — составление предварительного/основного контракта. Стандартный договор всегда содержит пункт, в котором указывается точная дата снятия с регистрации всех жильцов — несоблюдение этого пункта может привести к тому, что покупатель обратится в суд. Эта форма также важна в случае встречной покупки, когда семье необходимо время для завершения переезда (подписывая доверенность, покупатель соглашается отложить переезд на некоторое время). Если покупатель информирован о невозможности добровольного освобождения жилья проживающими в нем лицами, но, тем не менее, согласен приобрести такое жилье, ДКК должен установить срок снятия с учета только для продавца, за остальное он не отвечает (новому владельцу придется решать проблему).
Требование о сертификации распространяется на следующих лиц
- является частью общего имущества;
- имущество, принадлежащее несовершеннолетнему / недееспособному лицу.
Если нотариус не требуется, подготовку текста договора следует доверить юристу — любая ошибка может привести к серьезным проблемам.
После регистрации прав собственности подписывается акт приема-передачи (в некоторых регионах его необходимо оформить до подачи документов в Росреестр, в этом случае последовательность действий меняется). Заключается окончательное соглашение. После того как покупатель становится владельцем дома, ему предоставляется возможность решать споры с зарегистрированными жильцами в суде или путем заключения соглашения. Продавец больше не несет ответственности за будущее новых владельцев — если он действовал открыто, то у нового владельца не будет никаких претензий.
🔻 Какие документы необходимы?
Есть два документа, которые можно использовать для выяснения наличия зарегистрированных жильцов в недвижимости и для проверки права собственности:
- Расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (в ней указано, сколько раз недвижимость переходила из рук в руки, кто является ее собственником, кто зарегистрирован);
- Выписка из домовой книги (при определенных обстоятельствах покупатель имеет право запросить расширенную версию с информацией о зарегистрированных лицах).
Эти документы являются частью стандартного пакета, поэтому вы не сможете скрыть эту информацию от покупателя. Кроме того, продавец предоставляет свой паспорт, разрешение супруга на совершение сделок (если вы продаете дом, приобретенный в браке), справку об отсутствии неоплаченных счетов. Заглянув в технический паспорт, можно проверить, не было ли незаконных изменений в доме (регистратору он не нужен и служит только для справки).
Покупатель должен предоставить паспорт и доверенность от своего супруга/супруги (если недвижимость финансируется совместно, а не лично).
🔻 Расходы, сроки
Процесс обычно занимает больше времени (1-2 месяца), так как необходимо согласовать информацию о зарегистрированных жильцах.
С лишением права выкупа связаны определенные расходы. Если продавец заинтересован в продаже своей недвижимости, он может обратиться в агентство, специализирующееся на обращении взысканий. Агентство будет рекламировать недвижимость и искать покупателей — за эту услугу взимается фиксированная плата (30-50 тысяч рублей) или процент (2-5% от стоимости недвижимости).
Нотариальное заверение обычно выполняется покупателем или стороны делят расходы между собой. Если требуется нотариальное заверение, взимается 0,5% от стоимости (до 20 000 рублей). Если нотариальное заверение является необязательным, применяются следующие расходы:
Лица, состоящие в близких отношениях
0,2% от цены недвижимости + 3 000
3 000 + 0,4% от цены, указанной на признанной акции
0,2 процента от цены + 3 000
7 000 + 0,2 процента от цены дома минус 1 миллион
23 000 + 0,1% от сниженной цены 10 миллионов (максимум 50 000)
25 000 + снижение на 0,1% от суммы, указанной в договоре, до 10 миллионов (максимум 100 000)
За подготовку договора взимается дополнительная плата. Стоимость зависит от тарифа, установленного Нотариальной палатой (от 3 тысяч рублей и выше).
Если нотариальное заверение не требуется, вам все равно придется обратиться к нотариусу. Проблемы нотариата
- доверенность на представление интересов;
- разрешение супруга.
Следующие расходы — аренда сейфа в аренду (обычно на месяц, чтобы стороны успели выполнить все процедуры). За это придется заплатить от 2 до 4 тысяч рублей.
Регистрация прав собственности требует уплаты государственной пошлины — с каждого собственника взимается 2 тысячи рублей. Вам также необходимо оплатить сбор за
- Изменения в договоре купли-продажи;
- Заказ определенных документов (расширенная выписка из ЕГРЮЛ стоит 750 рублей в бумажном виде и 300 рублей в электронном);
- Подача заявления на принудительную выписку.
Дополнительные расходы возникают при приобретении жилья с помощью ипотеки:
- Оценка жилья (от 3 тыс. TL)
- Плата за нотариальное заверение (если банк ставит такое условие).
- Оформление страховки (до 1,5% от стоимости жилья).
Государственная пошлина за регистрацию составляет не 2, а 1 тысячу рублей. — Это единственное преимущество для покупателя (расходы на оценку/страхование ложатся на его плечи).
Продавец платит налог после продажи квартир, которыми он владел менее 5 лет (или 3, если они прошли безвозмездную сделку). Для резидентов ставка составляет 13% от полученной суммы и уменьшается на 1 млн рублей (государство предоставляет налоговый вычет). Нерезиденты платят 30% и не имеют права на государственные субсидии.
Стоит ли продавать квартиру с зарегистрированными жильцами или лучше заняться выселением жильцов самостоятельно? Второй вариант лучше с финансовой точки зрения — продавец не потеряет 10-30% от рыночной цены, что является значительной суммой. Что делать, если жильцы сопротивляются судебному требованию владельца или не могут быть найдены? Юристы сайта проконсультируют вас и предложат наилучшее решение.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...