Бесплатная юридическая консультация

Задайте вопрос юристу и получите бесплатную
консультацию

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Консультаций проведено

Сегодня 579 За все время 175911

Прием вопросов круглосуточно

72 просмотров

Оценка квартиры для органов опеки

Содержание

Фото: pixabay.com

При любых сделках с недвижимостью — квартирами, домами и комнатами — неизбежны визиты в различные инстанции и получение документов.

Если в сделке участвует несовершеннолетний ребенок или недееспособный взрослый, помимо всего прочего, для ее проведения необходимо получить разрешение Управления по опеке и попечительству (УОО).

Одним из документов, на основании которого CPS может принять решение (одобрить или отклонить сделку), является отчет об оценке — документ, подтверждающий стоимость недвижимости.

В этой статье вы узнаете, как провести оценку недвижимости для получения разрешения от регулирующего органа.

✅ Зачем нужна оценка квартиры для органов опеки

Одной из основных обязанностей и полномочий органа опеки и попечительства является защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан, не способных самостоятельно защитить себя от различных нарушений и посягательств (в соответствии со ст. 31 ГК РФ и ст. 7 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Без согласия ООП опекун или лицо, осуществляющее опеку, не вправе совершать (или разрешать совершать) сделки с имуществом опекаемого — продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать, передавать в безвозмездное пользование — если это приведет к утрате или уменьшению стоимости имущества опекаемого (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ «Об опеке…». Статья 21 Федерального закона).

Если впоследствии выяснится, что сделка с имуществом, принадлежащим опекуну, была совершена без согласия ООП, она может быть признана недействительной и отменена (имущество должно быть возвращено, а убытки возмещены), если только сделка не нарушила права опекуна или не повлекла за собой потерю или снижение стоимости его имущества.

Подробнее о том, как получить разрешение на сделку, читайте в нашей статье «Разрешение на продажу дома органом опеки».

Обычно родители, опекуны детей или взрослых, ставших недееспособными из-за болезни или старости, решают распорядиться имуществом опекуна.

Например, продажа жилья и покупка другого жилья, иногда равного по стоимости, иногда меньшего или в худших жилищных условиях.

В случае с недвижимостью (квартира, дом или комната), принадлежащей опекаемому лицу (несовершеннолетнему ребенку или недееспособному взрослому), оценка необходима для подтверждения того, что предполагаемая сделка с недвижимостью (обычно купля-продажа) не повлияет на имущественные права опекаемого лица.

Экспертное заключение требуется, в частности, в следующих случаях

  • имущество, являющееся предметом продажи (полностью или частично), принадлежит несовершеннолетнему ребенку или недееспособному взрослому;
  • целью продажи является замена его другим жильем;
  • выручка от продажи не будет перечислена на сберегательный счет опекуна, а будет использована на другие цели.

Цель оценки — сравнить стоимость продаваемой и покупаемой жилой недвижимости, если в сделке участвует опекун (несовершеннолетний или недееспособный).

Если купленная недвижимость значительно дешевле проданной, разница в стоимости должна быть внесена на сберегательный счет опекуна.

Если сделка окажется крайне невыгодной для опекаемого (покупаемая квартира вместо продаваемой значительно дешевле, менее просторная, в худших жилищных условиях, находится дальше, а доход не будет перечисляться на накопительный счет, а будет использован на другие цели) — орган опеки не одобрит сделку.

Гражданка Лисицына хотела продать двухкомнатную квартиру, половина которой принадлежала ей, а половина — ее 12-летнему сыну. Взамен он решил подарить ребенку долю в частном доме, доставшемся ему в наследство от умерших родителей. Лисицына обратилась в орган опеки и попечительства за разрешением на продажу.

Однако представитель органа опеки постановил, что стоимость долей в квартире и доме может отличаться и не в пользу несовершеннолетнего собственника.

Лисицына обратилась за оценкой имущества в специализированную организацию. Отчет об оценке подтвердил, что сделка не повлияет на финансовое положение несовершеннолетнего. На основании отчета об оценке GVH одобрил сделку.

Важно: Для назначения опекуна не требуется сертификат об оценке имущества. При назначении опекуна или консерватора DSO не должен запрашивать никаких документов, не перечисленных в разделе 4. 4 «Правил…», утвержденных постановлениями Правительства Российской Федерации № 423 и № 927. «утвержденный постановлениями Правительства Российской Федерации № 423 и № 927.

✅ Как оценить квартиру

Оценка недвижимости — это определение рыночной стоимости, которое проводится по требованию органа опеки, если собственником жилой недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный.

Поэтому, если орган по управлению имуществом запрашивает документ, подтверждающий стоимость имущества, недостаточно предоставить справку о кадастровой или инвентаризационной стоимости. Требуется рыночная стоимость имущества.

Поскольку рыночная стоимость недвижимости может измениться, оценка дома или квартиры (доли собственности) производится на дату заключения договора об оценке и остается действительной в течение 6 месяцев.

  1. Выбор оценочной компании;
  2. подписание контракта на оказание услуги;
  3. представление документов;
  4. осмотр жилища представителями оценочной компании.
  5. Подготовка отчета об оценке.

Вся процедура оценки квартиры проводится в соответствии с Федеральным законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

🔻 Выбор организации

Рыночная стоимость дома или квартиры может быть определена специализированным оценочным бюро.

До 01.01.2008 года оценочная деятельность подлежала государственному лицензированию, поэтому, если оценки были подготовлены организацией без лицензии, они не имели юридической силы. С сегодняшнего дня лицензирование оценочной деятельности отменено.

Гражданин может выбрать и подать заявку на проведение самооценки в специализированной оценочной организации или у оценщика, который является членом СРО (саморегулируемой организации оценщиков) и застрахован от ошибок.

Принуждение представителями АОП к использованию услуг конкретного оценщика или оценочной организации недопустимо.

🔻 Заключение договора

Основой для оценки стоимости дома или квартиры является договор между клиентом и оценщиком (оценочной компанией).

Контракт содержит следующие положения:

  • Название документа;
  • Дата завершения;;
  • Место завершения работ;
  • Данные клиента: Название организации, паспортные данные, место жительства;
  • Данные контрагента: название организации, юридические данные, место жительства;
  • Описание задания: задание на оценку, работа или услуга, которая должна быть оказана клиенту (например, оценка рыночной стоимости квартиры или дома, подготовка оценочного альбома);
  • Данные об оцениваемом объекте;
  • Процедура определения рыночной стоимости имущества;
  • Методы оценки;
  • Права и обязанности сторон;
  • Расходы и порядок оплаты;
  • Ответственность сторон за нарушение договора;
  • Срок проведения оценки (обычно от 3 до 5 дней);
  • Дополнительные положения;
  • Подписи сторон.

🔻 Стоимость оценки

Стоимость оценки не ограничена законом, поэтому она может значительно варьироваться в зависимости от места проведения оценки, срочности работы и репутации организации.

Например, опекунская оценка в Москве и Московской области в 2021 году может стоить от 5000 до 8000 рублей. Оценка дома или квартиры стоит дороже, чем оценка помещения. Срочность (например, 1 рабочий день вместо 3) — удваивает стоимость.

Большинство оценочных компаний работают по полной предоплате, некоторые берут предоплату до начала работы и получают полную оплату после завершения работы и передачи оценки клиенту.

🔻 Документы для оценки

Оценщик не имеет права приступать к работе, если нет документа, подтверждающего право собственности. Клиент должен доказать, что оценка была проведена законно. Кроме того, клиент должен предоставить документы, позволяющие оценить стоимость недвижимости — опись, техническую документацию, кадастр.

Список документов, запрашиваемых оценочной компанией, следующий.

  • Паспорт
  • Свидетельство о рождении или паспорт опекуна (несовершеннолетнего или недееспособного).
  • Решение об опеке или попечительстве
  • Справка от родителей или опекуна;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру или дом (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, приватизационный акт)
  • технический паспорт
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • кадастровая карта.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы.

🔻 Осмотр дома или квартиры для оценки

Часто возникает вопрос: Должен ли оценщик или сотрудник оценочной компании лично посетить и осмотреть объект недвижимости, чтобы подготовить полную и точную оценку? Действительна ли оценка, основанная только на документах?

Вышеупомянутый Федеральный закон РФ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не упоминает об обязательном осмотре оцениваемого дома или квартиры. Согласно статье 23 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, процедура оценки включает следующие этапы:

  1. Подписание контракта;
  2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  3. выбор методологии; выполнение расчетов;
  4. определение окончательной оценочной стоимости;
  5. подготовка отчета об оценке.

Это означает, что оценщик или представитель оценочной организации может непосредственно осмотреть оцениваемый объект (в контексте сбора информации о технических и эксплуатационных характеристиках, степени износа, других достоинствах и недостатках), если нет обстоятельств, препятствующих осмотру. Однако это не означает, что оценка, подготовленная без посещения на основании документов и фотографий, предоставленных клиентом или дополнительно запрошенных им, недействительна.

Оценочная стоимость недвижимости лишь в некоторой степени зависит от дорогостоящего ремонта. На рыночную стоимость недвижимости в первую очередь влияют год постройки, расположение дома (район) и квартиры (площадь, планировка), размер и количество комнат, инфраструктура и транспортное сообщение.

Оценка может быть подготовлена на основе технической документации, содержащей вышеуказанную информацию.

Если посещение квартиры или дома возможно, клиент и представитель оценочной организации договариваются о дате и времени посещения, доступе в квартиру или дом и возможности просмотра и фотографирования объекта.

🔻 Оформление оценочного отчета

Результатом работы оценочной организации является отчет об определении рыночной стоимости жилой недвижимости, подготовленный в соответствии с Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) и другими нормативными документами.

Отчет должен содержать следующую информацию:

  • Серийный номер
  • Дата;
  • Информация о клиенте;
  • Информация об оценочной организации или оценщике (наименование, реквизиты документов, подтверждающих право на осуществление оценочной деятельности; полномочия оценщика);
  • сведения о цели и задаче отчета (направление в орган опеки и попечительства; — заказ на оценку; — направление в оценочное бюро;
  • Задание на оценку;
  • Описание, характеристики оцениваемого имущества;
  • метод оценки (обычно сравнительный метод, основанный на анализе стоимости аналогичных, сопоставимых объектов жилой недвижимости), который обеспечивает точное определение рыночной стоимости жилой недвижимости;
  • расчеты;
  • Окончательная оценка жилой недвижимости;
  • Сертификат об оценке;
  • перечень документов, предоставленных клиентом (технический паспорт, акты, договоры, выписки из Единого государственного реестра недвижимости);
  • Перечень документов, подтверждающих компетентность оценщика (диплом, свидетельство о членстве в СРО, выписка из реестра СРО, страховой полис об обязательном страховании ответственности оценщика);
  • Ссылки на законодательные положения и стандарты;
  • Дата
  • Подпись;

Если оценочный документ составлен в бумажной форме, он должен быть переплетен, пронумерован, скреплен печатью и подписан уполномоченным представителем.

Если документ об оценке подготовлен в электронном виде, он должен иметь усовершенствованную электронную печать и подпись.

Заполненный документ может быть представлен в орган опеки и попечительства для получения разрешения на продажу жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному опекуну.

Таким образом, орган опеки может гарантировать, что сделка, задуманная родителями или опекунами, не нанесет материального ущерба опекуну.

В случае разногласий с органом опеки (о целесообразности проведения экспертизы или одобрения сделки), трудностей с выбором эксперта, расходов или сомнений в содержании итогового экспертного заключения — обратитесь к нашему юристу.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист



Оцените статью

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...