Задать вопрос
41 просмотров
82 просмотров
Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)
Содержание
Обмен, в отличие от продажи, не считается популярной сделкой с долями в квартире. Однако когда родственники прибегают к этому методу, они задаются вопросом, можно ли обменять одну акцию на другую. Особенно если детали по разным ценам, разных размеров и в нестандартной квартире. Нередко в процедуре участвуют две квартиры в одном городе или в отдаленных регионах Российской Федерации. Конечно, интересы других собственников, включая детей, также должны быть приняты во внимание.
Одним словом, вопросов достаточно, а ответы могут удивить заинтересованных лиц. Можно ли обменяться акциями с близким родственником? Мы предлагаем вам разобраться во всех тонкостях на примере нашей статьи.
✅ Можно ли обменяться долями с родственником?
Во-первых, в законодательстве нет разницы между родственником и иностранцем. Единственное отличие — это налогообложение, но к этому мы вернемся позже.
Обмен долей в жилой недвижимости между родственниками аналогичен покупке — сделки считаются одинаковыми (статья 567(2) Гражданского кодекса).
Члены семьи предпочитают подарить свои акции, а не обменивать их — этот вариант намного выгоднее. Однако бывают ситуации, когда обмен неизбежен. Например, отсутствие доверия друг к другу или риск того, что пожертвование будет поставлено под сомнение другими акционерами.
Важно учитывать право первого отказа, аналогичное продаже. Перед обменом долей со связанным лицом собственник должен предложить свою долю другим совладельцам (статья 250 Гражданского кодекса).
Причины обмена акций с родственником:
- Желание улучшить условия проживания в жилище (например, замена части 3-комнатного жилища на «однокомнатное»).
- Потребность в деньгах — в этом случае речь идет о дополнительной выплате от одной из сторон, поскольку доли редко бывают равными во всех отношениях.
- Улучшение микроклимата в семье — вместе с обменом долей хозяин переезжает в новое жилье.
- Разрешение споров между супругами — например, когда пара начинает делить имущество.
На это есть много причин — но в любом случае, обмен с родственниками не запрещен. Самое главное — это дом, пригодный для проживания человека.
Пример:
Братья Оздоевы унаследовали доли в различных квартирах. Старший брат Алексей унаследовал часть двухкомнатной квартиры своей бабушки, а младший брат Егор стал владельцем пятой доли в небольшой квартире своего дяди, где он жил с женой и сыном. У старшего брата не было семьи, но ему срочно нужны были деньги. Братья согласились обменять свои доли в квартирах. Согласно договору, Егор взял часть дома Алексея и отдал ему 1/5 часть, выплатив разницу в цене. Торги длились несколько недель, и в конце концов братья сошлись на сумме 240 000 рублей. Поскольку на руках у Егора не было всей суммы, было решено разделить платеж. Срок возврата кредита составлял 9 месяцев. Стороны подписали два договора: бартер (обмен) и передача денежной суммы.
✅ Когда нельзя обменивать доли в квартирах?
Закон ограничивает обменные операции, если квартира не соответствует техническим стандартам. Если квартира принадлежит муниципалитету, то муниципалитет может выдать отказ на основании статьи 73 Жилищного кодекса.
Обмен акций невозможен в следующих случаях:
- жилище находится в аварийном состоянии;
- здание должно быть немедленно снесено (см. «Снос приватизированных квартир»);
- решение суда, запрещающее сделки с квартирой: Обмен, дарение, купля-продажа, ипотека;
- Одна из сторон обмена страдает хроническим заболеванием;
- Стороны планируют заключить соглашение об обмене социального жилья (см. «Приватизация социального жилья»).
Основные причины этого — ветхость здания и, соответственно, доли в квартирах. Уведомление об отказе можно оспорить в суде, но лучше обратиться за помощью к адвокату.
✅ Инструкция по обмену долями в квартирах между родственниками
Не забывайте, что обмен похож на продажу, то есть условия сделки более или менее одинаковы. Одним из таких условий является уважение прав других совладельцев. Особенно если среди них есть дети или пожилые люди.
Совет: Не пытайтесь изменить пожертвование Menua — это может быть расценено как мошенническая сделка (часть 1, статья 170 Гражданского кодекса). Такая сделка может быть легко оспорена по требованию акционеров. Если они считают, что владелец нарушил их право преимущественной покупки, дело может быть передано в суд. Вы должны понимать, что это не очень приятная ситуация — поэтому договор обмена избавит вас от проблем.
🔻 Что делать?
Теперь давайте рассмотрим этапы, связанные с обменом долей в близкой квартире:
Этап 1 — Оценка стоимости квартиры.
Она осуществляется обеими сторонами в отношении определенных акций — их стоимость можно узнать из сертификата или выписки из ЕГРЮЛ. Как правило, в ЗАГСе указывается кадастровая стоимость, но она ниже рыночной. Если вы намерены обменять свои акции с выгодой для себя, вам следует обратиться к оценщику.
Этап 2 — Подготовка к обмену
Владелец должен проверить статус обмениваемой доли. Он может находиться под арестом, в залоге у банка или на нем могут быть зарегистрированы люди. Вы должны снять все обременения до обмена (см. статью 25 Федерального закона об обращении взыскания).
Шаг №3 — Уведомить владельцев.
Помните, что приоритет в сделках купли/обмена имеют нынешние совладельцы, а не родственники. Отправляйте им письменные уведомления. Совладельцы могут отказаться от своих прав или приобрести/обменять свои доли. Решение об этом будет приниматься в каждом конкретном случае.
Отправляйте уведомления заказной почтой. Почтовый служащий выдаст вам отрывной талон для извещений. Затем подождите, пока уведомления будут разосланы по адресам домовладельцев.
Шаг 4 — Переговоры об условиях сделки.
После того, как оба владельца решили вопрос с совладельцами, вы можете вести переговоры об условиях обмена. Это тонкости передачи акций, размер компенсации, встречные обязательства и другие требования. Определите, кто будет оплачивать расходы, займитесь оформлением документов, сходите к нотариусу и в ЗАГС.
Этап 5 — Подписание соглашения об обмене
Соглашение должно быть нотариально заверено. Родственники идут к нотариусу и подписывают проект договора мены. Услуги нотариуса не являются бесплатными, но мы коснемся этого вопроса позже.
Шаг 6 — перенос частей дома
В таких случаях обычно составляется акт приема-передачи (акт передачи). Стороны соглашаются завершить обмен в течение срока, указанного в договоре.
Этап 7 — регистрация в российском ЗАГСе
Стороны, участвующие в сделке, обращаются в МФЦ или Росреестр, заполняют заявление, подают документы и ждут завершения процедуры. Их задача — проверка данных и внесение изменений в Единый реестр. Оба родственника получают выписки из Единого реестра государственной собственности на акции.
Шаг 8 — Декларация и налог
Получатель выручки составляет налоговую декларацию и отправляет ее в налоговую инспекцию по месту жительства — FTA. Обмен приравнивается к продаже, поэтому у сторон также возникают налоговые обязательства.
🔻 Договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)
Согласие на обмен выражается в письменном соглашении об обмене долями в жилом помещении. Обе стороны должны подписать соглашение, в противном случае сделка не состоится.
Как уже упоминалось, соглашение заверяется нотариально. Со 2 июня 2016 года сделки с акциями подлежат нотариальному заверению (ФК № 172 «О внесении изменений…»).
Содержание договора мены:
- Имя (в центре);
- Имена участников, даты рождения, паспортные данные;
- Адреса жилищ, размер долей, кадастровые данные;
- Цена или размер компенсации;
- Информация о праве собственности двух родственников — какими документами это подтверждается?
- Права и обязанности;
- имеются ли какие-либо обременения на квартиры;
- Информация о дополнительном оборудовании (мебель, бытовая техника…);
- при передаче прав собственности;
- как передаются доли в квартирах;
- возможность расторжения договора мены;
- Дата вступления в силу;
- Количество экземпляров;
- Адреса, банковские реквизиты и подписи.
🔻 Необходимые документы
После того как договор будет заверен нотариусом, можно подавать заявление в Росреестр. Заявление удобнее подавать через ГБУ «Мои документы», современные центры обслуживания населения.
Это то, что вы попросите у своих родственников:
- Документы, удостоверяющие личность — паспорта;
- информация о родственниках — свидетельство о рождении, свидетельство о браке
- Три экземпляра договора мены — один остается в МФЦ или Росреестре;
- документы, подтверждающие право собственности на акции — раньше выдавались свидетельства о праве собственности, теперь их получают с полными реквизитами из Единого государственного реестра юридических лиц;
- свидетельство о праве собственности — документы перечислены в регистрационном документе;
- нотариальные декларации других совладельцев;
- разрешение супруга или органа опеки, если таковой имеется;
- технические и кадастровые документы на оба жилых помещения.
Нет уверенности в том, что все документы из списка будут необходимы. Некоторая информация может быть уже доступна в базе данных МФЦ, но не помешает подготовить бумажные образцы.
🔻 Сроки
Обмен между родственниками не привязан к определенному сроку — все очень индивидуально.
Например, договор мены можно подписать и утвердить за один день, а регистрация ваших намерений в Росреестре занимает больше времени. Обычно от 3 до 14 дней при правильном подходе к делу. Если в документах будут обнаружены неточности, заявление не будет принято. Если заявление подается через МФЦ, срок подачи документов продлевается еще на 2-3 дня по сравнению с основными сроками.
🔻 Госпошлина, расходы
При обмене акций различают нотариальные и государственные пошлины. Сборы являются обычным явлением, но зависят от ситуации в регионе:
- нотариальное заверение — 0,5% от суммы договора, не менее 300 рублей;
- услуги нотариуса (нотариальные) — от 1 000 до 7 000 рублей;
- Разработка проекта валютного контракта — 500 рублей и более ;
- государственная пошлина за регистрацию в Росреестре составляет 2 000 рублей для одного собственника.
Это может быть не денежная операция, но это не меняет того факта, что она связана с продажей. Данное обстоятельство влечет за собой начисление государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора — % от цены договора.
🔻 Налоги
Одной из обязанностей сторон, участвующих в обмене, является подача налоговой декларации на доход от сделки. Ставка НДФЛ составляет 13% от разницы между стоимостью долей в квартирах (например, одна квартира стоит 300 000 рублей, другая 150 000 рублей — то есть разница составляет 150 000 рублей).
Однако налога можно избежать в следующих случаях
- квартира использовалась более 5 лет;
- родственник владел долей более 3 лет — если он получил имущество в дар, в порядке наследования или приватизации (ст. 217.1 НК РФ).
Не имеет значения, как родственники обменивают свои акции — с премией или без нее. Они должны задекларировать доход и уведомить FTT до 30 апреля года, следующего за операцией.
Обратите внимание, что Федеральная регистрационная служба не примет документы, если налог еще не уплачен. Поэтому здесь действует простое правило: «Вы обменяли акции — вы заплатили НДФЛ». Вам не нужно ждать до 15 июня следующего года.
✅ Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками
Если в обмене участвуют дети до 18 лет, особых отличий от сделки со взрослыми нет. Но есть один важный нюанс…
Новая доля несовершеннолетнего ребенка не может быть меньше доли, которая переходит к другой стороне обмена.
Если выяснится, что обмен не отвечает интересам ребенка, органы опеки не одобрят его. В результате сделка не будет одобрена регистрационной службой.
Пример:
Произошел развод: Мать осталась с 12-летним ребенком, а отец съехал из дома. Встал вопрос о разделе дома и реализации доли отца. Родители решили заменить долю отца на долю младшего сына без какой-либо доплаты. Согласно документам, муж имел половину доли в супружеском доме. Ребенок имел долю в размере ¼ от общей доли в квартире своей бабушки. Супруги обратились в местный орган опеки и попечительства, заявив, что хотят изменить доли в пользу сына, чтобы его новая доля была больше предыдущей (½ доли на ¼ доли). CPS посчитала, что интересы ребенка были полностью учтены, и выдала заверенное печатью свидетельство об одобрении.
🔻 Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)
Особых отличий от стандартного соглашения об обмене нет. Представитель (опекун) ребенка — другой родитель — действует от имени ребенка.
✅ Особенности и нюансы:
🔻 Если обмен с неравными долями
Разница в размере акций не препятствует проведению обменной операции. Как правило, в таких случаях владелец незначительной доли выплачивает компенсацию другому акционеру. Это верно, даже если вы родственники, но в большинстве случаев близкие люди не будут просить денег за обмен.
Если вы обмениваетесь неравными долями, договоритесь о размере компенсации. Рекомендуется составлять отдельный договор на поставку денег. Получатель выдает квитанцию, свидетельствующую о принятии денег. Вам не нужно регистрировать свидетельство о праве собственности на деньги — это соглашение между близкими людьми.
🔻 Если одна квартира приватизирована, а другая нет
Бывают случаи, когда одна из квартир уже приватизирована, а другая принадлежит муниципалитету. В этом случае обмен акциями невозможен!
Что должен делать наниматель социального жилья? Прежде всего, вам необходимо приватизировать квартиру, то есть подать документы в муниципалитет и подписать договор о передаче квартиры в частную собственность (см. главу «Приватизация квартиры»).
Существует также альтернативный вариант без приватизации:
- Разместить родственника (ребенка) в социальном жилье.
- Подписать договор социального найма с муниципалитетом.
- Дарение или продажа доли в приватизированном жилье.
Второй способ более сложный. Существуют объективные риски, поэтому сделка возможна только между членами семьи. Только в исключительных случаях доверяйте это дело дальним родственникам!
🔻 Если доли в разных квартирах
Нет никакой разницы, даже если доли находятся в двух разных квартирах. Главное, чтобы они имели одинаковый юридический статус — частные или совместные.
Родственники должны получить согласие совладельцев, каждый из которых находится в своей квартире. Совладельцы пишут отказ от претензий или не отвечают на уведомление владельца надела — во втором случае достаточно подождать 30 дней и приступить к обмену.
🔻 Если собственники против
Может случиться так, что другие совладельцы не хотят жить под одной крышей с другим человеком. Естественно, они откажутся от сделки.
Если вы хотите продолжить обмен, вы можете сделать следующее:
- Предложите долю сособственникам и подождите 30 дней; и не ищите согласия сособственников (статья 252(2) Гражданского кодекса);
- Отказаться от обмена с родственником.
Лучше всего сообщить о сделке совладельцам и дождаться их решения. Даже если ответа нет, ничто не мешает остановить обмен по истечении 30 дней.
🔻 Если обмен при вступлении в наследство
Наследники могут распоряжаться акциями по своему усмотрению. Одна из возможностей для родственников — обмен частями квартиры. Однако им следует помнить, что право собственности оформляется только после наследования: по закону или по завещанию (статья 1153 Гражданского кодекса РФ). Дальнейший обмен долей в квартире происходит по обычной процедуре.
✅ Заключение
Обмен между родственниками отличается от купли-продажи акций, но у них есть и общие черты. Обмен позволяет передать равные или неравные доли и компенсировать разницу в размере.
Подведем итоги:
- Бартер — это альтернатива купле, продаже и дарению.
- Близкие родственники могут обмениваться домами только с согласия супругов.
- Данная сделка облагается подоходным налогом — налогом на доходы физических лиц по ставке 13% от разницы в цене акций.
- Договор мены должен быть зарегистрирован у нотариуса.
- Сделка может быть запрещена из-за аварийного состояния дома.
- Обмен между родственником и ребенком происходит в интересах несовершеннолетнего — его доля не может быть уменьшена.
Обмен домов встречается реже, чем их продажа или дарение. Поэтому многие не знают, как совершить обмен, как защитить интересы ребенка, как составить договор, как рассчитать налоги и зарегистрировать недвижимость. Конфликты с совладельцами ставят в тупик простых граждан. Вам необходима помощь специалиста и юридическое толкование. Адвокаты на нашем портале помогут вам даже в самых сложных ситуациях. Мнение опытного специалиста сэкономит вам не только время, но и деньги. Свяжитесь с нами в любое удобное для вас время — консультации бесплатные и круглосуточные!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...