Задать вопрос
38 просмотров
40 просмотров
Обмен неприватизированной квартиры, жилья
Содержание
Сложные жилищные условия вынуждают людей пользоваться нечастной квартирой по договору социального найма. В настоящее время дела у арендаторов идут хорошо. Однако позже они могут найти потенциального покупателя и начать обмен квартиры.
Причины, по которым арендаторы решают сменить арендодателя, могут быть следующими:
- Развод;
- Переезд в другой населенный пункт или город;
- Споры с другими жильцами квартиры;
- Увольнение с работы;
- Высшее образование.
Обмен неприватизированной квартиры не обходится без нюансов. Некоторые виды жилья вообще не могут быть приватизированы, не говоря уже об обмене. Можно ли обменять квартиру в социальном жилье на аналогичную или приватизированную квартиру? Какова процедура и какие документы необходимы? Мы хотим разобраться во всех тонкостях процедуры с точки зрения современного права.
✅ Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Процедура обмена регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и положениями Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации» (с изменениями и дополнениями).
Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но не во всех случаях. Согласно статье 81 Жилищного кодекса РФ, наниматель может потребовать от собственника предоставить ему жилое помещение меньшего размера. Однако это не относится к приватизированной квартире или комнате.
Однако ситуация не так проста — выход все же есть, и он успешно используется в случае обмена квартир. Например, вы начинаете с персонализации и при регистрации находите вариант квартиры по индивидуальному заказу. Когда приватизация завершена, арендатор подписывает договор мены и обменивает приватизированную квартиру на другую квартиру.
Обмен неприватизированной квартиры имеет некоторые особенности:
- Вам не нужно регистрировать свидетельство о праве собственности при переезде в другую квартиру, находящуюся в муниципальной собственности.
- Перед обменом необходимо получить согласие всех жильцов (включая несовершеннолетних).
- Оба арендатора должны сообщить арендодателю о сделке.
- Согласие обеих сторон будет оформлено в виде письменного и подписанного заявления.
- Обмен небрачными квартирами является бесплатной сделкой, т.е. стороны не несут никаких финансовых затрат.
Право на обмен небрачной квартиры не подлежит передаче. Однако последнее слово остается за арендодателем, т.е. местным органом власти. Если они откажутся, вам придется искать альтернативные варианты. Например, вы можете приватизировать квартиру, а затем найти покупателя.
✅ На что можно обменять?
Многие люди задают себе вопрос: Как избавиться от приватизированных квартир и где искать возможности? Есть много способов найти подходящую квартиру: Газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения от друзей….
Но лучше обратиться к агенту по недвижимости или в агентство недвижимости в вашем регионе. У них есть база данных доступных вариантов — вам нужно выбрать квартиру и подписать договор об обмене.
Подумайте, что вы можете обменять на нечастное жилье в России:
Неофициально известная как «родственный обмен», эта сделка представляет собой договор купли-продажи между родственниками. Сделка осуществляется на доверии, но при этом необходимо соблюдать условия для таких сделок. Главное преимущество заключается в том, что родственники могут помочь обменять приватизированное жилье на неприватизированное. Например, бабушка переедет в социальную квартиру, а ее родственники — в приватизированную квартиру ближе к месту работы/учебы.
Это договор обмена одного социального жилья на другое социальное жилье (статья 72 (1) Закона о жилье и социальных услугах). Основными требованиями являются согласие всех жильцов и одобрение муниципалитета. Обмен на неприватизированное жилье является наиболее распространенным вариантом, поскольку его проще всего осуществить даже людям, не знакомым с законодательством.
Для передачи обратно государству необходимо произвести обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 Жилищного кодекса РФ). Этот способ довольно распространен. Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв свою квартиру на меньшую, арендатор сократит расходы на содержание недвижимости. Некоторые вопросы, связанные с приватизацией, мы уже обсуждали в статье «Вывод квартиры из-под приватизации».
Также возможен обмен с государством, если жильцы проживают в аварийных домах или ветхом жилье. Переселение происходит в рамках государственной программы. Стороны подписывают новый договор социального найма на тех же условиях, что и раньше.
✅ Когда обмен невозможен?
Они не должны ожидать свободного обмена жильем. Статья 73 Закона о жилье ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.
В каких случаях смена собственника запрещена?
- Если у жильца нет договора социального найма или на него подан иск.
- Пользование неприватизированным жильем оспаривается в судебном порядке.
- Власти планируют снести здание (см. «Снос приватизированных квартир»).
- Намерение провести реконструкцию здания и перепланировку жилья (технические изменения).
- Квартира классифицируется как служебная, аварийная или ветхая.
- Если после обмена квартирой пользуется хронически больной человек (статья 51, пункт 4, предложение 1 Жилищного кодекса РФ).
Вот пример:
Самойлов, отставной военный, проживал в служебной квартире Министерства обороны при Министерстве внутренних дел. После переезда в другой город Самойлов планировал переехать в новую квартиру. Поскольку у него не было финансовых средств на покупку квартиры, отставной военный решил обменять служебную квартиру на социальную. После того, как Самойлов нашел потенциального арендатора, он обговорил условия договора — затем стороны обратились за разрешением в муниципалитет. Самойлову не разрешили обменять квартиру, потому что она принадлежала Министерству обороны России, а не муниципалитету. В результате военное жилищное управление также выдало отказ. Это было связано с тем, что служебная квартира была выделена Самойлову для прохождения военной службы. Квартиры нельзя приватизировать, обменивать или продавать.
Поэтому при наличии хотя бы одного из этих условий обмен неприватизированной квартиры становится невозможным.
✅ Как обменять неприватизированную квартиру
Ситуация с обменом квартир, находящихся в долевой собственности, сложная. В настоящее время только 15-20% квартир на рынке не приватизированы. Если вы решили произвести обмен, вам необходимо провести поиск по базе данных оставшихся объектов недвижимости. Конечно, вам необходимо достичь соглашения с арендатором второй квартиры. Поэтому процедура несколько сложнее, чем обычная приватизация.
🔻 Порядок, алгоритм действий
Как можно обменять социальное жилье? Обмен состоит из взаимосвязанных этапов, которые необходимо выполнить.
Существует алгоритм обмена квартиры в 2022 году:
- Найдите подходящий вариант для квартиры.
- Провести переговоры с арендатором неприватизированной квартиры.
- Получите разрешение от муниципалитета.
- Подождите, пока второй жилец даст согласие.
- Получить согласие зарегистрированных в жилье лиц (второй квартиросъемщик делает то же самое).
- Подготовьте документы.
- Подписание договора об обмене долевого жилья (в соответствии с положениями статьи 74 Жилищного кодекса).
- Подтвердить сделку с арендодателем в лице администрации.
- Расторгнуть существующий договор социального найма.
- Заключите новый договор с муниципалитетом и переезжайте в предоставленную вам квартиру.
Ниже приведен пример соглашения об обмене:
Если обмен касается неприватизированной квартиры, то подавать заявление в Управление Росреестра не нужно. При покупке или продаже жилой недвижимости необходимо в обязательном порядке зарегистрировать сделку в Земельной книге.
Наша статья «Продажа непатриотичной квартиры» посвящена вопросу продажи коммунальных квартир.
🔻 Процедура
Разобравшись с пошаговой инструкцией, переходим к изучению важных моментов обмена. Наибольшие трудности вызывает получение разрешения от муниципалитета и согласия всех жильцов.
Вам необходимо получить разрешение муниципалитета и согласие всех жильцов:
- Для того чтобы размен состоялся, жилец должен заручиться поддержкой других членов семьи, зарегистрированных в квартире. Не только основные жильцы, но и те, кто временно снялся с регистрации: Военнослужащие, заключенные, путешественники, студенты…. Изменение возможно только с согласия всех жильцов. Если кто-то возражает, вы должны обратиться в суд.
- Согласие должно быть нотариально заверено. Стоимость зависит от цен офиса и региона.
- Если у вас есть несовершеннолетние члены семьи, вам необходимо согласовать процедуру с органами опеки. Заявление должно быть подано по месту жительства. Процедура занимает до 14 дней, после чего AOP принимает окончательное решение.
- Договор об обмене неприватизированного жилья подписывается обоими участниками. Соглашение аннулирует договоры социального найма, ранее заключенные с муниципалитетом (§ 74 (5) Закона о жилье). Сразу же после обмена стороны подписывают новые договоры аренды. Срок их доработки составляет до 10 дней.
Убедившись, что обмен возможен, арендатор приступает к составлению документов. Рассмотрите, какие документы требуются от обеих сторон.
🔻 Документы
Желание обменять неприватизированную квартиру подтверждается сбором документов:
- Несколько образцов заявлений от всех арендаторов;
- Выписка из домовой книги (расширенная или обычная).
- справка о неприватизации (можно ли приватизировать квартиру, если есть долги за жилищно-коммунальные услуги)
- копия договора социального найма жилья;
- копии паспортов + оригиналы, свидетельства о рождении
- Официальное разрешение от органа опеки и попечительства (если есть ребенок);
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая кадастровые сведения;
- Доверенность на смену квартиры, если от имени арендатора действует третье лицо.
Жители Москвы могут подать Единый жилищный документ (ЕЖД) — универсальный документ, содержащий информацию об объекте недвижимости. UDI устраняет необходимость выпуска дополнительных сертификатов.
✅ Отказ в обмене
Обмен неприватизированного жилья возможен только в рамках действующего законодательства. Несоблюдение данной процедуры приведет к отказу в проведении операции.
В таких случаях жильцам будет отказано властями:
- Если обмен фиктивный.
- Если сделка является предметом обращения в суд.
- Арендаторы хотят обменять служебную квартиру или квартиру в закрытом военном городке.
- Если обмен ставит одну из сторон в особо невыгодное положение (например, если она получает квартиру в ветхом доме).
Отказ в обмене должен быть оформлен в письменном виде с указанием оснований для принятия решения администрацией. Если отказ необоснован, стороны имеют право оспорить решение в суде. Конечно, оспаривать решение не стоит, но с хорошими аргументами — иначе истец потеряет и время, и деньги.
✅ Как обезопасить сделку? Советы юриста.
Если сравнить приватизацию с обменом квартиры, то можно заметить, что вторая сделка намного сложнее. Особенно если это приватизированная квартира. Риск столкнуться с недобросовестными арендаторами чрезвычайно высок.
Полезные советы от адвоката:
- Если вы хотите провести финансовую операцию, вы можете арендовать сейф. Сейф» позволяет вам проверить намерения другой стороны. Если это не обмен на социальное жилье, то продавец получит деньги, если все условия договора будут выполнены.
- Изучите характеристики будущего жилья — неравноценный обмен связан с ухудшением условий жизни. Вместо того чтобы переехать в подходящую квартиру, вы рискуете переехать в дом, который будет снесен. Рекомендуется не верить на слово выбранному вами агенту по недвижимости, проверьте условия проживания с юристом.
- «Денег нет!» — Если вы обмениваете неприватизированную квартиру на квартиру того же статуса, вам не нужно беспокоиться о доплатах и других расходах. Закон разрешает только бесплатные сделки с жильем. Если выяснится, что жильцы не соблюдают Закон о жилье, договор мены будет признан недействительным.
Рекомендуется внимательно прочитать договор мены — в договоре содержатся: права и обязанности сторон, характеристики дома, условия обмена, информация о собственниках и информация о расторжении договора.
✅ Налоги, расходы
Обмен неприватизированного жилья является одним из способов избежать налогообложения. Если в договор включено только коллективное жилье, налог не взимается. Однако вам придется оплачивать услуги агентов по недвижимости и брокеров. Кроме того, получение некоторых видов сертификатов может быть сопряжено с определенными расходами:
- Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — 300 руб;
- Доверенность от нотариуса — от 200 рублей до 4 000 рублей;
- Технический паспорт — от 900 рублей.
Налог взимается со всех операций, если они связаны с получением дохода. Но есть и исключения — так, если имущество было приобретено после 01.01.2016 года, и с момента владения имуществом прошло 3 года и более — 13-НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей, налог не уплачивается. Во всех остальных случаях вы должны заплатить 13% от кадастровой стоимости недвижимости. За исключением обмена социального жилья.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...