Задать вопрос
64 просмотров
39 просмотров
Оформление сделки купли продажи квартиры через нотариуса в 2022 году: документы, кто оплачивает – нужен ли нотариус, обязательно ли заверять у нотариуса договор купли продажи квартиры
Содержание
Покупка или продажа недвижимости всегда связана с риском. Нотариальное заверение помогает в определенной степени защитить сделку. Всегда ли необходимо обращаться к нотариусу, за чей счет и могут ли быть допущены ошибки?
✅ Зачем нужен нотариус при оформлении ДКП?
Многие считают, что роль нотариуса в сделке минимальна и что помощью этого специалиста можно пренебречь. Это не вся история. Его профессиональные обязанности при совершении сделок по оформлению прав собственности заключаются в следующем:
- Консультирование по юридическим аспектам соглашения и разъяснение его последствий;
- Рассмотрение документов;
- Определение правоспособности сторон юридической сделки, подтверждение добровольного заключения юридической сделки;
- Выдача доверенности, если вместо продавца (покупателя) интересы продавца (покупателя) будет представлять его законный представитель;
- Подтверждение согласия супруга;
- уведомление совладельцев имущества о продаже их доли в имуществе;
- проверка юридической состоятельности имущества;
- подготовка трастового договора;
- нотариальное заверение правоустанавливающего документа;
- получение депозита, который служит гарантией выполнения обязательств;
- Заявление о государственной регистрации в Росреестре — с 01.02.19 г. дополнительные сборы за нотариальные услуги не взимаются, оплачивается только государственная пошлина;
- ввод информации в Единую информационную систему.
Большинство из перечисленных процедур необязательны, например, внесение денег, уведомление сособственников о продаже или обращение в Росреестр для регистрации сделки.
Закон не запрещает составлять договор самостоятельно — но эта услуга платная, поэтому многие хотят сэкономить. На практике это не рекомендуется, поскольку только юридически грамотный человек может правильно составить текст, не упустив важных деталей.
Нотариальный акт служит гарантией соблюдения закона, что значительно снижает риск судебного оспаривания со стороны самих сторон, их родственников или наследников. Однако не каждый нотариальный акт является обязательным.
🔻 Обязательно ли заверять у нотариуса ДКП?
Во многих случаях АКТ может быть заключен в простой письменной форме без необходимости нотариального заверения — достаточно подписей сторон. К сторонам предъявляются следующие требования:
- Правоспособность — этот термин означает, что лицо полностью осознает значение и последствия своих действий (лицо считается правоспособным, если оно достигло 18 лет и не было признано судом недееспособным вследствие психического расстройства);
- Правоспособность — в случае трастового договора этот термин означает право собственности на отчуждаемое имущество;
- Дискретность — на стороны не должно оказываться давление при заключении договора.
Лица, находящиеся под воздействием алкоголя или наркотиков, не должны подписывать ACP. Нарушение любого из этих требований является основанием для оспаривания сделки в суде. Если вы самостоятельно оформите акт и зарегистрируете переход права собственности, вы можете быстро стать ответчиком по иску продавца или его родственников. Такие случаи не являются редкостью.
Пример. Пьяный гражданин Ермолаев продал квартиру гражданке Семеновой. Во время подписания договора купли-продажи она была трезва, и у покупателя не было сомнений в компетентности продавца. После подписания договора купли-продажи гражданка Семенова была вызвана в суд детьми Ермолаева. Они заявили, что отец не осознавал последствий своих действий из-за многолетнего алкогольного опьянения. Это было подтверждено справками из медицинских учреждений, а также экспертным заключением. Дело закончилось тем, что продавец был признан недееспособным, а сделка была признана недействительной.
🔻 В каких случаях заверение считается обязательным?
Не отказывайтесь от услуг нотариуса при продаже недвижимости:
- Минор;
- недееспособным (в сделках должен участвовать его законный представитель — опекун);
- один из участников совместной собственности.
Ранее обращаться к нотариусу было необходимо, даже если имущество продавалось всеми совладельцами по одной сделке. 01.05.19 в статью 42 Закона № 218 были внесены изменения — Президент РФ подписал Постановление № 76-ФЗ, которое отменило это положение. С 01.08.19 стало возможным заключить договор в простой письменной форме, согласно которому доли продаются всеми участниками в совместной собственности. Все продавцы должны быть совершеннолетними и обладать полной дееспособностью (статья 54 ФЗ-218).
Если участники решили продать свои доли отдельно, но одному покупателю, чтобы снизить налоговое бремя, они должны подать заявление в нотариальную контору. Это рассматривается как заключение отдельных соглашений.
✅ Документы для нотариального оформления купли-продажи
Как оформить нотариальный акт? Вам необходимо будет подготовить ряд документов.
🔻 Покупатель
Обычно покупателю достаточно одного паспорта. Если приобретается недвижимость, согласие супруга не требуется:
- Личные средства (например, подаренные или унаследованные);
- без ипотеки;
- Без ипотеки и с указанием размера долей обоих супругов.
Если недвижимость была приобретена в ипотеку или на совместные семейные средства, необходимо получить согласие, если акт был оформлен после развода, но до раздела имущества (документ должен быть нотариально заверен).
В первом случае вам также понадобится копия договора, во втором — справка о наличии средств на счете, а если это заемные средства или материнский капитал, то копия сертификата. Если это кредит от государственного учреждения, вы также должны принести копии кредитного договора.
Помимо копий, вам также необходимо принести оригиналы документов для проверки.
Если представитель покупателя уполномочен покупателем, необходима доверенность.
🔻 Продавец
Продавцу необходимо подготовить
- паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (наследственный договор, дарственная, приватизация, наследование);
- доверенность, если продавца представляет законный представитель;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
Если в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. То же самое относится к недееспособным владельцам недвижимости и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными (обязанности продавца исполняет опекун или попечитель). Если несовершеннолетний объявлен дееспособным, необходимо выдать справку о его дееспособности (совершеннолетие может наступить в 16 лет).
Согласие супруга также требуется, если имущество не принадлежит исключительно продавцу (куплено до брака, получено в дар или унаследовано). Помимо согласия, требуется документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о браке.
Если вы продаете свою долю в квартире и она переходит не к совладельцам, а к третьему лицу, вы должны получить письменный отказ от совладельцев на покупку доли. Чтобы получить отказ от претензий, необходимо направить уведомление всем владельцам недвижимости о намерении продать свою недвижимость. Если письменный отказ не может быть получен, имущество может быть продано любому третьему лицу по истечении 30 дней. Подтверждением юридической силы является получение заказного письма с описью и уведомлением — даже если покупатель отказывается его получать, оно считается доставленным (статья 165(1) раздел 1 Гражданского кодекса).
Продавец также должен запросить расширенную выписку из домовой книги зарегистрированных лиц и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие кредитора по ренте или подтверждение того, что разрешение на планирование было получено. Также могут потребоваться справки из наркологических или психоневрологических диспансеров (ND, PND), чтобы минимизировать риск признания продавца недееспособным.
✅ Порядок оформления
Как происходит процедура? Обе стороны или их законные представители должны присутствовать. На первом этапе заявление по существу подается нотариусу. Нотариус изучает документы, расспрашивает о юридически значимых обстоятельствах (установление обременений, решения суда о лишении дееспособности, права третьих лиц и т.д.).
Стороны оплачивают государственную пошлину и нотариальные расходы в соответствии с полученными запросами. Оплата подтверждается квитанциями, которые необходимо предоставить в офис.
Нотариус составит проект договора с учетом договоренностей сторон. Он проинформирует стороны о юридических аспектах сделки, после чего документ будет подписан и нотариально заверен. Данные вводятся в UIS. Заявление о государственной регистрации подается в Росреестр (эта процедура проводится бесплатно в установленные законом сроки).
🔻 Сведения, приводимые в ДКП
Соглашение должно содержать:
- Название, дата и место публикации;
- информацию об обеих сторонах;
- заявление о содержании договора и характеристиках продаваемой квартиры.
- Обоснование прав собственности (реквизиты документа);
- Полная стоимость имущества (цифрами и прописью); порядок оплаты
- Обязанности и права сторон;
- подтверждения (информация об обязательствах, задолженностях по коммунальным платежам и т.д.);
- ответственность в случае невыполнения обязательств;
- Подписи.
В некоторых случаях доверенность может также использоваться как согласие на проживание — информацию об этом можно найти в отдельном разделе документа.
🔻 Сроки оформления
Вся процедура занимает несколько часов с учетом других посетителей нотариальной конторы (лучше записаться на прием заранее, чтобы не стоять в очереди). Задержка может произойти в следующих случаях:
- у вас нет необходимого документа (например, разрешения на продажу, выданного органом опеки);
- существует спор относительно условий сделки;
- имущество обременено какими-либо обременениями;
- запрашиваются документы, представленные для проверки.
🔻 Риски покупки квартиры через нотариуса
Важно понимать, что нотариальное заверение не является полным сопровождением сделки — оно лишь позволяет юридически закрепить ее. Но нотариусы тоже люди, и нередко они допускают ошибки и упускают из виду важные факты.
Если чиновник не предоставит четкой и точной информации о процедуре урегулирования, стороны продажи могут столкнуться с трудностями в дальнейшем. Если оплата не произведена, то до регистрации перехода права собственности регистрируется залоговое право (ипотека), что не в интересах покупателя. Поэтому нотариус обычно советует указать в договоре, что вся сумма денег получена. Если он действительно не был оплачен и регистратор отказывается регистрировать собственность, покупатель может потребовать деньги обратно, ссылаясь на документ, заверенный уполномоченным лицом. Если регистрация пройдет успешно, он может заявить, что расчет уже произведен.
Второй риск заключается в том, что функции трастового договора и передаточного акта объединены в одном документе. Нотариусам часто рекомендуют подавать заявление именно таким образом, чтобы не усложнять процедуру. В результате существует риск того, что жилье может не соответствовать своим первоначальным характеристикам (затопление, пожар, прорыв канализации или горячей воды). Поэтому при непосредственном вступлении в права собственности рекомендуется составлять отдельный от CLA акт передачи.
Следующий риск — отсутствие квалифицированной поддержки. Присутствие консультантов, которые могут проверить договор на предмет несоответствий или неясных формулировок, обычно не допускается. В результате стороны, участвующие в сделке, не замечают ошибок, допущенных помощником нотариуса или нотариусом — необходимо проверить все данные, начиная с фамилии, имени, отчества и заканчивая номером кассы, куда были переведены деньги. Часто пожелания, высказанные сторонами, не принимаются во внимание. В результате документ имеет мало общего с первоначально согласованными пунктами. Доверяя авторитету чиновника, стороны договариваются о корректировках, которые искажают смысл и приводят к рискам.
Важно понимать, что нотариальное заверение не создает абсолютных гарантий и не упрощает процесс покупки. Не следует слепо доверять чиновнику. Договор, составленный нотариусом, всегда должен быть представлен юристу, так как невозможно оценить риски без подготовки и опыта в юридической сфере. Если это невозможно, можно обратиться к специалисту по правовым вопросам для выявления возможных нарушений законодательства.
✅ Несет ли ответственность нотариус?
Нотариус обязан застраховать свою ответственность. Если его неквалифицированные действия или бездействие наносят ущерб клиенту, компенсация выплачивается из личного имущества должностного лица и страхового полиса (статья 17 Закона о нотариате). Если средств недостаточно, используется коллективное страхование региональной палаты. Если это государственная должность, компенсация выплачивается из государственной казны.
Специалист, чье действие или бездействие нанесло материальный или моральный ущерб, может быть подвергнут дисциплинарному взысканию. Жалобы могут быть поданы в нотариальную палату или в суд (в случае морального или материального ущерба).
✅ Можно ли продать квартиру без нотариуса?
Если закон не требует наличия нотариуса, можно продать квартиру без нотариуса. Для юридической экспертизы договора и имеющихся документов можно обратиться к юристу, а для проведения сделки необходим надежный банк. Юридические уведомления могут быть отправлены курьерской службой и почтой России, а передачу прав собственности можно осуществить самостоятельно, обратившись в многофункциональный центр. Если вы заранее проконсультируетесь с юристом и подойдете к оформлению продажи максимально ответственно, трудностей не возникнет.
✅ Стоимость нотариальной сделки
За нотариальное заверение договора купли-продажи вам придется оплатить не только соответствующие государственные пошлины, но и расходы на нотариальные услуги. Сумма ваших расходов зависит от того, является ли нотариальное заверение обязательным или факультативным.
🔻 Обязательное заверение
В зависимости от региона, за составление договора вам придется заплатить от 3 000 до 9 000 рублей. Нотариальное заверение обойдется в сумму, равную стоимости квартиры, умноженной на 0,5 (подпункт 1 пункта 5 статьи 333.24 Налогового кодекса).
🔻 Собственная инициатива
Если стороны подают заявление по собственному желанию, то за составление договора им придется заплатить 4-11 тысяч рублей (стоимость определяется региональной нотариальной палатой). Стоимость сертификата:
Для близких родственников
3 тысячи рублей + 0,2% от стоимости квартиры
3 тыс. рублей + 0,4% от суммы сделки.
От 1 до 10 миллионов рублей.
3 тыс. рублей + 0,2% от суммы сделки.
7 тысяч рублей + 0,2% от стоимости дома, уменьшенной на 1 миллион.
Более 10 миллионов рублей.
23 тысячи рублей + 0,1% от стоимости дома, уменьшенной на 10 миллионов рублей (сумма не должна превышать 50 тысяч рублей).
25 тысяч рублей + 0,1% от суммы сделки, уменьшенной на 10 миллионов рублей (сумма не должна превышать 100 тысяч рублей).
Представление сертификата для регистрации является бесплатным. Государственная пошлина составляет 2 тысячи рублей (при электронной подаче — 1400 рублей).
🔻 Льготы на оплату услуг нотариуса
В соответствии со статьей 333.38 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина уменьшается на 50% для
- Инвалиды I. и II. группы
- Несовершеннолетние
- недееспособные лица и их опекуны.
Люди, проживающие в аварийных/ подлежащих сносу зданиях, также имеют право на эту помощь.
Стоимость юридических/технических услуг для инвалидов, ветеранов ВОВ и несовершеннолетних при обращении к нотариусу снижается на 50%.
Для получения пособия необходимо представить документы, подтверждающие право на получение пособия. Свидетельство о рождении для младенцев, паспорт для несовершеннолетних (14 лет и старше), инвалиды и ветераны представляют нотариусу, а опекун, действующий от имени недееспособного лица, представляет паспорт, решение суда о недееспособности опекуна и заключение органа опеки и попечительства.
✅ Кто оплачивает услуги
Если нотариальное заверение не требуется, услуги обычно оплачивает тот, кто обращается к нотариусу — как правило, покупатель. Если продавец заинтересован в продаже и боится потерять покупателя, он может позаботиться об этой статье расходов. Но в большинстве случаев стороны делят расходы поровну — это лучшее решение.
Необходим ли нотариально заверенный акт или достаточно простого письменного договора? Нотариально заверенный договор не является гарантией того, что все юридические аспекты были учтены — юристы сайта помогают избежать ошибок и упущений.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...