Задать вопрос
25 просмотров
61 просмотров
Налог с продажи доли в квартире, налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет
Содержание
В сделке по компенсации доли участвуют покупатель и владелец недвижимости. Продавец, в отличие от покупателя, получает доход от продажи доли — он должен рассчитать подоходный налог и сообщить о нем в Федеральную налоговую службу. И практика показывает, что в этом есть свои сложности. Налогоплательщики не знают, как правильно рассчитать налоговую базу, вычет по недвижимости, разницу между доходами и расходами, а также период времени, в течение которого они владеют квартирой. Незнание может привести к ошибкам, а ошибки могут привести к штрафам со стороны налоговых органов.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры? Как она должна быть рассчитана: по рыночной стоимости или по кадастровой? Что такое налоговый вычет, для кого он применяется и как его следует применять на практике? Читайте дальше, чтобы узнать все подробности с примерами расчетов.
✅ Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры
Если вы думаете о продаже своего дома, вам необходимо учитывать не только доходы, но и расходы — подоходный налог. Продавец получает деньги от покупателя после продажи доли в доме. В качестве базы для расчета налога берется сумма денег. Кроме того, продавец обязан уплатить 13% подоходный налог на доход от сделки с недвижимостью. Закон не делает различий между продажей всего имущества.
Особенности, касающиеся налогообложения продажи:
— дарение доли близким родственником или третьим лицом; — аннуитет — договор пожизненного ухода в качестве иждивенца; — приватизация — при передаче совместного жилья в частную собственность; — наследование — по закону или по завещанию от любого лица.
Поэтому срок владения недвижимостью имеет большое значение — если менее 3 (5) лет, продавец должен заплатить налог. Если он находится в пределах периода бесплатного пользования, то вам не нужно вносить никаких платежей.
✅ Как рассчитать налог с продажи доли в квартире: примеры
Поэтому учтите, что вам придется заплатить налог при продаже доли в квартире — если вы не уложитесь в срок неамортизации. Чтобы не запутаться в цифрах, нужно смотреть сразу на два фактора:
- Цена, согласованная в договоре купли-продажи — сумма, которую просит продавец;
- Кадастровая стоимость — как указано в выписке из ЕГРЮЛ (обновляется на первый день нового года).
Налоговики принимают обе цифры, но взимают 13% с большей суммы. Что это означает на практике?
Пример:
Георге решил купить ½ доли в многоквартирном доме и завершил сделку в августе 2016 года. Согласно расчетам, кадастровая стоимость всего участка составляет 1 500 000 рублей, а доля Георге — 750 000 рублей. Спустя два года, в сентябре 2018 года, Георгий продал долю за 820 000 рублей. Оказалось, что срок владения еще не достиг 5 лет, что исключает налоговую льготу.
Георгий должен заплатить 13% подоходного налога — это означает:
- в соответствии с кадастровой стоимостью: 1 500 000 рублей * ½ доли * 0,7 (70% от кадастровой цены) = 525 000 рублей;
- согласно договору купли-продажи — 820 000 руб;
- Цена продажи выше кадастровой стоимости, поэтому налоговая инспекция исчисляет налог в размере 820 000 рублей (налоговая база);
- 13% НДФЛ с 820 000 рублей = 106 600 рублей.
Расчеты не применяются в случае владения холдингом более 5 лет и в случае владения более 3 лет в случае дарения, аренды, наследования и приватизации. Информацию о сроке можно найти в цветном свидетельстве о праве собственности или в новой версии ЕГРП (см. «Как узнать о доле в квартире»).
✅ Порядок уплаты налога с продажи доли в квартире
Недостаточно подписать договор купли-продажи. Важно уведомить налоговую инспекцию — подать декларацию 3-НДФЛ на доходы, полученные в течение календарного года.
🔻 Куда обращаться?
Компетентным органом в налоговых вопросах является местная налоговая инспекция. Местонахождение, телефон и адрес организации вы можете найти на официальном сайте Федеральной налоговой службы или в справочниках вашего города.
Продавец может применить
- лично — в отделении, где находится налоговая инспекция;
- через сайт Федеральной налоговой службы — способ онлайн подачи декларации о доходах.
Если вы подаете заявление через сайт ФНС, у вас должен быть доступ к личному кабинету. Поскольку информация о налогоплательщике уже введена там, вам не нужно вводить ее повторно.
🔻 Подача налоговой декларации
Во-первых, давайте уточним термин.
Налоговая декларация представляет собой форму в 3 экземплярах, в которой фиксируется информация о налогооблагаемом доходе, полученном в течение года. Ответственность за подачу декларации лежит на заявителе — в нашем случае на продавце доли жилья.
Возврат 3-НДФЛ можно заполнить несколькими способами:
- рукописный — синими чернилами на чистом бланке (см. ниже);
- ввод данных в компьютер — электронная форма декларации для налоговой инспекции;
- с помощью специальных программ «Налогоплательщик» и «Декларация», которые можно скачать с официального сайта Федеральной налоговой службы.
Процедура подачи декларации не является сложной. Возможность подачи зависит от выбранного выше способа:
- Личный визит в FTT — декларацию можно заполнить на месте или заранее (например, с помощью юристов на нашем портале);
- через представителя — вам потребуется доверенность от имени вашего избранника и копия его паспорта;
- заказное письмо по почте с описью вложения (декларации 3-НДФЛ);
- электронная рассылка документа с сертификатом ЭЦП — электронной цифровой подписью.
Обратите внимание, что декларация 3-НДФЛ может быть подана даже при отсутствии налоговой базы — в этом случае необходимо подать «нулевую» декларацию. Налоговые органы проверяют данные, но не взимают подоходный налог.
🔻 Способы оплаты налога
Деньги переводятся только после утверждения налоговой декларации. Сотрудники Федеральной налоговой службы проверяют правильность расчетов, сверяют их с базой данных Росреестра и выдают информацию для оплаты.
Варианты уплаты налога при продаже недвижимости:
- Банковские наличные — необходимо посетить банк, предъявить квитанцию и паспорт. Затем вы должны передать деньги и получить квитанцию об оплате. За платежи в Федеральную налоговую службу комиссия не взимается.
- Онлайн — если у вас есть доступ к персональному компьютеру Госуслуги, Налоговой службы или онлайн-сервисам (например, Сбербанк Онлайн). Вы также можете использовать кошелек в QIWI и Webmoney.
Помните, что владение долей связано с уплатой налога на имущество. Пока имущество не продано, налоговые обязательства лежат на продавце. Оплата производится не по декларации, а по реквизитам ФНС любым удобным способом: в банке, на почте, онлайн. Уведомления из налоговой инспекции приходят за 2-3 месяца до даты платежа (1 декабря).
🔻 Сроки
Подоходный налог тесно связан с периодом владения жильем. Период начинается с даты передачи в регистрационный орган. Например, в случае дарения договор может быть подписан 12 января 2019 года, но переход права собственности в Росреестре датирован 23 марта 2019 года. В результате отсчет трехлетнего периода начнется 23 марта.
В случае наследования акций правила несколько иные — дата вступления в права собственности совпадает с датой открытия наследства. Пример: умерший умер 21 марта, нотариус открыл дело 23 марта (по просьбе родственников), свидетельство о праве на наследство было выдано 23 сентября (через шесть месяцев), а право собственности было зарегистрировано 2 октября. За отправную точку принимается 23 марта, день открытия наследственного имущества. С этой даты начинается 3-летний период (36 месяцев).
Декларация 3-НДФЛ должна быть представлена в налоговую службу не позднее 30 апреля следующего календарного года (статья 229.1 Налогового кодекса). Немедленная оплата должна быть произведена до 15 июля следующего года.
🔻 Ответственность за неуплату
Несвоевременная уплата или уклонение от уплаты налогов является уголовным преступлением. Каждый гражданин обязан платить налоги на операции с имуществом и доходы. Несоблюдение требований может иметь административные и даже уголовные последствия.
Какой штраф предусмотрен за неуплату НДС?
- Наложение штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного сбора в ФНС (ст. 122 Налогового кодекса РФ);
- Штраф, в зависимости от обстоятельств, составляет от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до 1 года, 6 месяцев ареста или лишение свободы на срок до 1 года (ч. 1 ст. 198 УК РФ).
Преднамеренное сокрытие доходов наказывается штрафом в размере до 40% от невыплаченных сумм, полученных от жилищного бизнеса.
✅ Как уменьшить размер налога?
Закон позволяет снизить налоговые отчисления за счет льготных параметров. Если пакет акций находился в собственности менее трех (5) лет, то в случае продажи возможны два варианта: Вычесть или заявить расходы на приобретение имущества (статья 220(2) НК РФ). Обе опции не могут быть применены одновременно, но может быть применена только одна.
🔻 Доходы минус расходы
Налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу путем включения в нее расходов на приобретение продаваемой доли.
Формулу можно представить как «доходы минус расходы». Этот вариант действителен только в том случае, если владелец получил долю бесплатно. Проще говоря, подарки, наследство, приватизация (безвозмездная) и рента не считаются. Достаточно найти и представить договор купли-продажи акций, в котором указана покупная цена акции. Вам также может понадобиться письменная расписка, свидетельствующая о том, что предыдущий продавец получил деньги в полном объеме (статья 808 Гражданского кодекса).
За счет расходов можно уменьшить налоговую базу до «нуля», чтобы не платить подоходный налог.
Пример 1
Алеся продала треть 3-комнатной квартиры и хочет уменьшить свои налоги. Ранее она купила его за 750 000 рублей, а теперь продала за 900 000 рублей (разница составляет 150 000 рублей). Для расчета налога используйте формулу «доходы минус расходы», чтобы найти окончательную сумму — 150 000 рублей. Алеся прилагает копию квитанции об уплате налога и подает декларацию с перечнем расходов и доходов от бизнеса на сегодняшний день. Она рассчитывает 13% от 150 000 рублей, то есть 19 500 рублей. Представители Федеральной налоговой службы проверили данные и не нашли никаких расхождений.
Пример 2
Евгений купил долю в 2-комнатной квартире — ее стоимость составила 230 000 рублей. Со временем владельцу нужны деньги, и он решает продать акцию до окончания трехлетнего периода с даты покупки. Евгений находит покупателя и продает ему право совместной собственности за 180 000 рублей. Расходы оказались выше доходов. Евгений имеет право подать декларацию 3-НДФЛ с «нулем» (отрицательных деклараций не бывает). Налоговые органы проверяют информацию и не взимают подоходный налог.
🔻 Налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет
Одним из нововведений в налоговом законодательстве является право на налоговый (имущественный) вычет. На это право могут претендовать физические лица (граждане), которые продают свои доли в жилом помещении, находящемся в их собственности менее 3 (5) лет.
Размер налогового вычета на одного человека составляет 1.000.000 (один миллион) рублей. Однако эта сумма не вычитается из исчисленного налога, поскольку вычет зависит от налоговой базы. Другими словами, сумма, на которую рассчитывается подоходный налог (например, рыночная цена квартиры).
Право на вычет входного налога имеет абсолютно любой продавец, независимо от возраста и социального статуса. Размер вычета может варьироваться. Это зависит от типа сделки:
- Если вы продаете только свою долю (отдельный договор), вы имеете право на полный вычет (1 млн рублей).
- Если в договоре указана квартира в доле продавца (единый договор) — вычет в размере 1 000 000 рублей делится между всеми совладельцами.
Вычет применяется к сумме продажи акций по общему праву. Налогоплательщик имеет право вычесть 1 млн рублей и исчислить подоходный налог с оставшейся суммы.
Пример:
Востриков получил наследство и в настоящее время владеет ½ доли в 2-комнатной квартире (Москва). Он намерен продать свою долю, а второй партнер не участвует в сделке (но и не покупает долю Вострикова). Продавец также ищет покупателя на стороне и продает ему долю за 4 200 000 рублей. Поскольку жилье (доля) находится в собственности менее 3 лет, преимуществ нет. Востриков имеет право на вычет 1 000 000 рублей (самостоятельная сделка).
Продавец рассчитывает с помощью калькулятора, что он имеет право уменьшить налоговую базу на 1 млн. руб: 4 200 000 рублей — 1 000 000 рублей = 3 200 000 рублей. На эту сумму начисляется подоходный налог в размере 13%. Общая сумма, подлежащая уплате в ПФР, составляет 416 000 рублей вместо 546 000 рублей без вычетов.
🔻 Распределение доходов
Третий вариант — распределение выручки от продажи долей или квартиры в целом. Совместные собственники могут договориться о неравном распределении выручки от продажи (письмо Федеральной налоговой службы от 13 июня 2012 года № ЕД-4-3/9664). Что это значит и как это помогает на практике?
Пример:
Семья из четырех человек — двое супругов, несовершеннолетний сын и несовершеннолетняя дочь — владеют равными долями в жилой недвижимости. Предположим, они намерены продать квартиру за 4 000 000 рублей. В результате члены семьи имеют право на имущественный вычет в размере 1 000 000/4 = 250 000 рублей на человека. Но оказалось, что супруги получили свои доли 10 лет назад, а дети — только 2 года назад. Чтобы уменьшить налоговую базу, семья может сделать следующее:
- 250 000 рублей — дочь (сын получает такую же сумму);
- мама и папа (супруги) — 3 500 000 рублей, оставшихся от сделки (например, 2 миллиона для мужа и 1,5 миллиона для жены).
Итого: дети не имеют расходов, так как их налоговая база «нулевая» (250 000 — 250 000), а супруги изначально не платят подоходный налог из-за срока владения квартирой — более 5 лет.
От небрежного обращения с налогами нет никакой пользы. Прибыльный бизнес по продаже акций может превратиться в серьезную проблему. Ошибки приводят к штрафам, переплатам и даже судебному преследованию. Чтобы избежать проблем, необходимо знать, как рассчитать налоги, что декларировать и как производить выплаты. Получите ответы на эти и другие вопросы у наших юристов. Если вы испытываете трудности с заполнением декларации 3-НДФЛ, выбором налогового вычета и расчетом 13%, юрист объяснит все тонкости и заполнит пробелы в вашем понимании закона.
Рекомендуем посмотреть видео о том, как правильно рассчитать и уплатить налог с продажи имущества:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...