Задать вопрос
24 просмотров
28 просмотров
Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности в 2022 году — нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости
Содержание
Сделки с недвижимостью и имуществом требуют внимания ко всем деталям. Это особенно актуально для совместной собственности, когда квартира принадлежит нескольким владельцам. Если вы хотите продать квартиру в совместной собственности без нотариуса, вы можете получить отказ в МФЦ или Росреестре. Почему это происходит и в чем причина? Данная ситуация возникла из-за нарушения процедуры ратификации договоров.
Обязательно ли обращаться к нотариусу или можно обойтись без его услуг? На что следует обратить внимание при продаже совместного имущества? Сколько стоят нотариальные услуги? Мы предлагаем вам рассмотреть все моменты и прояснить ситуацию.
✅ Нужен ли нотариус при покупке-продаже квартиры в долевую собственность
Нотариус занимается проверкой, выдачей и заверением документов для различных юридических сделок. Сделки по совместной собственности на жилую недвижимость занимают особое положение. Если раньше печать нотариуса не требовалась, то со 2 июля 2016 года сделки с акциями должны проводиться исключительно через нотариуса (пункт 1 статьи 42 Федерального закона № 122 «О государственной регистрации…». 42 (1) Федерального закона № 122 «О государственной регистрации»).
Если вы не выполните требования законодательства, вы не сможете зарегистрировать недвижимость. Регистрирующий орган просто отклонит заявление. В результате ни покупка, ни продажа недвижимости не состоятся.
✅ Что входит в услуги нотариуса?
Для продажи акций требуется участие нотариуса. Что делает чиновник и каковы его обязанности в сделке?
Нотариус предоставляет следующие услуги:
- Проведение консультаций между продавцом и покупателем — обычно проводится личная встреча для обсуждения деталей сделки.
- Проверьте юридическую «чистоту» сделки — отсутствие обременений, банкротства собственника, нарушения прав совладельцев.
- Проверьте документы на собственность — информацию о правах собственности (договоры купли-продажи, дарения, наследования) и регистрационные документы (выписки, свидетельства).
- Составление проекта договора купли-продажи (DKP) и предварительного соглашения сторон (PDKP).
- Проверка квалификации и компетентности сторон.
- Отправка уведомлений о продаже долей в кондоминиуме — в случае, если все совладельцы не пришли к нотариусу одновременно.
- Подача электронных документов в ФКП Росреестра на регистрацию — нововведение для нотариусов с 1 февраля 2019 года (услуга бесплатна).
- Внесение информации в ЕИС нотариуса — содержит информацию о сделках, совершенных на территории Российской Федерации.
- Нотариальное заверение документов электронной цифровой подписью (ЭЦП) — даже если у клиентов нет такой подписи в личном кабинете на сайте госуслуг.
- Получение и выдача участникам заполненных документов — при необходимости нотариус может распечатать выписку из ЕГРЮЛ на бумажном носителе и заверить ее своей печатью.
Задача нотариуса — сопровождать завершение покупки и проверять юридическую чистоту сделки. Если у чиновника возникнут сомнения, он откажет в регистрации.
✅ Какой процент берет нотариус от сделки купли продажи по долям
Участие нотариуса увеличивает стоимость его услуг. Если раньше за регистрацию достаточно было заплатить 2 000 рублей, то теперь суммы гораздо выше — до 20 000 рублей за одну операцию.
Сколько платить нотариусу в 2022 году:
Согласно статье 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, ставка налога составляет 0,5% от стоимости квартиры, находящейся в совместной собственности. Вам не придется платить максимум 20 000 рублей, но есть минимальная сумма в 300 рублей.
UR&CH — услуги юридического и технического характера (см. выше) должны оцениваться отдельно. Тарифы устанавливаются на уровне нотариальной палаты конкретного региона. Например, в Московской области УПТХ составляет 5 000 рублей, а в Санкт-Петербурге — 4 800 рублей (методические рекомендации Совета директоров ФНП согласно протоколу от 28.03.2016 N 03/16).
Расчет стоимости квартиры производится на усмотрение продавца и его окружения. Нотариус не имеет права определять, как должна быть оценена квартира: рыночная стоимость, кадастровая стоимость или инвентаризационная стоимость. Чаще всего используется кадастровая стоимость, которую можно запросить в Росреестре. Полученная стоимость включается в выписку из Единого государственного реестра кадастровой оценки.
Пример расчета государственной пошлины:
Айдар и Максим хотят продать квартиру, находящуюся в совместной собственности. Оба владельца владеют ½ доли каждый и хотят продать всю квартиру. Вся квартира стоит 2,7 миллиона рублей, а одна доля — 550 000 рублей (на 30-40% ниже кадастровой цены). Айдар и Максим имеют право рассчитать государственные налоги как часть общей цены, т.е. не с 550 000 рублей, как в случае отдельно приобретаемой доли в квартире, а с 2 700 000 рублей.
Формула расчета в соответствии с Налоговым кодексом выглядит следующим образом: 0,5% х 2 700 000 рублей = 13 500 рублей.
Айдару придется заплатить 13 500 / 2 = 6 750 рублей (столько же Максиму).
🔻 Льготы на оплату услуг нотариуса
Законом определены льготные категории граждан, которые не платят за услуги нотариуса или платят 50% от суммы сборов (статья 333.38 Налогового кодекса РФ).
Государственные налоговые льготы признаются для лиц с ограниченными возможностями:
- инвалиды I и II групп — они оплачивают ровно половину взимаемой платы;
- несовершеннолетние (до 14 лет включительно) и малолетние (до 17 лет включительно)
- психически недееспособные лица и лица, проживающие с ними в одном жилище с целью ухода и помощи
- Граждане, желающие продать свою долю в здании, находящемся под угрозой обрушения или готовом к сносу.
Льготы по юридическим и техническим услугам (LTC) :
- Ветераны и инвалиды Второй мировой войны — Великой Отечественной войны;
- Инвалиды I группы — выплачивает 50% пособий;
- Несовершеннолетние граждане — дети.
Статус бенефициара подтверждается документами: для детей — свидетельство о рождении или паспорт (с 14 до 17 лет), для инвалидов — справка, для нетрудоспособных — решение суда и заключение АОП + копия паспорта опекуна. Эту информацию необходимо предоставить в секретариат нотариуса при обращении к специалисту.
✅ Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности?
Участники договариваются о том, кто из них будет нести расходы на нотариальные услуги. Согласно общим правилам, за все расчеты отвечает покупатель жилья — заинтересованное лицо. Нередко ответственность за оплату несет продавец, а в некоторых случаях расходы делятся поровну.
Давайте рассмотрим три примера.
Пример 1
Сособственники продали свои доли в 2-комнатной квартире в рамках одной сделки. Покупатель, которого они нашли, решил оплатить все расходы на нотариуса. Однако взамен он потребовал более низкую цену за квартиру. Совладельцев это устраивало, так как они все еще были в убытке. Стороны составили предварительный договор купли-продажи с пунктом «расходы несет покупатель».
Пример 2
Долгое время Петр и Дарья не могли продать 1-комнатную квартиру в долевой собственности. Он находился на окраине города, с плохой инфраструктурой, старым ремонтом и сломанным лифтом. Но вскоре нашелся покупатель. Его устроила цена квартиры, но он посмотрел и другие квартиры в соседних районах. Петр и Дарья решили не упускать такую выгодную возможность и предложили бонус — продавцы квартиры оплатят все расходы на нотариуса. Покупатель согласился, и стороны подписали контракт. Через два дня сделка была завершена.
Пример 3
Два хозяина хотели продать квартиру. Им посчастливилось найти двух покупателей — брата и сестру. Когда стороны обсуждали условия сделки, они договорились, что половину нотариальных сборов оплатят покупатели, а половину — продавцы. Участники пошли к нотариусу и сообщили ему, что достигли соглашения. Затем был составлен договор купли-продажи и добавлен пункт «равное вознаграждение за услуги нотариуса».
✅ Можно ли и как продать долю в квартире без нотариуса?
Таким образом, в случае с акциями нотариус не требуется. Однако мы учли обычные сделки по совместной собственности. Существует способ обойти это положение и заключить договор купли-продажи без нотариуса.
🔻 В каком случае?
Исключением может быть случай, когда имущество находится в совместной собственности, но все доли сосредоточены в руках одного человека. Не имеет значения, как они были приобретены — в результате дарения, наследования, ипотеки или покупки. Это происходит потому, что у имущества есть только один владелец, хотя оно все еще находится в совместной собственности. В предыдущих статьях мы уже рассказывали вам о том, как можно объединить отдельные акции в одного владельца.
Если вы собираетесь продать квартиру или недвижимость, нотариус вам не нужен. Достаточно найти покупателя и подписать договор купли-продажи в свободной письменной форме.
Пример:
Федор купил 1-комнатную квартиру до женитьбы. Затем он решил продать половину из них своему брату. Нотариус не требуется, так как доля выделяется из частных активов и не затрагивает интересы других партнеров. Жена Федора также не может заблокировать сделку — ее согласие не требуется. Квартира была приобретена до брака, то есть является личной собственностью супруга.
🔻 Порядок действий
Поэтому, если собственник продает долю без ущерба для интересов других сособственников, договор купли-продажи не нужно заверять нотариально. Тем не менее, необходимо соблюдать общую процедуру регистрации. Основная деятельность будет осуществляться в МФЦ «Мои документы», организации-посреднике.
Как продать кондоминиум в 2022 году без нотариуса?
- Организуйте сделку с покупателем квартиры (доли).
- Составить предварительный договор или генеральное соглашение о покупке, передаче и принятии имущества.
- Договоритесь о том, как будут переданы деньги — при необходимости выдайте расписку о получении депозита или аванса.
- Обратиться в раздел МФЦ «Мои документы» или непосредственно в Росреестр — оплатить госпошлину вместе с покупателем или его представителем.
- Представьте договор и документы на утверждение.
- Вы получите квитанцию о том, что ваше заявление было принято.
- Покупатель получает заполненную выписку из ЕГРН, а затем производит сверку с продавцом — например, арендуя сейф, эскроу-счет, трастовый счет.
Срок регистрации без нотариальной подписи продлевается с 3 до 7 дней. Регистрационный взнос стандартный — 2 000 рублей. Если покупателей больше одного, квартира становится совместной собственностью (а в случае супругов — совместной собственностью). Государственная пошлина делится между новыми собственниками пропорционально их долям в квартире.
Если в квартире проживают дети, процедура несколько отличается — подробнее об этом читайте в статье «Как продать квартиру с маленькой долей».
Подводя итог, можно сказать, что сделки по продаже доли в квартире должны быть нотариально заверены. Несоблюдение формы приведет к отклонению заявления МФЦ и Росреестром. Нотариус проверяет юридический аспект сделки, правоспособность сторон и соответствие документов. Оплата услуг состоит из государственной пошлины и УПТХ по региональным нормативам.
Нотариусы ведут несколько дел одновременно и часто бывают заняты (особенно в Москве и Санкт-Петербурге). Они не в состоянии отслеживать более одной жилищной ситуации. Рассмотрим одну сделку, включающую ипотеку, уведомления ТСЖ, материнский капитал, ипотеку, супругов и несовершеннолетних детей. Такие дела требуют внимательности — свяжитесь с нашими юристами, если вам нужна срочная консультация. Эксперты прояснят все детали и расскажут вам о дальнейших шагах. При работе с нотариусами вам также необходима юридическая защита от рисков.
Он сможет оценить преимущества и недостатки нотариального удостоверения сделок при совместной собственности на квартиру:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...