Задать вопрос
41 просмотров
30 просмотров
Оформление продажи квартиры в долевой собственности в 2022 году — какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности
Содержание
Стоимость и спрос на недвижимость увеличивается. Даже если имущество разделено, оно может быть продано целиком. Однако мнение всех владельцев должно быть учтено, иначе продажа не состоится. Помните, что при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, в сделку должны быть включены все доли, включая небольшие (например, 1/40). И если есть какие-то противоречия, желательно разрешить их как можно скорее. В противном случае не может быть и речи о продаже всей квартиры.
Как правильно продать квартиру, на что обратить внимание, как заключить договоры — все вместе или каждый отдельно с покупателем? В этой статье мы рассмотрим детали процедуры.
✅ Новое в законе: изменения на 2019 год
Предыдущие поправки к закону в основном касались оформления договоров у нотариуса. С 2016 года продажа акций в рамках гражданского права должна быть нотариально заверена. В противном случае МФЦ и Росреестр не примут документы на регистрацию прав.
Без нотариального заверения нельзя обойтись даже при продаже кондоминиума (статья 218 «О государственной регистрации…» 42 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации…»).
Нововведением 2019 года является то, что нотариальная форма не требуется, если в сделке участвуют одновременно все акционеры. Соответствующий федеральный закон был подписан президентом В.В. Путина 1 мая 2019 года — Федеральный закон № 76 вступит в силу 31 июля 2019 года. Начиная с летних месяцев, такие сделки можно будет проводить без участия нотариуса. Достаточно простой письменной формы договора купли-продажи и акта приема-передачи.
Общее решение сособственников о распоряжении своими долями не утратило своей силы — вся квартира может быть продана только с согласия всех дольщиков (ст. 246(1) ГК РФ). Если хотя бы один из них возражает, транзакция не происходит. Есть две возможности: продажа квартиры по частям покупателю или обязательный аукцион по решению суда.
✅ Как продать квартиру в долевой собственности
Продажа отдельных акций обременительна и невыгодна. Лучший вариант — договориться о продаже всего имущества в совместную собственность. Стоимость таких квартир выше, и на них легче найти покупателей (например, в Москве или Санкт-Петербурге чаще покупают доли для оформления).
Когда мы приходим к общему решению, процесс продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, ничем не отличается от обычной сделки.
🔻 Что лучше: одним или разными договорами?
Конечно, в ходе обсуждения возникнут разногласия — что выбрать — сделку с долями или подписание единого договора для всех совладельцев? Конечно, есть и те, кто выступает против второго метода.
Давайте рассмотрим преимущества и недостатки каждого метода в сравнительной таблице.
Дешевле и удобнее продать квартиру по единому договору — если все собственники согласны на продажу. Обычно лицом, уполномоченным на продажу, является один из владельцев. Разные продавцы и контракты усложняют сделку.
То же самое относится и к покупателю (покупателям) квартиры. Если он имеет дело с разными продавцами по отдельности, то расходы увеличиваются — нотариальное заверение договоров, УПТХ, госпошлины в Росреестре. При этом приходится изучать множество договоров, читать условия, проверять чистоту сделки и надежность продавца — на это уходит много времени и сил.
🔻 Продажа квартиры: пошаговая инструкция
Вы согласны, каков следующий шаг?
Процедура совершения сделки по продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, состоит из следующих этапов:
Шаг 1.
Вести переговоры о продаже недвижимости — либо через общий договор, либо через отдельный договор купли-продажи для каждого из владельцев. Во втором варианте требуется уведомление о намерении продать. Остальные совладельцы решают, покупать ли им долю или отказаться от своего права преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). В первом варианте уведомление не требуется, так как все акционеры изначально участвуют в сделке.
Этап 2.
Формулировка общей стратегии. Совладельцы выступают в качестве продавцов квартиры; они должны установить цену (см. ниже). Они также ведут переговоры об оплате государственных пошлин. Рекомендуется выбрать одного человека и уполномочить его завершить продажу. Этот человек возьмет на себя сбор документов, встречу с покупателем, осмотр квартиры и снятие ее с учета. Однако все владельцы должны присутствовать у нотариуса при подписании договора купли-продажи.
Этап 3.
Обращение к нотариусу и подписание договора купли-продажи + декларация о принятии и расписки. Нотариус составляет акт. Даже если вы подготовите документ самостоятельно, с вас возьмут плату за его утверждение. Нотариус может проверить ваши документы, взять справки, осмотреть недвижимость и проконсультировать вас.
Этап 4.
Подача актов и документов в Росреестр С 1 февраля 2019 года этот процесс будет доверен нотариусам (бесплатно). Заявителям не нужно будет лично посещать МФЦ или Росреестр. Информация будет передана в электронном виде через нотариуса в течение 1 дня. При необходимости специалист нотариально заверит договор ЭЦП (электронной цифровой печатью).
Этап 5.
Получение заполненного свидетельства о регистрации земли. Раньше выдавались свидетельства, но с 2016 года их заменили выписками из ЕГРЮЛ, и теперь выдаются выписки из ЕГРЮЛ. Электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и бумажная версия. При желании вы можете заверить документ из Росреестра у нотариуса (платно).
Шаг 6.
Получение денег от покупателя — баланс за проданную квартиру переходит на счет продавцов (совладельцев). Безопасным способом перевода денег является аренда сейфа, аккредитив и нотариальный депозит. Тот, кто получает деньги, должен выдать расписку, чтобы потом не возникало вопросов о сделке.
Этап 7.
Уплата налога на доход от сделки. Обязательство несут продавцы долей в жилье — каждый пропорционально своей доле (см. ниже).
🔻 Определение стоимости
Важным моментом также является определение стоимости квартиры. Если продавцов несколько, цена должна быть согласована на совместной встрече. Если Иванов просит за квартиру 5 млн. рублей, Петров — 3,5 млн. рублей, а Зайцев — 1 млн. рублей, то сделка не может состояться.
Как владельцы могут оценить стоимость имущества?
- Они должны сами найти аналогичные объекты недвижимости, сравнить характеристики с объектом оценки и определить рыночную стоимость (кадастровую стоимость). Например, если вы хотите определить цену квартиры на рынке второго жилья, вам необходимо рассмотреть недвижимость в той же группе (новостройки и дома отдыха не подходят).
- Услуги лицензированных оценщиков — профессиональная работа с подготовкой оценки недвижимости. Совладельцам необходимо найти подходящую компанию, заключить с ней договор на обслуживание, подать документы на недвижимость и ждать результата.
- Кадастровая стоимость указывается в документе Единого государственного реестра кадастровой недвижимости объекта недвижимости. Вам достаточно обратиться в Росреестр и заказать выписку с указанием стоимости квартиры. Удобнее это сделать через официальный портал Росреестра — на подготовку уходит от 1 до 3 дней.
Что выбрать? Если вы не следите за изменениями на рынке недвижимости, не знакомы с ценами, критериями оценки и сравнения, лучше доверить это профессионалам. Вы можете заранее получить консультацию у наших юристов.
🔻 Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности
Начните собирать документы заранее, так как некоторые сертификаты выдаются не сразу, а через 2-4 недели.
Необходимые документы для МФЦ и Росреестра:
- Идентификаторы: Паспорта для взрослых и детей до 14 лет, свидетельства о рождении для несовершеннолетних до 14 лет;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру — договор дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации, мены и т.д;
- Регистрационные документы — свидетельства или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Технические и кадастровые документы — кадастровый план (Росреестр) или технический план бюро технической инвентаризации (старого образца);
- Архивная выписка из домовой книги;
- Выписка из ЕИРЦ, подтверждающая, что ни один из собственников не имеет задолженности по арендной плате;
- Три экземпляра налогового кодекса — один экземпляр хранится в Росреестре (акт приема-передачи).
Иногда требуются и другие документы — справка из налоговой инспекции, справка из органа опеки, согласие второго супруга и т.д.
Если доля будет продаваться отдельно, МФЦ запрашивает копии уведомлений/отказов/подтверждений других акционеров. Отсутствие таковых является основанием для приостановления регистрации — на исправление дается 3 месяца.
🔻 Образец договора купли-продажи
🔻 Стоимость
Изменения в законодательстве привели к удорожанию сделок по общему имуществу. Теперь для продажи квартиры в коммунальной собственности необходимо воспользоваться услугами нотариуса (раньше их не было).
Дешевле обратиться к нотариусу для всех совладельцев квартиры — государственная пошлина составляет 0,5% от суммы договора купли-продажи. Минимальная сумма к выплате составляет 300 рублей, максимальная — 20 000 рублей (статья 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации).
Обратите внимание, что расходы будут нести не каждый в отдельности, а все вместе, независимо от количества владельцев.
Второй обязательный сбор — это сбор за юридические и технические услуги (UPTH). Нотариус не только заверяет договор, но и выполняет другие действия от имени клиента: Консультации, обращения в Росреестр, печать, согласование копий, поиск информации в ЕИС, составление, проверка юридической обоснованности сделки и т.д.
🔻 Налогообложение: как рассчитать налог
Группа продавца получает обогащение в виде дохода от продажи квартиры. При условии, что дом находился в собственности менее 3 (5) лет, прибыль облагается подоходным налогом по ставке 13%. Расчет тесно связан с размером долей совладельцев.
За основу берется одна из фигур:
- Цена имущества по договору купли-продажи;
- кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента (0,7% от общей суммы = 70% от кадастровой стоимости).
Расчет подоходного налога от сделки с квартирой производится на основе наибольшей стоимости (см. «Налог от продажи доли квартиры»).
С налоговым вычетом сложилась интересная ситуация. Сумма равна 1 000 000 рублей по одной сделке (статья 220 Налогового кодекса). Однако если квартира продается по частям, вычет будет меньше, исходя из доли продавца.
Пример:
Собственник «А» и собственник «Б» продают квартиру, находящуюся в совместной собственности. Стоимость квартир одинакова — 3 000 000 рублей каждая. Владелец «А» не смог достичь соглашения и планирует продать недвижимость по отдельности — всего 4 человека с равными долями. Группа «B» продает квартиру совместно (она также состоит из 4 человек). Кто больше всего выигрывает от налогового вычета?
- Владельцы «А» могут получить по 1 миллиону рублей — они освобождены от налога, так как цена акций ниже 750 000 рублей на человека;
- Группа В получает 1 миллион рублей на четырех человек, то есть по 250 000 рублей на человека. Они могут вычесть эту сумму из цены сделки (суммы своей доли), а остаток используется для расчета налога на доходы физических лиц — налоги все равно придется заплатить.
Заключение: С точки зрения налогового вычета, выгоднее продать квартиру в виде акций. Но общая прибыль от сделки будет в 2-3 раза меньше.
✅ Что делать, если один из собственников не согласен на продажу квартиры?
Нередко при ведении переговоров о продаже квартиры возникают разногласия. Для одних выгоднее продать только свою долю, другие не хотят иметь дело с совладельцами, а третьи не хотят продавать квартиру. Что делать в такой ситуации?
- Самый очевидный вариант — продать оставшиеся доли (не всю квартиру). Сначала вы должны предложить его нежелающей стороне, а если они откажутся покупать, вам следует поискать покупателя через объявления. — подходит в случае незначительной доли в квартире (статья 252(4) Гражданского кодекса). Совладельцы должны заказать межевание, определить размер доли несогласного, подать иск и добиться покупки.
Если квартира ценная, несогласному можно предложить выкупить его долю без обращения в суд. Затем квартира продается по высокой цене с учетом стоимости выкупа доли у владельца. Это также относится к таким регионам, как Москва, Санкт-Петербург и Крым, где имеется дорогое жилье.
✅ Заключение
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, участвуют все совладельцы. Если они согласны, они могут продать недвижимость по единому договору купли-продажи. Если они этого не делают, то должны продать свои акции по другим SPA и по более низкой цене. Сделки, связанные с совместной собственностью, требуют присутствия нотариуса, а с 31 июля 2019 года присутствие нотариуса больше не является обязательным.
Незнание может серьезно осложнить сделку с недвижимостью. Каждый случай требует отдельного анализа — расчет цены, перечень документов, условия продажи, уведомление совладельцев, поиск покупателя и другие детали. Если у вас возникли трудности с разрешением вопроса о продаже, обратитесь к нашим юристам. Эксперты по жилищным вопросам подскажут вам, как лучше заключить сделку, куда пойти и как сэкономить.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...