Задать вопрос
67 просмотров
100 просмотров
Ошибка в договоре купли продажи квартиры после регистрации
Содержание
Действительность сделки с недвижимостью определяется гражданско-правовым договором (ст. 425 ГК РФ). При сделках с квартирами и другой недвижимостью все условия указываются в договоре купли-продажи (статья 432 Гражданского кодекса). Документ приобретает юридическую силу после регистрации в Росреестре (статья 131 Гражданского кодекса РФ). Однако во многих случаях в официальном договоре купли-продажи допускаются ошибки, которые могут привести к расторжению договора или помешать дальнейшей продаже недвижимости.
✅ Возможные ошибки
Все неточности, которые встречаются в титульном документе, можно назвать случайными или злонамеренными. В последнем случае они совершаются недобросовестными участниками сделки в денежных целях.
Наиболее распространенные ошибки:
- Неверные личные и паспортные данные продавца и покупателя — опечатки в личных данных могут быть основанием для оспаривания сделки. Подразумевается, что договор был заключен не реальным покупателем, а лицом, не являющимся собственником или третьим лицом.
- Некорректное отображение данных о недвижимости — адрес квартиры, ее площадь, количество комнат и т.д.
- Указание слишком низкой цены недвижимости часто является преднамеренной ошибкой, сделанной с целью уменьшить сумму или полностью избежать уплаты налогов. Продавец может заплатить меньше реальной стоимости имущества.
- Отсутствие информации о том, кто имеет право пользоваться имуществом после продажи — в основном это касается граждан с правом постоянного проживания, которые отказываются участвовать в приватизации в пользу других.
- Включение типовых условий, которые стороны не намерены выполнять, или упущение важных деталей сделки.
Например, стороны могли устно договориться о сроке освобождения недвижимости, но включить в договор стандартный пункт о том, что недвижимость будет свободна на момент продажи. В таких случаях проблематично требовать выселения, даже в судебном порядке. Другая ситуация — когда стороны договариваются о рассрочке платежа, поскольку недвижимость не заложена продавцом, и возникают проблемы с выплатой долга после регистрации сделки.
- Включение в документ условий, нарушающих действующее законодательство.
- Договор, подписанный неуполномоченным лицом — документ подписан лицом, имеющим доверенность, в которой не указаны его полномочия на совершение подобных действий.
- Несоблюдение прав первоочередного выкупа — например, доли другого совладельца в общей жилой площади.
🔻 Последствия
Негативные последствия после регистрации превентивного решения вызываются как непреднамеренными, так и злонамеренными ошибками, например, оспаривание сделки, утрата права собственности или невозможность дальнейшего распоряжения имуществом. В первом случае законность сделок редко оспаривается, за исключением случаев, когда после регистрации появляются незарегистрированные наследники или скрытые владельцы, о которых не знает даже продавец.
В последнем случае риск оспаривания документа о праве собственности выше. По иску заинтересованной стороны и при наличии достаточных оснований зарегистрированный договор может быть признан недействительным или ничтожным (статьи 166, 167 Гражданского кодекса РФ). В этом случае новый владелец теряет право собственности на приобретенную им квартиру. Спор инициируется продавцами или другими заинтересованными сторонами. Например, совладельцы квартиры, незарегистрированные наследники, органы опеки, если договор заключался с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц и т.д. Также договор может быть расторгнут по статье 450 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон не выполняет или выполняет ненадлежащим образом условия, предусмотренные договором.
Если условия сделки не оспариваются, но есть неточности или канцелярские ошибки (например, неверная информация о личности покупателя), могут возникнуть проблемы, если новый владелец захочет впоследствии продать квартиру. Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации последующего перехода права собственности.
Техническая ошибка при составлении договора не может служить основанием для его расторжения, если она не привела к нарушению интересов одной из сторон.
✅ Как не допустить ошибок
Чтобы избежать опечаток и неточностей, документ необходимо несколько раз проверить перед подписанием:
- все положения и условия;
- стоимость квартиры и ее параметры
- как и когда будут выплачены деньги
- Заверение продавца об отсутствии обременений;
- Правильно ли написаны все характеристики человека и сторон;
- Согласие одного из супругов на продажу имущества.
Существенное условие сделки — цена недвижимости. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стоимость определяется заинтересованными сторонами. Документ может содержать как рыночную, так и кадастровую цену.
При малейшем подозрении, что права на недвижимость имеет третье лицо или в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, АКД не должен быть подписан до тех пор, пока продавец не представит документы, подтверждающие, что он является единственным собственником, или пока все зарегистрированные граждане не будут сняты с регистрационного учета.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, убедитесь, что каждый этап продажи недвижимости юридически обоснован, включая подготовку и оформление VAC и других документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Для того чтобы иметь возможность оспорить содержание договора, необходимо заранее написать и сохранить паспортные данные предыдущего владельца или его представителя. Иски принимаются только в том случае, если истцу известно имя и адрес регистрации ответчика.
✅ Как исправить
Технические и некоторые непреднамеренные ошибки в зарегистрированном договоре купли-продажи могут быть исправлены дополнительным соглашением.
🔻 Что это за документ
Дополнительное соглашение — это документ, создаваемый сторонами, участвующими в сделке, для внесения изменений в основной договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.
- вводить новые термины и дополнения;
- изменить условия, содержащиеся в договоре купли-продажи;
- отмена условий, указанных в Договоре купли-продажи;
- Аннулирование всего документа.
Сторонами могут быть покупатель, продавец или их законные представители.
Если вы обнаружили в основном договоре ошибку, которая влияет на смысл и содержание сделки, то вполне законно исправить ее с помощью дополнительного договора. Укажите, что это касается отношений сторон с момента официального оформления сделки и что ошибка будет полностью исправлена.
🔻 Как правильно оформить
Перед составлением документа необходимо согласовать с контрагентом, какие условия будут изменены и с какого момента:
- С даты подписания новых условий;
- В момент подписания договора или в любое другое время новые условия могут быть распространены задним числом.
Инициативному лицу важно решить, какой вариант для него более удобен.
Например, если покупатель просрочил платеж, то выгоднее, чтобы новые условия применялись с момента заключения сделки, чтобы риск штрафных санкций был сведен к минимуму.
Дополнительное соглашение должно быть составлено в простой письменной форме и подписано заинтересованными сторонами. Если основной договор заверен нотариально, то изменения также должны быть нотариально заверены (статья 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Содержание должно содержать следующую информацию:
- Название — «Дополнительное соглашение к Соглашению ____».
- Дата и место исполнения.
- Подробная информация о партиях.
- Указание статей или дат, которые должны быть изменены в официальном контракте.
- Указание даты вступления поправок в силу.
- Подписи сторон.
При необходимости дополнение может быть использовано не только для исправления ошибок и внесения изменений в пункты, но и для добавления новых пунктов или удаления ненужных пунктов. Нет необходимости переписывать старую версию. Достаточно сослаться на номер статьи в договоре.
Если вы не уверены в своих силах или сомневаетесь в надежности другой стороны, вам следует нанять адвоката для составления документа.
🔻 Нужна ли регистрация
Если продажа недвижимости была зарегистрирована, а дополнительный договор не содержит положений, влияющих на существование и объем прав собственности, он не может быть зарегистрирован.
Во всех остальных случаях договор должен быть представлен в регистрационный орган вместе с прилагаемыми документами. Какие документы необходимы, зависит от ситуации.
Например, если адрес проживания указан неверно, необходимо представить документ из Бюро технических исследований. В случае типографских ошибок в паспортных данных, копии страниц гражданского паспорта. В случае изменения способа оплаты в связи с ипотекой — справка из банка о выдаче кредита и копия кредитного договора.
Если составляется дополнительный договор об изменении стоимости жилья, указанной в наследственном договоре, то дополнительного оформления документов не требуется, но также обязательна регистрация изменений.
🔻 Срок действия
Документ должен быть составлен в двух экземплярах, а при подаче в Федеральную регистрационную службу выдан в трех экземплярах. Также возможно нотариальное заверение. Юридическая сила вступает в силу после подписания или регистрации документа. Дополнительное соглашение имеет такую же юридическую силу, как и основное соглашение. Он действует в течение всего срока действия договора купли-продажи и вместе с ним. Это означает, что он теряет свою юридическую силу при смене собственника имущества.
✅ Ошибки в свидетельстве о регистрации права собственности
Если техническая ошибка в договоре собственности не была замечена при регистрации сделки и Росреестр выдал свидетельство, в котором продублированы неверные данные, заинтересованная сторона может обратиться в регистрирующий орган для исправления неточностей и выдачи нового документа.
Заявление подается в простой письменной форме и должно содержать личные данные заявителя, номер регистрационного свидетельства и АКТ, а также другую необходимую информацию. Заявление будет рассмотрено в течение трех дней, после чего в него будут внесены необходимые изменения и о них будут уведомлены заинтересованные лица. Исправления допускаются, если они не приводят к созданию, прекращению или передаче зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество (статья 61 ФК-218).
Нередко договоры купли-продажи жилья составляются неправильно. Некоторые из них не имеют юридической силы. Другие являются незаконными и могут нарушать права третьих лиц. В таких случаях можно оспорить законность сделки в суде. Спросите наших юристов, что делать, если вы обнаружили неточности в АКТе? Как составить дополнительное соглашение и когда оно обязательно? Подробные ответы на эти и другие вопросы предоставляются бесплатно.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...