Задать вопрос
26 просмотров
46 просмотров
Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже
Содержание
Пока нет необходимости продавать квартиру, владелец даже не задумывается о цене своей доли в общине. Многие считают, что проблем с расчетом не существует. Они считают, что достаточно узнать цену всей квартиры, а затем рассчитать стоимость отдельных долей. Если цена близка к объективной цифре, эта формула не сработает. Что мне делать?
Точная оценка доли основывается на общей стоимости имущества, местоположении здания, доступе к имуществу, отношениях с совладельцами, износе и других факторах. Как оценить свою долю при продаже/покупке? Наша статья посвящена ответу на этот вопрос.
✅ Зачем нужна оценка доли в квартире?
Первый вопрос, который приходит в голову владельцу, это: Зачем нужна оценка доли в квартире? Давайте определим юридические причины.
Во-первых, продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности. Обычная ситуация: владелец доли хочет продать свою долю третьему лицу, но не знает, сколько стоит его актив? Или по какой цене должен начаться аукцион.
Во-вторых, оценка стоимости доли может понадобиться покупателю — чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупатель также может быть одним из собственников, так как он может приобрести доли других собственников в приоритетном порядке (статья 250 Гражданского кодекса).
Для того чтобы приобрести небольшую долю совладельца, часто необходимо определить цену. Типичный пример: сообщество собственников хочет продать квартиру, но один из собственников не согласен на сделку — если его доля в совместной собственности незначительна, возможна судебная покупка (статья 252 (4) Гражданского кодекса).
В-третьих — дарение, обмен, наследование, аренда, залог и другие сделки с долями в недвижимости. Оценка стоимости необходима в основном для расчета государственной пошлины за подачу иска или регистрацию у нотариуса. Например, оценка недвижимости тесно связана со стоимостью имущества. Нотариальный сбор оценивается в 0,5% от стоимости жилой доли. Поэтому вам необходимо узнать точную стоимость — иначе вы заплатите слишком много за сделку.
Наиболее распространенными операциями с жильем являются покупка и продажа. Давайте разберемся, как рассчитать цену, на что опираться и как получить цифру, близкую к оптимальному значению.
✅ Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула
Самый простой способ — обратиться к агенту по недвижимости или в риэлтерскую компанию. Но на рынке жилья существует множество переменных. Даже самый опытный специалист не сможет определить точную цену за совместную квартиру. В основном это связано с оценочным подходом и большой рабочей нагрузкой.
Оценка на основе кадастровой выписки из Единого государственного реестра недвижимости также не совсем объективна. Таким образом, вы будете знать кадастровую стоимость, в то время как рыночная стоимость может быть другой. Не только вверх, но и вниз.
Сначала вы можете попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для простоты мы подготовили формулу для расчета:
A / B * C / 2 = E
*/ — из этого следует:
A — стоимость квартиры в совместной собственности;
B — количество существующих акций (например, 3);
С — размер доли продавца (дарителя, наследника, залогодержателя);
E — цена продажи доли в жилом помещении.
*/ — деление на 2 применяется при продаже частей жилья по отдельности. Если владельцы продают всю собственность, то ничего делить не нужно — стоимость долей автоматически увеличивается.
Важно не путать идеальную стоимость с ценой продажи — это две разные вещи. Идеальная стоимость основана на цене всего имущества.
Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Количество собственников — 4 человека с равными долями. Идеальная цена — ¼ 750 000 рублей (четверть от 3 миллионов).
Практика показывает, что идеальное значение требуется в 2 из 100 всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев для расчета цены продажи используйте приведенную выше формулу — она сложнее, но объективнее.
Пример:
Сособственники 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили продажу недвижимости за 4 000 000 рублей. Первые двое сразу же согласились, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю в различных сделках, чтобы выбрать наилучший вариант.
Таким образом, если будет продано ⅓ акций, третий владелец в идеале может получить 1 333 333 рубля из 4 миллионов.
Правда, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, так как при продаже части имеющейся трёшки + ещё два сособственника, не имеющие возможности выделить долю в виде комнаты — примерный доход составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).
То есть вместо 1,3 миллиона третий владелец может рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Более того, согласно правилу преимущественной покупки, он обязан предложить первому и второму совладельцу покупку.
Заключение: Очевидный и выгодный вариант — продать всю квартиру и оценить доли по цене недвижимости.
✅ Выбор способа оценки долей
Самооценка может быть проведена в зависимости от выбранного метода. Подробнее см. Федеральный стандарт оценки № 7 (Приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).
варианты, позволяющие узнать, сколько стоит квартира или доля:
Следовательно, оценка основана на стоимости содержания квартиры. Второе название метода — «основанный на расходах». Однако в общем праве он используется для определения стоимости всего жилища, а не отдельных долей. Например, нелегко определить цену ¼ доли в жилой недвижимости на основе инвестиций в эту недвижимость — стоимость необходимо корректировать.
Речь идет о прибыли от квартиры, из которой рассчитывается стоимость недвижимости. Это уместно, если квартира или общая квартира (комната) сдается в коммерческую аренду или третьим лицам. Этот метод также не получил широкого распространения на практике.
Он уместен во всех случаях, когда необходимо оценить долю в жилье или всю недвижимость. Принцип заключается в том, что владелец ищет похожую недвижимость, которая выставлена на продажу или недавно была продана.
Им необходимо найти актуальные объявления: В том же здании, в том же районе, аналогичная дата постройки, количество этажей, инфраструктура, количество комнат, интерьер и т.д.
Далее необходимо обратить внимание на цены, установленные продавцами этих квартир (долей). После определения ценового диапазона можно приступить к расчету средней стоимости, а затем определить стоимость каждой акции в зависимости от типа сделки.
Пример:
Артем, Егор и Роман владеют 3-комнатной квартирой в равных долях. Согласно данным кадастрового бюро, площадь квартиры составляет 80 м² (три стандартные комнаты).
Совладельцы хотят продать весь дом — им нужно выяснить, сколько денег получит каждый из них в результате сделки. Основой для этого является сравнительный метод, который выявляет следующее
- Диапазон цен на 3-комнатные площади в этом и соседних районах города — от 6 до 9 млн рублей;
- Продажная цена существующей квартиры составляет 7,5 млн. рублей;
- Стоимость акций Артема: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично для Егора и Романа);
Полученная сумма является идеальной ценой квартиры каждого совладельца ⅓.
✅ Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?
Ценообразование очень важно на рынке недвижимости. Вопрос о том, почему одни акции оцениваются выше, а другие — ниже, до сих пор остается без ответа. Даже если квартиры расположены в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.
Какие факторы увеличивают стоимость доли в квартире?
- Совместное владение — это дешевый вариант, при котором стоимость акций может быть увеличена на +20%. Чем меньше количество совладельцев, тем легче найти с ними общий язык. Также легче определить, как будет использоваться квартира.
Если вы хотите купить долю, проверьте потенциального «соседа по квартире» и спросите, есть ли у него родственники или дети — возможно, он захочет зарегистрировать их или подарить им свою долю.
- Свободный доступ к объекту недвижимости является вторым важным фактором, влияющим на окончательную оценку. Если покупатель сможет въехать сразу, цена увеличится на +30%. Еще лучше, если недвижимость находится без арендаторов — въезжайте и живите со своей семьей. Хотя есть вероятность, что совладельцы отсутствуют / находятся в армии / на службе / командированы — этот момент лучше уточнить заранее. Личность владельцев можно выяснить в регистрационной палате, имена зарегистрированных владельцев можно найти на выписке из домовой книги.
- Одна доля = одна комната. Третьим важным фактором, влияющим на то, как вы будете продолжать жить в недвижимости, является то, что доля арендодателя должна составлять +50% в виде одной комнаты. Как это можно определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования домом, а в некоторых случаях споры решаются в суде. ½ доли в двухкомнатной квартире или ⅓ доли в трехкомнатной квартире — идеальный вариант для продажи или покупки.
- Жилой район является более значимым фактором для оценки стоимости квартиры. Однако, когда речь идет о жилье с одной спальней (совместном), имеет смысл спросить о местоположении. Свежий воздух, зеленые насаждения, детские площадки, магазины, аптеки, школы, детские сады, транспортные развязки, парковочные места — все это увеличивает цену максимум на 5-10%. Однако не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор при оценке жилых долей.
Какие факторы снижают цену:
- Более двух совладельцев — чем больше людей имеют долю в квартире, тем ниже цена — 30% от стоимости. Продать такую долю очень сложно, и не все агенты возьмутся за такую трудоемкую задачу. Единственный вариант — найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
- Мелкие собственники — фактор, который автоматически снижает цену акции до -50% (половина). Самая большая сложность — получить разрешение Агентства по опеке и попечительству (FWA). Для последнего необходимо указать долю детей в новых квартирах. Заключение: Если вам необходимо продать квартиру, в которой проживают несовершеннолетние, процедура займет много месяцев. Не все покупатели смогут извлечь из этого выгоду.
- Сложности с доступом в квартиру — часто совладельцы не хотят пускать посторонних (покупателей, а в некоторых случаях и продавцов). Смена замков, физическое сопротивление и скандалы — обычное дело. Хотите ли вы купить долю, когда вы даже не можете посмотреть квартиру? Конечно, нет — 40% от конечной цены.
- Маленькая доля — если покупатель пытается получить низкую цену, он рискует вступить в конфликт с владельцами большей доли (-20%). Например, если они хотят купить небольшую долю, им достаточно обратиться в суд, чтобы она была признана недействительной. Если собственник имеет квартиру и не заинтересован в своей доле, он обязан ею распорядиться (статья 252 Гражданского кодекса). Цена покупки может быть ниже рыночной — и это главный недостаток.
Советы. Во-первых, учитывайте факторы, связанные с квартирой или соседями по квартире. Качество жизни в районе, магазины, окружающая среда и парковка имеют второстепенное значение. Вы думаете, что нашли идеальный район, но не можете посетить квартиру из-за грубости других совладельцев? Сначала изучите практические аспекты и только потом переходите к деталям.
Поэтому, чтобы оценить акцию, необходимо учитывать как преимущества, так и недостатки. Объективный расчет является преимуществом для продавца. Если вы установите слишком высокую цену, желающих купить товар не найдется. Низкая цена также может отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных грабителей».
✅ Заключение
Поэтому, чтобы продать/купить квартиру, вам необходимо оценить свою долю собственности. Один из способов узнать цену — заказать кадастровую выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Однако для объективного анализа необходимо учитывать множество факторов, как положительных, так и отрицательных. Эксперты рекомендуют использовать сравнительный метод. Он отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости.
Трудно ли оценить стоимость акций? Объясните свою ситуацию юристам на нашем портале — они подскажут вам, как лучше всего рассчитать цену. Если вы допустите ошибку, вы потеряете выгоду от сделки. Продавец не сможет оценить свою долю и продать ее дешевле, а покупатель заплатит слишком много за «воздух». Юрист подскажет вам, какие документы необходимы, где получить кадастровую цену, как вести себя с собственниками и как представлять ваши интересы в суде. Рынок недвижимости полон мошенников и проблем — не поддавайтесь на уловки сомнительных торговцев!
Посмотрите полезное видео о тонкостях оценки стоимости домашних запасов для судебной экспертизы:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...