Задать вопрос
96 просмотров
34 просмотров
Можно ли продать квартиру сразу после покупки, через какое время можно продать квартиру
Содержание
После покупки недвижимости могут возникнуть обстоятельства, которые делают необходимой срочную продажу. Каждый владелец имеет возможность осуществить сделку. Владелец приобретает этот статус с момента регистрации перехода права собственности в регистрационной палате. После получения информации о новом владельце, он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению: завещать, дарить или продавать. Если вас интересует, сколько времени занимает продажа недвижимости, ответ заключается в том, что это можно сделать в любое время после регистрации титула собственности. Но процесс продажи будет иметь нюансы, которые вам необходимо знать заранее в плане поиска покупателя и налогообложения.
✅ С какого момента можно продавать купленную квартиру?
При покупке жилья покупатель проходит несколько этапов:
- Поиск объекта недвижимости;
- проверяет документы на недвижимость;
- При покупке квартиры покупатель проходит несколько этапов: осуществляет поиск недвижимости; проверяет документы на квартиру; договаривается с продавцом о задатке, если сделку придется отложить;
- обеспечивает безопасность перевода денег, заключая договор с банком и помещая деньги в сейф, открывая аккредитив или выполняя другую операцию;
- подписывает договор купли-продажи;
- подтвердить переход права собственности, представив соответствующие документы продавцу в Росреестр;
- подписывает акт передачи (в зависимости от условий договора, документ может быть подписан раньше). В некоторых случаях в качестве передаточного акта может быть использован и акт передачи, если он содержит формулировку «…подписание настоящего договора подтверждает передачу квартиры от продавца к покупателю…».
Когда каждая из сторон выполняет свои обязательства, договор считается выполненным. Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности должен быть зарегистрирован в Управлении государственной регистрации Российской Федерации. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выданная государственным органом, должна показывать, кто в настоящее время является владельцем недвижимости. После получения выписки владелец может выставить свою собственность на продажу. Следует отметить, что в случае обременения имущества необходимо согласовать его с соответствующими органами.
✅ Как влияет время продажи квартиры на выплату налогов?
Актуальным вопросом для владельца вновь приобретенной недвижимости является возможность получения возврата подоходного налога и необходимость уплаты подоходного налога в бюджет за продавца. Часто бывает трудно рассчитать сумму, подлежащую выплате домашнему хозяйству, когда покупатель становится продавцом. Законодательство поможет.
🔻 Как возникает право на налоговый вычет
В соответствии с Налоговым кодексом (ст. 3(1) НК РФ) налогоплательщик имеет право на налоговый вычет. Фактически, если получатель заявляет вычет до исчерпания суммы возврата, он освобождается от уплаты подоходного налога на свой неторговый доход. Однако получатель может вычесть максимум 2 млн рублей. Это означает, что максимально возможный возврат подоходного налога составляет 13% от 2 млн рублей или 260 000 рублей. Для тех, кто купил квартиру в ипотеку, максимальный размер вычета составляет 3 млн рублей. Сумма возврата подоходного налога составляет 390 000 рублей.
Срок владения имуществом не имеет значения. Подоходный налог постепенно возвращается из государственного бюджета. Существует ряд условий, которые должны быть выполнены для получения возмещения:
- Вы должны быть резидентом Российской Федерации.
- Купить квартиру на территории Российской Федерации.
- Оплатить квартиру собственными или заемными деньгами.
- Оформите право собственности на квартиру. Если имущество приобретается в новостройке, требуется договор приема-передачи.
Оценивая возможность получения вычета, следует отметить, что вычет не предоставляется в следующих случаях.
- При покупке квартиры у близкого родственника или «иждивенца» (Гражданский кодекс 1);
- При использовании материнского капитала или других безвозмездных средств (гранты, помощь из государственного бюджета);
- при отсутствии необходимых документов (например, продажа жилья до получения вычета, так что документы на право собственности отсутствуют).
Лица, имеющие право на вычет, могут претендовать на этот вычет до исчерпания суммы в 260 000 рублей. Для сравнения, до 2014 года на вычет при продаже одного объекта недвижимости можно было претендовать только один раз в жизни. Это означает, что если покупатель воспользовался вычетом до 2014 года, он не сможет использовать неиспользованный остаток.
Пример.
- Гражданин Смирнов купил дом в 2011 году за 800 000 рублей. Налоговый вычет по НДФЛ (800 тыс. руб. х 0,13) составил 104 тыс. руб. В 2019 году он купил квартиру за 2,6 млн рублей, но не мог претендовать на вычет, поскольку пользовался ею до 2014 года.
- Сестра Смирнова купила недвижимость в 2015 году за 500 000 рублей и использовала вычет в размере (500 000 рублей x 13%) 65 000 рублей. В 2018 году она купила квартиру за 4,2 миллиона рублей. В результате он получил право на возврат недоиспользованного налогового вычета в размере (1,5 млн руб. x 13%) 195 000 руб.
После покупки квартиры новый владелец имеет право на получение налогового вычета только в том случае, если он уплатил в государственный бюджет налог в размере 13%. Безработный владелец недвижимости и те, кто работает по упрощенной системе налогообложения, не могут получить подоходный налог обратно, так как они не платили его в казну.
Если недвижимость продается сразу после покупки, владелец может потерять право на налоговые льготы. Причина кроется в особенностях подачи налоговой декларации.
🔻 Когда подавать декларацию для получения налогового вычета
Нет причин торопиться с продажей. Это связано с особенностями срока подачи заявления на возврат НДФЛ. Заявитель обязан подать соответствующее заявление и заявить о расходах в декларации только в налоговом периоде, следующем за годом приобретения жилья. Одновременно подаются следующие документы:
- выписка из Реестра естественных монополий Соединенных Штатов;
- если жилье приобретено в новостройке — ЦДС с актом приема-передачи.
- Информация о том, была ли произведена оплата в размере, указанном в заявлении;
- Справка о доходах (форма 2-НДФЛ);
- Если продавец состоит в браке — свидетельство о браке и заявление о распределении вычета между мужем и женой;
- Если вы выплачиваете долю супруга и детей — свидетельства о браке и свидетельства о рождении детей.
Подтверждение права собственности также входит в число документов, которые необходимо представить. Не получится дать «бонус» от государства, если он будет продан уже во время оформления вычета на квартиру.
Все документы необходимо собрать только один раз. После многочисленных проверок налоговых органов, которые занимают около 30 дней, вы получите уведомление о вашем праве на налоговый вычет. Документ подается по месту работы (где вы платите НДФЛ). Затем вы можете решить, как вы хотите использовать собственность. Если в течение налогового года возврат подоходного налога не производится, а возвращается только его часть (например, четверть от причитающейся суммы), то в следующем налоговом периоде вам придется снова обратиться в налоговую инспекцию без предоставления документа, подтверждающего право собственности.
Можно продать недвижимость сразу после покупки, но на налоговый вычет можно претендовать, если дождаться следующего налогового периода и подать соответствующие документы.
🔻 Какой налог придется заплатить при продаже недавно купленной квартиры
Продажа недвижимости предполагает получение дохода, с которого российский налогоплательщик-резидент должен уплатить подоходный налог в размере 13%. В случае срочной продажи квартиры возможны следующие варианты:
- Квартира продается в том же налоговом периоде, в котором она была приобретена. Если расходы и затраты одинаковы, то доход может быть равен 0. В налоговую инспекцию должна быть подана налоговая декларация, где указаны и подтверждены все суммы. Если возврат равен нулю, то налог платить не нужно.
- Дом продается и покупается по разной стоимости в один и тот же налоговый период. В этом случае налог рассчитывается в соответствии с законодательными нормами. Налоговая база — это сумма, включающая вычеты.
- Покупка и продажа происходят в разные налоговые периоды. В каждой из этих стран подаются декларации о доходах и расходах.
В определенных случаях, указанных в статье 217.1 Налогового кодекса. Согласно статье 217.1 Налогового кодекса, физические лица освобождаются от уплаты налога. Условия следующие:
- Срок владения составляет более 5 лет с момента покупки или 3 года, если недвижимость была приобретена до 01.01.2016. Разница в условиях возникла с публикацией в январе 2016 года закона № 382-ФЗ от 29.11.2014, согласно которому срок владения был увеличен с 3 до 5 лет.
- Жилье находится в собственности более 3 лет, но возможно сокращение срока владения, если жилье было приобретено в результате приватизации, наследования или дарения от родственников, или если жилье было передано пожизненному иждивенцу по договору пожизненного содержания.
Поскольку ни одно из этих условий не дает права на освобождение от налога при продаже жилой недвижимости сразу после покупки, налог должен быть уплачен.
Налоговая база — это согласованная в договоре стоимость имущества. Однако если эта стоимость меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то эта стоимость становится налоговой базой. Кадастровая стоимость должна быть определена по состоянию на 1 января года регистрации перехода права собственности. Если выяснится, что стоимость, указанная в кадастровом акте, не была определена на контрольную дату, это правило не применяется.
При расчете продавец, ранее купивший квартиру, имеет право уменьшить базу оценки на одну из величин:
- 1 миллион рублей. Если стоимость квартиры меньше миллиона, продавец вообще не платит налог благодаря вычету.
- Сумма, равная покупной цене квартиры. В этом случае продавец должен быть в состоянии доказать понесенные расходы.
Пример.
Гражданка Сидорова купила квартиру за 3,8 миллиона рублей, но через год решила ее продать. В договоре она указала продажную цену квартиры в 1,2 миллиона рублей. Кадастровая стоимость (КС) квартиры по состоянию на 1 января этого года составляет 3,4 миллиона рублей. Поскольку ГО, умноженная на коэффициент 0,7, составляет 2,38 млн. рублей, что выше цены, указанной в договоре, то в качестве базы для оценки используется стоимость 2,38 млн. рублей. У Сидоровой есть документы, свидетельствующие о том, что покупная стоимость проданного имущества составляла 3,8 миллиона рублей. Эта сумма превышает налоговую базу, и Сидорова имеет право не платить подоходный налог с продажи, так как у нее есть доказательства расходов.
Когда две продажи осуществляются в одном налоговом периоде, одно лицо выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя. Закон не запрещает сообщать о 2 вычетах в налоговой декларации. В документе должны быть указаны как доходы, полученные в отчетном году, так и вычеты, приходящиеся на них, а также налогооблагаемые имущественные вычеты.
Налоговый кодекс предусматривает, что в одном налоговом периоде можно заявить 2 вычета. Как покупатель, собственник может вернуть подоходный налог; как продавец, собственник может уменьшить налоговую базу на 1 млн. руб. причитающегося или на стоимость квартиры (письмо Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3648). Если налоговая служба отказывается принять такую декларацию, следует подать жалобу руководителю НИ.
✅ Особенности продажи квартиры, купленной на материнский капитал
В 2022 году размер материнского капитала установлен на уровне 453 026 рублей. Для большинства семей покупка недвижимости остается приоритетом. Все члены семьи становятся собственниками при покупке квартиры с использованием материнского капитала. Владелец сертификата письменно обязуется выделить детям долю в квартире, что затрудняет перепродажу квартиры.
Внимание! Вы можете продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, сразу после покупки.
Орган опеки может разрешить вам продажу в следующих случаях
- Вместо проданной квартиры детям предоставляется другая квартира, не уступающая проданной по площади и пропорциям;
- Несовершеннолетние переедут в лучший район, где они смогут учиться, заниматься спортом и развиваться.
N.B. Разрешение PUC требуется только до достижения детьми совершеннолетия.
Оба родителя должны обратиться в органы власти. Сотрудник OOP проведет беседу с родителями и снимет копии документов, чтобы прояснить ситуацию с ребенком и перспективы в отношении остального имущества:
- Паспорта
- Свидетельство о рождении ребенка
- Свидетельство о браке;
- Документы на продаваемый и выкупаемый дом (например, предварительный акт купли-продажи).
Если на момент продажи ребенку не менее 14 лет, он должен дать согласие на сделку.
Родители должны дать письменное согласие на предоставление жилья ребенку в будущем.
Если недвижимость покупается за наличные или дарится несовершеннолетнему, DSO предполагает, что сделка ухудшит финансовое положение ребенка, так как вместо двух объектов недвижимости у него будет только один, и согласие на сделку не будет получено.
✅ Особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку
Покупка дома в кредит хорошо обдумывается, а платежеспособность тщательно проверяется банком. Для продажи квартиры, приобретенной по ипотеке, должна быть веская причина. Потеряв источник дохода, заболев или по другим причинам, владельцу срочно нужно избавиться от хлопотного приобретения. Особенностью продажи является то, что в сделке участвует финансовое учреждение, выдавшее кредит.
При продаже с участием банка покупатель делит платеж на две части: одна часть идет банку для погашения кредита, другая — продавцу. Как только деньги снимаются со счета (или изымаются из банковской ячейки), банк снимает долг, и стороны могут продолжать сделку без каких-либо препятствий.
Банк также может согласиться передать ипотеку третьей стороне, т.е. покупателю.
Одним из альтернативных вариантов продажи является снятие обременения с дома и последующее проведение сделки. Если покупатель согласен, можно составить договор залога для погашения кредита и завершения продажи.
Выбор приемлемого варианта зависит от позиции банка и согласия покупателя на участие финансового учреждения в сделке.
При рассмотрении вопроса о том, когда можно продать квартиру после покупки, продавца больше интересует выгодность сделки и перечень предстоящих расходов. В действительности, вновь приобретенную недвижимость можно продать в любое время, зарегистрировав ее в земельной книге. При покупке подоходный налог подлежит возврату; при продаже налог должен быть уплачен в казну.
Если у вас возникли трудности, обратитесь к адвокату: Когда можно продать квартиру, купленную на вторичном рынке, в новостройке, под материнский капитал или в ипотеку? Нужно ли платить налог при срочной продаже квартиры? Как можно уменьшить базу подоходного налога при продаже жилья?
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...