Задать вопрос
28 просмотров
139 просмотров
Образец договора купли-продажи квартиры без акта приема передачи
Содержание
При продаже дома необходимо подготовить документы, подтверждающие переход права собственности от покупателя к продавцу. Однако договаривающиеся стороны не всегда предоставляют все документы, необходимые для регистрации сделки. Одним из таких документов является передаточный акт, который требуется по закону при сделках с недвижимостью. Насколько важен акт уступки права требования и необходим ли он?
✅ Для чего нужен акт
Передаточный акт — это не самостоятельный документ, а своего рода приложение к договору купли-продажи, которое удостоверяет, что договаривающиеся стороны фактически выполнили свои обязательства. Другими словами, он подтверждает передачу квартиры продавцом и принятие ее покупателем.
Статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, подписанному сторонами. Не имеет значения, торгуется ли недвижимость на первичном или вторичном рынке, является ли она жилой или нежилой и т.д.
Основная цель документа о праве собственности — документальное подтверждение статуса предмета договора. При наличии подписанного документа о праве собственности у сторон нет причин обвинять друг друга в порче жилья в момент передачи или по истечении определенного периода времени после регистрации сделки.
Закон не предписывает строгих правил подготовки документа. Оно должно быть заполнено в произвольной письменной форме и в официально-деловом стиле. Содержание включает информацию о сторонах сделки, объекте продажи, его местонахождении, технических характеристиках, стоимости и данные АКД.
Кроме того, документ может содержать информацию об оплате коммунальных платежей, отсутствии дефектов или недостатков в помещении. Обычно содержание включает фразу об отсутствии претензий между сторонами. После подготовки APP он подписывается и датируется сторонами.
🔻 Можно ли заключить сделку без передаточного акта
Этот документ чрезвычайно важен для первичного рынка. Его можно использовать для того, чтобы заставить застройщика исправить дефекты, обнаруженные во время осмотра объекта.
Что касается вторичного рынка, то в некоторых случаях юридический процесс не менее важен, чем сам договор, и его игнорирование может иметь негативные последствия. В других случаях договаривающиеся стороны отказываются от него, особенно если сделка заключается без юридического сопровождения и без участия агентов по недвижимости. Переход права собственности подтверждается купчей.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю право собственности (статья 549 (1) Гражданского кодекса). Согласно статье 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, передачей считается вручение вещи покупателю. Более того, закон не требует, чтобы документ о передаче был отдельным документом в пакете документов на право собственности. Напротив, второй пункт статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит фразу «если законом или договором не предусмотрено иное». Это означает, что в соответствии с договором договаривающиеся стороны могут включить содержание договора в трастовый акт. Таким образом, акт также является актом уступки права требования.
Если вы заключаете договор через агента по недвижимости, он обязательно проинформирует вас о правилах и сроках подготовки APT. То же самое происходит, когда APP заверяется нотариусом. Но сегодня продать квартиру реально и возможно без привлечения специалистов. Стороны могут самостоятельно составить простой письменный договор и подать его в Росреестр на регистрацию вместе с другими документами. В таких случаях участники соглашения могут не знать, что это действие необходимо. В Москве, как и во всем столичном регионе, пакет документов без АПП не будет принят к регистрации. В Санкт-Петербурге и многих других регионах Российской Федерации этот документ для Росреестра не требуется.
✅ Как составить договор (образец)
Строгой формы, установленной законом для составления договора купли-продажи, не существует, но он обязательно должен содержать следующую информацию:
- Название документа.
- Место исполнения — населенный пункт.
- Реквизиты сторон с личными и паспортными данными.
- Описание предмета договора — наименование объекта недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.), его технические характеристики (общая площадь, жилая площадь, количество этажей и т.д.) и местонахождение.
- Основания для передачи прав собственности — перечень титулов и подтверждающих документов.
- Стоимость имущества и условия передачи денег.
- Существо и тот факт, что недвижимость свободна от обременений — нет арестов, залогов и т.д. Продавец гарантирует, что продаваемая недвижимость свободна от прав третьих лиц.
- Условия передачи имущества при отсутствии передаточного акта — указывается, что покупатель готов принять имущество в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания договора, а продавец готов передать имущество.
- Срок заселения и выселения третьих лиц — при наличии зарегистрированных граждан на момент подписания договора.
- Оговорка о том, что покупатель приобретает недвижимость с даты регистрации передаточного акта в ЗАГСе России.
- Порядок и условия расторжения договора.
- Порядок и условия оплаты расходов на исполнение договора.
- Дата и подписи участвующих сторон.
Кроме того, в соглашении может быть указано количество копий (обычно три), чтобы каждая копия имела одинаковую юридическую силу. Оно также дает понять, что стороны соглашения действуют добровольно и на взаимовыгодных условиях. Они понимают значение своих действий, обладают полной дееспособностью и не находятся в состоянии, препятствующем пониманию содержания подписываемого соглашения (психические расстройства, алкогольная или наркотическая зависимость и т.д.). По желанию сторон доверенность может содержать дополнительную информацию или условия в зависимости от обстоятельств.
✅ Последствия продажи недвижимости без акта приема-передачи
Во многих случаях отсутствие АПП не влияет на права и обязанности сторон, участвующих в купле-продаже, даже если такие сделки не завершены с точки зрения Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако бывают и случаи, когда отсутствие документа может привести к негативным последствиям.
Например, между заключением договора купли-продажи и выездом продавца из недвижимости может пройти до нескольких месяцев. Это связано с тем, что вам придется переехать или подождать, пока не появится недвижимость на замену. За это время ваше имущество также может быть повреждено в результате пожара, повреждения водой и т.д. Это особенно неприятно, если в результате такого события пострадает дорогостоящая внутренняя отделка, стоимость которой включена в общую цену дома. Также может оказаться, что бывший владелец не оплачивал коммунальные услуги, использовавшиеся до переезда. С другой стороны, продавец может оказаться в невыгодном положении, если покупатель заявит, что недвижимость не соответствует описанию в свидетельстве о праве собственности, и потребует расторжения договора.
Чтобы избежать подобных «сюрпризов», составляется передаточный акт, подтверждающий, помимо прочего, состояние здания на момент фактического заселения новым владельцем и его соответствие условиям сделки.
Кроме того, действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает, что после фактической передачи квартиры (т.е. по акту приема-передачи) покупатель принимает на себя обязанность по содержанию и обслуживанию квартиры, а также риск повреждения или уничтожения имущества. До тех пор, пока документ не подписан, бывший владелец продолжает нести риски, что может привести к спорам относительно ущерба, нанесенного имуществу. В случае последующего судебного разбирательства APP служит письменным доказательством выполнения условий договора.
В некоторых регионах Российской Федерации, включая Московскую область, продать или передать недвижимость другому лицу без оформления передаточного акта не так-то просто. Управление Росреестра по Москве строго подходит к этому вопросу и советует сторонам сделки, что акт уступки права требования является неотъемлемой частью любого договора купли-продажи. В таких случаях APT, который также является документом о переуступке прав, может стать основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.
Закон прямо не требует от сторон договора составления передаточного акта, подтверждающего, что покупатель получил имущество и начал им распоряжаться. В то же время, однако, его отсутствие может стать препятствием для перепродажи имущества или основанием для судебных претензий со стороны недобросовестных контрагентов. Узнайте у наших юристов, необходим ли акт в вашем конкретном случае или достаточно соглашения об условиях передачи квартиры. Как правильно составить такое соглашение? Что делать, если Росреестр не регистрирует сделку без договора приема-передачи? Получите ответы на эти и другие вопросы бесплатно.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...