Задать вопрос
94 просмотров
79 просмотров
Можно ли выселить квартирантов без и с детьми зимой
Содержание
Сдача квартиры в аренду считается довольно прибыльным делом. Многие люди хотят переехать в новый дом, но не все могут позволить себе выплачивать ипотечный кредит — именно здесь на помощь приходит аренда на рынке подержанного жилья. Подавляющее большинство домов сдается в аренду на условиях лизинга. Однако некоторые владельцы не хотят заключать договоры и сдают свои квартиры «без брони». Как правило, арендаторами становятся родственники и друзья.
Однако существует риск столкнуться с недобросовестными арендаторами. Наиболее распространенные правонарушения включают неуплату арендной платы, чрезмерный шум и порчу имущества. Естественно, арендодатель захочет избавиться от таких жильцов. Летом этот вопрос не задается. Но что делать, если вам нужно выселить жильцов с детьми, а время года — зима?
В нашей статье вы узнаете, как выселить арендаторов с договором аренды и без него. Мы проанализируем актуальные вопросы и ответим на них с точки зрения действующего законодательства.
✅ Можно ли выселить квартирантов с детьми и без детей зимой?
Официального запрета на выселение жильцов зимой не существует. Если квартира приватизирована или находится в частной собственности, хозяин имеет право выселить жильца. Выселение нежелательных жильцов разрешено даже в период с декабря по февраль.
Иная ситуация складывается в случае квартиры, находящейся в долевой собственности и имеющей договор социального найма с администрацией. Арендодателем является местный орган власти или другая служба. Арендаторы и члены семьи не могут быть выселены в зимние месяцы. Это обосновывается тем, что семьям с низким доходом некуда идти, а найти новое жилье зимой проблематично (см. «Могут ли меня выселить, если мне некуда идти?»).
Другой случай — выселение жильцов с детьми. Опять же, особых проблем нет. Несовершеннолетних выселяют так же, как и взрослых, не только летом, но и во время отопительного сезона. Право ребенка жить с родителями закреплено в статье 20 Гражданского кодекса РФ и статье 54 Семейного кодекса РФ. Более подробную информацию см. в статье «Депортация несовершеннолетних»).
Нет никакой помощи для жильцов с детьми или без детей. Единственное, на что они могут рассчитывать, это на отсрочку выселения. Однако это возможно только с согласия арендодателя. Суды предоставляют такую отсрочку арендаторам, если они об этом просят.
✅ Основания для выселения
Основная причина, по которой квартиросъемщики оказываются на улице, заключается в том, что они расторгли договор аренды. Закон допускает досрочное расторжение договора с согласия арендодателя или через суд (статья 687 Гражданского кодекса РФ).
В случае серьезных нарушений со стороны арендатора арендодатель может обратиться в суд и расторгнуть договор аренды. В результате нежелательные арендаторы могут быть выселены из помещения даже зимой.
Когда арендатор может быть выселен:
- Расторжение договора аренды;
- использование квартиры в коммерческих или иных целях (например, склад, гараж, мастерская, лаборатория, конюшня для животных, музыкальная студия); — проживание более 2 или 6 месяцев
- антисоциальное поведение жильцов;
- ремонт квартиры без разрешения арендодателя
- портить вещи в квартире;
- сдача в аренду или получение прибыли без разрешения арендодателя.
Расторжение договора аренды не происходит спонтанно и в одночасье. Если арендодатель хочет прекратить отношения с арендатором, он должен направить официальное уведомление не менее чем за неделю до фактического выселения арендатора. Если такое уведомление не будет направлено, арендатор может обратиться в суд с иском против арендодателя.
Вид выселения зависит от наличия или отсутствия договора аренды. Если договор был заключен и заверен агентом по недвижимости, а арендодатель заплатил 13% подоходного налога, вы можете обратиться в суд и потребовать выселения арендатора. Здесь мы говорим об официальной форме аренды квартиры. Если договориться не удастся, выселение будет производиться с помощью правоохранительных органов без обращения в суд. Но могут быть и риски, о чем мы расскажем ниже.
✅ Как выселить квартирантов в отопительный сезон без договора?
Предположим, что договор аренды не был подписан, и владелец решил выселить нежелательных арендаторов. Что делать, если нет смысла обращаться в суд?
🔻 Алгоритм действий
К этому процессу придется привлечь районную полицию и правоохранительные органы.
Процедура:
- Убедитесь, что жильцы находятся дома.
- Зайдите в квартиру и возьмите с собой документы, удостоверяющие личность, и паспорт.
- Позвоните в полицию или участковому и сообщите, что в вашей квартире находятся посторонние лица, которые не покинули ее добровольно (см. раздел «Как выселить незаконных жильцов»).
- Дождитесь полиции и покажите им документы на квартиру.
- Выселение арендатора.
🔻 Необходимые документы
Поскольку выселение без договора происходит в присутствии сотрудников правоохранительных органов, список документов не столь внушителен.
Владельцу остается только производить:
- Доказательство права собственности (договор купли-продажи, наследство, дарственная);
- Паспорт.
Иногда требуется выписка из ЕГРЮЛ (новая) или старое свидетельство о регистрации права собственности. Однако обычно достаточно паспорта и необходимых документов на жилье.
Вам не обязательно подавать жалобу в полицию. Полицейский и милиция составят протокол, а свидетели могут быть соседями на лестничной клетке или в подъезде. Во избежание недоразумений в опись будут включены личные вещи арендатора.
🔻 Сроки и расходы
Для арендодателя нет никаких расходов — выселение жильцов, не заключивших договор, осуществляется бесплатно.
Однако следует отметить, что арендатор может подать жалобу в налоговую инспекцию. Например, что арендодатель сдавал ему квартиру и не платил подоходный налог. Если это будет доказано, арендодателю грозят финансовые санкции со стороны налоговой службы.
Срок выселения во время отопительного сезона зависит от скорости передвижения квартальной охраны. Как правило, на освобождение квартиры уходит несколько часов. Арендаторы могут потребовать установить срок для выселения, но это на усмотрение арендодателя.
Арендодатель C. сдал унаследованную квартиру семье B. без официального договора аренды. Вначале арендаторы платили арендную плату вовремя, но затем по разным причинам не выполняли свои обязательства. Хозяин квартиры С. присылал требования об оплате и угрожал семье Б. выселением из квартиры, если они не заплатят. Долги не были уменьшены. Не добившись никаких результатов, хозяин квартиры 4 января пришел в квартиру и позвонил оттуда знакомому участковому. Полицейский узнал, что хозяин квартиры, С., был владельцем квартиры и пожаловался, что в ней проживают посторонние лица в лице семьи Б.. Полицейский составил протокол, вызвал свидетелей и составил опись имущества, находящегося в квартире. Было установлено, что жильцы незаконно занимают квартиру, и их заставили выселиться 5 января. Арендодатель, С., не получил причитающиеся ему деньги, поскольку договор аренды не был подписан.
✅ Как выселить квартирантов в зимний период с договором?
Законопослушные домовладельцы подписывают договор социального найма, а некоторые даже заверяют его нотариально. Этот документ гарантирует, что стороны юридически защищены и могут отстаивать свои интересы в суде.
🔻 Пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите причину выселения жильцов. Например, неоплаченная задолженность по арендной плате.
- Шаг 2. Уведомите жильцов о своем намерении обратиться в суд, если нарушение не будет устранено. Уведомление должно быть в письменной форме с указанием причины, срока и возможных санкций. Допустим, вы не платили за квартиру более 6 месяцев — погашение долга в течение месяца — санкция: выселение из квартиры с взысканием долга + судебные расходы по решению суда.
- Шаг №3 Если ответа не последовало, обратитесь в суд и подайте заявление о выселении арендатора.
- Шаг №4 Посетите предварительное и основное слушание. Истец должен доказать свою правоту, представить доказательства и, при необходимости, вызвать свидетелей. На заключительном этапе суд принимает решение о прекращении договора аренды.
- Шаг № 5 Получите копию исполнительного листа в канцелярии суда. Вы можете выселить своих жильцов на основании решения суда. Если они не хотят выселяться, обратитесь в местную полицию, к судебному приставу и в Департамент экстренных служб.
🔻 Перечень документов
Если вы намерены выселить своих жильцов во время отопительного сезона, вы должны подготовить следующие документы:
- Требование о выселении арендатора (отдельно для ответчика);
- Российский паспорт + ксерокопия
- Письменный договор аренды
- Документы о праве собственности (договор купли-продажи, наследство, дарение, договор мены)
- Или просьба добровольно покинуть квартиру;
- Выписка из иммиграционного реестра или свидетельство о праве собственности;
- Выписка из домовых книг;
- доверенность + копия паспорта представителя (если требуется).
Стандартный перечень документов очень полезен для связи с судом. Бремя доказывания лежит на владельце или его представителях. Именно они должны доказать, что арендаторы нарушили договор, и поэтому договор должен быть расторгнут истцом.
🔻 Доказательная база
Всесторонняя, прочная и разносторонняя доказательная база повышает шансы на успех в последующих судебных разбирательствах. Перед принятием решения суд изучает договор аренды, действия сторон, показания свидетелей, уважительные причины, жалобы и другие аргументы.
Нас интересуют доказательства в пользу выселения жильцов зимой.
Истец может подготовить и представить в суд следующие доказательства:
- Аудио- и видеодоказательства (оригиналы и копии);
- банковские выписки — если у жильцов есть просроченные долги
- Письменные показания свидетелей — с указанием имен, адресов и контактных данных свидетелей;
- Отчеты о состоянии имущества из Управления технической инвентаризации, жилищно-коммунального хозяйства.
- Документы районной полиции или правоохранительных органов — в случае выселения за нарушение общественного порядка.
- расписки — если деньги переходили из рук в руки
- Письменные уведомления с просьбой об отсрочке платежа;
- Фотографии (на CD или DVD) квартиры, сделанные ДО и ПОСЛЕ заселения арендатора.
Поверхностные или недостаточные доказательства могут привести к отклонению заявки. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с адвокатом.
🔻 Исковое заявление (образец)
Это является необходимым условием для подачи заявления в суд.
Как его написать и что он должен содержать:
- Название суда (районный и/или городской суд);
- имя истца, место жительства, контактные данные (телефон, электронная почта);
- имя обвиняемого, подробности;
- основное содержание иска к ответчику
- почему истец хочет расторгнуть договор аренды
- подал заявление на досудебное разбирательство (уведомления, сообщения, убеждения)
- перечень правонарушений, совершенных арендатором или членами семьи (например, неуплата арендной платы более шести месяцев);
- На чем основано требование — конкретные нормативные акты, статьи;
- Запрос в суд;
- Какие документы прилагаются (вложения + подтверждающие документы);
- Дата и личная подпись (напечатанное имя).
Содержание иска должно соответствовать положениям статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и стандартам подготовки документов.
🔻 Сроки
Сколько времени занимает судебное выселение арендатора? Не стоит ожидать быстрой процедуры — суды изучают представленную информацию не менее месяца. Как правило, такие случаи длятся от 2 до 6 месяцев, а в некоторых случаях и до года.
🔻 Стоимость
Гражданский процессуальный кодекс освобождает истца от судебных расходов (госпошлина за рассмотрение дела — 300 рублей), если окончательное решение полностью в его пользу. С ответчика взыскиваются финансовые расходы (ст. 98 ГПК РФ — общие расходы, ст. 100 ГПК РФ — расходы на представителя истца, юриста или адвоката). Однако при подаче иска необходимо оплатить государственную пошлину.
Арендодатель Кулешов В.Д. нашел арендатора на 2-комнатную квартиру в центре Москвы. Стороны составили договор аренды, зарегистрировали его у нотариуса и обсудили основные моменты. Кулешов подал налоговую декларацию в Федеральную налоговую службу, чтобы заплатить 13% налога на доход от сдачи квартиры в аренду. Арендаторы своевременно платили за квартиру, но использовали ее не как жилье, а как мастерскую по ремонту бытовой техники. Они не платили налоги, работали по «серым» планам — и, прежде всего, делали жизнь соседей очень неприятной. Шум машин, мусор на лестничной клетке, высокое напряжение на электрощитах и кабелях. Соседи жаловались, но безрезультатно.
Соседям надоел постоянный шум, и они вызвали районную полицию, которая подала на жильцов заявление о правонарушении. Затем соседи подали коллективный иск в суд, чтобы добиться выселения нежелательных жильцов. Ответчиком по данному делу является Кулешов, владелец квартиры. Споры разрастались, суд поддержал дело, и арендодатель был вынужден выселить шумных «бизнесменов».
Возможно, вас заинтересует, как выселить арендаторов из нежилого помещения, если они не используют его по назначению и нарушают правила проживания в доме.
✅ Советы юриста
Третьи лица, вселяющиеся в квартиру, создают проблемы при выселении из квартиры. Желание сэкономить на договоре аренды не работает. Кто хочет, чтобы арендаторы продолжали пользоваться помещением?
Полезные советы от юристов:
- Составьте договор аренды — отсутствие договора не в интересах арендодателя.
- Договоритесь о том, когда и как они будут платить за аренду.
- Разрешить жильцам самим оплачивать коммунальные услуги (аренда + квартплата или установка счетчика).
- Посетите недвижимость и убедитесь, что она безопасна (о своих визитах следует сообщать заранее, чтобы арендаторы находились дома).
- Проверьте платежеспособность арендатора — узнайте, где он работает, как он собирается платить, с кем он будет жить и т.д.
- Сохраняйте квитанции после получения наличных денег. Если вы переводите наличные на карту, создайте место для хранения электронных квитанций.
Важно помнить, что арендодатель имеет право выселить жильцов с детьми даже зимой. Самое важное требование — наличие причины для обязательного шага. На усмотрение арендодателя можно предоставить дополнительное время или потребовать ключи немедленно.
Читайте другие статьи на эту тему:
Кратко изложите, о чем статья:
- Зимний сезон не является препятствием для выселения жильцов.
- Если недвижимость сдается в аренду или лизинг, арендодатель может направить уведомление арендаторам во время отопительного сезона.
- Если заключен договор социального найма, семья не может быть выселена в зимний период.
- Причины для выселения могут быть разными. Например, расторжение договора аренды, неуплата арендной платы, порча имущества в квартире и т.д.
- Перед выселением арендодатель должен уведомить арендатора, отправив ему уведомление о необходимости освободить квартиру.
- Если договора нет, вы можете выселить жильца в присутствии участкового и свидетелей. У вас должен быть готов паспорт и документы на квартиру.
- Если соглашение заключено, но жильцы не хотят съезжать, необходимо обратиться в суд.
- На истца, т.е. арендодателя, возлагается обязанность доказать законность выселения.
- По просьбе ответчика суд может — в разумных пределах — вынести постановление об отсрочке выселения.
Защита ваших интересов при выселении — задача не из легких. Не только домовладельцы, но и арендаторы должны иметь такую возможность, когда их выселяют из дома. Наиболее важные вопросы касаются причин выселения. Например, задолженность по арендной плате, антисанитарные условия, споры с соседями, сдача в субаренду или наем. Все это должно быть доказано не устно, а с помощью документов, фотографий, видео и показаний свидетелей. Часто, когда вы покупаете квартиру, вам приходится выселять жильцов, если они были брошены предыдущим хозяином. Беженцам нужна помощь в борьбе с проволочками, чтобы у них было время забрать свои вещи и найти новое место жительства.
Эти и другие проблемы вам помогут решить юристы на нашем сайте. Если после прочтения этой статьи у вас остались вопросы, вы можете задать их в чате или по телефону. Консультация поможет вам справиться с ситуацией и узнать, как двигаться дальше.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...